Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
eerste meervoudige belastingkamer
nummer 06/00468
U i t s p r a a k
op het beroep van X Beheer B.V. te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Franekeradeel (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden ten aanzien van haar vastgestelde beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Aanslag, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Ingevolge de Wet WOZ heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te A voor het tijdvak 31 juli 2003 tot en met 31 december 2004 ten aanzien van belanghebbende bij waardebeschikking met beschikkingsnummer 0000/0010 en dagtekening 4 november 2003 vastgesteld op € 326.721.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de hiervoor genoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot € 259.092.
1.3. Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Gerechtshof te Leeuwarden, dat het beroep ongegrond heeft verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden beroep in cassatie ingesteld.
De Hoge Raad heeft bij arrest van 17 november 2006, nr. 41.670 (hierna: het arrest) de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof) ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het arrest.
De Ambtenaar heeft, daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, naar aanleiding van het arrest een schriftelijke conclusie ingediend.
Belanghebbende heeft, daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, op de inhoud van die conclusie schriftelijk gereageerd.
1.4. Het Hof heeft partijen uitgenodigd voor een zitting, te houden op 21 februari 2007 te Arnhem. Partijen zijn op die zitting niet verschenen. Het Hof heeft vervolgens partijen verzocht schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken. Naar aanleiding van dit verzoek heeft een briefwisseling plaatsgevonden tussen het Hof en partijen. Partijen hebben het Hof hierbij schriftelijk toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens op de voet van artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht gesloten.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. De onder 1.1. genoemde op de voet van artikel 26 van Pro de wet WOZ genomen waardebeschikking is een nieuwe beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1 van de Wet WOZ. De bij die beschikking vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak a-weg 1 te A is de waarde per waardepeildatum 1 januari 1999. Bij de vaststelling van de waarde van het onderhavige object dat op de waardepeildatum een cafébar met bovenwoning betrof, is met toepassing van artikel 19, lid 1, onderdeel b, van de Wet WOZ rekening gehouden met de omstandigheid dat tussen de waardepeildatum en de aanvang van het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld op 1 januari 2001, door verbouw een naastgelegen biljartzaal en garage bij de cafébar zijn getrokken.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Na verwijzing houdt partijen nog verdeeld het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum € 259.092 bedraagt, hetgeen de Ambtenaar verdedigt, of moet worden vastgesteld op € 224.000, hetgeen belanghebbende verdedigt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde tot € 224.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De cafébar met bovenwoning is op 10 april 1998 verkocht voor een bedrag van € 224.621. Tussen partijen is niet in geschil dat deze prijs de waarde in het economische verkeer van dat object – dat wil zeggen het object zonder de naderhand bijgevoegde biljartzaal en garage – op die datum vertegenwoordigde.
4.2. Zowel de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur als belanghebbende heeft de door hun verdedigde waarde van de begane grond van het object – de cafébar, biljartzaal en garage – berekend met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Belanghebbende berekent in zijn bezwaarschrift een huurwaarde van de begane grond van het onderhavige object van € 20.740, doch stelt dat deze huur in de praktijk niet haalbaar is. Belanghebbende heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd. In zijn berekening komt belanghebbende uit op een huurwaarde van de garage van 38m² à € 34 per m² = € 1.292. Met toepassing van een huurwaardekapitalisatiefacor van 9 berekent hij de waarde van de garage op € 11.628. De door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur komt in zijn taxatierapport uit op een waarde van de garage van
€ 12.312 (38 m² à € 30 = € 2.350 x 10,8 (factor). Uit deze gegevens trekt het Hof de conclusie dat de waarde van de garage per de peildatum 1 januari 1999 rond de € 12.000 ligt.
4.3. De door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft in zijn taxatierapport, anders dan belanghebbende in zijn bezwaarschrift, de oppervlakte van de biljartzaal, gelet op de zich onder de gedingstukken bevindende bouwtekening van de biljartzaal en garage, juist berekend op (circa) 47 m². De taxateur heeft voorts een prijs van € 50 per m² voor de biljartzaal gehanteerd. Het Hof acht deze prijs zeker niet te hoog. De huurwaarde van de biljartzaal is dan te berekenen op € 2.350 (47 x € 50).
4.4. De taxateur komt in zijn taxatierapport uit op een met gegevens onderbouwde huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8. Nu belanghebbende daartegenover geen gegevens heeft aangedragen op grond waarvan moet worden aangenomen dat de te hanteren factor in dezen 9 zou moeten zijn, acht het Hof de toepassing van de factor 10,8 juist. Te meer nu belanghebbende in een door hem ingebracht stuk van 11 augustus 2005 ook de door de gemeente gehanteerde factor 10,8 hanteert. Alsdan is de waarde van de biljartzaal per waardepeildatum 1 januari 1999 te berekenen op € 25.380 (10,8 x € 2.350).
4.5. Uit het vorenoverwogene volgt dat de waarde van de tussen de waardepeildatum 1 januari 1999 en de aanvang van het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 door verbouw bij de cafébar getrokken biljartzaal en garage per de peildatum 1 januari 1999 € 37.380 (€ 12.000 + € 25.380) bedraagt. Gelet op de waarde in het economische verkeer per de onder 4.1 vermelde transactiedatum 10 april 1998 van de cafébar met bovenwoning van € 224.651, komt het Hof tot de conclusie dat de door de Ambtenaar verdedigde waarde per peildatum 1 januari 1999 van € 259.092 voor het object met inbegrip van de biljartzaal en garage niet te hoog is.
4.6. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan te Arnhem op 12 februari 2008 door mr. J.A. Monsma,
voorzitter, mr. J.B.H. Röben en mr. J.W. Zwemmer, raadsheren.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 februari 2008
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de
Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
Postbus 20303
2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.