Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.493
arrest van de vijfde civiele kamer van 19 mei 2009
inzake
de maatschap Vastgoed Maatschap De Nijverheid,
gevestigd te Barneveld,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. W.A.J. Hagen,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Officersgärden Holding B.V..
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Acantus Real Estate B.V.,
beide gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. J.A. van Strijen.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 6 juli 2005, 12 oktober 2005, 8 maart 2006, 11 oktober 2006 en 25 april 2007 die de rechtbank Arnhem (sector kanton, locatie Wageningen) tussen (principaal) appellante (hierna ook te noemen: De Nijverheid) als eiseres enerzijds en (principaal) geïntimeerden (hierna gezamenlijk ook te noemen: geïntimeerden en afzonderlijk Officersgärden respectievelijk Acantus) alsmede de besloten vennootschap met beperkte aansprakeli[management B.V.] (hierna ook te noemen: [management B.V.]) als gedaagden anderzijds heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 De Nijverheid heeft bij exploot van 10 juli 2007 aangezegd van voormelde vijf vonnissen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van geïntimeerden voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft De Nijverheid vijf grieven tegen de bestreden
vonnissen aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft, na wijziging van eis, gevorderd dat het hof het de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest:
I zal verklaren voor recht dat tussen De Nijverheid als verhuurder enerzijds en (kennelijk is bedoeld:) Officersgärden anderzijds met ingang van 1 juli 2002 een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig de als productie 2a bij dagvaarding in eerste aanleg in de onderhavige procedure overgelegde conceptovereenkomst;
II zal verklaren voor recht dat tussen De Nijverheid als verhuurder enerzijds en Acantus als huurder anderzijds met ingang van 1 juli 2002 een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig de als productie 2b bij dagvaarding in eerste aanleg in de onderhavige procedure overgelegde conceptovereenkomst;
III Officersgärden zal veroordelen tot onverkorte nakoming van de met De Nijverheid tot en met 30 juni 2007 gesloten huurovereenkomst, met name begrepen de betaling van de periodieke verschuldigde huurtermijnen per 1 juli 2007, zijnde een bedrag van
€ 292.790,--, te vermeerderen met BTW ter zake de huurtermijnen over de periode
1 juli 2002 tot en met 30 juni 2007, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldagen van de betreffende huurtermijnen, althans 3 september 2004;
IV Acantus zal veroordelen tot onverkorte nakoming van de met De Nijverheid tot en met 30 juni 2007 gesloten huurovereenkomst, met name begrepen de betaling van de periodieke verschuldigde huurtermijnen per 1 juli 2007, zijnde een bedrag van
€ 150.597,--, te vermeerderen met BTW ter zake de huurtermijnen over de periode 1 juli 2002 tot en met 30 juni 2007, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldagen van de betreffende huurtermijnen, althans 3 september 2004,
zulks met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben geïntimeerden de grieven bestreden en hebben zij
in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep twee grieven tegen het vonnis van 6 juli 2005 aangevoerd. Zij hebben bewijs aangeboden en hebben - in een gelijkluidende conclusie in zowel het principaal hoger beroep als in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep - geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, eventueel met aanvulling of verbetering van de gronden en voorts De Nijverheid niet-ontvankelijk zal verklaren in haar hoger beroep, met veroordeling van De Nijverheid in de proceskosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, met ingang van 14 dagen na de datum van het eindarrest, indien de proceskosten binnen die termijn niet zijn betaald en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bijvoorraad zal verklaren;
2.4 Bij memorie van antwoord in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep heeft De Nijverheid verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof geïntimeerden in het (voorwaardelijk) incidenteel appel niet-ontvankelijk zal verklaren in hun hoger beroep, althans hen hun vorderingen zal ontzeggen, met veroordeling van De Nijverheid in het (voorwaardelijk) incidenteel appel in de proceskosten van beide instanties.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2.6 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis van 6 juli 2005 onder 1.1 tot en met 1.7 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan. De kantonrechter is van de volgende feiten uitgegaan:
a. [project B.V.] (hierna te noemen: [project B.V.]) te [plaats], had in Barneveld een door haar gerealiseerd kantoorgebouw “Het Binnenhof” in eigendom. Om te kunnen voldoen aan de ter plaatse geldende zogenaamde parkeernorm heeft [project B.V.] bij huurovereenkomst van 30 april 1999 met ingang van 1 januari 2000 voor de duur van vijf jaar van De Nijverheid gehuurd 77 parkeerplaatsen in haar parkeergarage aan het Nijverheidsplein 2 te Barneveld. De huurprijs bedroeg € 26.950,-- per drie maanden.
