Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.038.471
(zaaknummer rechtbank 96694)
beschikking van de derde civiele kamer van 2 maart 2010
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
gemeente Hattem,
zetelende te Hattem,
appellante,
advocaat: mr. P.L.G. Haccou,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.H. Rappa.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 23 april 2009 die de rechtbank Zutphen tussen appellante (hierna ook te noemen: de gemeente) als verweerster enerzijds en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als verzoeker anderzijds heeft gegeven; van die beschikking is een fotokopie aan de onderhavige beschikking gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Bij beroepschrift, ingekomen op 21 juli 2009, is de gemeente in hoger beroep gekomen van de beschikking van 23 april 2009. Zij heeft zes grieven tegen die beschikking aangevoerd en toegelicht en acht producties in het geding gebracht. De gemeente heeft verzocht dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, opnieuw beschikkende, [geïntimeerde] alsnog niet ontvankelijk zal verklaren in zijn verzoek dan wel zijn verzoek zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
2.2 Bij verweerschrift heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en vier producties in het geding gebracht. Hij heeft verzocht dat het hof de gemeente in haar beroep zal ontvangen en de aangevoerde grieven ongegrond zal verklaren.
2.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2009.
Bij die gelegenheid hebben partijen de zaak mondeling doen toelichten, de gemeente door mr. P.L.G. Haccou, advocaat te Arnhem, en [geïntimeerde] door mr. P.H. Rappa, advocaat te Zwolle; partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Mr. Rappa voornoemd heeft tijdens de mondelinge behandeling nog een, aan zijn pleitnotitie gehechte, verklaring van de accountant van [geïntimeerde] in het geding gebracht. Desgevraagd heeft mr. Haccou ter zitting meegedeeld dat hij instemt met het in het geding brengen van die productie zonder nadere maatregel door het hof.
2.4 Aangezien er enkele dagen voor de mondelinge behandeling nog een gesprek tussen partijen had plaatsgevonden, waarbij een minnelijke regeling van het onderhavige geschil aan de orde is geweest, heeft het hof de behandeling van de zaak twee weken aangehouden. De zaak is verwezen naar de rol van 17 november 2009 voor uitlating partijen.
2.5 Bij brief van 11 november 2009 heeft mr. Haccou, mede namens mr. Rappa, het hof bericht dat partijen er niet in zijn geslaagd om een minnelijke regeling te treffen en heeft hij het hof verzocht om een uitspraak in de onderhavige kwestie te doen.
2.6 Vervolgens heeft het hof een datum voor beschikking bepaald.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in de beschikking van 23 april 2009 in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
[geïntimeerde] is eigenaar van de woning en het bedrijfspand, gelegen aan [adres] te Hattem. De gemeente heeft op 10 juli 2007 een voorkeursrecht in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op het perceel van [geïntimeerde] gevestigd, waarna het desbetreffende perceel bij raadsbesluit van 27 augustus 2007 is aangewezen als grond waarop gedurende twee jaar de artikelen 10-24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn. Bij brief van 2 augustus 2007 heeft [geïntimeerde] het perceel - overeenkomstig de op grond van artikel 10 Wvg op hem rustende aanbiedingsplicht - aan de gemeente te koop aangeboden, waarna de gemeente een beginselbesluit tot aankoop heeft genomen. Nadat de gemeente [geïntimeerde] te kennen had gegeven dat zij geen gehoor wilde geven aan zijn verzoek om een deskundigenadvies over de prijs van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 Wvg te laten uitbrengen, heeft [geïntimeerde] op 9 september 2008 een op artikel 27 Wvg gegrond verzoekschrift bij de rechtbank Zutphen ingediend. Hij heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat de gemeente gehouden is om medewerking te verlenen aan de overdracht aan haar van het perceel tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs. Hangende de procedure in eerste aanleg heeft de gemeente de aanwijzing met betrekking tot het perceel van [geïntimeerde] ingetrokken. Bij beschikking van 23 april 2009 heeft de rechtbank het verzoek van [geïntimeerde] toegewezen en, met oog op het vaststellen van de koopprijs, een rechter-commissaris en drie deskundigen benoemd alsmede een descente gelast.
De gemeente heeft tussentijds hoger beroep ingesteld tegen de toewijzende beschikking van de rechtbank.
