Uitspraak
27 april 2004
derde civiele kamer
rolnummer 2003/141
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr F.J. Boom,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de vonnissen van de rechtbank te Arnhem van 27 september 2001 (tot comparitie), 13 december 2001 (ter uitlating omtrent een deskundigenonderzoek), 24 januari 2002 (tot een deskundigenonderzoek) en 10 oktober 2002 (eindvonnis), gewezen tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als eiser en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde. Een fotokopie van die vonnissen is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 9 januari 2003 aan [geïntimeerde] aangezegd van de vonnissen van 27 september 2001, 13 december 2001 en 10 oktober 2002 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] in totaal elf grieven tegen de vonnissen van 24 januari 2002 en 10 oktober 2002 aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en gevorderd dat het hof de bestreden vonnissen van 24 januari 2002 en van 10 oktober 2002 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen:
a binnen twee dagen na het in deze te wijzen arrest aan [appellant] te voldoen een bedrag van € 52.141,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste instantie tot aan de dag der algehele voldoening;
b binnen twee dagen na het in deze te wijzen arrest de schade te vergoeden die [appellant] voorts heeft geleden en nog zal lijden door de noodzakelijke reparaties aan de kelder van zijn woning, een en ander nader op te maken bij staat;
c binnen twee dagen na het in deze te wijzen arrest aan [appellant] te voldoen het bedrag van € 790,72 dat [appellant] ter uitvoering van (naar het hof begrijpt:) het bestreden eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van voldoening door [appellant] tot de dag van betaling;
d in de kosten van de procedures in beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep en voor het overige (althans) de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, zo nodig met verbetering van (rechts-)gronden en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in appèl.
2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 27 september 2001 onder de vaststaande feiten sub 1 tot en met 4 een aantal feiten vastgesteld. Aangezien tegen deze vaststelling geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Aangezien [appellant] geen grieven heeft aangevoerd tegen de vonnissen van 27 september 2001 en van 13 december 2001, zal hij in zoverre in het hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.
het deskundigenrapport
4.2 Bij het tussenvonnis van 24 januari 2002 heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek gelast en daartoe de heer [de heer X.] als deskundige aangewezen. Tegen die benoeming richt [appellant] zijn grief 1. Tegen het oordeel van de rechtbank in haar eindvonnis van 10 oktober 2002 omtrent de bruikbaarheid van [de heer X.]s deskundigenrapport richt [appellant] zijn grieven 3 en 4. Deze lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
4.3 Volgens artikel 221 (oud) Rv., thans 194, lid 2 Rv., benoemt de rechter de deskundige bij het vonnis waarbij het verhoor van een deskundige wordt bevolen of bij een latere rolbeschikking. Daaruit blijkt van de opvatting van de wetgever dat de enkele benoeming van de deskundige zelf een maatregel (ter rolle) betreft die louter wordt genomen ter bevordering van een behoorlijke rechtspraak en ter verzekering van een geregeld verloop van de procesgang. Hoewel in dit geval de deskundige is benoemd bij vonnis, staat van een zodanige maatregel, die naar haar inhoud en strekking ook bij rolbeschikking kan worden genomen, geen hoger beroep open. [appellant] is daarom, zij het op andere gronden dan door [geïntimeerde] is aangevoerd, niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 24 januari 2002.
4.4 De grieven 1, 3 en 4 stellen de vraag aan de orde of tot deskundige benoemde [de heer X.] en diens deskundigenrapport voldeden aan de eis van onpartijdigheid. Volgens [appellant] bleek tijdens de bezichtiging dat [geïntimeerde] en [de heer X.] elkaar goed kenden, hetgeen volgens [appellant] onder andere bleek uit het feit dat zij elkaar amicaal bejegenden en elkaar bij de voornaam noemden. Het is volgens hem haast ondenkbaar dat een deskundige die één der procespartijen goed kent, onpartijdig en onafhankelijk is. Volgens [geïntimeerde] maakte het enkele feit dat [geïntimeerde] en [de heer X.] elkaar bij de plaatsopneming bij de voornaam noemden [de heer X.] nog niet besmet en valt niet in te zien waarom haast ondenkbaar is dat een deskundige niet onpartijdig en onafhankelijk kan zijn indien één der partijen de deskundige eerder kende dan de andere partij.