b. [project B.V.] heeft “Het Binnenhof” op 24 november 2001 aan Officersgärden in eigendom overgedragen. Officersgärden heeft, daarin vertegenwoordigd door [management B.V.], met De Nijverheid, voor wie [makelaars] (hierna te noemen: [makelaars]) optrad, overleg gevoerd over het aangaan van een huurovereenkomst betreffende de 77 parkeerplaatsen, al dan niet door middel van contractsoverneming. Ook kwam aan de orde de beschikbaarheid van nog eens 44 parkeerplaatsen. Bij brief van 11 april 2004 heeft [management B.V.] hierover als volgt aan [makelaars] geschreven:
“Wij ontvingen van u recentelijk bovenstaande huurovereenkomsten. Ik kan u het volgende
berichten:
Huurovereenkomst [project B.V.]
Wij hebben de heer [project B.V.] verzocht ons te informeren en aan u te melden dat Officersgärden Holding B.V. de huurovereenkomst graag wil overnemen. Van aanpassingen van de huurovereenkomst is ons niets bekend. Ik wacht op zijn reactie af alvorens verder actie te ondernemen. Wij komen hier nog op terug.
Huurovereenkomst Origin Nederland B.V.
Zoals u reeds bekend is zal Atos Origin haar vestiging in Barneveld halveren waardoor men minder behoefte heeft aan parkeerplaatsen. Wij zullen in de komende periode de verhuurbaarheid van het pand Baron van Nagellstraat 140 onder de loep nemen, inclusief de parkeersituatie. Ik zou u willen verzoeken ons een huuraanbieding te sturen voor de 44 parkeerplaatsen welke vrij komen per 31 december 2002.”
c. Op 16 mei 2002 heeft [makelaars] een concepthuurovereenkomst voor 121
parkeerplaatsen aan [management B.V.] toegezonden. Daarop heeft [management B.V.] op 21 mei 2002 verzocht om twee afzonderlijke huurovereenkomsten “omdat er toch twee verschillende eigenaren blijken te zijn:
:
- 77 plaatsen voor Het Binnenhof/Officersgärden;
- 44 plaatsen voor het Kantoorgebouw/Acantus Real Estate B.V..
(ik stuur U een uittreksel van de kamer van Koophandel toe)
Ook te ondertekenen door de heer [persoon A].
(…)”
[makelaars] heeft twee nieuwe concepten aan [management B.V.] toegezonden, die de goede ontvangst bij brief van 23 mei 2002 heeft bevestigd. Zij schrijft daarbij dat de beheerder van Het Binnenhof contact met [makelaars] zal opnemen om een en ander af te werken.
d. Op 12 juni 2004 heeft De Nijverheid de huurnota voor het derde kwartaal naar [project B.V.] verzonden, die de nota heeft geretourneerd. Op 14 juni 2002 heeft [management B.V.] telefonisch laten weten dat de huurnota over het derde kwartaal van 2002 naar haar c.q. de nieuwe huurder kon worden gezonden. Op 18 juni 2002 heeft De Nijverheid aan Officersgärden en Acantus de huur, alsmede servicekosten in rekening gebracht overeenkomstig de beide aan [management B.V.] toegezonden huurovereenkomsten.
e. Nadat Officersgärden en Acantus hadden geweigerd de huurovereenkomsten te
ondertekenen en evenmin bereid waren de huurnota’s te voldoen, heeft De Nijverheid op 19 augustus 2002 wederom van [project B.V.] de betaling van het derde kwartaal van 2002 gevorderd. Toen betaling uitbleef heeft De Nijverheid [project B.V.] op 29 november 2002 gedagvaard voor de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Wageningen. De Nijverheid heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst met [project B.V.] anders dan deze had opgeworpen na 1 juli 2002 is blijven doorlopen. Zij heeft op grond van wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst met [project B.V.] gevorderd, alsmede haar veroordeling tot betaling van achterstallige huurpenningen en schadevergoeding.
