Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.180
arrest van de vijfde civiele kamer van 13 januari 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
appellante,
advocaat: mr. W.A.J. Hagen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ronstreet Properties B.V., voorheen genaamd We Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.T. Bolt.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 2 mei 2007 dat de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Apeldoorn) tussen appellante (hierna ook te noemen: [appellante]) als gedaagde en WE Vastgoed B.V., rechtsvoorganger van geïntimeerde (verder: Ronstreet) als eiseres heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellante] heeft bij exploot van 1 augustus 2007 aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Ronstreet voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellante] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, Ronstreet alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans die vordering zal afwijzen, subsidiair alsnog een bedrag zal bepalen als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), alles met veroordeling van Ronstreet in de kosten van het geding in beide instanties
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Ronstreet de grieven bestreden, en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof [appellante] bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk zal verklaren in haar hoger beroep, althans haar de ingestelde vorderingen zal ontzeggen, met bekrachtiging van het vonnis voor zover het de beëindiging van de huur en de veroordeling tot ontruiming betreft, althans dat het hof het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst op zo kort mogelijke termijn eindigt, alles met veroordeling van [appellante] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna heeft [appellante] akte verzocht van een schriftelijke verklaring.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2.6 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 Het hof gaat uit van het volgende.
(i) WE Vastgoed B.V. heeft met ingang van 1 juli 1981 winkelruimte in een haar toebehorend pand aan de Hoofdstraat 63 te Apeldoorn voor de duur van tien jaren verhuurd aan [appellante].
(ii) WE Vastgoed B.V. heeft de huurovereenkomst bij brief van 3 oktober 2005 opgezegd tegen 1 januari 2007 wegens dringend eigen gebruik, daarin bestaande dat WE Netherlands B.V. in het gehuurde een damesmodezaak wil beginnen onder de naam WE Women.
(iii) WE Netherlands B.V. voert drie merken: WE Men (het label voor mannenmode), WE Women (het label voor vrouwenmode), en WE Kids (het label voor de jeugd).
(iv) In Apeldoorn bevindt zich in een pand aan de Hoofdstraat naast het gehuurde al een winkel waar WE Men mannenmode wordt verkocht.
(v) WE Netherlands B.V. is een dochtervennootschap van WE Europe B.V., die op haar beurt een dochter is van WE International B.V..
(vi) WE Vastgoed B.V. is eveneens een dochtervennootschap van WE International B.V..
De statutaire doelomschrijving van WE Vastgoed B.V. luidt: “Het voor eigen rekening of ekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van winkelbedrijven in de confectiemanufacturen en aanverwante artikelen alsmede van andere registergoederen, ten behoeve van de huisvesting van: ondernemingen gedreven door de besloten vennootschap WE Netherlands B.V., statutair gevestigd te Utrecht of door andere met die vennootschap gelieerde of in groep verbonden rechtspersonen naar Nederlands recht of vreemd (lees: recht) opgericht en overige ondernemingen, voor zover dit de huisvesting van de hiervoor omschreven rechtspersonen niet belemmert”.
(vii) Binnen het WE-concern gaat het doorgaans om 100% deelnemingen. Tenminste 95% van de winkelpanden van Ronstreet worden gebruikt als WE-winkel. De resterende 5% bestaat vrijwel geheel uit winkelpanden, die door WE gebruikt maar vervolgens ontruimd zijn omdat ze te groot of te klein waren, of het zijn winkelpanden die in samenhang met een WE-winkelpand zijn aangekocht als unieke mogelijkheid (met als gedachte: het pand van de buurman komt maar eenmaal te koop); deze worden wel verhuurd aan derden.
(viii) Ronstreet is rechtsopvolger van WE Vastgoed B.V.. De jaarrekeningen van Ronstreet en WE Netherlands B.V. zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van WE International B.V.. De statutaire doelomschrijving van Ronstreet luidt gelijk aan die van WE Vastgoed B.V.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 De kantonrechter heeft bepaald dat de huurovereenkomst een einde neemt per 1 oktober 2007 en heeft [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk tegen die datum op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft Ronstreet veroordeeld tot betaling van € 75.000,- als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting, een en ander als nader omschreven in het dictum van het bestreden vonnis.
De kantonrechter heeft overwogen dat Ronstreet en WE Netherlands B.V. weliswaar geen volle zusterondernemingen zijn, maar dat dit wat betreft de zeggenschap en de heersende belangen niet uitmaakt, omdat het gaat om 100% aandelenparticipaties en Ronstreet en WE Netherlands B.V. deel uit maken van hetzelfde concern dat één geconsolideerde jaarrekening heeft.
Daartegen is grief 1 gericht, die kort gezegd erop neerkomt dat de kantonrechter ten onrechte Ronstreet en WE Netherlands B.V. met elkaar heeft vereenzelvigd.
