Uitspraak
Arrest d.d. 15 februari 2011
Zaaknummer 200.041.452/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant, tevens verweerder in het incident,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. H.M.G. Wesseling, kantoorhoudende te Raalte,
die ook gepleit heeft,
tegen
1. [geïntimeerde 1]
gevestigd te Lelystad,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1],
advocaat: mr. D. Gondrie, kantoorhoudende te Amsterdam,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
gevestigd te Zwolle,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden 2 en 3],
advocaat: mr. A. Arslan, kantoorhoudende te Zwolle, die ook gepleit heeft,
geïntimeerden, tevens eisers in het incident,
in eerste aanleg: gedaagden.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 8 juni 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Na het arrest van 8 juni 2010 heeft [appellant] een akte overlegging producties genomen.
[geïntimeerde 1] heeft een antwoordakte overlegging producties genomen.
Er is akte van niet dienen verleend ter zake van het niet nemen van een antwoordakte van de zijde van [geïntimeerden 2 en 3]
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten aan de hand van pleitnota's. Aansluitend is arrest gevraagd op het door [appellant] overgelegde pleitdossier.
De feiten
1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.4) een aantal in deze zaak vaststaande feiten weergegeven. Hieromtrent bestaat tussen partijen geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Samengevat, staat het volgende staat vast.
1.1 [appellant] heeft in 2004 aan [geïntimeerde 1] opdracht gegeven tot het verlenen van bemiddeling ter zake van de verkoop van de hem toebehorende panden aan de Vispoortenplas 11, 11A, 11B, en Waterstraat 52, 54A, 54B en 54 C te Zwolle (hierna gezamenlijk te noemen: de Vispoortenplas) en van het pand aan de Thomas à Kempisstraat 83A en 83B te Zwolle (hierna: de Thomas à Kempisstraat).
1.2 De bemiddelingsopdracht werd aanvankelijk feitelijk uitgevoerd door de heer [naam werknemer], destijds bij [geïntimeerde 1] werkzaam als makelaar. Na het vertrek van [werknemer] bij [geïntimeerde 1] is er tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] B.V. een overeenkomst van opdracht gesloten op grond waarvan [geïntimeerden 2 en 3] B.V. vanaf 2 augustus 2004 is gaan bemiddelen bij de verkoop van de Vispoortenplas en later van de Thomas à Kempisstraat.
1.3 Op 28 januari 2005 is de koopovereenkomst met betrekking tot de Vispoortenplas tot stand gekomen. De overeengekomen koopsom bedroeg € 520.000,-. De levering vond plaats op 1 april 2005. Op 21 januari 2005 is de Thomas à Kempisstraat verkocht voor een bedrag van € 101.500,-. Op 2 maart 2005 heeft de levering plaatsgevonden.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. [appellant] heeft [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] gedagvaard voor de rechtbank Zwolle-Lelystad en, na vermindering van eis, gevorderd- samengevat - veroordeling van genoemde partijen tot betaling van € 897.753,67 vermeerderd met rente en kosten.
2.1 [appellant] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de Vispoortenplas en de Thomas à Kempisstraat ver beneden hun marktwaarden zijn verkocht. [geïntimeerden 2 en 3] en [geïntimeerde 1] hebben volgens [appellant] zijn belangen op onjuiste en onzorgvuldige wijze behartigd. Dit geldt temeer nu [appellant], naar hij stelt, ten tijde van de onderhavige verkopen leed aan een geestelijke stoornis waardoor hij op dat moment niet in staat was zijn wil te bepalen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] hadden moeten weten dat [appellant] als gevolg van zijn abnormale geestestoestand is bewogen tot het aangaan van de verkooptransacties, aldus [appellant]. Primair beroept [appellant] zich op toerekenbaar tekortkomen, subsidiair op misbruik van omstandigheden en meer subsidiair op onrechtmatige daad. De vordering bedraagt het verschil tussen de gerealiseerde koopsommen en de door [appellant] gestelde werkelijke waardes van de panden ten tijde van de verkoop, vermeerderd met rente en kosten.
2.2 [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] hebben verweer gevoerd.