f. Bij vonnis van 28 april 2004 heeft de kantonrechter de vorderingen van De Nijverheid
aan haar ontzegd met de motivering dat De Nijverheid [project B.V.] met ingang van 1 juli 2002 had ontheven uit alle verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat zij heeft goedgevonden dat de huurovereenkomst tussen deze partijen per 1 juli 2002 zou eindigen.
g. Bij brieven van 3 september 2004 heeft De Nijverheid Officersgärden en Acantus laten sommeren tot betaling van de sedert 1 juli 2002 verschenen huurtermijnen. Tot enige betaling heeft dat niet geleid. Ook heeft De Nijverheid op dezelfde datum [management B.V.] aansprakelijk laten stellen voor de schade veroorzaakt door haar mogelijk onbevoegde vertegenwoordiging van Officersgärden en Acantus.
Aan deze feiten voegt het hof nog de volgende feiten toe:
h. Bij brief van 19 februari 2002 (overgelegd als productie C bij memorie van grieven) heeft [management B.V.] aan [project B.V.] het volgende geschreven:
“Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 15 februari jl., bevestigen wij U hierbij er mee accoord te zijn de vloerbedekking zelf te regelen en dan ook rechtstreeks aan de f[firma] te betalen. Het spreekt vanzelf dat de door U eerder geclaimde provisie van 10% ad Hfl. 18.364,70 over het door [firma] geoffreerde bedrag hiermee komt te vervallen.
Officersgärden Holding B.V. is eigenaresse (…) het pand Het Binnenhof. [management B.V.] Management treedt in deze op als gevolmachtigde. Wij zullen U deze week de bevestiging hiervan toezenden. Facturen dienen derhalve aan Officersgärden Holding B.V. p/a [management B.V.] te worden geadresseerd. (…)”
i. In de onder e vermelde procedure heeft [project B.V.] Officersgärden in vrijwaring opgeroepen. In de hoofdzaak en de vrijwaringsprocedure heeft in eerste aanleg op 17 februari 2004 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Blijkens het van die zitting opgemaakte proces-verbaal (productie 9 bij inleidende dagvaarding) heeft mr Schoonderbeek namens [project B.V.] onder meer het volgende verklaard:
“Mr. Schoonderbeek verklaart dat er een perfecte overeenkomst was. Er is nooit
gezegd dat er op enig punt geen overeenstemming was. Zijn cliënt ([project B.V.]) mocht vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [management B.V.], ook op grond van twee jaar ervaring met mevrouw [persoon B]. Er is in hetzelfde gebouw sprake geweest van f 243.000,-- minderwerk. Dat werd namens Officersgärden door [management B.V.] geregeld. De heer [project B.V.] vult hierop aan dat dit met betalen altijd goed ging.(…)”
j. In een brochure met betrekking tot Het Binnenhof, afkomstig van de [Groep A], (productie 10 bij inleidende dagvaarding) staat vermeld:
“Huurders van Het Binnenhof hebben de beschikking over ruim voldoende parkeerplaatsen. (…) Direct om het gebouw zijn 27 eigen parkeerplaatsen gesitueerd, (…) Tevens zijn op een achter het gebouw liggend parkeerdek 77 parkeerplaatsen gereserveerd.”
k. Bij vonnis van de rechtbank Den Haag van 12 september 2007 is [management B.V.] in staat van faillissement verklaard.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
In het principaal hoger beroep
4.1 Tegen het tussenvonnis van 11 oktober 2007 zijn geen grieven aangevoerd, zodat De Nijverheid in zoverre niet-ontvankelijk zal worden verklaard in het hoger beroep.
