Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
elfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/03453 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Nunspeet (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden aan hem afgegeven waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 een waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ afgegeven waarbij de waarde van de aan belanghebbende toebehorende na te melden onroerende zaak aanvankelijk is vastgesteld op € 360.755.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De ambtenaar heeft de waarde bij de thans bestreden uitspraak nader vastgesteld op € 319.915.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 6 mei 2004 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn echtgenote, tot bijstand vergezeld van [A] en zijn echtgenote, alsmede de ambtenaar, tot bijstand vergezeld van [B] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
1.5. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting daarop geschorst voor een leespauze. Vervolgens is het onderzoek ter zitting hervat. De ambtenaar heeft voldoende kennis kunnen nemen van de inhoud van de pleitnota en zich in staat verklaard daarop ter zitting te reageren. Met instemming van beide partijen wordt de pleitnota geacht ter zitting te zijn voorgedragen. De inhoud daarvan moet als hier herhaald en ingelast worden aangemerkt.
1.6. Op 11 mei 2004 zijn bij het Hof nadere stukken van de zijde van belanghebbende ingekomen. Deze stukken maken geen deel uit van de stukken van het geding. Het Hof heeft in die stukken geen aanleiding gezien het onderzoek ter zitting te heropenen.
1.7. Gelijktijdig met de onderhavige zaak is met instemming van partijen ter zitting behandeld de zaak met rolnummer 02/03458.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [a-weg 1 te Z] (hierna: de woning).
2.2. Bij de in de buurt gelegen onroerende zaak aan de [b-weg 2 te Z] is medio 1999 een papagaaienverblijf van circa 300 m³ in gebruik genomen, waarin papegaaien en papegaai-achtigen worden gehouden en gefokt. Deze dieren veroorzaken geluidsoverlast.
2.3. In opdracht van de Gemeente Nunspeet heeft het [onderzoeksbureau] in 1999 en 2000 akoestisch onderzoek gedaan naar de geluidemissie van het voornoemde papegaaienverblijf en de geluidimmissie op de omliggende woningen, waarvan op 7 juli 2000 een rapport (hierna: het rapport) is opgemaakt. In het rapport wordt onder de conclusies onder meer het volgende vermeld:
“(...)
? De omgeving ter plaatse kan worden gekenmerkt als een rustige tot stille woonwijk, waarbij uit metingen blijkt dat het achtergrondniveau in de dagperiode ligt tussen de 40 en 45 dB(A).
? Uit geluidmetingen bij de bron en ter plaatse van de gevel van [b-weg 3] blijkt dat de optredende geluidniveaus berekend als equivalente geluidniveaus in de dagperiode liggen rond de LAeq= 53 dB(A). De optredende piekniveaus zijn variabel en kunnen oplopen tot LAmax= 85 dB(A).
? Eén van de kooien bevat meerdere vogelsoorten. Het geluid vanuit deze kooi is regelmatig dominant aanwezig boven het achtergrondniveau van de omgeving. Dit begint en stopt bij de ochtend- en avondschemering.
? De optredende piekniveaus vanwege de grotere vogelsoorten liggen in de orde van 30-40 dB boven het achtergrondniveau, waardoor schrikreacties waarschijnlijk zijn. Uit waarnemingen ter plaatse blijkt dat pieken boven de 70 dB(A) dagelijks regelmatig optreden.
? Hoewel de eigenaar serieuze pogingen onderneemt om de hinder te beperken, kan de conclusie uit bovenstaande naar onze mening niet anders zijn, dan dat het houden van papegaaiachtigen in de buitenkooien voor de omgeving forse hinderlijke geluidniveaus met zich meebrengt. Bij een beoordeling als zijnde bedrijfsmatig zou op basis van de Wet milieubeheer in de huidige situatie voor de buitenkooien op akoestische gronden geen vergunning mogelijk zijn.
(...)”
2.4. Bij beschikking is de waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op € 360.755, welke waarde na daartegen gemaakt bezwaar bij uitspraak op bezwaar nader is vastgesteld op € 319.915. De waardepeildatum is 1 januari 1999.
2.5. De ambtenaar heeft een op 18 juni 2003 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [B], taxateur onroerende zaken, werkzaam bij [taxatiebureau C], in welk taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van € 319.915. Op bladzijde 4, onderaan, van het taxatierapport is ter zake van de geluidsoverlast het volgende opgenomen:
“Bij de waardering van de woning is kennis genomen van de overlast tengevolge van het papegaaienverblijf op de [b-weg 2]. De overlast is ontstaan na 1 januari 1999. Er is geen reden om de overlast aan te merken als een mutatie ingevolge artikel 19 van Pro de wet WOZ. Slechts wanneer de overlast is aan te merken als een specifieke bijzondere omstandigheid is de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2001 bepalend. Er is hier evenwel geen sprake van een specifieke bijzondere omstandigheid daar meerdere woningen hiervan overlast (kunnen) ondervinden.”