Hieruit valt af te leiden dat het tutoyeren door [geïntimeerde] en [de heer X.] niet enkel, zoals de rechtbank in haar eindvonnis onder 4 heeft aangenomen, voortkwam uit “de tegenwoordige omgangsvormen”, maar uit het feit dat zij elkaar eerder kenden. Waar [appellant] buiten hun relatie staat, had het in ieder geval op de weg van [geïntimeerde] gelegen om hierover opening van zaken te geven en uiteen te zetten van welke gelegenheid/heden, hoe lang en hoe goed [geïntimeerde] en de [de heer X.] elkaar kenden. Nu [geïntimeerde] dat heeft nagelaten, is zijn betwisting van [appellant]’ stelling dat zij elkaar amicaal bejegenden en goed kenden, onvoldoende gemotiveerd en moet dit een en ander als tussen partijen vaststaand worden aangenomen. Onder die omstandigheden moet tussen partijen (maar niet ten opzichte van de in dit appèl niet betrokken deskundige [de heer X.]) worden aangenomen dat de deskundige [de heer X.] vanwege diens goede bekendheid met [geïntimeerde] de opdracht niet naar de eis van artikel 198, lid 1 Rv. (artikel 222, lid 2 (oud) Rv.) onpartijdig heeft volbracht.
Dit heeft tot gevolg dat de waarde van het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige [de heer X.] en met name de bewijskracht daarvan zijn beperkt tot die van een partijdeskundige en voorts dat de terzake daarvan door de rechtbank op € 1.070,69 inclusief BTW begrote kosten in beginsel zullen moeten worden gedragen door [geïntimeerde] als ware hij opdrachtgever tot een rapport van een partijdeskundige. De vraag hoe een en ander zich verhoudt ten opzichte van de deskundige zelf kan in dit arrest niet aan de orde komen aangezien partijen de deskundige in hun debat over diens (on-)partijdigheid niet hebben betrokken.
[appellant] is in zijn grieven 1 en 3 niet-ontvankelijk. Grief 4 slaagt.
4.5 Het hof stelt de door hem onderschreven rechtsoverweging 2 van het tussenvonnis van 27 september 2001 voorop.
4.6 Met betrekking tot partijen en eventuele informatie- en onderzoeksplichten worden daaraan de volgende vaststaande feiten toegevoegd.
[geïntimeerde] heeft de in 1975 gebouwde woning van de eerste eigenaar [K.] gekocht en geleverd gekregen in juli 1999. [geïntimeerde] heeft de woning niet zelf bewoond maar aan zijn verkoper [K.] verhuurd, die daarin nog bleef wonen tot 1 januari 2000, kort voor de levering d.d. 14 januari 2000 aan [appellant]. Ten tijde van zijn aankoop d.d. 5 november 1999 was [appellant] aannemer van beroep.
de boeiboorden / houten gevelbekleding (grieven 2, 5, 6 en 7)
4.7 Naar [appellant] ter comparitie van 22 november 2001 heeft verklaard, waren de boeiboorden (kennelijk ten tijde van de koop op 5 november 1999) wel aan een schilderbeurt toe, maar leken deze hem op het oog over te schilderen. Op de, kennelijk op 30 mei 2002 gemaakte, foto's 8 en 9 (p. 17) bij het in opdracht van [appellant] opgemaakte rapport van Goudstikker-De Vries B.V. van 10 juni 2002 (productie 7 bij conclusie na deskundigenbericht zijdens [appellant]) is, overigens van nabij, duidelijk te zien dat de verf van de gevelbekleding toen slecht was en deels was afgebladderd. Volgens de toelichting bij foto 8 vertoonde de onderzijde daarvan verrotte houten delen. Volgens dit rapport (p. 7 en 8) zaten de houten delen al bijna een jaar (volgens [appellant]' verklaring ter comparitie sedert maart 2000) achter een stalen waterdichte beplating, was er voldoende ventilatie tussen staal en hout om een goede droging tot stand te brengen, waren vooral de onderste delen plaatselijk aangetast door houtrot, was de slechte kwaliteit van het verfwerk ten tijde van de verkoop natuurlijk ook zichtbaar geweest en was ten slotte zichtbaar dat er zeer snel onderhoud moest worden gepleegd.