4.2 In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende. De Nijverheid stelt dat tussen haar en Officersgärden respectievelijk Acantus met ingang van 1 juli 2002 rechtsgeldige huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen overeenkomstig de onder 3 sub c vermelde concept-huurovereenkomsten. Geïntimeerden betwisten echter het bestaan van de overeenkomsten. Zij voeren daartoe, kort gezegd, aan dat zij de huurovereenkomst niet hebben ondertekend, dat [management B.V.] niet bevoegd was om dergelijke huurovereenkomst namens hen af te sluiten en dat zij jegens De Nijverheid ook niet de schijn hebben gewekt dat [management B.V.] daartoe wel bevoegd was. Voor het geval [management B.V.] wel bevoegd zou zijn geweest of geïntimeerden jegens De Nijverheid daartoe de schijn zouden hebben gewekt, stellen geïntimeerden zich op het standpunt dat de gestelde huurovereenkomsten niet tot stand zijn gekomen.
4.3 De kantonrechter heeft het verweer van geïntimeerden ten aanzien van de onbevoegdheid van [management B.V.] gehonoreerd, op welke gronden hij de vordering tegen geïntimeerden heeft afgewezen. De kantonrechter heeft de vordering tegen [management B.V.] wel toegewezen. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat De Nijverheid in redelijkheid mocht aannemen, hetgeen [management B.V.] ook had behoren te begrijpen, dat door [management B.V.] namens haar opdrachtgevers met de inhoud van de concept-overeenkomsten was ingestemd. Nu [management B.V.] dat volgens de kantonrechter zonder toereikende volmacht heeft gedaan en zij voor het bestaan en de omvang van die volmacht had in te staan (op grond van artikel 3:70 BW), heeft zij Officersgärden en Acantus onbevoegdelijk vertegenwoordigd en is zij aansprakelijk voor de dientengevolge door De Nijverheid geleden schade. De kantonrechter heeft de door De Nijverheid geleden schade begroot op € 417.331,08 in hoofdsom, en heeft [management B.V.] tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met kosten, veroordeeld.
[management B.V.] heeft tegen het eindvonnis van 25 april 2007 hoger beroep ingesteld, doch de curator in het (op 12 september 2007 uitgesproken) faillissement heeft het hoger beroep niet willen voortzetten.
4.4 Grief I in het principaal hoger beroep richt zich tegen rechtsoverweging 4 van
het vonnis van 6 juli 2005. Rechtsoverweging 4 luidt als volgt:
“De omstandigheid dat [management B.V.] het beheer had van “Het Binnenhof” rechtvaardigt op zichzelf beschouwd niet dat De Nijverheid mocht aannemen dat [management B.V.] de bevoegdheid had namens haar opdrachtgever ook huurovereenkomsten aan te gaan. Het aangaan van langlopende verplichtingen met niet onaanzienlijke financiële gevolgen kan niet worden aangemerkt als regulier beheer zoals De Nijverheid wil.
Voor het overige zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit volgt dat Officersgärden en Acantus aan [management B.V.] een volmacht tot het aangaan van de huurovereenkomsten hebben verstrekt of de schijn van een toereikende volmacht daartoe bij De Nijverheid hebben opgewekt. Nu van instemming achteraf met de aan [management B.V.] toegezonden concept-huurovereenkomsten niet is komen vast te staan, is al daarom van totstandkoming van de gestelde huurovereenkomsten met Officersgärden en Acantus geen sprake. Daarop stuit de tegen hen gerichte vordering af.”
4.5 Het hof verwerpt grief I. Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat De
Nijverheid haar stelling dat [management B.V.] bevoegd was om namens Officersgärden en Acantus de gestelde huurovereenkomsten aan te gaan, tegenover de betwisting door geïntimeerden ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. De Nijverheid heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat [management B.V.], hetzij op grond van haar functie hetzij uit hoofde van een speciaal daartoe gegeven volmacht, bevoegd was tot het aangaan van huurovereenkomsten als de onderhavige. Ook heeft De Nijverheid onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat geïntimeerden de schijn hebben opgewekt dat [management B.V.] bevoegd was tot het aangaan van de huurovereenkomsten. Het hof licht zijn oordeel als volgt toe.
4.6 De Nijverheid stelt (memorie van grieven, punt 13) dat in de processtukken in eerste aanleg meermaals en nadrukkelijk blijk wordt gegeven van “overleg tussen [management B.V.] enerzijds en Officersgärden c.s. en Acantus anderzijds c.q. de (bevoegde) vertegenwoordiging met zoveel woorden bevestigend. Zo wordt in de conclusie van antwoord telkens gerefereerd aan Officersgärden c.s. respectievelijk Acantus waar het brieven van respectievelijk aan [management B.V.] betreft dan wel overleg “via [management B.V.]”.