De door de rechtbank gelaste descente had ten tijde van de mondelinge behandeling bij het hof nog niet plaatsgevonden.
4.2 Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 27 lid 3 van de Wvg tegen een naar aanleiding van een op artikel 27 Wvg gegrond verzoek door de rechtbank afgegeven beschikking geen hoger beroep openstaat. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is hoger beroep, ondanks een wettelijk appelverbod, toch toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de rechter een wetsbepaling ten onrechte heeft toegepast of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dat de rechter buiten het toepassingsgebied van het desbetreffende artikel is getreden of dat er bij de toepassing van het betreffende artikel sprake is van een essentieel vormverzuim. Voor de ontvankelijkheid in hoger beroep is niet vereist dat de klacht ook gegrond is. Voldoende is dat de klacht een inhoud heeft als hiervoor verwoord.
4.3 Met grief 1 klaagt de gemeente erover dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.2 van de beschikking ten onrechte heeft geoordeeld dat, hoewel het inleidende verzoekschrift een zeer summiere motivering bevat en met name niet de bijzondere persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] vermeldt, dit gebrek aan gronden niet tot niet-ontvankelijkheid kan leiden. Verder richt de grief zich tegen de aan dat oordeel ten grondslag liggende overweging van de rechtbank dat de gemeente niet in haar procesbelang is geschaad, omdat er namens [geïntimeerde] tijdens de raadsvergadering van 10 november 2008 gebruik is gemaakt van de inspraakgelegenheid.
De gemeente verwijst in dit verband naar de artikelen 278 Rv en 27 lid 2 Wvg en voert aan dat het in de rede had gelegen dat [geïntimeerde] in de gelegenheid was gesteld om zijn verzoek schriftelijk aan te vullen, opdat de gemeente kennis had kunnen nemen van de motivering van het verzoek om zich zodoende terdege te kunnen verweren. Zij wijst erop dat zij er zowel in het verweerschrift als in de begeleidende brief op heeft gewezen dat het verzoekschrift geen inhoudelijke gronden bevat en dat zij dat blijkens punt 7 van haar pleitnotities ook tijdens de mondelinge behandeling nog heeft gedaan. De gemeente stelt dat zij in haar procesbelang is geschaad doordat [geïntimeerde] zijn verzoek, voorafgaande aan de mondelinge behandeling bij de rechtbank, niet nader schriftelijk heeft gemotiveerd. Het had, aldus de gemeente, op de weg van [geïntimeerde] gelegen om het verslag van de raadsvergadering in het geding te brengen. Nu dat niet is gebeurd, heeft de rechtbank haar oordeel volgens de gemeente gebaseerd op documenten die niet tot de gedingstukken behoren.
4.4 Deze grief slaagt. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad gaat het er bij het beginsel van hoor en wederhoor om dat een betrokkene voldoende gelegenheid moet hebben om, na een behoorlijk voorbereid debat met zijn tegenpartij, de rechter van zijn gelijk te overtuigen. De rechter moet partijen over en weer in de gelegenheid stellen zich uit te laten over alle bescheiden en andere gegevens die in de procedure ter kennis van de rechter zijn gebracht en mag zijn beslissing ten nadele van een van de partijen niet baseren op bescheiden of andere gegevens waarover die partij zich niet voldoende heeft kunnen uitlaten. Hoewel als onweersproken kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] aan zijn verzoek geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dan hij tijdens de raadsvergadering van 10 november 2008 heeft gedaan, is het hof van oordeel dat hij zijn verzoek onvoldoende heeft onderbouwd. [geïntimeerde] heeft in zijn verzoekschrift een beroep op artikel 27 Wvg gedaan, maar heeft nagelaten de aan zijn verzoek ten grondslag liggende feiten en omstandigheden aan te voeren. Dit terwijl artikel 27 lid 2 Wvg uitdrukkelijk eist dat het verzoekschrift gemotiveerd moet zijn.
Zonder motivering kan de rechter niet toetsen of het redelijk is dat de eigendom, gezien alle omstandigheden die daarvoor van belang zijn of kunnen zijn, bij de verkoper zou verblijven. Van de kant van de gemeente is er diverse keren op aangedrongen dat [geïntimeerde] zijn verzoek voorafgaande aan de mondelinge behandeling nader zou motiveren, maar hij heeft dat pas tijdens de mondelinge behandeling gedaan. Dit leidt ertoe dat de gemeente wel in haar procesbelang is geschaad en dat tijdens de procedure bij de rechtbank het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden.
