Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
nummer 08/00228
Uitspraakdatum: 15 september 2009
Eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 1 april 2008, nummer AWB 07/3280, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Buren (hierna: de ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 31 maart 2007 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Z (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het kalenderjaar 2007 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 700 000.
1.2. Na bezwaar is de vastgestelde waarde door de ambtenaar gehandhaafd bij uitspraak van 3 juli 2007.
1.3. Het beroep tegen die uitspraak is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift in hoger beroep met bijlagen alsmede de nadere stukken die op 6 juli 2009 van be-langhebbende zijn ontvangen en op 7 juli 2009 in kopie doorgezonden aan de ambtenaar, de nadere stukken die bij faxbericht van 9 juli 2009 van de ambtenaar zijn ontvangen en op 10 juli 2009 in kopie doorgezonden aan belanghebbende en de nadere stukken van de ambtenaar die bij faxbericht van 13 juli 2009 van de ambtenaar zijn ontvangen en in kopie ter zitting aan belanghebbendes ge-machtigde zijn overhandigd.
1.5. Bij het onderzoek ter zitting op 15 juli 2009 te Arnhem zijn gehoord de gemachtigde van be-langhebbende alsmede de ambtenaar, bijgestaan door A, gediplomeerd WOZ-taxateur, kantoorhou-dende te Q.
1.6. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.7. De notities van het pleidooi dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gehou-den worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een vrijstaand woonhuis met een inhoud van ongeveer 1 113 m³ en een in-pandige garage dat in 2002 is gebouwd.
2.2. Het object dient belanghebbende tot woning.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de ambtenaar de vastgestelde waarde van het object terecht heeft gehandhaafd op € 700 000.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd het-geen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep – naar het Hof verstaat – de vastgestelde waarde te verminderen tot € 462 000.
3.5. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Van het object is geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom door de ambtenaar zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
4.2. Tot staving van de vastgestelde waarde legt de ambtenaar het op 23 oktober 2007 opge-maakte rapport over van een taxatie door A voornoemd die uitkomt op het onder 1.1 genoemde bedrag. Daarbij zijn gegevens vermeld van drie andere vrijstaande woonhuizen met aangebouwde of inpandige garage die op 23 september 2004, 2 februari 2005 onderscheidenlijk 2 november 2005 zijn verkocht.
4.3. De voormelde taxateur heeft gelet op de ligging van het object aan de a-straat. Aan te ne-men valt dat, hoewel dit niet uitdrukkelijk in zijn rapport is vermeld, hij zich daarbij een indruk heeft gevormd van de invloed van het ontbreken van voetpaden, de verkeersintensiteit en de toe-gankelijkheid bij wisselende weersgesteldheden.
4.4. De ambtenaar gaat uit van een perceelsoppervlakte van 1009 m². Dit is de som van de op-pervlakten van de twee percelen kadastraal bekend gemeente Q, sectie G, nummers 01 en 02. Belanghebbende stelt dat de oppervlakte slechts 940 m² bedraagt, omdat een gedeelte aan de zij-kant van het huis is verkocht aan de buurman. Aan deze stelling verbindt belanghebbende geen gevolgtrekkingen voor de hoogte van de vastgestelde waarde. Niet aannemelijk is dat het be-weerde verschil van 69 m² die waarde in betekenende mate beïnvloedt. In belanghebbendes stel-ling ligt voorts niet besloten dat de betrokken grond voor de waardepeildatum aan de buurman is overgedragen of dat die overdracht aanleiding zou hebben gegeven tot waardering naar de toe-stand van het object bij het begin van het kalenderjaar op de voet van artikel 18, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken.
4.5. De ambtenaar gaat uit van een inhoud van het object van 1113 m³. Deze inhoudsmaat is buitenwerks en is ontleend aan de bouwtekening. Bij deze inhoud zijn de kelder en de garage inbegrepen. In belanghebbendes stelling dat deze ruimten geen verblijfsruimten zijn, ligt niet besloten dat het object als geheel minder dan 1113 m³ inhoud zou hebben.
