Uitspraak
Gerechtshof
tweede meervoudige belastingkamer
nummer 03/02050 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z], (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarchrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikking met het nummer [01] die aan belanghebbende is toegezonden, betreft de zaak die in de beschikking is aangeduid als [a-weg 1 SCH]. (hierna: het object) en is gedagtekend 31 juli 2002. In de beschikking is de waarde van het object voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 1 januari 2004 naar de peildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 124.789.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak van 12 september 2003 verminderd tot € 68.067.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Voorafgaande aan de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft het Hof van belanghebbende nog enige stukken ontvangen waarvan afschriften aan de Ambtenaar zijn gezonden.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 juni 2004 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbendes gemachtigde, alsmede de Ambtenaar]. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en de wederpartij overgelegd. De inhoud van deze pleitnota moet als hier herhaald en ingelast worden aangemerkt. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de gemachtigde bij zijn pleitnota twee bijlagen overgelegd.
2. Feiten
2.1. Het Hof stelt op grond van de stukken, als tussen partijen niet in geschil de volgende feiten vast.
2.2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg 1 te Z]. Het betreft een perceel grond en water met een oppervlakte van in totaal 858 m², bestaande uit 180 m² water, 180 m² oeverbescherming, 74 m² talud dan wel waterkering en 424 m² (vlakke) grond. Op deze grond is een schuur gebouwd. In de grond bevindt zich een zogenoemde leidingstraat ten behoeve van de aanwezige nutsvoorzieningen. Voor de aanwezigheid daarvan is een erfdienstbaarheid ten laste van het onderhavige perceel gevestigd.
2.3. In het water bevindt zich een woonark die belanghebbende tot woning dient. Het betreft een stalen woonark met de naam “[A]” die vroeger bij Rijkswaterstaat in gebruik was ten behoeve van polderwerkzaamheden. De onderbouw van de woonark stamt uit 1908, de opbouw uit de jaren 30 van de twintigste eeuw. De woonark is 26 meter lang en 4,5 meter breed, en is aangesloten op alle nutsvoorzieningen en het gemeenteriool. De woonark wordt door middel van trossen op haar plaats gehouden. De ligging kan 80 cm. in hoogte fluctueren. Loopbruggen verbinden de woonark met de wal.
2.4. De woonark kan in één à twee uur vaarklaar gemaakt worden door het afkoppelen van loopbruggen, trossen en nutsvoorzieningen. Dit vindt soms plaats om werfbezoek mogelijk te maken voor het plegen van onderhoud aan de woonark.
2.5. Het onderhavige perceel ligt in een gebied dat volgens het vigerende bestemmingsplan een woonbestemming heeft. Er is sprake van een woonbestemming-met-woonboot. Het recht om ter plaatse een woonark te hebben is niet een persoonlijk, aan belanghebbende vergund, recht. De woonark wordt niet aangemerkt als een bouwwerk en is niet bouwvergunningplichtig. Ter plaatse is sprake van ingemeten en afgepaalde percelen die door hun inrichting onderling duidelijk zijn te onderscheiden als afzonderlijke percelen. Op het perceel is een brievenbus geplaatst met de adresaanduiding [a-weg 1]. In totaal zijn in het desbetreffende gebied negen woonarken gelegen.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de woonark door de Ambtenaar terecht als onroerend is aangemerkt. Voorts is in geschil de waarde die aan het object, zoals dat in het kader van de Wet WOZ moet worden afgebakend, moet worden toegekend. Belanghebbende heeft tevens enige klachten geformuleerd met betrekking tot de zijns inziens onzorgvuldige totstandkoming van de beschikking en de uitspraak op het bezwaarschrift.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Ambtenaar onzorgvuldig tewerk is gegaan. Hij is van mening dat de woonark als een roerende zaak moet worden aangemerkt en derhalve ten onrechte is begrepen in het op grond van de Wet WOZ gewaardeerde object. Tot slot is hij van mening dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld.