De Nijverheid wijst in dit verband naar een aantal passages in de conclusie van antwoord.
Geïntimeerden hebben als verweer aangevoerd (memorie van antwoord, punt 2.6 en verder) dat de conclusie van antwoord aan de zijde van geïntimeerden helaas op verschillende punten slordig is geformuleerd. Volgens geïntimeerden blijkt uit de correspondentie en uit het proces-verbaal van de in eerste aanleg gehouden comparitie echter duidelijk dat er alleen contacten hebben plaatsgevonden tussen [management B.V.] en [project B.V.] alsook dat geïntimeerden nooit direct betrokken zijn geweest bij de contacten tussen de verschillende betrokken partijen. Geïntimeerden hebben verder zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aangegeven dat [management B.V.] geen zelfstandige bevoegdheid had.
4.7 Het hof is van oordeel dat de passages in de conclusie van antwoord waarnaar De Nijverheid verwijst passages zijn waarin geïntimeerden klaarblijkelijk stellen en onderbouwen dat er tussen De Nijverheid en Officersgärden respectievelijk tussen De Nijverheid en Acantus geen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. In de conclusie van antwoord worden brieven van [management B.V.] aan [makelaars] en/of De Nijverheid in dat verband geanalyseerd op hun inhoud. De bevoegdheid van [management B.V.] speelt in deze discussie geen rol dan wel wordt voorondersteld. Mede gelet op de uitdrukkelijke ontkenning in eerste aanleg dat [management B.V.] zelfstandig bevoegd was, kan en mag De Nijverheid uit voormelde passages redelijkerwijze geen erkenning lezen van de bevoegdheid van [management B.V.] om de huurovereenkomsten aan te gaan. Het staat partijen vrij om hun verweer zelf vorm te geven, zodat het geïntimeerden ook vrij stond om zich primair op het standpunt te stellen dat er, uitgaande van de bevoegdheid van [management B.V.], geen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen en zich – kennelijk subsidiair - op het standpunt te stellen dat [management B.V.] niet bevoegd was om de huurovereenkomsten aan te gaan.
Was [management B.V.] op grond van haar functie bevoegd om de huurovereenkomsten aan te gaan?
4.8 [management B.V.] wordt in de stukken onbetwist aangeduid als beheerder. Het hof is, evenals
de kantonrechter van oordeel, dat een functie als beheerder niet betekent dat hiermee gegeven is dat betrokkene in het algemeen zelfstandig bevoegd is om huurovereenkomsten met een omvang als de onderhavige af te sluiten. Ook indien juist zou zijn, zoals De Nijverheid stelt (memorie van grieven, punt 17), dat [management B.V.] niet de soort beheerder was als waar de kantonrechter volgens De Nijverheid ten onrechte van is uitgegaan, hebben De Nijverheid niet, althans onvoldoende toegelicht, welke functie [management B.V.] dan wel had en welke aan haar gegeven bevoegdheden tot de conclusie moeten leiden dat zij zelfstandig huurovereenkomsten met een financieel belang van meer dan € 400.000,-- zou mogen afsluiten. De Nijverheid stelt dat uit de inleidende dagvaarding onder 17 en uit productie 10 bij die dagvaarding blijkt dat een zekere [beheerder] beheerder is van “Het Binnenhof”, waaruit volgens De Nijverheid volgt dat de taak van beheerder in de door de kantonrechter aangenomen zin in het onderhavige geval al was weggelegd voor [beheerder] en dat “daarmee [de] (vertegenwoordigings-)bevoegdheid van [management B.V.] in relatie tot Officersgärden c.s. wel een andere, en meer omvattende, [moet] zijn geweest dan de kantonrechter heeft aangenomen.”. Welke andere, en meer omvattende rol of taak en welke daaraan verbonden vertegenwoordigingsbevoegdheid [management B.V.] dan wel had, heeft De Nijverheid echter niet nader toegelicht.