4.2 Het hof oordeelt hierover als volgt. In de rechtspraak is aangenomen dat als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden, indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, NJ 1986, 261). Die situatie doet zich hier voor: Ronstreet dient immers in overeenstemming met haar statutaire doelomschrijving haar eigen belang als zij het gehuurde in gebruik zou geven aan WE Netherlands B.V. of een met die vennootschap verbonden rechtspersoon.
Tevens is in de rechtspraak aangenomen dat een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap, in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, niet kan worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt: noodzakelijk voor een dergelijke vereenzelviging is dat op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurster - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken (HR 13 december 1996, Konmar, NJ 1997, 557).
De vraag rijst dus of Ronstreet kan worden vereenzelvigd met WE Netherlands B.V. Beide vennootschappen staan immers niet tot elkaar in de verhouding van moeder- en dochtervennootschap, zoals in de Konmar-zaak het geval was. Toch beantwoordt het hof de vraag in de gegeven omstandigheden bevestigend. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat beide vennootschappen tot het WE-concern behoren; Ronstreet als dochter en WE Netherlands B.V. als kleindochter (via de volle dochter WE Europe B.V.). Juist is dat het niet gaat om volle zusterondernemingen, er zit één schakel meer tussen. Dat acht het hof echter geen bezwaar, want telkens gaat het daarbij om volledig eigendom (aandelenparticipaties van 100 %). [appellante] merkt terecht op dat WE Netherlands B.V. niet kan worden aangemerkt als een der in artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro genoemde personen. Het hof is van oordeel dat dit niet afdoet aan de hier bestaande kenmerken van nauwe ‘verwantschap’, inhoudende dat Ronstreet de vastgoedpoot en 100% lid van de WE-groep is, en dat het de statutaire doelstelling van Ronstreet is de huisvesting te verzorgen van de ondernemingen van WE Netherlands B.V. (overwegend WE Men- en WE Women-zaken), zoals de voorgenomen WE Women-zaak in Apeldoorn. Tenminste 95% van de winkelpanden van Ronstreet wordt gebruikt als WE–winkel. Het hof acht dit alles voldoende grond om het belang van Ronstreet te vereenzelvigen met dat van WE Netherlands B.V. Dat Ronstreet statutair ook aan andere ondernemingen mag verhuren doet daaraan niet af, nu dit volgens de statuten alleen mag voor zover het de huisvesting van de eigen ondernemingen van de groep niet belemmert; bovendien gaat het daarbij om slechts 5% van de activiteiten, wat verhoudingsgewijs een te verwaarlozen percentage is.
De door [appellante] benadrukte omstandigheid dat in de naam van Ronstreet niet het woord WE voorkomt is niet van belang: dit hoeft niet op een lossere band te duiden, zoals [appellante] suggereert; ook zonder dat woord in haar naam kan Ronstreet haar doelstelling verwezenlijken. Hetzelfde geldt voor het door [appellante] aangevoerde feit dat Ronstreet op een andere plaats is gevestigd dan de andere betrokken vennootschappen; ook op die andere plaats kan Ronstreet haar doelstelllingen verwezenlijken en ook dit geeft geen blijk van een lossere band tussen Ronstreet en de rest van de groep. Dat in 2006 een deel van de activiteiten van Ronstreet is ondergebracht in een andere vennootschap duidt al evenmin op een lossere band. Dringend eigen gebruik door WE Netherlands B.V. is dus te beschouwen als dringend eigen gebruik door Ronstreet. Grief 1 faalt.
4.3 Grief 2 betreft de niet genummerde drie overwegingen op pagina 3 van het vonnis aanvangende met: “Conform het bepaalde.....” en eindigende met de woorden “.....in acht heeft genomen”.
Het hof begrijpt de eerste twee overwegingen, waarvan de eerste aanvangt met de woorden “Conform het bepaalde....”en de tweede met “Als gezegd zijn....” aldus, dat de kantonrechter tot uitdrukking heeft willen brengen dat hij dringend eigen gebruik aan de zijde van WE Netherlands aanwezig acht, nu de vestiging van [appellante] uitbreiding van het WE-concept belemmert.
