Uitspraak
Arrest d.d. 2 maart 2010
Zaaknummer 200.020.994/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. J.C.F. Kooijmans, kantoorhoudende te Zwolle,
tegen
1. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [geïntimeerde],
2. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [geïntimeerde],
3. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
toevoeging,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. B.M.E. Drykoningen, kantoorhoudende te Utrecht.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 2 april 2008 en 10 september 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 9 december 2008 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 10 september 2008 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 6 januari 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"Dat het het gerechtshof Arnhem, nevenzittingsplaats Leeuwarden, behage te vernietigen het vonnis op 10 september 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad (rolnr. 140911 / HA ZA 08-76) tussen partijen gewezen (met uitzondering van het bedrag waartoe geïntimeerden door de rechtbank zijn veroordeeld), en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de geïntimeerden alsnog hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan appellant de somma van € 22.527,34, verminderd met het bedrag dat door de rechtbank is toegewezen (€ 770,=), te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de dag der inleidende dagvaarding (10 januari 2008) tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van geïntimeerden (hoofdelijk) in de kosten van beide instanties, onder bepaling dat geïntimeerden de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zijn als zij deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het om dezen te wijzen arrest zullen hebben voldaan, met veroordeling van geïntimeerden (hoofdelijk) tot terugbetaling aan appellant van al hetgeen appellant ingevolge het door de rechtbank gewezen vonnis aan geïntimeerden heeft betaald."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis d.d. 10 september 2008 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, tussen partijen gewezen onder zaak-/rolnummer 140911 HAZA 08-76, te bekrachtigen, zo nodig onder verbetering van de gronden, met veroordeling van appellant in de kosten van het geding in beide instanties;"
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de feiten
1. Tegen de weergave van de feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.4) van het vonnis van 10 september 2008 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Kort weergegeven gaat het in deze procedure om het volgende.
1.1 [geïntimeerden] hebben op 27 december 2006 aan [appellant] een woning met ondergrond, erf, schuur en tuin aan de [adres] verkocht voor een prijs van – naar tussen partijen in confesso is – € 96.000,-. Levering vond plaats op 19 januari op 2007.
1.2 Voor het sluiten van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] [appellant] een tweetal rapporten met betrekking tot de woning overhandigd, (i) een bouwtechno-rapport met keuringsdatum 19 December 2005 en (ii) een taxatierapport, uitgebracht op 21 september 2006.
1.3 Na de levering heeft [appellant] naar zijn zeggen ernstige verborgen gebreken aan de woning geconstateerd. Als belangrijkste gebrek is daarbij een grote scheur in een tussenmuur achter recent aangebracht stucwerk naar voren gekomen. Volgens [appellant] toont die scheur aan dat de fundering van de woning in zeer slechte staat verkeert.
1.4 [appellant] stelt dat er sprake is van een non-conforme levering en vordert van [geïntimeerden] (hoofdelijk) schade, waaronder de kosten van herstel van de fundering, voor in totaal € 19.559,19, te vermeerderen met rente. [geïntimeerden] verweren zich, in essentie met een beroep op de inhoud van de onder 1.2 genoemde rapporten, waaruit naar de mening van [geïntimeerden] de slechte staat van de woning blijkt. Door overhandiging van deze rapporten aan [appellant] voor de verkoop heeft volgens [geïntimeerden] verkoper aan zijn mededelingsplicht voldaan en had het op de weg van [appellant], als koper, gelegen nader onderzoek te (laten) doen..
1.5 De rechtbank heeft de vraag of er in casu sprake is van een non-conforme levering ontkennend beantwoord en de vorderingen van [appellant] afgewezen, zulks met uitzondering van de kosten voor (het ontbreken van) de aansluiting van de woning op het riool ten bedrage van € 770,- , vermeerderd met wettelijke rente, welke aansluiting door [geïntimeerden] in de koopovereenkomst is gegarandeerd.
1.6 Het door [appellant] van het vonnis van de rechtbank d.d.10 september 2008 ingestelde hoger beroep strekt tot vernietiging van bedoeld vonnis en tot het alsnog toewijzen van de vordering in eerste aanleg met uitzondering van de toewijzing genoemd onder 1.5. Bovendien vordert [appellant] in hoger beroep – bij wijze van vermeerdering van eis – een bedrag van € 2.968,15, te vermeerderen met wettelijke rente, als extra kosten voor de verwijdering van een klusterput en het saneren van grond. Tot slot legt [appellant] in hoger beroep mede bedrog c.q. dwaling ten grondslag aan zijn vordering.
Vermeerdering van eis
2. Ingevolge 130 Rv lid 1 in verbinding met artikel 353 Rv Pro lid 1 kan de
oorspronkelijke eiser zijn eis veranderen of vermeerderen edoch in beginsel niet later dan in zijn memorie van grieven of antwoord (HR 20 juni 2008, NJ 2009,21).