Een gegadigde koper, in dit geval een aannemer, die waarneemt dat het buitenschilderwerk op houtwerk slecht is, of zoals [appellant] dat (bij zijn memorie van grieven sub 28 en 29) zelf noemt: is verwaarloosd, kan gemakkelijk op het oog zien en eventueel eenvoudig met behulp van een schroevendraaier constateren of het onderliggende hout is verrot. Dat volgens [appellant] de deskundige [de heer X.] in zijn deskundigenrapport van 18 juni 2002 (p. 2) klaarblijkelijk geen houtrot heeft geconstateerd, laat staan dat [appellant], zoals deze aanvoert, dit zelf zou hebben kunnen waarnemen, miskent evenwel dat [de heer X.] helemaal geen houtrot aanwezig heeft geoordeeld, zodat een dergelijk verschijnsel in zijn optiek uitsluitend om die reden niet viel te constateren.
4.8 Anders dan [appellant] stelt, heeft [geïntimeerde] op dit punt niet zonder meer een informatieverplichting geschonden. [appellant] heeft wel gesteld dat [geïntimeerde] wist dat (een deel van) de gevelbekleding was verrot, maar [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd bestreden. Van zijn stelling heeft [appellant] in hoger beroep geen bewijs aangeboden. Deze staat niet vast. Dat [geïntimeerde] van de verrotting op de hoogte had behoren te zijn en dat gebreken terzake in ieder geval voor diens rekening zouden moeten komen, valt niet zonder meer aan te nemen. Enerzijds wordt daartoe verwezen naar hetgeen hiervoor onder 4.6 is overwogen. Anderzijds had de houtrot aan de aannemer [appellant] redelijkerwijs bekend kunnen zijn. [appellant] behoorde op grond van de onder 4.7 vermelde feiten en omstandigheden met betrekking tot de boeiboorden / houten gevelbekleding redelijkerwijs te betwijfelen dat het hout niet was verrot. Op dit punt wijkt het geleverde niet af van hetgeen [appellant] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, zodat niet blijkt van een tekortkoming.
Waar op [geïntimeerde] hieromtrent bij gebrek aan (bewijs van) wetenschap geen mededelingsplicht rustte, is voor de door [appellant] enkel daarop gebaseerde dwaling ook geen plaats.
De grieven 5 tot en met 7 falen.
het platte dak (grieven 2, 8 en 9)
4.9 In hoger beroep heeft [appellant] niet het oordeel van de rechtbank (in haar eindvonnis onder 10) bestreden dat hij het platte dak (vanaf enig punt) had behoren te bezichtigen. Op de, volgens [appellant] onweersproken vóór 7 februari 2000 ontwikkelde, foto's 4 en 5 (p. 15) bij het in opdracht van [appellant] opgemaakte rapport van Goudstikker-De Vries B.V. van 10 juni 2002 (productie 7 bij conclusie na deskundigenbericht zijdens [appellant]) en op de foto's die [appellant] bij conclusie van eis (productie 2) in het geding heeft gebracht, is duidelijk te zien dat op het platte dak een plek is gemarkeerd door vier met algen begroeide bakstenen, dat een andere plek aan de rand is gemarkeerd door twee met algen begroeide bakstenen en dat een derde plek lijkt te zijn voorzien van een oneffen gelegd plakstuk. Naar tussen partijen vaststaat, zijn, zoals [Van den B.] het in zijn brief van 21 februari 2000 (productie 1 bij conclusie van eis) beschrijft, de dakreparaties provisorisch en ondeskundig uitgevoerd met oude kartonnen dozen waarmee de bodem van de inzakkingen is gerepareerd, waarna alles is dichtgegoten met bitumen en de kuilen met grind zijn gevuld. Daarmee is echter nog niet gezegd dat, zoals [geïntimeerde] verdedigt, een nietsvermoedende koper, ook al is deze aannemer, bij een oppervlakkige inspectie van het platte dak deze herstel- of camouflagepogingen redelijkerwijs had behoren te ontdekken en wel moest opmerken dat de bakstenen een markeringsfunctie hadden. Dit behoefde aan [appellant] redelijkerwijs niet bekend zijn. De deskundige [de heer X.] komt in zijn rapport (p. 4) dan ook niet verder dan de verwachting dat [appellant] bij een bezichtiging onherroepelijk zou hebben geconstateerd dat het platte dak "niet meer in optimale conditie verkeerde". Uit de foto's 12 tot en met 14 en de daarbij gegeven schriftelijke toelichting (p. 19 en 20) van het reeds vermelde rapport van Goudstikker-De Vries B.V. komt volgens de rapporteur (p. 8) naar voren dat er lekkages zijn geweest vooral boven de leefkuil, hetgeen nog zichtbaar is in de plekken die op het nieuwe, gestucte plafond aanwezig zijn. Dit vindt