3.3. De Ambtenaar is primair van mening dat de woonark onroerend is en terecht tot het te waarderen object is gerekend. De waarde van het object is naar zijn mening niet te hoog vastgesteld. Indien de woonark niet tot het object is te rekenen moet de waarde worden verminderd.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting nog toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde. De Ambtenaar concludeert primair tot ongegrond verklaring van het beroep en subsidiair tot vermindering van de waarde tot € 47.647.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De loop van de procedure in belastingzaken die op de onderhavige beschikking van toepassing is brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de waardebeschikking of de bestreden uitspraak niet tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden. Dit is niet anders indien, zoals in het onderhavige geval, de Ambtenaar erkent dat – in zijn woorden – de gemeente zich bij de behandeling van de zaak niet van haar beste kant heeft laten zien.
4.2. Belanghebbende heeft het Hof uitdrukkelijk verzocht de zaak, ondanks de door hem geschetste onzorgvuldigheden, niet op formele gronden terug te verwijzen naar de Ambtenaar maar inhoudelijk uitspraak te doen. Nu ook de Ambtenaar zich daarin kan vinden zal het Hof aan het verzoek tegemoetkomen.
4.3. Op grond van artikel 1, eerste lid, van de Wet WOZ is die wet van toepassing bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken.
4.4. Voor de betekenis van het begrip `onroerende zaak' dat in de Wet WOZ is opgenomen moet aansluiting worden gezocht bij de definitie van dat begrip in het Burgerlijk Wetboek. Op grond van art. 3:3 BW Pro zijn – onder meer – onroerend de grond, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Een gebouw kan duurzaam met de grond zijn verenigd doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer zoals die naar buiten kenbaar is. Dit geldt op overeenkomstige wijze voor werken die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven.
4.5. De woonark bestaat uit een stalen bak met een opbouw die als woning is ingericht. De woonark drijft op het water en wordt door de trossen op haar plaats gehouden. De woonark is niet op enige wijze verankerd in de waterbodem. Zij is, in verband met mogelijke schommelingen en veranderingen van het waterpeil, op een flexibele wijze gekoppeld aan de nutsvoorzieningen, welke voorzieningen snel en op eenvoudige wijze kunnen worden afgekoppeld.
4.6. Naar het oordeel van het Hof moet de woonark worden aangemerkt als een schip, zijnde een zaak, geen luchtvaartuig zijnde, die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft of heeft gedreven (vergelijk artikel 8:1 BW Pro). Gelet op haar aard en mede in aanmerking genomen hetgeen in het spraakgebruik wordt verstaan onder een gebouw of een werk, kan de onderhavige woonark niet als een gebouw of een werk worden aangemerkt. Nu de woonark evenmin een wezenlijk bestanddeel vormt van de grond waarbij zij is gelegen kan zij evenmin worden aangemerkt als een bestanddeel van die grond. Op grond van artikel 3:3, tweede lid, BW moet de woonark als een roerende zaak worden aangemerkt.
4.7. Aan het vorenstaande oordeel doet niet af de stelling van de Ambtenaar dat de woonark is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Aan de vragen of een zaak duurzaam met de grond is verenigd en of een zaak bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, gaat immers vooraf de vraag of die zaak als een gebouw dan wel als een werk kan worden aangemerkt.
4.8. Op grond van het vorenstaande is de woonark en de waarde daarvan ten onrechte in de omstreden beschikking opgenomen. Naar het oordeel van het Hof kan dit worden hersteld door de woonark en de in de beschikking opgenomen waarde daarvan uit de beschikking te elimineren (vergelijk Hoge Raad 8 november 2002, nummer 36.941, BNB 2003/46).
4.9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.10. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.9. bedoelde waarde op de waardepeildatum € 124.789 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 68.067, berekend als volgt:
waarde van de woonark € 20.420
waarde van de schuur € 2.269
waarde van de grond/ligplaats € 45.378
totaal € 68.067
4.11. Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld is de woonark en de waarde daarvan ten onrechte in de waardering begrepen. Voor het hierna volgende is van belang of de waarde voor het overige (in totaal € 47.647, het subsidiaire standpunt van de Ambtenaar) tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.12. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de Ambtenaar bij zijn verweerschrift een advies hertaxatie overgelegd dat, ter advisering voor de behandeling van het door belanghebbende ingediende bezwaarschrift, is opgemaakt door [B, taxateur]. In het advies is opgemerkt dat de geadviseerde waarde tot stand is gekomen door middel van vergelijking met verkochte percelen. Gegevens met betrekking tot de percelen die tot vergelijking hebben gediend zijn echter niet opgenomen. In het advies is voorts vermeld dat de waarde van de schuur, gezien de bouwaard, te hoog is vastgesteld. Ook in het verweerschrift zijn met betrekking tot gehanteerde vergelijkingsobjecten geen gegevens opgenomen. De Ambtenaar heeft in het verweerschrift verklaard dat in het kader van de waardebepaling een prijs per m² is gehanteerd van € 52 (naar het Hof aanneemt: afgerond na herleiding van guldens tot euro’s), en dat de grondprijzen van de naastgelegen woningen variëren van € 142 tot € 182 per m². In de gehanteerde prijs per m² komen naar zijn mening de liggingsaspecten en de verleende erfdienstbaarheid met betrekking tot de nutsleidingen en de daaruit voortvloeiende verminderde bruikbaarheid, voldoende tot uiting.