4.5 In grief 4 stelt de gemeente dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de verklaring van [geïntimeerde] dat hij voor zijn oudedagsvoorziening naast de AOW-uitkering uitsluitend is aangewezen op de overwaarde van het perceel en dat de rechtbank in dat verband ten onrechte heeft overwogen dat de stellingen van [geïntimeerde] in dit verband niet door de gemeente zijn weersproken. De gemeente wijst erop dat zij de door [geïntimeerde] ingenomen stelling dat zijn pensioenvoorziening alleen in het perceel zou vastliggen, blijkens punt 11 van haar pleitnotities wel heeft bestreden en stelt vervolgens dat de rechtbank, gelet op deze betwisting, niet van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] had mogen uitgaan.
4.6 Ook deze grief slaagt. Op grond van de hoofdregel van artikel 149 Rv kan en mag de rechter alleen niet of niet voldoende betwiste feiten of rechten als vaststaand aannemen. Nu de gemeente de stelling van [geïntimeerde] heeft betwist, had de rechtbank niet zonder meer deze betwiste feiten als vaststaand mogen aannemen.
4.7 In de tweede en de derde grief stelt de gemeente, kort gezegd, dat de rechtbank artikel 27 Wvg ten onrechte heeft toegepast of buiten het toepassingsbereik van die bepaling is getreden, omdat de wettelijke grondslag aan het verzoek is komen te ontvallen doordat de gemeente het voorkeursrecht hangende de procedure heeft ingetrokken. Met grief 2 betoogt de gemeente dat de rechtbank onder rechtsoverweging 4.5 ten onrechte heeft overwogen dat een beroep op het feit dat de aanwijzing is ingetrokken in strijd is met het door de gemeente in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel en dat de opheffing van het voorkeursrecht niet tot de conclusie leidt dat de grondslag van het verzoek is komen te vervallen. Daartoe voert de gemeente aan dat het voorkeursrecht vanaf 25 november 2008 is komen te vervallen en dat zij niet inziet hoe zij in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel kan handelen door te wijzen op het rechtsgevolg van de intrekking van het gemeentelijk voorkeursrecht, omdat zij geen belangenafweging hoeft te maken als er geen voorkeursrecht geldt. Grief 3 richt zich tegen rechtsoverweging 4.6 van de beschikking van de rechtbank. De gemeente stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat de rechtbank niet had kunnen toetsen aan de maatstaf van artikel 27 Wvg, omdat door intrekking van het voorkeursrecht hangende de procedure de wettelijke grondslag aan het verzoek is komen te ontvallen.
4.8 Deze grieven falen.
Artikel 27 Wvg beoogt een handreiking te bieden aan een verkoper die vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn met een voorkeursrecht belaste eigendommen van de hand moet doen en in moeilijkheden raakt doordat de gemeente, na aanvankelijk te hebben verklaard in beginsel te willen aankopen, de koop alsnog laat afspringen, hetzij door niet te voldoen aan het verzoek van de verkoper een deskundigenadvies over de koopprijs aan te vragen, hetzij door na het uitbrengen van dit advies schriftelijk van de aankoop af te zien of niets meer van zich te laten horen.
4.9 Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] de door de Wvg voorgeschreven weg heeft gevolgd. Hij heeft zijn - met een voorkeursrecht belaste - perceel aan de gemeente te koop aangeboden, waarna het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente een beginselbesluit tot aankoop heeft genomen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] de gemeente verzocht om een deskundigenadvies over de prijs als bedoeld in artikel 16 Wvg te laten uitbrengen. Toen bleek dat de gemeente daaraan niet wilde meewerken, heeft [geïntimeerde] een verzoekschrift ex artikel 27 Wvg bij de rechtbank ingediend.
