Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00367
uitspraakdatum: 15 september 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van Rechtbank Arnhem van 23 juni 2008, nummer AWB 06/5711, in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst/P
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 2001 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de Inspecteur in beroep gekomen bij de Rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 26.053 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 3.583.
1.4. Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 28 juli 2008 ter griffie ingekomen en aangevuld bij brief met bijlagen van 10 oktober 2008.
1.5. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juni 2009 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Inspecteur.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende en de heren A, B en C hebben vanaf 1 april 1999 de gezamenlijke eigendom van de Villa D gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: het pand). Het aandeel van belanghebbende in het pand bedraagt 25%.
2.2. Met ingang van 1 mei 1999 hebben de eigenaren van het pand door middel van verhuur een gedeelte van het pand ter beschikking gesteld aan E B.V.. Het verhuurde gedeelte betreft de begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping. Het overige gedeelte van het pand is verhuurd aan particulieren dan wel heeft leeg gestaan.
2.3. Uit de ‘Huurovereenkomst E BV’, welke is opgemaakt op 1 mei 1999, volgt dat de aanvangshuur ƒ 10.000 (€ 4.538) per maand bedraagt en dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd.
2.4. In de huurovereenkomst zijn voor zover van belang de volgende bepalingen over de duur van de huur opgenomen:
"Artikel 2: DUUR
1. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 1 jaar, met ingang van 01 05 1999 en eindigende op 01 05 2000. Bij uitblijven van een tijdige opzegging als bedoeld in lid 4 wordt de huurperiode na 1 jaar automatisch verlengd met een periode van 1 jaar, eindigende op 01 05 2001.
2. Gedurende [in] lid 1 bedoelde termijnen kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging doen eindigen.
3. Na het verstrijken van de beide in lid 1 bedoelde termijnen zal de huurovereenkomst vanaf 01 05 2001 worden voortgezet voor onbepaalde tijd, waarbij opzegging kan plaatsvinden op de wijze zoals bedoeld in lid 4."
2.5. E B.V. is een 100% dochtermaatschappij van V B.V. Belanghebbende is 100% aandeelhouder van W Groep B.V., welke 33,33% van de aandelen in V B.V. houdt.
2.6. Met dagtekening 22 december 2000 heeft G (G Makelaardij te Nijmegen) het pand getaxeerd. In het taxatierapport van G staat onder meer het volgende:
"DATUM
Opdracht : 6 november 2000
Opname : 13 december 2000
ONROEREND GOED
Soort en plaatselijke omschrijving:
In appartementsrecht opgesplitste vrijstaande villa met garages, berging, ondergrond erf en tuin, staande en gelegen te Q, a-straat 1.
(…)
DOEL
(…)
4. anders, namelijk : Verkrijging van inzicht waarde onroerend goed t.b.p balanswaarde
WAARDE(N) PER OPNAME DATUM
1. Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: ƒ 3.600.000,
(…)
2. Executiewaarde bij eigen gebruik: ƒ 3.000.000,
(…)
Bij deze taxatie zijn de volgende gegevens vermeldenswaard:
A. LIGGING
(….)
3. Bijzondere omstandigheden ten aanzien van stadsvernieuwingsplan, leefmilieuverordening en bestemmingsplan
Kantoor, woning conform vigerende bestemmingsplan. In het onderhavige object kan een aan huis gebonden beroep worden uitgeoefend tot een maximum vloeroppervlakte van tachtig vierkante meter voor administratieve beroepen, en eenhonderdtien vierkante meter voor (para) medische beroepen.
(…)
C. GEBRUIK EN VERHURING
1. Het object:
a. is/komt in eigen gebruik Is gedeeltelijk in eigen gebruik.
b. is (gedeeltelijk) verhuurd Is gedeeltelijk verhuurd.
(…)
2. Bij gehele/gedeeltelijke (onder)verhuur: de werkelijke huurprijs (…) De begane grond is verhuurd voor ƒ 10.400, per maand, voor een looptijd van 5 jaar.
De 1e verdieping is verhuurd voor ƒ 7.500, per maand, voor een looptijd van 5 jaar.
De 2e verdieping is verhuurd voor ƒ 1.800, per maand, voor een looptijd van 1 jaar.
