Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Eerste meervoudige belastingkamer
nr. 02/02910 (Wet WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Deventer (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden aan hem afgegeven waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 een waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ afgegeven waarbij de waarde van de aan belanghebbende toebehorende na te melden onroerende zaak is vastgesteld op f. 703.000,-.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De ambtenaar heeft de waarde bij de thans bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling het Hof en de wederpartij een aanvulling op het beroepschrift doen toekomen; deze aanvulling maakt deel uit van de gedingstukken.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 26 maart 2004 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbendes gemachtigde, alsmede de ambtenaar, tot bijstand vergezeld van taxateur A].
1.5. Gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
1.6. Na de mondelinge behandeling zijn bij de ambtenaar inlichtingen ingewonnen. De toelichting van de ambtenaar met dagtekening 26 april 2004 alsmede de schriftelijke reactie van gemachtigde van 27 mei 2004, maakt deel uit van de gedingstukken.
1.7. Met schriftelijke toestemming van beide partijen heeft het Hof vervolgens op de voet van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [a-weg 1 te Z]. De zaak heeft een inhoud van 1153 m³ en een perceelsoppervlakte van 285 m².
2.2. Bij beschikking is de waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 decem-ber 2004 met waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op f. 703.000,-. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.
2.3. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het verweerschrift een op 9 juli 2003 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A te Z].
In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 17 oktober 1997 en 4 december 2000 voor een zevental in [Z] aan de [b-weg 9 en 10], [c-weg 11], [a-weg 3], [d-weg 12 en 13], en [e-weg 14] gelegen objecten zijn gerealiseerd.
Taxateur [A] komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum dient te worden vastgesteld op f. 794.790,-.
Op basis van deze, in vergelijking tot de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, hogere taxatiewaarde komt de ambtenaar tot de conclusie dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.4. Belanghebbende heeft in de onder 1.3. genoemde aanvulling gewezen op de door de Ambtenaar voor de buurpanden aan de [a-weg 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 8] vastgestelde waarden.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de op grond van de wet WOZ vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en de ambtenaar ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Hetgeen partijen voorts ter zitting hebben opgemerkt is opgenomen in het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting welke aan deze uitspraak is gehecht en daarvan deel uitmaakt.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot f.497.000,- overeenkomstig de door de ambtenaar voor de onroerende zaak aan de [a-weg 2 te Z] vastgestelde waarde.
De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999. Van belanghebbendes zaak is geen op of rond peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.2. Taxateur [A] heeft, zoals onder 2.3. omschreven, bij de waardebepaling rekening gehouden met de verkoopprijzen die tussen 17 oktober 1997 en 4 december 2000 voor een zevental objecten aan [b-weg 9 en 10], [c-weg 11], [a-weg 3], [d-weg12 en 13], en [e-weg 14] (alle te [Z]) zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 4.1. bedoelde waarde.
Het Hof vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object [a-weg 3] buiten aanmerking te laten omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten op 4 december 2000) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van belanghebbendes zaak.
4.3. Anders dan gemachtigde meent staat geen rechtsregel eraan in de weg dat de ambtenaar ter onderbouwing van zijn standpunt in de bezwaarfase en/of beroepsfase gegevens aanvoert met betrekking tot niet eerder gemelde objecten en/of met betrekking tot na de waardepeildatum gerealiseerde verkopen.
4.4. Gelet op de in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en aanwezigheid bijgebouw en de daarbij overgelegde foto’s van deze objecten, is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de objecten waarnaar in het taxatierapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen.
Het Hof merkt in dit verband op dat gemachtigde de vergelijk-baar-heid van deze objecten met de onderhavige woning ook niet heeft betwist maar (slechts) heeft gewezen op de zijns inziens grote verschillen in inhoud en oppervlakte van de diverse objecten waarna gemachtigde concludeert dat sprake is van willekeur.
Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten (waaronder de in vergelijking tot belanghebbendes woning lagere inhoud van al deze objecten die varieert tussen de 656 m³ en 930 m³) geven de gerealiseerde verkoop-prijzen van die objecten steun aan de door de ambtenaar verdedigde waarde, waarbij het Hof de verkoopprijs van de [a-weg 3] –gelet op hetgeen is overwogen onder 4.2., laatste volzin – buiten aanmerking heeft gelaten.
4.5. De loop van de procedure in belastingzaken brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de omstreden beschikking en/of de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden.
De door belanghebbende in dit verband geformuleerde klachten, waaronder het niet nader onderbou-wen van de vergelijkbaarheid van de door de ambtenaar gebruikte objecten en het in de opvatting van gemachtigde onjuist naar waardepeildatum contant maken van gerealiseerde verkoopprijzen voor de vergelijkingsobjecten, geven het Hof -mede gelet op artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht- geen reden om in dezen anders te oordelen.