steun in de foto's die [appellant] bij conclusie van eis (productie 3) in het geding heeft gebracht en waaruit blijkt van lekkages en gebroken dakplaten. Voorts wordt dit bevestigd door [Van den B.] in zijn voormelde brief van 21 februari 2000, waarin deze schrijft dat de (dak-)constructie onder de desbetreffende plaatsen is gebroken en gedurende lange tijd is ingewaterd, waardoor de constructie haar draagkracht geheel heeft verloren. [geïntimeerde] betwist wel dat er lekkages zijn geweest, maar [appellant] heeft het bestaan daarvan voldoende aangetoond door de combinatie van de ondeugdelijke reparaties en de onder één daarvan gelokaliseerde en met foto's aangetoonde lekkage boven de leefkuil. Dat [geïntimeerde] die lekkage(s) niet zou hebben bemerkt, is wel denkbaar, nu het rapport van Goudstikker-De Vries B.V. (p. 8-9) vermeldt dat de dakplaten (hwc-platen), het (oude) zachtboard plafond en het (oude) schrotenplafond door hun opzuigende werking in meer of mindere mate geringe lekkages konden opnemen en daarmee voor langere tijd verborgen konden houden. [appellant] behoefde evenwel uit hoofde van de koopovereenkomst niet te verwachten dat het platte dak op een of enkele punten lek was met aantasting van de onderconstructie en het in zijn opdracht nieuw gestucte plafond als gevolg. Dit stond aan een normaal gebruik van het verkochte als woning in de weg en leidt tot nonconformiteit ten opzichte van de koopovereenkomst. Daaraan doet niet af dat [appellant] reeds bij de aankoop van plan was om het platte dak van een nieuwe dakbedekking te voorzien. Het ging hem immers om een draagkrachtige onderconstructie en in een geval zoals hier aan de orde moet de schade worden begroot op basis van de vermogensvermindering die ten tijde van de niet-nakoming door de tot de prestatie gerechtigde is geleden ten opzichte van de situatie waarin hij zou zijn geraakt bij behoorlijke nakoming van de verbintenis.
Het verweer van [geïntimeerde] dat hij persoonlijk niet met dit probleem van het platte dak bekend is geweest, doet er niet aan af dat hij op dit punt is tekortgeschoten. Voor zover [geïntimeerde] daarmee wil aanvoeren dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend, geldt het volgende.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend (artikel 6:74, lid 1 BW), hetgeen het geval is indien zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt (artikel 6:75 BW Pro).
De hiervoor beschreven langdurige inwatering, waardoor de constructie haar draagkracht geheel heeft verloren, doet zonder meer vaststaan dat dit gebrek reeds aanwezig was toen [K.] de woning aan [geïntimeerde] verkocht in 1999. Het gaat hier niet om een a-typisch gebrek. Sedert juli 1999 had [geïntimeerde] de woning in eigendom. Indien [K.] dit gebrek al niet aan [geïntimeerde] heeft gemeld of behoren te melden, met als gevolg dat [geïntimeerde] mogelijk regres heeft (gehad) op diens verkoper [K.], moet in elk geval worden aangenomen dat [geïntimeerde] dit gebrek zelf bij enige, voor de hand liggende inspectie van zijn nieuwe eigendom gedurende de periode van juli 1999 tot 5 november 1999 zelf redelijkerwijs had kunnen onderkennen. Partijen ([geïntimeerde] en [appellant]) hebben in de koopovereenkomst kennelijk een evenwicht neergelegd tussen levering van een ingevolge artikel 7:17, lid 2 BW voor normaal gebruik (bewoning) vatbare woning en betaling van een daarop afgestemde koopprijs. Daarbij is klaarblijkelijk geen rekening gehouden met de hiervoor besproken problematiek van het platte dak en de hierna te bespreken problematiek van de kelder. De door de koper ingestelde vordering strekt enkel tot vergoeding van de schade (herstelkosten). Van een wanverhouding tussen de schade en de koopprijs is niet gebleken. Onder deze omstandigheden verzetten de in het verkeer geldende opvattingen zich ertegen dat de verkoper ([geïntimeerde]) zich met een enkel beroep op diens onwetendheid zou kunnen verweren tegen een door de koper ([appellant]) ingestelde vordering tot vervangende schadevergoeding. Een andere opvatting zou gemakkelijk de in het maatschappelijk verkeer onwenselijke situatie in de hand kunnen werken dat verkopers om aan aansprakelijkheid terzake van nonconformiteit te ontkomen via onwetende stromannen zouden verkopen.
