Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
eerste meervoudige belastingkamer
nr. 06/00214
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
appellant : X (hierna: belanghebbende)
te : Z
verweerder in hoger beroep : de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: verweerder)
aangevallen uitspraak : van de rechtbank te Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 6 april 2006, nr. AWB 05/1502, inzake uit-spraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken)
tijdvak : jaren 2005 en 2006
onderzoek ter zitting : op 1 november 2006 te Arnhem door mr. Monsma, voorzitter, mr. De Kroon en mr. Den Ouden in tegenwoordig-heid van mr. Snoijink als griffier
waarbij verschenen : belanghebbende alsmede de verweerder
gronden:
1. Bij de uitspraak van de verweerder is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend Nieuwe a-straat 1 te P (hierna: het object) naar de waardepeilda-tum 1 januari 2003 verminderd tot € 434 000. Het object is een vrijstaand woonhuis met een inhoud van ± 655 m³, een kelder van ± 319 m³ en een vrijstaande garage. De totale oppervlakte van het object is 21 250 m². Het object is eigendom van belanghebbende en dient hem tot woning.
2. Het object is aan belanghebbende geleverd op 28 november 2003 voor de prijs van € 455 000. Ter zitting licht belanghebbende in antwoord op vragen van het Hof en in zoverre in afwijking van het gestelde in het bezwaarschrift toe, dat de koop is gesloten in mei 2003.
3. Belanghebbende heeft in eerste aanleg onweersproken gesteld dat hij acht keer zwaar heeft onderhandeld in vier maanden gedurende welke er geen andere gegadigde kwam opdagen. Op zichzelf ligt het dan niet voor de hand aan te nemen dat hij zich in die tijd geen goede voorstelling heeft kunnen maken van de gesteldheid van het object en van de door hem bedoelde hoogteligging, de situering van het object nabij een voormali-ge vuilnisbelt en een terrein met werkplaats van A alsook de ligging ten opzichte van voorzieningen als apotheek, postkantoor, scholen en bushaltes. Belanghebbende voert overigens niets specifieks aan dat op het tegendeel zou wijzen.
4. Daarom moet de invloed van die gesteldheid, situering en ligging op de waarde van het object op de peildatum in de overeengekomen aankoopprijs verdisconteerd worden geacht. Vervolgens komt geen zelfstandige betekenis toe aan de stelling in het bezwaar-schrift, dat het belanghebbende niet bekend was dat de oude vuilnisbelt is afgedekt met de bovenlaag van zijn land waardoor dit lager ligt dan de omgeving.
5. De in mei 2003 overeengekomen aankoopprijs van € 455 000 ligt 4,84% hoger dan de vastgestelde waarde van € 434 000 per 1 januari 2003. Teruggerekend naar deze waardepeildatum met de gemiddelde prijsstijging van 1% per maand voor vrijstaande woonhuizen in de regio P in 2003 volgens de NVM-gegevens die belanghebbende in bezwaar heeft overgelegd, komt die prijs vrijwel overeen met de vastgestelde waarde. Er bestaat dan ook geen reden om, zoals belanghebbende ter zitting van het Hof kennelijk be-pleit, de vastgestelde waarde nogmaals met een percentage van gemiddelde prijsontwikke-ling benedenwaarts bij te stellen.
6. Dat de vastgestelde waarde betrouwbaar wordt benaderd door de genoemde aankoopprijs, wordt door de verweerder nog ondersteund met het taxatierapport van ing. L.P. Wes-selink dat bij het verweerschrift in eerste aanleg is overgelegd. Daarin zijn verkoopopbreng-sten en gegevens vermeld van twee andere vrijstaande woonhuizen in dezelfde gemeente en is de invloed van enige verschillen met het object beredeneerd. Aangezien het rapport ten opzichte van de aankoopprijs van het object slechts een ondersteunend bewijsmiddel is, behoeven de niet-genoemde verschillen waarop belanghebbende doelt – ligging in de be-bouwde kom van Q tegenover ligging buiten P, niet nader omschreven ‘problemen met het riool (IBA)’ en straling van een niet nader omschreven zendmast – verder geen bespreking. Hetzelfde geldt voor de in dat rapport vermelde waardeopbouw, daar deze slechts pleegt te dienen om, ingeval de gezochte waarde enkel met toepassing van de vergelijkingsmethode betrouwbaar kan worden benaderd, de invloed van de verschillen tussen het te waarderen object en de vergelijkingspanden inzichtelijk te maken en de uitkomsten van de getrokken vergelijkingen op hun realiteitsgehalte te toetsen.
7. Van zijn kant legt belanghebbende geen rapport van een deskundige of andere gegevens van gelijk gewicht over waaruit aannemelijk zou worden dat en in welke mate de waarde van het object wordt beïnvloed door zijn onenigheid met het waterschap R, het rijden over zijn erf om de zwetsloot schoon te maken en het bij regenval soms tot 70 cm oplopende waterpeil waardoor hij wateroverlast ondervindt. Evenmin wordt aannemelijk dat de 21 250 m² grond die van het object deel uitmaakt bedrijfsmatig als cultuurgrond wordt geëxploiteerd. Daartoe is onvoldoende dat, zoals belanghebbende aanvoert, de grond in gebruik is als grasland, wordt begraasd door pony’s en niet is verhuurd. Voorts legt belanghebbende geen objectieve gegevens over waaruit aannemelijk zou worden dat de garage geen of slechts verwaarloosbare waarde heeft omdat het dak ervan bestaat uit asbestgolfpla-ten. Daarover heeft de verweerder ter zitting onweersproken aangevoerd dat die platen in hun geheel zonder veel moeite afneembaar zijn en dat een verplichting tot sanering afwezig is. Evenmin voert belanghebbende enig objectief gegeven aan ter staving van zijn stelling dat de taxateur de kelder te hoog heeft gewaardeerd wegens de al tweemaal ondervonden wateroverlast.
8. De vastgestelde waarde kan als juist worden aanvaard.
slotsom:
De Rechtbank heeft het beroep terecht ongegrond verklaard.
proceskosten:
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
beslissing:
Het Gerechtshof, recht doende in hoger beroep, bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan te Arnhem op 15 november 2006 door mr. Monsma, voorzitter, mr. De Kroon en mr. Den Ouden. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgespro-ken in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Binnen zes weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal kunnen de belanghebbende en het col-lege van burgemeester en wethouders tegen deze mondelinge uitspraak beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van dit proces-verbaal overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid alsnog gronden voor het beroep in cassatie aan te voeren.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.