4.10 Tussen partijen is niet in geschil dat er ten tijde van indiening van het verzoekschrift nog een voorkeursrecht op het perceel van [geïntimeerde] was gevestigd en de aanwijzing ex artikel 8 Wvg nog van kracht was. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het feit dat de gemeente, hangende de procedure, het voorkeursrecht heeft ingetrokken niet inhoudt dat dan ook met terugwerkende kracht de grondslag van het verzoek van [geïntimeerde] is komen te vervallen. Het belang van [geïntimeerde] om de grond aan de gemeente over te dragen was er toen [geïntimeerde] de procedure startte en dat belang was er na intrekking van het voorkeursrecht nog steeds. Mede gelet op het ingrijpende karakter van het voorkeursrecht op de eigendomspositie van de grondeigenaar acht ook het hof het beroep van de gemeente op het feit dat de aanwijzing hangende de procedure is ingetrokken en dat in verband daarmee de rechtsgrond aan het verzoek van [geïntimeerde] is komen te vervallen, in strijd met het door haar in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel. Bovendien zou het honoreren van dat verweer van de gemeente erop neerkomen dat de gemeente op elk moment eenzijdig de strikte wettelijke regeling van het gemeentelijk voorkeursrecht zou kunnen aanpassen of ontduiken, hetgeen - zeker ten opzichte van de grondeigenaar - ongewenst is. Het hof acht in dat kader nog van belang dat de gemeente na verloop van twee jaar na de intrekking opnieuw een voorkeursrecht op het perceel kan vestigen. De stelling van de gemeente dat niet zeker is of zij daartoe zal overgaan, doet daaraan niet af. Het perceel behoudt naar het oordeel van het hof een onzekere status, welke potentiële kopers van het perceel kan afschrikken. Het hof verwijst in dat kader naar hetgeen het daarover hierna nog zal overwegen.
4.11 Aangezien het hof de in de grieven 1 en 4 verwoorde klachten gegrond acht en het appelverbod wordt doorbroken, wordt de zaak voor het overige volledig op hem afgewenteld.
4.12 Het verzoek van [geïntimeerde] zal - zoals de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 van de beschikking heeft gedaan - moeten worden getoetst aan de in lid 3 van artikel 27 Wvg vermelde maatstaf. Beoordeeld zal moeten worden of het redelijk is dat een verkoop aan de gemeente, gezien de van belang zijnde persoonlijke omstandigheden, achterwege zou blijven. Blijkens de parlementaire geschiedenis moeten tot “bijzondere persoonlijke omstandigheden” zowel algemene omstandigheden, zoals bijvoorbeeld een ingezakte markt aan de koperskant vanwege het heersende voorkeursregime, als persoonlijke omstandigheden gerekend worden.
4.13 Op grond van artikel 27 Wvg zal de gemeente het perceel in kwestie moeten aankopen in het geval er sprake is van klemmende persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [geïntimeerde]. Overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv zal [geïntimeerde] moeten stellen en bewijzen dat er sprake is van een nijpende, persoonlijke situatie die noopt tot aankoop door de gemeente. Het is vervolgens aan de gemeente te stellen dat een verplichting tot aankoop in de gegeven omstandigheden niet redelijk is.
4.14 Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg en in het verweerschrift in hoger beroep voldoende feiten en omstandigheden gesteld die leiden tot de conclusie dat er sprake is van klemmende omstandigheden en heeft hij dienaangaande ook voldoende bewijs geleverd. [geïntimeerde] heeft onbestreden gesteld dat hij vanaf zijn 14e levensjaar in het familiebedrijf heeft gewerkt alsmede dat hij de klompenmakerij en -groothandel alleen drijft en geen bedrijfsopvolger(s) heeft. Verder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij zich geconfronteerd ziet met een teloorgang van de klompenhandel, waardoor er al enkele jaren sprake is van een negatief eigen vermogen. Het hof maakt uit de door hem overgelegde jaarverslagen 2005-2007 op dat dit inderdaad het geval is. [geïntimeerde], die inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, zou graag met pensioen willen. Hij stelt - kort gezegd - daartoe niet in staat te zijn zolang de onroerende zaak niet is verkocht, omdat hij geen pensioenvoorziening heeft getroffen en voor zijn oudedagvoorziening (naast de AOW) is aangewezen op de overwaarde van de onroerende zaak. [geïntimeerde] heeft in dat kader aangevoerd dat hij de woning en het bedrijfspand na overleg met zijn accountant in oktober 2006 te koop heeft gezet om op zijn 65e verjaardag met pensioen te kunnen gaan, waarbij hij de overwaarde van de onroerende zaak als noodzakelijke aanvulling op de AOW zou gebruiken. [geïntimeerde] was toen 63 jaar. Het hof maakt uit de jaarverslagen van de jaren 2005-2007 en de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte verklaring van zijn accountant van 28 oktober 2009 op dat [geïntimeerde] inderdaad geen aanvullende pensioenvoorziening heeft getroffen en dat hij de overwaarde van de onroerende zaak heeft bestemd als oudedagvoorziening. [geïntimeerde] is voor zijn toekomstige inkomsten derhalve afhankelijk van de overwaarde van het pand. De verwezenlijking van dit door [geïntimeerde] ingecalculeerde financiële belang is door de handelwijze van de gemeente vrijwel onmogelijk gemaakt doordat verkoop aan derden door (dreigende) vestiging van het voorkeursrecht ernstig is bemoeilijkt.