In zoverre is [geïntimeerde] derhalve op dit punt schadeplichtig.
De vraag of [appellant] op dit punt heeft gedwaald, behoeft ten slotte geen beantwoording meer.
Grief 8 in verband met grief 2 slaagt. Grief 9 behoeft geen bespreking meer.
4.10 Volgens de offerte van Huijberts Herstel & Onderhoud V.O.F. van 19 februari 2000 (een der producties 4 bij conclusie van eis) moest het verrotte hout in het kader van het vervangen van hout en balken in verband met het lekke dak worden verwijderd en moesten nieuwe planken en balken worden aangebracht. Dit is in overeenstemming met hetgeen [Van den B.] daarover in zijn voormelde brief van 21 februari 2000 heeft geschreven. Ook Koppers Dakbedekkingen beschrijft in haar factuur van 17 maart 2000 (een der producties onder 4 bij conclusie van eis) dat de dakbedekking en het dakbeschot op diverse plaatsen zijn hersteld en dat het dak zeer slecht was. Op de omvang van de schade zal verderop in dit arrest worden ingegaan.
De kelder (grieven 2, 10 en 11)
4.11 Volgens het in opdracht van [appellant] opgemaakte rapport van Goudstikker-De Vries B.V. van 10 juni 2002 (productie 7 bij conclusie na deskundigenbericht zijdens [appellant]) bestaat de kelder uit gewapende betonplaat waarop aan de zijkanten muren van kalkzandsteen zijn gemetseld met daarop de begane grondvloer en ligt er, uitgaande van het zandniveau in de kruipruimte, normaliter circa 1.00 tot 1.20 m zand tegen de keldermuur (p. 9). Een zijde van de kelder vormt het verlengde van de rechter zijgevel (p. 10). Het rapport vervolgt (eveneens op p. 10):
"De vochtige grond tegen de keldermuur laat vocht intrekken in de keldermuur. Door een lagere relatieve luchtvochtigheid in de kelder ontstaat er een vochttransport door de muur heen. Onderweg worden zouten en sulfaten opgelost, welke aan de kelderzijde door verdamping aan het oppervlak weer worden afgezet in de vorm van kristallen.
Een gemetselde kalkzandsteen muur is zonder voorzorgsmaatregelen aan de buitenzijde van de kelder bij tegenstaand grondwater niet goed waterdicht te maken. (…).
(…) moet het bijna zeker zijn dat er in de afgelopen 25-30 jaar dat de woning er staat regelmatig een zodanig hoge grondwaterstand is geweest dat er wateroverlast in de kelder aanwezig geweest moet zijn. Dat de kelder op deze plaats en onder deze omstandigheden lek is, is niet verwonderlijk. Zonder zeer zorgvuldige uitvoering en de nodige extra maatregelen had hier voor een gewapend betonnen bak gekozen moeten worden. Gemetselde wanden rechtstreeks zonder voorzieningen op de betonvloer vragen in dit geval om problemen.".
4.12 Volgens [appellant] betreft het hier een constructiegebrek en hadden bij deze kalkzandstenen muren voorzieningen moeten zijn getroffen die voorkomen dat de kelder bij een hoge grondwaterstand onderloopt.