(…)"
2.7. Belanghebbende heeft over het jaar 2001 aangifte IB/PVV gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 21.938 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 3.583. In deze aangifte is ten behoeve van de terbeschikkingstellingsregeling een werkzaamheidsbalans opgenomen, waarbij belanghebbendes aandeel in het pand is geactiveerd op: € 1.633.609 × 80% × 25% = € 326.722. Hiervan is een bedrag van 2% van € 326.722, zijnde € 6.534, als afschrijving in aanmerking genomen. Als huur is een bedrag van € 56.268 × 25% = € 14.067 opgenomen.
2.8. Naar aanleiding van de ingediende aangifte IB/PVV over 2001 heeft de Inspecteur het pand laten taxeren. Op 1 november 2004 heeft een taxateur van de Belastingdienst, F, de verkoopwaarde van het ter beschikking gestelde gedeelte van het pand gewaardeerd op basis van de gekapitaliseerde economische huurwaarde van € 43.000 op € 460.000, waarvan € 350.000 is toegerekend aan de opstal.
2.9. Bij de aanslagregeling IB/PVV 2001 heeft de Inspecteur aan de hand van het taxatierapport de afschrijving als volgt bepaald:
Totaal Aandeel belanghebbende (25%)
Waarde pand € 460.000 € 115.000
Waarde opstal € 350.000 € 87.500
Marktconforme huur € 43.000 € 10.750
Afschrijvingsgrondslag: € 350.000 (waarde opstal) -/- € 87.500 (25% restwaarde opstal) = € 262.500
jaarlijkse afschrijving: 3% van € 262.500 = € 7.875
Aandeel belanghebbende in afschrijving: 25% van € 7.875 = € 1.969
2.10. Op basis van deze berekening heeft de Inspecteur de volgende correctie toegepast:
Aangegeven belastbaar inkomen uit werk en woning € 21.938
Bij: correctie afschrijving pand (€ 6.534 – € 1.969) € 4.565
Nader vastgesteld belastbaar inkomen uit werk en woning € 26.503
2.11. De Inspecteur heeft, met dagtekening 27 september 2005, de aanslag IB/PVV 2001 opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning (voor persoonsgebonden aftrek) van € 26.503 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 3.583.
2.12. Bij brief van 22 september 2005, ontvangen bij de Inspecteur op 23 september 2005, heeft belanghebbende bezwaar aangetekend tegen de aanslag IB/PVV 2001.
2.13. De taxateur van de Belastingdienst, F, heeft bij brief van 26 januari 2006 (lees: 2007) voor zover van belang het volgende aan de Inspecteur medegedeeld:
"Nadat ik mij had gemeld en gevraagd naar een der eigenaren en nadat ik de reden van mijn komst had gemeld aan een van de gebruikers binnen het pand die mij te woord stond heb ik het pand zowel inpandig als van buiten opgenomen.
Zoals in mijn omschrijving aangegeven heb ik de begane grond en de verdieping voor zover in gebruik als kantoor/dienstenruimten en op aanwijzing van mijn gids vervolgens gewaardeerd.
Beoogd is om dat deel dat op aanwijzingen van de gids ter beschikking is gesteld op waarde te zetten, en wel de waarde in verhuurde staat.
De waarde in verhuurde staat is bepaald door capitalisatie van een geschatte economische marktwaarde.
De overige ruimten, trapopgang en de bovenetage de woonruimten zijn buiten de waardering gelaten.
Deze deeltaxatie heb ik als volgt opgebouwd.
Uitgaande van een vloeroppervlak van ca. 265 m² kantooroppvl. schatte ik de economische markthuurwaarde i.c., mede rekening houdend met de omstandigheid, dat de te taxeren ruimten een deel/onderdeel uitmaakt van een woon/kantoorvilla op ƒ 500, per m². Helaas is een rekenfout geslopen in de rapportage bij inschatting van de capitalisatie van deze huurwaarde. Dit moet zijn f. 1.245.000, . € 565.000, (265 x f. 500, tegen een bruto aanvangsrendement van 10% minus de geschatte aankoop¬kosten.)
Zoals altijd met taxaties is de inschatting op dat moment van het bruto aanvangsrendement gebaseerd op vergelijkingen en inschatting op basis van een brede marktvergelijking.