Het hof stelt vast dat de vordering van de extra kosten voor het verwijderen van de klusterput en het saneren van de grond, als onder 1.6 genoemd, in de memorie van grieven zijn opgenomen. Daarnaast blijkt uit de memorie van antwoord niet dat [geïntimeerden] zich tegen de vermeerdering van eis verzet.
Het hof acht de vermeerdering van eis niet in strijd met de eisen van een goede procesorde.
De beoordeling van de grieven
3. Het hof zal in navolging van de rechtbank nagaan in hoeverre de (af)geleverde zaak niet de eigenschappen bezit die [appellant] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarbij is enerzijds de vraag of [geïntimeerden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden en anderzijds of [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Vervolgens zal het hof ingaan op het beroep op bedrog c.q. dwaling van [appellant]. Tot slot zal het hof [appellant]’s vordering ten aanzien van de kosten voor de verwijdering van de klusterput en de sanering van de grond behandelen.
4. De eerste grief, richt zich tegen het oordeel van de rechtbank (i) dat er geen sprake is van een non-conforme levering, (ii) dat de door [appellant] betaalde prijs en de ouderdom van de woning aanleiding gaven om de verwachtingen omtrent het geleverde bij te stellen, (iii) dat [geïntimeerden] afdoende aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en dat het op de weg van [appellant] had gelegen om op basis van de verkregen informatie nader onderzoek te verrichten. Voorts heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat de scheur aan de buitenkant zichtbaar is.
Deze grief legt de essentie van deze zaak in volle omvang aan het hof voor.
4.1 Het hof stelt voorop dat het geheel van feiten en omstandigheden beslissend is voor het antwoord op de vraag of [geïntimeerden] aansprakelijk is op grond van artikel 7:17 BW Pro. Met name zijn daarbij de leeftijd van de woning en de koopprijs van belang.
Voorts dient te worden gewezen op artikel 3 van Pro het koopcontract (productie 1 bij de inleidende dagvaarding) dat luidt: “Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper alle inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
4.2 Vast staat dat de woning in 1910 gebouwd is en de koopprijs - naar tussen partijen in confesso is - € 96.000,- bedroeg. Een circa 100 jaar oude woning tegen een prijs, die lager is dan de in het taxatierapport van 21 september 2006 genoemde “Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik” van € 102.500,-.
De onderhandse verkoopwaarde van de woning na verbouwing bedraagt volgens het taxatierapport € 144.500,-.
4.3 Het bouwtechno-rapport van 19 december 2005, dat [geïntimeerden] tezamen met het genoemde taxatierapport voor de aankoop aan [appellant] heeft overhandigd, spreekt onder meer over het volgende.
- Pag. 3 : “De algehele onderhoudstoestand kan als slecht worden omschreven, m.u.v. de dakkapellen. Men dient bij een begroting voor de renovatiekosten van deze woning rekening te houden met extra kosten en onvoorziene uitgaven.”
- Pag. 19: Op deze pagina wordt de kwalificatie 5/6 aan gevels en voegwerk toegekend, waarbij 5 staat voor: “Dit onderdeel vertoont zeer duidelijke verouderingssporen. Plaatselijk komen gebreken voor of zijn reeds gebreken ontstaan. Preventief groot onderhoud is noodzakelijk”. Voorts wordt opgemerkt: “Achtergevel beschadigd en niet afgewerkt.”, met ondermeer als toelichting: “Scheurvorming in het metselwerk duidt vaak op ongelijke zetting.”
4.4 Het hof is van oordeel dat op basis van bovengenoemde informatie en de verdere inhoud van beide rapporten, in onderlinge samenhang bezien, [geïntimeerden] [appellant] niet alleen gewaarschuwd hebben tegen de specifieke in de rapporten genoemde gebreken maar dat die informatie tevens een waarschuwing bevatte met betrekking tot de algehele situatie en de staat van de woning en dat het derhalve op de weg van [appellant] zou hebben gelegen nader (bouwkundig) onderzoek te (laten) verrichten. Zulks geldt temeer nu het onderzoek dat ten grondslag aan het bouwtechno-rapport ligt, volgens pagina 6 van het rapport, beperkt van opzet is geweest: “De bevindingen in dit rapport zijn primair gebaseerd op visueel onderzoek van de daartoe redelijkerwijs bereikbare onderdelen. Er zijn geen vaste afwerkingen verwijderd, noch berekeningen gemaakt.”.