4.4 Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter betreffende het dringend eigen gebruik. [appellante] heeft immers niet bestreden, dat Apeldoorn de grootste stad van Nederland is, waar zich geen WE Women-winkel bevindt, terwijl in Apeldoorn wel een goede afzetmarkt voor vrouwenmode bestaat. Ook staat onweersproken vast dat het huidige WE Men-filiaal en het gehuurde naast elkaar liggen, en dat de toevoeging van een WE Women filiaal in Apeldoorn de bekendheid (“zichtbaarheid”) van WE als merk aanzienlijk zal vergroten; de gevel van het huidige WE Men-filiaal zal met de vestiging van een WE Women filiaal in het gehuurde visueel aanmerkelijk breder worden, waardoor naar verwachting de toeloop van potentiële klanten in zowel het WE Men- als het WE Women - filiaal sterk zal toenemen. In grotere steden als Apeldoorn zijn WE Women-winkels juist erg succesvol, terwijl Apeldoorn de grootste stad in Nederland is waar geen WE Women-winkel is; ook qua management en inzet van personeel is het een groot voordeel twee vlak naast elkaar gelegen winkels te exploiteren; bovendien kunnen het huidige WE Men-filiaal en het daarnaast gelegen gehuurde op termijn zodanig worden verbouwd dat een betere indeling kan worden verkregen, waardoor logistieke voordelen kunnen worden behaald, aldus Ronstreet. Deze bedrijfseconomische motieven zijn voldoende om een dringende eigen gebruik aannemelijk te achten. Het door [appellante] geopperde idee dat Ronstreet elders in Apeldoorn winkelruimte zou kunnen betrekken gaat aan deze voordelen zonder verdere toelichting voorbij. [appellante] betwist de door Ronstreet gestelde ingebruikneming van het gehuurde als WE-Women-winkel en veronderstelt dat de opzegging is ingegeven door huurprijsoverwegingen en in wezen een represaille is voor het door haar uitgelokte huurprijsadvies. Er is echter geen grond om te oordelen dat Ronstreet haar opzeggingsbevoegdheid misbruikt. Op verzoek van [appellante] zal een bedrag worden bepaald dat Ronstreet aan [appellante] moet betalen, indien later mocht blijken dat de wil tot ingebruikneming niet werkelijk aanwezig is geweest.
4.6 In de vierde alinea van het derde blad begeeft de kantonrechter zich in een afweging van belangen. Deze toevoeging beschouwt het hof als een overweging ten overvloede. Nu Ronstreet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen voor duurzaam gebruik en dat zij het object daartoe dringend nodig heeft komt het hof niet toe aan een redelijke afweging van de belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Grief 2 heeft geen succes. Hetzelfde geldt voor grief 3, die verder geen zelfstandige betekenis heeft.
4.7 Grief 4 slaagt. De kantonrechter heeft geen bedrag als gevorderd vastgesteld. Het hof doet dit alsnog en stelt dit bedrag vast op € 200.000,- [appellante] heeft immers tegenover de betwisting door Ronstreet niet aannemelijk gemaakt dat een hoger bedrag gerechtvaardigd is, waarmee in elk geval wordt aangesloten bij de door [appellante] gestelde winkelbijdrage.
4.8 De kantonrechter heeft “gelet op het bepaalde in artikel 7:295, eerste lid, BW” het vonnis uitdrukkelijk niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en heeft de vordering op dit punt afgewezen. In dit artikellid is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst, behalve als de huurder zelf heeft opgezegd of schriftelijk akkoord is gegaan met beëindiging, van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot beëindiging van de verhuurder. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uit de wetsgeschiedenis volgt, dat de wetgever met de woorden “kennelijk ongegrond” het oog heeft gehad op misbruik van recht door de huurder (Kamerstukken 2000/01, 26 932, nr. 5) De kantonrechter heeft blijkbaar bedoeld tot uitdrukking te brengen de stellingen van [appellante] ongegrond te achten, maar niet “kennelijk ongegrond”. Daartegen is geen (incidenteel) appel gericht, zodat die beslissing in stand blijft.
Weliswaar concludeert Ronstreet in de memorie van antwoord “tot ontruiming, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad”, maar als daarin al een incidentele grief moet worden gelezen wordt niet voldaan aan de eis, dat zowel de wederpartij als de rechter uit de grief en de toelichting (die hier ontbreekt) moeten kunnen afleiden wat de grond van het bezwaar van de appellant is. De mededeling dat de verweren van [appellante] “ongegrond” zijn en dat de memorie van grieven dat beeld eerder heeft versterkt dan verzwakt leest het hof niet als een zodanige toelichting.
Slotsom
5.1 Op grief 4 na hebben de grieven geen succes, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd uitsluitend voor zover het gaat om het in artikel 7:299 lid 3 BW Pro bedoelde bedrag en voor het overige dient te worden bekrachtigd.
5.2 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
1. vernietigt het bestreden vonnis uitsluitend voor zover daarbij geen bedrag als bedoeld in artikel 7: 299 lid 3 BW is vastgesteld en bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
2. bepaalt het bedrag, bedoeld in artikel 7: 299 lid 3 BW, op € 200,000,-;
3. veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Ronstreet begroot op € 632,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief en op € 251,- voor griffierecht;
4. verklaart de kostenveroordeling onder 3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. Fokker, W. Duitemeijer en M.G.W.M. Stienissen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 januari 2009.