Anders dan De Nijverheid stelt (memorie van grieven, punt 22), kan naar het oordeel van het hof ook uit productie C bij memorie van grieven (hiervoor geciteerd onder 3 sub h) niet worden afgeleid dat [management B.V.] bevoegd was om de gestelde huurovereenkomsten namens geïntimeerden aan te gaan. Geïntimeerden stellen terecht dat deze brief afkomstig is van [management B.V.] zelf en dat uit niets de betrokkenheid van geïntimeerden blijkt (waarbij het hof opmerkt dat ook de door [management B.V.] in de brief genoemde bevestiging van haar volmacht niet in het geding is gebracht). Uit de brief blijkt ook niet dat er sprake is van een algemene volmacht (in plaats van eenmalige volmacht met betrekking tot de in de brief vermelde werkzaamheden) en wordt bovendien niets vermeld omtrent de omvang van de volmacht. Voor zover in de brief wordt gesproken over een bedrag gaat het in ieder geval om een veel lager bedrag dan de ruim € 400.000,-- die gemoeid was met het aangaan van de huurovereenkomsten.
Voor zover in het onder 3 sub i vermelde proces-verbaal van 17 februari 2004 wordt gesproken over de bevoegdheid van [management B.V.] om namens Officersgärden transacties aan te gaan, wordt slechts het voorbeeld van een bedrag aan € 243.000,-- ter zake van minderwerk genoemd. Nog afgezien dat [management B.V.] in dat geval namens Officersgärden een voordeel (en geen verplichting) zou hebben aanvaard, blijkt uit het proces-verbaal evenmin als uit productie C bij memorie van grieven, dat het hier om een algemene (en niet om een specifiek ten behoeve van de bouw gegeven) volmacht zou gaan.
Was [management B.V.] speciaal gemachtigd tot het aangaan van de huurovereenkomsten?
4.9 De Nijverheid heeft verder niet, althans niet gemotiveerd gesteld dat [management B.V.] door
geïntimeerden speciaal gemachtigd was om de gestelde huurovereenkomsten aan te gaan. Ook blijkt dit niet uit de stukken. Integendeel. De Nijverheid heeft zelf gesteld (in de
inleidende dagvaarding, punt 17) dat [management B.V.] tijdens de gesprekken en/of onderhandelingen in mei 2002 om een optie op de parkeerplaatsen heeft gevraagd van twee weken “nu zij met “de achterban” diende te overleggen”. [management B.V.] geeft in de onder 3 sub c vermelde brief verder aan dat ook [persoon C] moet tekenen en in de concept-huurovereenkomsten staat ook daadwerkelijk vermeld dat Officersgärden en Acantus worden vertegenwoordigd door [persoon C]. Deze feiten en omstandigheden wijzen er veeleer op dat [management B.V.] juist niet zelfstandig bevoegd was om de huurovereenkomsten aan te gaan.
Hebben geïntimeerden de schijn gewekt dat [management B.V.] bevoegd was tot het aangaan van de huurovereenkomsten?
4.10 De Nijverheid heeft ten slotte niet, althans niet gemotiveerd gesteld op grond van
welke verklaringen en/of gedragingen van geïntimeerden, zij (althans [makelaars] namens haar) heeft mogen afleiden dat [management B.V.] bevoegd was om namens geïntimeerden de gestelde huurovereenkomsten te sluiten. Het moet daarbij gaan om eigen verklaringen en gedragingen van geïntimeerden. Een verklaring van [management B.V.] (zoals gedaan in verschillende brieven) dat geïntimeerden akkoord zijn, kan niet als een dergelijke verklaring of gedraging worden beschouwd, nu het hier een verklaring van [management B.V.], en niet van geïntimeerden zelf, betreft. Ook na de gestelde totstandkoming van de huurovereenkomsten hebben geïntimeerden nooit aan De Nijverheid de indruk gegeven dat [management B.V.] bevoegd was tot het aangaan van de huurovereenkomsten. Geïntimeerden hebben immers het bestaan van de huurovereenkomsten betwist en zij hebben geweigerd de huur en servicekosten voor het derde kwartaal van 2002 te betalen. Bovendien zijn de huurovereenkomsten nooit geeffectueerd: geïntimeerden hebben de parkeerpasjes nooit in handen gehad en de parkeerplaatsen nooit gebruikt.