2.3 De rechtbank heeft geoordeeld, zakelijk weergegeven, dat [appellant] tegenover het uitvoerige, gedocumenteerde en onderbouwde verweer zijn stelling dat de panden voor veel te lage koopsommen zijn verkocht onvoldoende heeft onderbouwd. Op die grond is de vordering afgewezen.
Eisvermindering
3. In appel heeft [appellant] zijn vordering in hoofdsom verlaagd tot een bedrag van € 474.500,- .
De bespreking van de grieven
4. De grieven komen alle op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] zijn centrale stelling, inhoudende dat de bewuste panden ver beneden hun werkelijke waarden zijn verkocht, onvoldoende heeft onderbouwd. De grieven lenen zich dan ook voor gemeenschappelijke bespreking.
5. De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 4.6 tot en met 4.8 uiteengezet wat er schort aan de door [appellant] ter onderbouwing van zijn standpunt in eerste aanleg overgelegde rapporten van [naam rapporteur], zeker indien deze rapporten in het licht worden beschouwd van de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] overgelegde rapporten van Elsa Makelaars, Meeùs Makelaars en DTZ Zadelhoff. Het hof onderschrijft deze overwegingen van de rechtbank en maakt die tot de zijne. In de (toelichtingen op) de grieven worden geen argumenten aangedragen die tot een ander oordeel kunnen leiden. De raadsman van [appellant] heeft ten pleidooie ook zelf verklaard dat de rapporten van [naam rapporteur] "te kort door de bocht zijn".
6. De vraag is of [appellant] in hoger beroep zijn hiervoor bedoelde centrale stelling alsnog naar behoren heeft onderbouwd door het overleggen van de rapportages van [naam rapporteur 2]. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
Ten aanzien van de Vispoortenplas en Thomas à Kempisstraat gezamenlijk
7. Voorop moet worden gesteld dat [naam rapporteur 2] de panden niet heeft getaxeerd, maar vooral zijn mening heeft gegeven over de taxaties van anderen, te weten die van de hierboven genoemde makelaars Elsa, Meeùs en DTZ Zadelhoff. Zo heeft hij de Thomas à Kempisstraat niet bezichtigd en heeft hij van de Vispoortenplas slechts de kapperszaak en de hobbyshop als klant van binnen bekeken. Dit maakt zijn rapportages van beperkte betekenis.
Ten aanzien van de Vispoortenplas
8. De kritiek van [naam rapporteur 2] op de rapportage van DTZ Zadelhoff spitst zich toe op de volgende punten.
a. De vierkante meterprijzen van belendende panden waren hoger.
b. De aanwezigheid van V&D is niet verdisconteerd.
c. De onroerende zaak zou niet zijn omschreven naar de toestand in 2005.
d. Er is ten onrechte uitgegaan van geldende (overeengekomen) huurprijzen in plaats van de markthuurprijzen van destijds.
e. Het is onduidelijk waar het bedrag van € 100.000,- voor achterstallig onderhoud op is gebaseerd.
9. In reactie hierop is door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] het volgende aangevoerd.
Ad a
[naam rapporteur 2] baseert zich ten onrechte op kadastrale groottes in plaats van, zoals gebruikelijk, bruto vloeroppervlakte. Ad b
Blijkens de rapportage van DTZ Zadelhoff zijn alle omgevingsfactoren meegewogen.
Ad c
DTZ Zadelhoff heeft wel degelijk de panden naar hun toestand in 2005 beschreven.
Ad d
DTZ Zadelhoff is terecht uitgegaan van overeengekomen huurprijzen, nu na verkoop de huurovereenkomsten gewoon zouden doorlopen.
Ad e
Er was sprake van daklekkages, ernstige vochtproblemen en klemmende ramen en voorts waren de CV-ketels op zeer korte termijn aan vervanging toe.
10. Het hof stelt voorop dat [appellant] zijn stelling dat de panden ver beneden de marktwaarde zijn verkocht niet kan onderbouwen door de rapporten van DTZ Zadelhoff, Elsa en Meeùs te bekritiseren. Hij dient zelf te onderbouwen waarom de gerealiseerde verkoopprijzen ver beneden de marktwaardes lagen.