4.6. Aan de bruikbaarheid van de vergelijkende gegevens van de onder ?4.2 bedoelde andere woonhuizen doen verschillen in ligging op zichzelf niet af. Zoals de ambtenaar onweersproken aanvoert, is R waar het vergelijkingspand b-straat 2 ligt evenals Z een dorp zonder winkelvoor-zieningen.
4.7. Belanghebbende verwijst naar de verkoopopbrengst van € 950 000 die bij verkoop van een pand op een markant punt in het centrum van S in juli 2007 is behaald. De ambtenaar acht dit pand, een villa uit 1936 die een voormalige burgemeesterswoning is, niet vergelijkbaar en het marktgegeven niet bruikbaar voor het benaderen van de waarde van het object op de (ruim) twee jaar eerder gelegen waardepeildatum 1 januari 2005. De genoemde verkoopopbrengst bedraagt ruim tweemaal de door belanghebbende voorgestane waarde van het object, € 450 000, en kan reeds hierom geen bevestiging van de juistheid van de laatstgenoemde waarde vormen.
4.8. Van zijn kant legt belanghebbende geen objectieve gegevens van gelijk gewicht over.
4.9. Als zodanig kan niet worden aangemerkt het rapport van 10 oktober 2008 naar een model van de Landelijke Makelaars Vereniging van november 2002. Dit vermeldt dat de taxatie van het object, uitgaande van een ge?ndiceerde inhoud van circa 560 m³, op de onderhandse verkoop-waarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum (3 oktober 2008) van € 462 000 is uitgevoerd door W. van Geffen, verbonden aan Wonen/MKB makelaardij te Rotterdam, als makelaar beë-digd op 20 januari 1992 door de rechtbank te Den Bosch en ingeschreven in het register RMT onder nummer 01.367.5.0800. Daar de vermelde opnamedatum ruim 45 maanden na de in dezen toepasselijke waardepeildatum ligt, kan aan dat taxatierapport, waarvan door belanghebbende eerst ter zitting in hoger beroep een ondertekend en geparafeerd afschrift is overgelegd, geen bewijskracht voor belanghebbendes waardestandpunt worden ontleend.
4.10. Evenmin kan als gegeven met voldoende bewijskracht de overgelegde uitdraai ‘Page 1 of 2’ van http://www.brixter.nl van 14 juli 2009 worden aangemerkt, waarin als indicatie van de waarde van het object € 542 985 wordt genoemd. Bij ‘bouwjaar’, ‘inhoud’ en ‘woonoppervlakte’ is telkens ‘onbekend’ vermeld. Bij ‘perceelsopp.’ is 550-600 m² vermeld. De uitdraai vermeldt niet door of namens wie de vermelde indicatie is geschat.
4.11. In de 15 bladzijden tellende uitdraai van http://www.funda.nl van dezelfde datum wordt de vraagprijs van villa ‘C’ aan de c-straat 3 te Z van € 698 000 vermeld, doch niets over de waarde van het object.
4.12. Met inachtneming van de verschillen in inhoud, oppervlakte en ligging tussen het object en de onder ?4.2 bedoelde andere woonhuizen maakt de ambtenaar met het daar genoemde taxatie-rapport voldoende aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.13. De door belanghebbende gestelde omstandigheid dat door de gemeente beslag op het ob-ject is gelegd wegens een legesschuld, beïnvloedt niet de waarde van het object op de waardepeil¬datum. Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken moet de waarde im-mers worden bepaald op die welke aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Daarom komt geen betekenis toe aan beperkingen in de beschikkingsbevoegdheid van – en in de overdraagbaarheid van het object door – de huidige rechthebbende.
5. Slotsom
Bij de uitspraak van de Rechtbank is het beroep terecht ongegrond verklaard.
6. Kosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
7. Beslissing
Het Gerechtshof, recht doende in hoger beroep, bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. J.W. Zwemmer en mr. J.B.H. Röben in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier . De beslissing is in het openbaar uitge-sproken op 15 september 2009.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 september 2009.
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.