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de door de in 2.2. bedoelde papegaaien en papegaai-achtigen veroorzaakte geluidsoverlast moet worden aangemerkt als een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, als gevolg waarvan de onderhavige onroerende zaak een verandering in waarde heeft ondergaan. Indien vorenbedoelde vraag bevestigend moet worden beantwoord is nog in geschil de omvang van de waardedaling als gevolg van bedoelde overlast. Belanghebbende stelt de waardedaling op € 80.000 moet worden bepaald. De ambtenaar meent daartegenover dat het waardedrukkende effect van de overlast nihil bedraagt.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd wordt verwezen naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de woning tot € 240.000. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak op bezwaar.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.2. [B] voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit op zich aan bij de bepaling van de onder 4.1. bedoelde waarde.
4.3. De ambtenaar maakt met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd op zichzelf voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 319.915 naar de staat per 1 januari 1999 niet te hoog is. Op grond van het hierna volgende had de ambtenaar de waarde van de onderhavige onroerende zaak echter moeten vaststellen naar de staat per 1 januari 2001, daarbij rekening houdend met de waardeverminderende invloed van de onder 2.2 bedoelde geluidsoverlast.
4.4. Artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ bepaalt dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak, in casu derhalve per 1 januari 2001.
4.5. Naar het oordeel van het Hof dient de geluidsoverlast in het onderhavige geval als een dergelijke bijzondere omstandigheid te worden aangemerkt. Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij in deze naar voren heeft gebracht, waaronder rapport dat hij heeft overgelegd (zie 2.3.), voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak ten gevolge van de geluidsoverlast een wezenlijke waardeverandering heeft ondergaan.
4.6. Het betoog van de ambtenaar dat in dezen van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ geen sprake is, nu die omstandigheid - de geluidsoverlast - niet specifiek voor de onderhavige onroerende zaak geldt maar voor meerdere onroerende zaken in de omgeving, kan het Hof niet volgen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ ziet op bijzondere omstandigheden die voor bepaalde nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. De bijzondere omstandigheid behoeft derhalve niet slechts op één object betrekking te hebben.
4.7. De ambtenaar heeft gesteld dat de waardedrukkende invloed van de overlast nagenoeg nihil is. Hij heeft daartoe aangevoerd dat het pand aan de [c-weg 4] op 6 juni 2001 is verkocht voor € 294.957 en dat die verkoopprijs aansluit bij andere in de wijk gerealiseerde verkoopprijzen. Deze stelling faalt. Het Hof heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat - zoals belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld - ten tijde van de verkoop van voornoemd pand reeds beperkende maatregelen aan de papegaaienhouder waren opgelegd. Voorts acht het Hof de gemotiveerde stelling van belanghebbende dat de huidige bewoners van dat pand bij de aankoop van het pand niet op de hoogte zijn gesteld van de overlast, welke stelling belanghebbende ter zitting nader heeft onderbouwd aan de hand van een schriftelijke verklaring van de huidige bewoners, geloofwaardig. Aan hetgeen de ambtenaar met betrekking tot het pand aan de [c-weg 5] heeft aangevoerd gaat het Hof voorbij nu dat pand op aanzienlijke afstand is gelegen van het papegaaienverblijf en voorts is afgeschermd door een tussengelegen pand.
4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende zijn stelling dat de waardedrukkende invloed van het papegaaienverblijf moet worden gesteld op € 80.000 niet of althans in ovoldoende mate aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat [A] van een werkneemster van [taxatiebureau C], waarvan belanghebbende ter zitting heeft aangegeven functie noch naam te kennen, telefonisch heeft vernomen dat zij van laatstgenoemd bedrag “niet van haar stoel viel” is daartoe onvoldoende.
4.9. Bij gebrek aan eenduidige gegevens met betrekking tot de omvang van de onderhavige waardedrukkende invloed op belanghebbendes onroerende zaak, stelt het Hof de waardedaling in goede justitie vast op € 10.000.
4.10. Toepassing van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ leidt in dit geval tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaak per de peildatum 1 januari 1999, bepaald naar de staat van die zaak per 1 januari 2001, van € 309.915.
4.11. Belanghebbendes beroep is gegrond.
5. Proceskosten
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 22 (reiskosten op basis van openbaar vervoer 2e klasse).
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart belanghebbendes beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 309.915;
- gelast de ambtenaar het griffierecht van € 29 aan belanghebbende te vergoeden;
- veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 22, te vergoeden door de gemeente Nunspeet.
Aldus gedaan op 9 augustus 2004 door mr. Ettema, lid van de elfde enkelvoudige belastingkamer. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. Gankema als griffier.
(J.J. Gankema) (C.M. Ettema)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 augustus 2004
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
– de naam en het adres van de indiener;
– de dagtekening;
– de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
– de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.