4.15 Toen [geïntimeerde] in oktober 2006 besloot zijn pand te koop te zetten, was de onroerend goed markt nog goed. Echter, uit hetgeen in eerste aanleg naar voren is gebracht blijkt dat er destijds van gemeentewege al uitlatingen zijn gedaan over ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gebied waarin de onroerende zaak van [geïntimeerde] is gelegen. Omdat onduidelijkheid bestond over de bestemming (bedrijfsdoeleinden of woningbouw), werden potentiële kopers afgeschrikt. De positie van [geïntimeerde] op de onroerend goed markt werd er niet beter op toen de gemeente in juli 2007 besloot een voorkeursrecht op de onroerende zaak te vestigen. Het hof overweegt in dat kader dat het een feit van algemene bekendheid is dat een gevestigd voorkeursrecht een verkoopbelemmerende factor is. Verder overweegt het hof in dit verband dat het pand, als dit voordien al moeilijk verkoopbaar was, nadien zeker moeilijk verkoopbaar zal zijn. Er is sprake van “besmet gebied”, dat voor particulieren of ondernemers niet meer aantrekkelijk is en dat maakt dat de grondeigenaar voor verkoop is aangewezen op de gemeente. Zoals hiervoor reeds overwogen, is een ingezakte markt aan koperskant vanwege het heersende voorkeursregime blijkens de parlementaire geschiedenis een “bijzondere persoonlijke omstandigheid” in de zin van artikel 27 lid 3 Wvg.
4.16 Verder leidt de intrekking van de aanwijzing/het vervallen verklaren van het voorkeursrecht er naar het oordeel van het hof niet toe dat er geen sprake meer is van bijzondere persoonlijke omstandigheden. Blijkens de publicaties in de Hattemse media (productie 3 bij het verweerschrift) is er veel aandacht voor deze kwestie geweest. Ofschoon er thans geen voorkeursrecht meer op het perceel rust, blijft de dreiging bestaan dat toekomstige ontwikkelingsplannen van de gemeente aanleiding zullen zijn om het perceel weer met een voorkeursrecht te belasten. Die mogelijkheid biedt de Wvg de gemeente ook. Potentiële kopers zullen, gelet op deze dreiging, niet gauw geneigd zijn om tot aankoop over te gaan.
4.17 De gemeente heeft nog aangevoerd dat er geen causaal verband bestaat tussen het voorkeursrecht en de situatie waarin [geïntimeerde] verkeert. Een dergelijk causaal verband is echter voor toewijzing van het verzoek niet vereist, nog daargelaten dat de gemeente onvoldoende heeft toegelicht waarom een causaal verband ontbreekt.
4.18 Het voorgaande overziende komt het hof tot de conclusie dat het, gelet op de in het onderhavige geval van belang zijnde bijzondere persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [geïntimeerde], niet redelijk is dat verkoop van het perceel aan de gemeente achterwege zou blijven. Met de rechtbank acht het hof de gemeente gehouden tot aankoop van het desbetreffende perceel.
5. Slotsom
De grieven 1 en 4 zijn weliswaar terecht voorgesteld, maar kunnen niet leiden tot vernietiging van de bestreden beschikking. Het hof zal de bestreden beschikking bekrachtigen.
De gemeente zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
6. De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
bekrachtigt de bestreden beschikking van de rechtbank Zutphen van 23 april 2009;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.788,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en € 313,00 voor griffierecht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. R.J.J. van Acht, B.J. Lenselink en M.G. van ‘t Westeinde en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 maart 2010.