Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.005.119
(zaaknummer/rolnummer rechtbank: 147680/HA ZA 06-1954)
arrest van de eerste civiele kamer van 21 juli 2009
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr M.E. Bosman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
Willemsen Jansplaats Makelaars O.G. B.V.,
handelende onder de naam [handelsnaam],
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerde,
advocaat: mr F.A.M. Knüppe
1. Het verdere geding in hoger beroep
1.1 Voor het verloop van de procedure tussen partijen tot aan het arrest van 17 juni 2008 verwijst het hof naar dat arrest. Daarbij is het gevraagde verstek ten aanzien van [A] en [B] geweigerd, is verstaan dat de instantie ten aanzien van [A] en [B] is geëindigd en is de zaak naar de rol van 29 juli 2008 verwezen voor memorie van grieven in de procedure tussen [appellant] en [geïntimeerde].
1.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] elf grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Hij heeft gevorderd dat het hof bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal vernietigen en, zonodig onder verbetering van gronden, zijn primaire vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, waaronder begrepen een salaris van de procesadvocaat.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het door [appellant] ingestelde beroep ongegrond zal verklaren en [appellant] in zijn vorderingen niet-onvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen, een en ander met veroordeling van [appellant] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep, wat de verzochte c.q. gevorderde kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
1.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het vonnis van 11 juli 2007 onder 3.1 tot en met 3.8 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
3. De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak uitsluitend nog om de vraag of makelaar [geïntimeerde] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de in de inleidende dagvaarding primair gevorderde schade die [appellant] stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat het bijgebouw dat hij in 2003 samen met de helft van het dubbel herenhuis met erf, tuin en ondergrond aan [adres] van [A] heeft gekocht, volgens het vigerende bestemmingsplan niet voor bewoning bestemd is. Daartoe heeft [appellant] in eerste aanleg aangevoerd dat [geïntimeerde] ‘heeft nagelaten de bestemming van het buitenverblijf na te trekken’ (inleidende dagvaarding sub 32/33) en in hoger beroep is die feitelijke grondslag uitgebreid met het verwijt dat [geïntimeerde] heeft nagelaten ‘de gebruiksmogelijkheden van het gebouw na te trekken’ respectievelijk dat zij ‘[appellant] ter zake verkeerd heeft geïnformeerd’ (memorie van grieven sub 3.9).
3.2 Wat betreft de aansprakelijkheid van de makelaar op grond van onrechtmatige daad neemt het hof tot uitgangspunt dat daarvan sprake kan zijn als de makelaar niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij op grond van artikel 6:162 Burgerlijk Wetboek (BW) jegens een derde in acht had behoren te nemen. De kern van het in dit verband door [appellant] aan [geïntimeerde] gemaakte verwijt is dat zij [appellant] had moeten informeren omtrent de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw.
3.3 Het hof stelt voorop dat niet kan worden aangenomen dat op [geïntimeerde] zonder meer een zorgplicht jegens [appellant] rustte om ‘de bestemming’ respectievelijk ‘de gebruiksmogelijkheden’ van het bijgebouw (in de stukken ook wel ‘buitenhuis’, ‘bijgebouw’ en ‘tuinhuis’ genoemd), volgens de in appel onbestreden vaststelling door de rechtbank gelegen in de achtertuin van de woning (vonnis van 11 juli 2007, rov. 5.5), na te trekken. De enkele – in appel overigens niet concreet onderbouwde – stelling dat dit bijgebouw ‘tijdens de presentatie van de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst zodanig was ingericht dat er normaal gewoond kon worden’ noch de omstandigheid dat de verkoopbrochure een oppervlakte van het bijgebouw vermeldde van 20.16 m2 èn dat het voorzien is van een keukenblokje, douche en toilet, maken dit anders. Daarbij merkt het hof op dat uit de processtukken niet de conclusie kan worden getrokken dat bij de beslissing om tot aankoop van het pand over te gaan de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw een zodanig belangrijke, en ook voor [geïntimeerde] kenbare, rol hebben gespeeld, dat van [geïntimeerde] verwacht had mogen worden dat zij zelfstandig onderzoek naar die gebruiksmogelijkheden zou doen. Dat dit het geval was blijkt in ieder geval onvoldoende uit het enkele feit dat [appellant] blijkens zijn in het proces-verbaal van de comparitie van partijen opgenomen verklaring bij gelegenheid van de eerste bezichtiging in aanwezigheid van de makelaar met zijn echtgenote heeft gesproken over de vraag ‘waar we het buitenhuis voor zouden kunnen gebruiken’, noch uit het feit dat volgens zijn verklaring de makelaar tijdens de eerste bezichtiging heeft gezegd ‘dat de zoon des huizes enkele jaren in het buitenverblijf heeft gewoond’ en evenmin uit de verklaring van de makelaar dat er bij de eerste bezichtiging over is gesproken ‘dat het buitenhuis een mooie werkplek zou zijn’. Die verklaringen duiden er weliswaar op dat bij gelegenheid van de eerste bezichtiging (ook) het buitenhuis is besproken, maar zeggen niets over het belang dat [appellant] daarbij met het oog op een eventuele aankoop aan dat buitenhuis toekende, terwijl daaromtrent voor het overige in appel geen concrete stellingen zijn ontwikkeld. Daarbij verdient nog opmerking dat volgens de tijdens de comparitie door [appellant] afgelegde verklaring bij de tweede bezichtiging niet over het ‘tuinhuis’ is gesproken, hetgeen geen onderstreping vormt voor het belang dat [appellant] thans kennelijk graag aan het ‘tuinhuis’ toegekend wenst te zien. Ten slotte kan ook de verwijzing naar het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 7 april 2004, LJN: AS3546, [appellant] niet baten omdat, wat er verder zij van het oordeel van de rechtbank dat het in beginsel tot de taak van de makelaar behoort onderzoek te doen naar het bestemmingsplan, het hier niet gaat om de situatie dat de door [appellant] gekochte helft van het dubbel herenhuis volgens het bestemmingsplan een woonbestemming ontbeert, maar enkel het in de achtertuin van de gekochte woning gelegen buitenhuis.