4.5 Nu het bouwtechno-rapport in algemene zin uitdrukkelijk melding maakt van een slechte algehele onderhoudstoestand van de woning, waarbij tevens opmerkingen worden gemaakt omtrent verouderingssporen aan gevels en voegwerk, had [appellant] naar het oordeel van het hof er rekening mee dienen te houden dat de tussenmuur ook ouderdomsgebreken zou hebben. Gelet op de globale mededeling met betrekking tot de gevels, het voegwerk en scheurvorming gaat naar de mening van het hof de mededelingsplicht van [geïntimeerden] niet zover dat elke scheur waarvan het bestaan bij [geïntimeerden] bekend was, afzonderlijk diende te worden benoemd. Het feit of een scheur al dan niet (aan de buitenkant van een tussenmuur) zichtbaar is doet daar niet aan af en kan verder ook buiten beschouwing blijven.
4.6 Mede gelet op het hiervoor overwogene met betrekking tot de ouderdom van de woning en de koopprijs faalt de grief.
5. Ten aanzien van de tweede grief, waarin [appellant] grieft tegen het oordeel van de rechtbank dat een beroep op bedrog c.q. dwaling geen doel treft, stelt het hof vast dat deze grondslag op hetzelfde feitencomplex als het beroep op non-conformiteit is gebaseerd. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen vloeit voort dat [appellant] geacht moet worden geen onjuiste voorstelling van zaken te hebben gehad wat betreft de slechte algehele onderhoudstoestand van de woning en de verouderingssporen aan de gevels en het voegwerk. Voor zover [appellant] de koopovereenkomst al onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken wat betreft een (wellicht niet zichtbare) scheur in een tussenmuur heeft gesloten, merkt het hof op dat niet gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] op dit punt een onjuiste mededeling hebben gedaan terwijl zij ook niet geacht moeten worden een mededelingsplicht te hebben geschonden. [appellant] had in hetgeen hem bekend was juist aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te doen, teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen.
Aan het feit dat [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in het handelsregister van de Kamer van Koophandel als makelaar stond ingeschreven kent het hof geen gewicht toe. Daargelaten dat makelaar geen beschermd beroep meer is en de term op zich derhalve weinig zegt, legde het zich noemen van makelaar onder de gegeven omstandigheden op [geïntimeerde] niet een extra – boven het bouwtechno-rapport uitgaande – mededelingsplicht.
De grief deelt het lot van grief 1.
6. Grief 3 heeft betrekking op de afwijzing door de rechtbank van [appellant]’s vordering tot betaling van € 16.660,-, zijnde de herstelkosten van de fundering. Nu [appellant]’s beroep op non-confirmiteit en/of bedrog c.q. dwaling, zoals hiervoor overwogen, ongegrond is, kan er geen plaats zijn voor een veroordeling van herstelkosten van de fundering op die grondslag.
In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat het verzakken van de fundering lijkt te zijn veroorzaakt door het niet deugdelijk kunnen afvoeren van (regen)water. Dit omdat de woning niet op het riool was aangesloten welke aansluiting door [geïntimeerden] gegarandeerd was. Het hof merkt op dat een garantie inhoudende dat het pand op het riool is aangesloten niet tevens een garantie is dat de fundering van het pand deugt, ongeacht of het een ook het gevolg zou (kunnen) zijn van het ander.
Ook deze grief faalt.
7. Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de kosten voor de verwijdering van de klusterput en de kosten voor het saneren van grond wegens gebrek aan onderbouwing terzijde moeten worden gesteld.
Met de rechtbank stelt het hof vast dat de onderbouwing van bovengenoemde kosten in eerste aanleg geheel ontbrak. In de toelichting op grief 4 stelt [appellant] dat hij ten behoeve van het realiseren van een aansluiting op het riool de put heeft moeten laten verwijderen en vordert de kosten van het verwijderen van de grond en de put welke kosten – na vermeerdering van eis – € 4.118,15 bedragen.
Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] in het koopcontract – anders dan met betrekking tot de aansluiting op het riool – geen garantie hebben gegeven dat er geen (septische) put in de grond aanwezig zou zijn noch dat zich in het verkochte geen septictanks zouden bevinden. Zij hebben slechts verklaard dat het hen niet bekend was dat er zich in het verkochte (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden (artikel 4b van het koopcontract; productie 1 bij de inleidende dagvaarding). Eerst met de memorie van grieven hebben zij naar hun zeggen kennis genomen van de aanwezigheid van een put, en ten gevolge van een dergelijke put mogelijk aanwezige vervuiling, waarvan overigens gesteld noch gebleken is dat die een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Naar de opvatting van het hof kan dan ook geen sprake zijn van non-conformiteit.
De stelling van [appellant] dat de put moest worden verwijderd ten behoeve van de aansluiting op het riool is door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist, terwijl [appellant] zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Reeds daarom treft de grief geen doel.
De slotsom
8. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep, voor wat het geliquideerde salaris van de advocaat betreft te begroten op 1 punt naar tarief 3.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 585,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Kuiper en Overtoom, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 2 maart 2010 in bijzijn van de griffier.