4.13. Belanghebbende heeft het standpunt ingenomen dat de waarde van het perceel, gelet op de indeling en de bruikbaarheid, te hoog is vastgesteld. Nu zowel in de primaire beschikking als in de uitspraak op het bezwaarschrift wordt uitgegaan van een waarde van de schuur van € 2.269 is de waarde naar zijn mening, gelet op het advies hertaxatie ter zake van de schuur, op een te hoog bedrag vastgesteld. Belanghebbende heeft van zijn kant geen rapport van een deskundige of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Hij heeft ter zitting verklaard dat hij niet kan aangeven wat de waarde van het perceel bedraagt zonder de woonark in aanmerking te nemen.
4.14. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar, op wie in dezen de bewijslast rust, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de voor het perceel grond en water vastgestelde waarde, gelet op de vigerende bestemming van het perceel, niet te hoog is. Voor de stelling dat de waarde te laag is vastgesteld zoals hij ter zitting nog heeft verklaard heeft de Ambtenaar echter geen concrete gegevens naar voren gebracht. Voor de vaststelling van de waarde van het gehele object ontbreken voldoende gegevens nu niets met zekerheid kan worden gezegd omtrent de waarde van de schuur. Het Hof acht echter, gelet op het advies hertaxatie, aannemelijk dat de voor de schuur in aanmerking genomen waarde te hoog is. De Ambtenaar heeft nog verklaard dat de lagere waarde van de schuur voldoende tot uitdrukking komt in de vermindering van de aanvankelijk ambthalve nader vastgestelde waarde van € 79.412 tot de bij de bestreden uitspraak nader vastgestelde waarde van € 68.067. Het Hof kan de Ambtenaar hierin echter niet volgen. Uit de stukken blijkt namelijk duidelijk dat zowel in de primaire beschikking als bij het doen van de uitspraak op het bezwaarschrift de waarde van de schuur is bepaald op € 2.269. De hiervoor door de Ambtenaar bedoelde vermindering wordt veroorzaakt door de omstandigheid dat aanvankelijk bij de vermindering ambtshalve is uitgegaan van het elimineren van de waarde van de ligplaats (€ 124.789 minus € 45.378) terwijl nadien bij de uitspraak op het bezwaarschrift, op grond van het advies hertaxatie is uitgegaan van het elimineren van de voor de grond bepaalde waarde (€ 124.789 minus € 56.723).
4.15. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en op al hetgeen partijen overigens nog naar voren hebben gebracht is het Hof van oordeel dat de waarde van het perceel met de daarop gebouwde schuur, in goede justitie kan worden vastgesteld op € 46.000.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op het door de gemachtigde van belanghebbende, van wie gesteld noch gebleken is dat hij zijn rechtsbijstand beroepsmatig heeft verleend, overgelegde kostenoverzicht, de moeilijke bereikbaarheid per openbaar vervoer van Arnhem vanuit [Z] en het voorziene tijdstip van de mondelinge behandeling, stelt het Hof met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage de proceskosten van belanghebbende in goede justitie vast op € 165 voor reis-, verblijf- en verletkosten.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-weg te Z] tot € 46.000;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 165 en wijst de gemeente Zeewolde aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden, en
- gelast dat de gemeente Zeewolde aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 31.
Aldus gedaan te Arnhem op 26 augustus 2004 door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, prof. dr. mr. J.A. Monsma en mr. drs. R.F.C. Spek, raadsheren, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
(A.W.M. van der Waerden) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 augustus 2004
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.