In objectieve zin, is het pand m.i. gesplitst te gebruiken. In de markt komt het regelmatig voor, dat representatieve ruimten binnen dergelijke objecten deels verhuurd worden aan derden, die die ruimten doorgaands vaak kort gebruiken ten behoeve van representatieve ontvangst van clientele.
Gewaardeerd i.c. is dus het op aanwijzingen van de gids aangewezen deel van het gehele object op een waarde in het economisch verkeer.
Het economisch verkeer betekend waarderen de hoogste waarde op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze van gebruik. Dit is i.c. waarderen als kantoorruimten."
2.14. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 september 2006 belanghebbendes bezwaar afgewezen. Hiertegen is belanghebbende in beroep gekomen bij de Rechtbank.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is de hoogte van de afschrijving op het pand in geschil. Het geschil spitst zich toe op de vraag wat op 1 januari 2001 de waarde was van het pand.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 21.947. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Bevoegdheid rechtbank
4.1. Belanghebbende woont en woonde ten tijde van de indiening van het beroepschrift bij de Rechtbank in Z (gemeente R). Deze gemeente behoort tot het rechtsgebied van de rechtbank te Assen (artikel 11 van de Wet op de rechterlijke indeling) en derhalve tot het ressort Leeuwarden (artikel 10 van die Wet). Daaruit volgt dat de rechtbank te Leeuwarden bevoegd was van het geschil kennis te nemen (artikel 8:7, tweede lid, eerste volzin, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 27 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. De Rechtbank had derhalve het beroepschrift moeten doorzenden aan de rechtbank te Leeuwarden (artikel 6:15, eerste lid, van de Awb). Partijen hebben ter zitting verklaard er de voorkeur aan te geven dat het Hof de bestreden uitspraak niet om deze reden vernietigt. Het Hof zal die voorkeur van partijen volgen.
Waarde pand
4.2. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat belanghebbende, die aanspraak maakt op een aftrekpost (afschrijving), aannemelijk dient te maken dat de waarde van het aan E B.V. (hierna: E) verhuurde gedeelte van het pand hoger is dan € 565.000, waarvan de Inspecteur uitgaat.
4.3. Belanghebbende beroept zich op de taxatie door G, die het pand taxeert op ƒ 3.600.000 (€ 1.633.608). Belanghebbende stelt dat bij de waardebepaling ook rekening moet worden gehouden met een mogelijke toekomstige woonfunctie van het pand en dat de huurcontracten geen waardedrukkende factor vormen. Hij stelt dat de waarde van het aan E verhuurde gedeelte moet worden gesteld op een evenredig gedeelte van de waarde van het gehele pand, dat 80% van het vloeroppervlak van het gehele pand wordt verhuurd en dat 80% van de waarde van het gehele pand aan het verhuurde gedeelte kan worden toegerekend. De waarde van het verhuurde gedeelte van het pand bedraagt derhalve, aldus belanghebbende, 80% van ƒ 3.600.000, ofwel ƒ 2.880.000 (€ 1.306.887).
4.4. De Inspecteur betwist de taxatie van G. Hij stelt dat de huur in werkelijkheid lager is dan G vermeldt. De door G vermelde huren zijn, aldus de Inspecteur, meer dan ƒ 800 per m² en dergelijke huren zijn in deze regio niet gerealiseerd. Voorts wijst hij erop dat de door E betaalde huur volgens de aangifte van belanghebbende € 56.268 bedraagt en daarmee aanmerkelijk afwijkt van het door G vermelde bedrag. Hij constateert dat als wordt uitgegaan van de door G vermelde huren de jaarhuur ƒ 236.400 (€ 107.273) bedraagt en dat de door G getaxeerde waarde meer dan 15 maal deze jaarhuur is. De Inspecteur stelt dat ook een dergelijke kapitalisatiefactor veel te hoog is.
4.5. De Inspecteur beroept zich voorts op de taxatie door F, die het aan E verhuurde gedeelte uiteindelijk taxeert op € 565.000. De Inspecteur wijst erop dat deze taxatie meer in de lijn ligt met de koopsom van ƒ 1.750.000 (€ 794.115) voor het gehele pand in 1999. Hij wijst erop dat voor de Wet waardering onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 2003 toen al verschillende verbouwingen hadden plaatsgevonden aan het pand een waarde is toegekend van € 952.000 (kantooretages onderscheidenlijk € 365.000 en € 304.000 en woonetage € 283.000).
