Uitspraak
17 april 2007
derde civiele kamer
rolnummer 2004/566
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de gemeente Lingewaard,
zetelende te Lingewaard,
appellante,
procureur: mr. P.J.M. van Wersch,
tegen:
1. [appellant sub 1]
en
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. J.A.M.P. Keijser.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 3 maart 2004 dat de rechtbank Arnhem tussen appellante (hierna ook te noemen: de Gemeente) als gedaagde en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden]) als eisers heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 De Gemeente heeft bij exploot van 28 mei 2004 [geïntimeerden] aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft de Gemeente zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. De Gemeente heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van hen in de kosten van deze procedure in beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven niet bestreden omdat deze na het arrest van HR 14 april 2006 (NJ 2006, 445) geen bespreking meer behoeven, doch zij hebben voor het overige wel verweer gevoerd. Zij hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis onder verbetering van gronden zal bekrachtigen en de Gemeente zal veroordelen in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 14 maart 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten; de Gemeente door mr. M.R.J. Baneke, advocaat te Nijmegen, die daarbij een pleitnota in het geding heeft gebracht en [geïntimeerden] door mr. T.E.P.A. Lam, advocaat te Nijmegen.
2.5 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd op basis van de door de Gemeente vóór de pleidooizitting ingezonden kopiedossiers.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 maart 2004 onder 1.1 tot en met 1.8 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
Samenvatting van de zaak
4.1 Op 14 juni 2000 is door de Gemeente (toen nog gemeente Bemmel; thans deel uitmakend van de gemeente Lingewaard) een bouwperceel aan [geïntimeerden] in eigendom geleverd. In de akte van levering is in artikel 5 een Pro zogeheten anti-speculatiebeding opgenomen dat – kort gezegd – inhoudt dat de eigenaar gehouden is om de op het bouwperceel te realiseren woning gedurende de eerste twee volle jaren zelf, als eigenaar te bewonen (art. 5 sub Pro a), op straffe van verbeurte van een direct opeisbare boete van ƒ 50.000,- indien de woning in die periode niet zelf wordt bewoond en/of wordt verkocht (art. 5 sub Pro b). Burgemeester en wethouders kunnen hiervan ontheffing verlenen “op grond van gebleken hardheid welke buiten verhouding staat tot het algemeen belang dat met toepassing van deze bepaling zou zijn gediend” (art. 5 sub Pro d); deze laatste bepaling wordt ook wel de hardheidsclausule genoemd.
In verband met verandering van werkkring van [geïntimeerde sub 1] (geïntimeerde sub 1) hebben [geïntimeerden] per brief van 8 augustus 2001 aan burgemeester en wethouders gevraagd om ontheffing van de verplichting tot zelfbewoning en het verbod tot (door)verkoop; de woning hebben zij vervolgens op 13 augustus 2001 verkocht. Het verzoek om ontheffing is door burgemeester en wethouders geweigerd per brief van 15 augustus 2001. Daarna is er nog enige correspondentie hierover gevoerd tussen partijen, waarbij burgemeester en wethouders ge-persisteerd hebben bij hun weigering.
De woning is medio september 2001 door [geïntimeerden] (direct) aan hun kopers (op)geleverd; [geïntimeerden] hebben de woning nimmer zelf bewoond. De Gemeente heeft aanspraak gemaakt op de boete van ƒ 50.000,-; dit bedrag is, als onderdeel van de koopsom, in depot gebleven bij de notaris bij wie de leveringsakte is gepasseerd. [geïntimeerden] hebben met hun kopers afgesproken dat de boete voor rekening van laatstgenoemden komt indien de boete(bepaling) in stand blijft.
Het geschil in eerste aanleg
4.2 Per inleidende dagvaarding van 9 januari 2003 zijn [geïntimeerden] de onderhavige procedure begonnen tegen de Gemeente. Zij hebben, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat de Gemeente ten onrechte geen ontheffing heeft verleend en dat zij geen boete verschuldigd zijn. Bij conclusie van repliek hebben [geïntimeerden] zonder expliciete eiswijziging in de zin van art. 130 Rv Pro, de grondslag van hun vordering aangevuld met de stelling dat het anti-speculatiebeding op grond van art. 3:40 lid 1 BW Pro nietig is omdat het de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist. [geïntimeerden] hebben hierbij verwezen naar de toen gangbare, lagere jurisprudentie op dit terrein. De rechtbank heeft vervolgens bij vonnis van 3 maart 2004 (in rov. 13) geoordeeld dat het anti-speculatiebeding in de leveringsakte nietig is, dat het [geïntimeerden] vrij staat om de woning te verkopen en dat zij daarvoor geen ontheffing nodig hebben en dientengevolge ook geen boete verschuldigd zijn (hiervoor is in het dictum een verklaring voor recht opgenomen).