Hiertoe dient hij gemotiveerd en gedocumenteerd te onderbouwen welke marktwaardes de panden hadden. Naar het oordeel van het hof bevat het rapport van [naam rapporteur 2] daarvoor onvoldoende gegevens, omdat dit rapport teveel in het teken staat van het bekritiseren van andere rapporten. Ten aanzien van die kritiek is het hof van oordeel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] deze gemotiveerd hebben weerlegd. Ten pleidooie is [appellant] op deze weerlegging niet ingegaan. Ook zijn door hem geen specifiek op de genoemde kritiekpunten toegesneden bewijsaanbiedingen gedaan. Hij heeft slechts in algemene bewoordingen bewijs aangeboden, waarmee zijn bewijsaanbod niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep gesteld mogen worden. De gegrondheid van de diverse kritiekpunten is daarmee niet komen vast te staan.
Ten aanzien van de Thomas à Kempisstraat
11. [naam rapporteur 2] leest in het rapport van Meeùs dat 2/5 deel van dit pand met daarin twee appartementen wordt getaxeerd op € 118.000,- en concludeert daaruit dat beide woningen samen meer dan € 236.000,- waard waren. Uit het rapport van Meeùs blijkt echter duidelijk dat de taxatie betrekking heeft op beide bovenwoningen en dat Meeùs deze abusievelijk gezamenlijk aanduidt als 2/5 deel.
Wel is op het eerste gezicht opmerkelijk dat deze twee bovenwoningen door [appellant] in januari 2005 voor € 101.500,-, zijn verkocht terwijl enkele maanden later één van die twee woningen is verkocht voor € 107.000,-. Naar het oordeel van het hof is voor dit feit door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] echter een aannemelijke verklaring gegeven. Door hen is aangevoerd dat de beide woningen pas na de verkoop door [appellant] juridisch zijn gesplitst en voorts dat de eigenaar veel meer heeft verbouwd dan door de makelaar (Elsa) destijds was voorzien en door deze was begroot op € 10.000,-. De heer Storms heeft ten pleidooie hierover nog verklaard dat het geheel (inclusief de verhuurde woning) destijds als beleggingspand is verkocht waarbij in relatie tot de huuropbrengst een alleszins aanvaardbare koopsom is bereikt. Een en ander wordt bevestigd in de overgelegde verklaring van [naam koper], die de Thomas à Kempisstraat van [appellant] heeft gekocht. Hij verklaart verder nog dat de Thomas à Kempisstraat (het hof doelt thans op de straat als geheel) destijds een zeer slechte naam had. Deze verklaring is niet of onvoldoende door [appellant] bestreden.
Aldus is ook ten aanzien van dit pand door [appellant] onvoldoende onderbouwing gegeven aan zijn stelling dat ver beneden de marktwaarde is verkocht.
12. Op grond van dit alles is het hof van oordeel dat [appellant] ook in hoger beroep er niet in is geslaagd de feitelijke grondslag voor zijn vordering, te weten dat de panden ver beneden de marktwaarde zijn verkocht, voldoende gemotiveerd te onderbouwen. De grieven falen dan ook. Het hof komt tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis. Aan de beoordeling van de overige feitelijke stellingen (met name de geestelijke stoornis) en de diverse juridische grondslagen voor de vordering komt het hof niet toe. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep (aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 en 3] voor wat betreft het te liquideren salaris van de advocaat voor ieder van hen te begroten overeenkomstig 3 punten in tarief VII), in het geval van [geïntimeerden 2 en 3] te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het arrest. De kosten van het incident zal het hof echter compenseren, nu de incidentele vordering weliswaar (zij het summier) door [appellant] is betwist, maar het instellen ervan is veroorzaakt doordat in eerste aanleg was verzuimd uitvoerbaarheid bij voorraad te vorderen.
Het gerechtshof
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
compenseert de kosten van het incident in hoger beroep, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
veroordeelt [appellant] in de overige kosten van het geding in hoger beroep en begroot die als volgt:
aan de zijde van [geïntimeerde 1] tot aan deze uitspraak op € 1.185,- aan verschotten en € 11.685,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en aan de zijde van [geïntimeerden 2 en 3] tot aan deze uitspraak op € 1.185,- aan verschotten en € 11.685,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot aan de voldoening.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen.
Aldus gewezen door mrs. L. Janse, voorzitter, M.M.A. Wind en A.W. Jongbloed en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 15 februari 2011.