4.6. Belanghebbende betwist de taxatie van F. Hij stelt dat een goede taxatie naar de toestand op 1 januari 2001 niet meer mogelijk was op 1 november 2004, toen F het pand taxeerde. Belanghebbende wijst in dit verband op het tijdsverloop en de omstandigheid dat inmiddels zeer veel verbouwingen hadden plaatsgevonden. De taxatie heeft naar de mening van belanghebbende onzorgvuldig plaatsgevonden, wat blijkt uit de aanvankelijk gemaakte rekenfout, waardoor de waarde op € 460.000 werd vastgesteld, en uit de omstandigheid dat de kapitalisatiefactor niet is onderbouwd. De aankoopprijs in 1999 was aldus belanghebbende buitengewoon gunstig en na de aankoop hebben verschillende verbouwingen plaatsgevonden, waardoor de waarde op 1 januari 2001 aanmerkelijk hoger was dan bij de aankoop.
4.7. Het Hof kent aan de taxatie van G slechts beperkte bewijskracht toe. Daarbij acht het Hof in het bijzonder van belang dat de door G vermelde huurprijzen en de in de taxatie besloten liggende kapitalisatiefactor niet zijn onderbouwd, terwijl de Inspecteur stelt dat beide (veel) te hoog zijn. Voorts acht het Hof van belang dat de door G getaxeerde waarde veel hoger is dan de in 1999 betaalde aankoopprijs, terwijl belanghebbende dat verschil slechts in algemene termen heeft verklaard. Zo heeft belanghebbende niet aangegeven welke verbouwingen hebben plaatsgevonden tussen de aankoop en 1 januari 2001 en ook niet hoeveel die verbouwingen hebben gekost. De door de Inspecteur aangehaalde WOZ-waarden en de taxatie van F bieden steun aan het standpunt van de Inspecteur. Weliswaar is deze taxatie geruime tijd na 1 januari 2001 opgemaakt, maar het Hof acht het zeer wel mogelijk ook na verloop van geruime tijd de waarde van een onroerende zaak vast te stellen. Belanghebbende heeft slechts in algemene termen de taxatie van F bestreden en niet aangegeven op welke onderdelen en in hoeverre F van onjuiste uitgangspunten zou zijn uitgegaan. Het Hof is dan ook van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het aan E verhuurde gedeelte van het pand op 1 januari 2001 hoger was dan € 565.000.
4.8. Belanghebbende wijst er nog op dat een gedeelte van het pand wordt verhuurd aan derden en dat de waarde van (belanghebbendes aandeel in) dat gedeelte deel uitmaakt van belanghebbendes rendementsgrondslag als bedoeld in artikel 5.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001. Het Hof constateert dat de Inspecteur bij het vaststellen van de aanslag is uitgegaan van een rendementsgrondslag zoals die door belanghebbende in zijn aangifte was vermeld. Belanghebbende heeft niet gesteld dat deze rendementsgrondslag te hoog is. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de rendementsgrondslag op een te laag bedrag is vastgesteld, heeft hij geen belang bij zijn grief.
4.9. Uit het vorenoverwogene volgt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het ter beschikking gestelde gedeelte van het pand op 1 januari 2001 meer waard was dan € 565.000. Het aandeel van belanghebbende daarin was 25%, ofwel € 141.250. Uitgaande van een waarde van het pand van € 565.000 heeft de Rechtbank aannemelijk geacht dat de waarde van de opstal € 430.000 bedroeg en de restwaarde van de opstal € 107.500. Vervolgens heeft de Rechtbank de afschrijving berekend op 3% van (€ 430.000 € 107.500), ofwel € 9.676. Het aandeel van belanghebbende daarin bedraagt 25%, ofwel € 2.419. Belanghebbende heeft tegen deze berekening op zich zelf geen grieven aangevoerd. Het Hof zal deze dan ook volgen.
4.10. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Rechtbank een juiste beslissing genomen. Het Hof zal dan ook de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de kosten die de wederpartij in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof heeft moeten maken.
6. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek en mr. W.J.N.M. Snoijink als griffiers.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 september 2009.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 september 2009
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.