Het geschil in hoger beroep
4.3 In de memorie van grieven (d.d. 19 april 2005) komt de Gemeente met de grieven I tot en met VI op tegen het oordeel van de rechtbank. Gezien het oordeel van de Hoge Raad in een vergelijkbare zaak (zie rov. 2.3) hebben [geïntimeerden] geen verweer gevoerd tegen de genoemde grieven van de Gemeente. Voor het overige hebben zij gepersisteerd bij hun vordering en onderbouwing in eerste aanleg: de weigering van de Gemeente is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of de gemeente had toepassing moeten geven aan de zogenaamde hardheidsclausule (art. 5 sub d van Pro de leveringsakte).
De gemeente heeft hiertegen in eerste aanleg verweer gevoerd en overigens primair aangevoerd dat [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zijn in hun vordering omdat zij hierbij geen belang (meer) hebben: zij hebben geen schade geleden nu de boete van ƒ 50.000,- is afgewenteld op de kopers van [geïntimeerden]
4.4 De grieven I tot en met VI zien alle op het oordeel van de rechtbank dat het anti-speculatiebeding nietig is wegens strijd met de openbare orde (art 3:40 lid 1 BW Pro). Deze grieven slagen. Gelet op het al eerder genoemde oordeel van de Hoge Raad van 14 april 2006 in een vergelijkbare zaak, kan het vonnis van de rechtbank geen stand houden. Het hof zal daarom gelet op de devolutieve werking van het appel, de overige, niet prijsgegeven stellingen die [geïntimeerden] aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd alsnog beoordelen. Grief VII, die gericht is op behandeling van het geschil in volle omvang, mist daardoor zelfstandige betekenis.
Terzijde merkt het hof op dat de vraag of [geïntimeerden] ontvankelijk zijn in hun vordering niet meer in hoger beroep beantwoord kan worden. Immers, tegen het oordeel van de rechtbank in het bestreden vonnis (rov. 4-5) waarin een (eind)beslissing is gegeven over de ont-vankelijkheid van [geïntimeerden], is de Gemeente niet met een grief opgekomen. De devolutieve werking van het appel strekt niet zo ver dat het hof deze vraag alsnog in zijn beoordeling moet of kan betrekken (vgl. HR 3 september 2004, NJ 2007, 116).
4.5 [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt (nrs. 14-17 inl. dagv.) dat de Gemeente met het weigeren van de ontheffing in strijd heeft gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid en dat zij ontheffing had dienen te verlenen (nrs. 10-15 cvr). Verandering van werkkring is een algemeen aanvaarde ontheffingsgrond die verschillende gemeenten hanteren in hun algemene verkoopvoorwaarden, aldus [geïntimeerden] Daar komt bij dat de Gemeente in artikel 5 sub d van Pro de leveringsakte de ontheffingsgronden niet nader heeft uitgewerkt, zodat het voor [geïntimeerden] onduidelijk is met welke motivering de ontheffing is geweigerd. Meer specifiek benoemen [geïntimeerden] dit als strijdig met de beginselen van behoorlijk bestuur (het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel).
4.6 Onbestreden is dat de Gemeente met het anti-speculatie/boetebeding wenst te voorkomen dat er in de gemeente met gronden wordt gespeculeerd die de Gemeente pas op de markt heeft gebracht; daarmee is een algemeen belang gediend. De Gemeente heeft gesteld dat alle (eerste) kopers van grond van de Gemeente hieraan zijn gebonden en dat het boetebeding ook niet vervalt als er geen winst is of wordt gemaakt door de verkoper. Overigens staat in dit geval vast, zo is gebleken op het pleidooi, dat [geïntimeerden] een bescheiden winst hebben gemaakt met de verkoop van de woning en dat het boetebedrag, indien verschuldigd door [geïntimeerden], door de kopers betaald wordt.