3.4 Het verwijt dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door na te laten de bestemming en/of de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw na te trekken kan derhalve niet slagen.
3.5 Resteert het verwijt dat [geïntimeerde] [appellant] ter zake van de gebruiksmogelijkheden van het buitenhuis verkeerd heeft geïnformeerd. Uit de toelichting op de grieven II, III en IV maakt het hof op dat [appellant] daarbij doelt op zijn tijdens de comparitie van partijen afgelegde verklaring dat de makelaar bij de eerste bezichtiging heeft gezegd ‘dat de zoon des huizes enkele jaren in het buitenverblijf heeft gewoond’ en op de door de makelaar afgelegde verklaring dat er bij de eerste bezichtiging over is gesproken ‘dat het buitenhuis een mooie werkplek zou zijn’. Dat de makelaar tijdens de eerste bezichtiging tegen [appellant] heeft gezegd dat de zoon des huizes in het buitenhuis heeft gewoond, is tijdens de comparitie van partijen in essentie door de makelaar bevestigd. De juistheid van die mededeling blijkt bovendien uit de brief van [appellant] van 13 juni 2005 (productie 7 bij inleidende dagvaarding: ‘een feit dat de verkoper ons onlangs en ruim 18 maanden na de overdracht ook nog eens schriftelijk heeft bevestigd’). Wat betreft de mededeling ‘dat het buitenhuis een mooie werkplek zou zijn’ stelt het hof vast dat uit het proces-verbaal van de comparitie niet blijkt dat dit een door de makelaar gedane mededeling is geweest, maar alleen dat er over is gesproken ‘dat het buitenhuis een mooie werkplek zou zijn’. Uit de stellingen van [appellant] volgt ook niet uitdrukkelijk dat [geïntimeerde] (of een van haar makelaars) dat zou hebben gezegd. Los daarvan is een dergelijke mededeling nauwelijks als ter zake dienende zakelijke informatie aan te merken maar veeleer als een persoonlijke opvatting. Anders dan [appellant] kennelijk meent impliceert deze enkele mededeling in ieder geval nog niet dat volgens de makelaar het bijgebouw door [appellant] op grond van het bestemmingsplan als kantoor gebruikt zou mogen worden. Voor zover in de toelichting op de grieven (onder 2.3 en 2.4) besloten ligt de stelling dat de makelaar [appellant] voorafgaand aan de verkoop (uitdrukkelijk) zou hebben verteld dat het bijgebouw tevens door hem als kantoor gebruikt mocht worden geldt dat die stelling geen enkele steun vindt in het proces-verbaal van de comparitie van partijen noch in enig ander processtuk en door [appellant] evenmin nader is geconcretiseerd. Uit de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) volgt dat in beginsel op [appellant] de last rust de feiten te stellen – en bij voldoende gemotiveerde betwisting te bewijzen – waaruit volgt dat [geïntimeerde] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld in de onder 3.2 bedoelde zin, zodat verwacht mocht worden dat [appellant] concreet zou aangeven welke mededelingen ter zake van het gebruik van het bijgebouw als kantoorruimte jegens hem zijn gedaan, door wie en wanneer precies. Bij gebreke daarvan concludeert het hof dat [appellant] niet voldoende heeft voldaan aan de op hem rustende stelplicht.
3.6 Het voorgaande brengt mee dat ook het verwijt dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken niet kan slagen.
3.7 Het hoger beroep faalt. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. Aan het bewijsaanbod wordt voorbijgegaan nu niets is aangevoerd dat aan het voorgaande kan afdoen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem van 11 juli 2007 en 19 december 2007;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,-- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en op € 303,-- voor griffierecht;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs A. Smeeïng-van Hees, A.A. van Rossum en R.A. van der Pol en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2009.