4.6. Ten aanzien van belanghebbendes stelling dat - op grond van het gelijkheidsbeginsel - voor de waardering van zijn onroerende zaak aansluiting gezocht moet worden bij de voor de panden aan de [a-weg 2, 4, 6, 7 en 8] vastgestelde WOZ-waarden (welke door de ambtenaar op een substantieel lager bedrag zijn vastgesteld) overweegt het Hof als volgt.
4.7. Door belanghebbende is gemotiveerd, daarin door de ambtenaar niet of onvoldoende weerspro-ken, gesteld dat bedoelde panden volkomen vergelijkbare woningen betreft, gelegen aan dezelfde [weg] in de binnenstad van [Z] en met vergelijkbare inhoud en kaveloppervlakte.
De voor deze woningen vastgestelde WOZ-waarde varieert tussen f. 497.000,- ([a-weg 2]) en f. 667.000,- ([a-weg 5]) en f. 703.000,- [a-weg 1]).
Tussen partijen is niet in geschil dat de ambtenaar de WOZ-waarden voor zeven van deze acht woningen lager heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer, waarbij het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de werkelijke waarde oploopt tot 40,0 %.
De ambtenaar heeft erkend dat bij bedoelde panden de WOZ-waarde te laag is vastgesteld en heeft verklaard dat in dezen sprake is van incidentele fouten en er geen sprake is van een door hem gevoerd beleid of een door hem met het oogmerk van begunstiging gedane bevoordeling als gevolg waarvan een of meer andere objecten te laag zijn gewaardeerd.
4.8. Nu belanghebbende niet heeft gesteld en niet is gebleken is dat de te lage waardering van bovenbedoelde panden toch berust op een door de ambtenaar gevoerd beleid of heeft plaatsgevonden met het oogmerk van begunstiging, kan belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts slagen indien aannemelijk is dat zich in dezen de situatie voordoet waarin – anders dan op grond van een gevoerd beleid – in een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste rechtstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel).
4.9. Belanghebbende is van opvatting dat de groep van vergelijkbare gevallen bestaat uit de door hem genoemde acht panden aan de [a-weg]. Nu tussen partijen vast staat dat bij zeven van deze acht panden (zijnde de [a-weg 1, 2, 4, 5, 6, 7 en 8]) een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, is naar de opvatting van belanghebbende voldaan aan bedoelde meerderheidsregel.
4.10. De ambtenaar is van opvatting dat de groep van vergelijkbare gevallen bestaat uit alle in de gemeente Deventer gelegen woningen die in het kader van de wet WOZ zijn gewaardeerd, dan wel uit 31 in [Z] in waardegebieden [...] (voornamelijk in de binnenstad) gelegen woningen met objectcode [01] en een inhoud van meer dan 800 m³, dan wel uit de groep van acht door belanghebbende genoemde panden aan de [a-weg] waarbij deze groep nader onderverdeeld dient te worden in drie subgroepen.
Ten aanzien van alle drie te hanteren groepen van vergelijkbare gevallen is de ambtenaar van mening dat niet voldaan wordt aan bedoelde meerderheidsregel.
4.11. Ondanks daartoe expliciet in de gelegenheid te zijn gesteld, ter zitting en vervolgens in het kader van de na de mondelinge behandeling ingestelde inlichtingenronde, heeft de ambtenaar niet of althans onvoldoende duidelijk gemaakt hoe de onjuiste taxering van bedoelde zeven woningen aan de [a-weg] tot stand is gekomen (HR 17 juni 1992, nr. 26777, BNB 1992/294). Nu aldus onduidelijk blijft wat het gemeenschappelijk kenmerk is van de woningen ten aanzien waarvan de voor de waardebepaling van belang zijnde fout is gemaakt en te dien aanzien onderscheiden van andere woningen, volgt het Hof belanghebbende in zijn gemotiveerde, daarin door de ambtenaar niet of onvoldoende weersproken, keuze voor de vergelijkingsgroep van de acht door belanghebbende genoemde goed vergelijkbare panden aan dezelfde [weg te Z].
Een nader onderscheid binnen deze groep, zoals de ambtenaar voorstaat, in drie subgroepen acht het Hof niet juist. De daartoe door de ambtenaar aangedragen omstandigheid dat de drie subgroepen door drie verschillende taxateurs zijn getaxeerd (overigens in zeven van de acht gevallen onjuist getaxeerd zodat in dat opzicht de taxateurs veel met elkaar gemeen hebben) zodat reeds op deze grond sprake is van drie subgroepen, is volstrekt onvoldoende om tot dit vergaand en gekunsteld aandoend onder-scheid in drie subgroepen te besluiten.