De Gemeente heeft verder gesteld en op het pleidooi toegelicht dat burgemeester en wethouders terughoudend zijn met het verlenen van ontheffingen op grond van artikel 5 sub d van Pro de leveringsakte. De reden voor de Gemeente om géén specifieke ontheffingsgronden te noemen in de akte, is gelegen in het feit dat burgemeester en wethouders per geval een beslissing willen kunnen nemen. In het algemeen is het zo dat als er sprake is van een beslissing die in de “eigen invloedssfeer” van de verkoper ligt, de gemeente geen ontheffing verleent, aldus de toelichting van de vertegenwoordiger van de Gemeente op het pleidooi.
Er zijn diverse aanvragen geweest voor ontheffing, doch die zijn alle, op één na (waarbij sprake was van overlijden), geweigerd; in tien à twaalf gevallen hebben de eigenaren/verkopers de boete betaald. Over de hoogte van de boetebedragen wordt en werd niet onderhandeld. De Gemeente handhaaft nog steeds in deze lijn de naleving van het anti-speculatie/boetebeding.
Deze gestelde feiten en/of stellingen zijn door [geïntimeerden] niet (gemotiveerd) weersproken.
4.7 Naar het oordeel van het hof staat het de Gemeente vrij om haar beleid om speculatie met pas uitgegeven gronden te voorkomen, vorm te geven zoals zij dat hier heeft gedaan. De Gemeente heeft duidelijk uiteengezet waaróm en op welke gronden zij het anti-speculatiebeding wenst te handhaven en op welke, beperkte gronden zij ontheffing verleent. Niet gesteld of gebleken is dat er van de zijde van de Gemeente sprake is (geweest) van willekeur bij het toe- of afwijzen van ontheffing. De Gemeente heeft verder toegelicht dat zij geen ontheffing verleent indien er sprake is van een vrijwillige keuze van de verkoper, waaronder verstaan moet worden dat indien de verkoop binnen “de invloedssfeer” van de verkoper ligt, zoals vrijwillige aanvaarding van een andere werkkring waardoor verhuizing voor de verkoper noodzakelijk wordt, er geen ontheffing wordt verleend. Dat de Gemeente daarmee een ánder beleid voert dan in andere gemeenten, waarbij bijvoorbeeld voor verandering van werkkring wél ontheffing wordt verleend, brengt niet mee dat de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden is om in dit geval wél ontheffing te verlenen. Dit klemt in dit geval des te meer nu [geïntimeerden] de woning zelf gekocht hebben voor ongeveer ƒ 404.000,- (incl. uitgevoerd meerwerk) en verkocht voor ƒ 450.000,- (waarbij de afspraak met de kopers is gemaakt dat zij daar boven op de boete van ƒ 50.000,- aan [geïntimeerden] betalen indien zij daartoe veroordeeld worden); daarenboven wenste [geïntimeerde sub 1] om eigen, moverende redenen van werkkring te veranderen en wilde daarvoor ook niet per auto vijf kwartier (enkele reis) te reizen. Deze keuzevrijheid voor [geïntimeerden] bracht echter voor hen contractueel met zich dat zij hiervoor een boete dienden te betalen en dat de Gemeente volgens haar beleid(svrijheid) ontheffing hiervoor kon en in redelijkheid mocht weigeren.
Slotsom
4.8 De conclusie is dat [geïntimeerden] gehouden zijn tot naleving van het contractuele boetebeding (art 5 sub b van Pro de leveringsakte) en dat de Gemeente niet op grond van eisen van redelijkheid en billijkheid dan wel op basis van beginselen van behoorlijk bestuur gehouden is om ontheffing te verlenen aan [geïntimeerden] op de voet van artikel 5 sub d van Pro de leveringsakte. Het vonnis van 3 maart 2004 zal worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerden] zal worden afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad zoals gevorderd.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Arnhem van 3 maart 2004 en doet opnieuw recht;
- wijst de vordering van [geïntimeerden] af;
- veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente voor de eerste aanleg begroot op € 1.170,- voor salaris van de procureur en op € 205,-voor griffierecht en voor het hoger beroep begroot op € 3.474,- voor salaris van de procureur en op € 358,40 voor griffierecht/verschotten;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerboer bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Dozy, Steeg en Strens-Meulemeester en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 april 2007.