De Nijverheid heeft nog wel gesteld dat uit het proces-verbaal van de op 17 februari 2004 gehouden comparitie in de procedure tussen De Nijverheid en [project B.V.] alsmede Officersgärden als in vrijwaring opgeroepen partij blijkt dat namens Officersgärden is verklaard dat [management B.V.]“ een soort tussenpersoon was” en al haar beheerwerkzaamheden verrichtte “met ruggespraak met Officersgärden dan wel de [Groep A]”. Nu deze opmerking tijdens de comparitie in februari 2004 is gemaakt, kan in redelijkheid niet worden aangenomen dat De Nijverheid daarop medio 2002 heeft kunnen afgaan. Los daarvan blijkt uit de opmerking ook niet dat het aangaan van de huurovereenkomsten behoorde tot de aan [management B.V.] opgedragen beheerwerkzaamheden. Voor zover uit het proces-verbaal zou blijken van vertrouwen bij [project B.V.] dat [management B.V.] bevoegd was namens Officersgärden omvangrijke transacties aan te gaan, blijkt niet of, en zo ja, op welke wijze De Nijverheid dit destijds wist en evenmin dat zij daarop in vertrouwen heeft gehandeld. Overigens geldt ten aanzien van dit punt hetgeen het hof op dit punt in r.o. 4.8 heeft overwogen.
De Nijverheid heeft ook nog gewezen op de brochure (vermeld in punt 3 sub j), waarin wordt verwezen naar de beschikbaarheid van 77 parkeerplaatsen. Het hof is van oordeel dat deze brochure, afkomstig van de [Groep A], ook niet een verklaring of gedraging van geïntimeerden betreft waaruit De Nijverheid heeft mogen afleiden dat [management B.V.] bevoegd was om geïntimeerden (bij het aangaan van de gestelde huurovereenkomsten) te vertegenwoordigen. Uit de brochure blijkt op zichzelf niet van het bestaan van een dergelijke bevoegdheid (anders dan dat [management B.V.] het eerder reeds besproken beheer van Het Buitenhof heeft), terwijl de brochure ook niet kan worden beschouwd als een bekrachtiging van de huurovereenkomsten, nu deze niet is gericht op bekrachtiging (en om die reden niet kan worden beschouwd als een rechtshandeling als bedoeld in artikel 3:69 BW) en niet kan worden uitgesloten, zoals geïntimeerden hebben gesteld (conclusie van antwoord, punt 3.18), dat in de brochure vooruit wordt gelopen op de onderhandelingen met betrekking tot de huur van de parkeerplaatsen.
4.11 Op voormelde gronden is het hof van oordeel dat De Nijverheid onvoldoende heeft onderbouwd dat (door geïntimeerden de schijn is gewekt dat) [management B.V.] bevoegd was om namens Officersgärden en Acantus de gestelde huurovereenkomsten met De Nijverheid aan te gaan. Nu De Nijverheid op dit punt niet heeft voldaan aan haar stelplicht is er op dit punt geen plaats voor een bewijsopdracht. Grief 1 faalt op deze gronden.
4.12 De grieven II tot en met V hebben blijkens de gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis, althans moeten op dezelfde gronden als grief I worden verworpen, zodat ook deze grieven falen.
Slotsom
4.13 De grieven falen, zodat het bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd.
4.14 Als de in het ongelijk gestelde partij zal De Nijverheid in de kosten van het principaal hoger beroep worden veroordeeld.
In het (voorwaardelijke) incidenteel hoger beroep
4.15 Aangezien de grieven in het principaal hoger beroep falen, wordt de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet vervuld, zodat niet wordt toegekomen aan een behandeling van het incidenteel hoger beroep.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart De Nijverheid niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van
11 oktober 2007;
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Arnhem (sector kanton, locatie Wageningen) van 6 juli 2005, 12 oktober 2005, 8 maart 2006 en 25 april 2007;
veroordeelt De Nijverheid in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerden begroot op € 2.813,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 251,-- voor griffierecht;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, E.J. van der Poel en H.C. Frankena en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2009.