4.12. Voor het uitbreiden van bovengenoemde groep van acht panden, zoals de ambtenaar voorstaat, tot een groep van 31 in [Z] in waardegebieden [...] gelegen woningen met objectcode [01] en een inhoud van meer dan 800 m³, ziet het Hof geen aanleiding. De ambtenaar heeft verzuimd te onderbouwen waarom de aldus gevormde groep (beter) vergelijkbaar is met belanghebbendes geval, iedere toelichting op de gehanteerde criteria (gekozen objectcode, waardegebieden en een inhoud van meer dan 800 m³) ontbreekt.
Dit verzuim klemt te meer nu in de groep van 31 panden de inhoud van de panden uiteenloopt van 805 m³ tot 3111 m³ en de vastgestelde WOZ-waarde uiteenloopt van f. 323.000,- tot f. 1.201.000,- zodat reeds op grond van deze onderlinge verschillen bezwaarlijk van een vergelijkingsgroep kan worden gesproken waartegen belanghebbendes geval kan worden afgezet.
Het Hof voegt daar aan toe dat van de zeven door taxateur [A] genoemde vergelijkingspanden er opmerkelijk genoeg slechts één voorkomt op bovengenoemde lijst van 31 panden. Zes van de door taxateur [A] genoemde panden kunnen naar de opvatting van de ambtenaar wel als vergelijkingspand dienen in het kader van de taxatie, maar passen blijkbaar niet in de vergelijkingsgroep voor toepassing van de meerderheidsregel. Iedere toelichting op dit onderscheid ontbreekt.
Het Hof merkt tenslotte op dat de ambtenaar heeft aangegeven dat binnen de groep van 31 panden, in ieder geval tien panden onjuist zijn gewaardeerd hetgeen weinig vertrouwen wekt in de kwaliteit van de door of namens de ambtenaar uitgevoerde taxaties.
4.13. Voor het uitbreiden van de door belanghebbende genoemde groep van acht aan de [a-weg] gelegen panden tot alle in de gemeente Deventer gelegen woningen die in het kader van de wet WOZ zijn gewaardeerd, ziet het Hof evenmin aanleiding.
In het geval dat belanghebbende een aantal willekeurig over de gemeente verspreid liggende panden zou hebben voorgedragen voor de vergelijkingsgroep, zou er reden kunnen zijn om de ambtenaar in dit standpunt te volgen. Echter, nu belanghebbende de groep nadrukkelijk heeft beperkt tot goed vergelijkbare (zo niet indentieke) buurpanden, gelegen aan dezelfde [weg te Z], is er hooguit aanleiding de groep uit te breiden tot (indien aanwezig) andere aan dezelfde [weg] gelegen panden maar niet tot alle in dezelfde gemeente gelegen panden. In dat laatste geval zouden immers alle mogelijke woningen (rijp en groen door elkaar: nieuwbouw en oudbouw, grote en kleine woningen, goed en slecht onderhouden, enz) ten onrechte in één en dezelfde groep worden ondergebracht waardoor van onderlinge vergelijkbaarheid en daarmee van vergelijkbaarheid met belanghebbendes geval geen sprake meer is. Bovendien merkt het Hof op dat door de vergelijkingsgroep aldus uit te breiden in de praktijk een beroep op de meerderheidsregel illusoir zou worden.
4.14. Nu tussen partijen niet in geschil is dat in de in aanmerking te nemen groep van acht panden aan de [a-weg] in zeven gevallen een te lagere WOZ-waarde is vastgesteld waardoor vast staat dat in een meerderheid van de gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, slaagt belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld, daarin door de ambtenaar niet of onvoldoende bestreden, dat zijn pand identiek is (zij het in ‘gespiegelde’ vorm) met het pand aan de [a-weg 2]. Het Hof ziet in deze onderlinge overeenstemming aanleiding de waarde van belanghebbendes woning te stellen op de voor de woning aan [a-weg 2] vastgestelde waarde ad f. 497.000,-.
5. Proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op (de helft van, gelet op de met de onderhavige procedure samenhangende zaak met nummer 02/3749) 2,5 punt (beroepschrift, verschijnen op zitting en schriftelijke inlichtingen) maal € 322 maal wegingsfactor 1 maal samenhangende zaken 1 ofwel de helft van € 805,- zijnde € 403,-.
6. Beslissing:
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 225.528,- (f. 497.000,-);
- gelast dat de gemeente Deventer aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29,-;
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 403,- en wijst de gemeente Deventer aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 18 februari 2005 te Arnhem door mrs Van Amsterdam, voorzitter, N.E. Haas, vice-president en F.J.P.M. Haas, raadsheer. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. Jansen, als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(D.N.N. Jansen) (A.M. van Amsterdam)
Afschriften aangetekend per post verzonden op: 1 maart 2005
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.