[geïntimeerde] heeft niet bestreden dat er in de kruipruimte onder het huis (gebrekkige) voorzieningen waren getroffen tegen wateroverlast, hetgeen bevestiging vindt in de offerte van Huijberts Herstel & Onderhoud V.O.F. van april 2000 (een der producties 4 bij conclusie van eis). Zo lagen er volgens [appellant] in de kruipruimte de nodige tuinslangen, hetgeen [geïntimeerde] evenmin heeft betwist. Dit alles duidt er volgens [appellant] op dat [geïntimeerde] bekend was met lekkages in de kelder, wat [geïntimeerde], naar [appellant] aanvoert, aan [appellant] had moeten meedelen. Al vrij snel na de overdracht stond er een behoorlijke laag water in de kelder van ongeveer 10 cm, aldus [appellant]. Dit heeft [geïntimeerde] wel bestreden.
4.13 Het gaat hier om een kelder die ten tijde van de verkoop was ingericht als "een soort feesttent", waarin een buffet stond en waarin cd's, een platenspeler en andere elektrische apparatuur aanwezig waren, naar [geïntimeerde] ter comparitie heeft verklaard. De deskundige [de heer X.] spreekt in zijn rapport (p. 6) van een "bar en hobbyruimte". Het is van algemene bekendheid dat cd's en dergelijke apparatuur slecht bestand zijn tegen vocht(-inwerking). Blijkens foto 19 bij het rapport van Goudstikker-De Vries B.V. (p. 23) was de trap naar de kelder van vaste stoffering voorzien en volgens de toelichting daarbij was aan de onderzijde van de keldermuren een houten lambrisering aangebracht, die vochttransport en afzetting van sulfaten met daaraan inherente afbrokkeling van verf en opeenhoping van kristallen aan het zicht onttrokken.
4.14 Wie een huis met een aldus als droog ingerichte kelder verkoopt, wekt, ongeacht diens eigen wetenschap, bij de koper, ook al is deze aannemer, de veronderstelling dat de kelder tot zodanige droge inrichting onbeperkt bruikbaar is. (…) Blijkens zijn memorie van grieven sub 42 maakt [appellant] er kennelijk geen probleem van dat de kelder, zoals hij het aanduidt, bij een hoge grondwaterstand wellicht een beetje vochtig zou worden, maar accepteert hij in ieder geval niet dat deze bij een hoge grondwaterstand onder water komt te staan, zelfs niet indien een in 1975 gebouwd huis als dit in een poldergebied staat.
4.15 Dat zich in een polder als de Bommelerwaard, zeker in de perioden van januari tot en met maart, als gevolg van de hoge waterstanden in de grote rivieren, ook hoge grondwaterstanden voordoen, zal een (gegadigde) koper van een in die polder gelegen woning in het algemeen moeten verwachten en zal een verkoper in het algemeen niet aan een (gegadigde) koper behoeven mee te delen, maar dit wordt anders wanneer, zoals hier, klaarblijkelijk slangen nodig zijn om wateroverlast als gevolg van inwerking van periodieke hoge grondwaterstanden via de kalkstenen keldermuren te verhelpen in een door zijn inrichting aan de koper als - min of meer - permanent droog gepresenteerde kelder. Het gaat daarbij niet alleen maar om de enkele extreem hoge waterstanden die zich in het afgelopen decennium hebben voorgedaan, maar, zoals blijkt uit het rapport van Goudstikker-De Vries B.V. (p. 9, een na laatste alinea en p. 10, derde, hierboven aangehaalde, alinea), om regelmatig hoge grondwaterstanden, dus de normale, periodieke hoge grondwaterstanden. Dat de wateroverlast niet terugkomt, zoals [geïntimeerde] aanvoert, is een gevolg van de in opdracht van [appellant] aangebrachte sleuven langs de kelderwanden met putten waarbij dompelpompen het water boven een bepaald niveau wegpompen (zie voormeld rapport van Goudstikker-De Vries B.V., p. 10, eerste alinea). De deskundige [de heer X.] bevestigt dit in zijn rapport (p. 6, eerste alinea):
"Dhr. [appellant] heeft een systeem van geulen bedacht, waardoor d.m.v. een klokpomp de waterstand in de kruipruimte op een dusdanig peil kan worden gehouden zodat de keldervloer droog blijft. Dit systeem kan als oplossing dienen voor het droog houden van de kelder onder omstandigheden waarbij de grondwaterstand behoorlijk hoog is. Als het grondwater een stand bereikt die hoger ligt dan de bovenzijde van de geulen dan voldoet deze oplossing niet.".
Deze oplossing is aldus klaarblijkelijk niet gekozen voor het geval van extreem hoge waterstanden, maar voor de normale, periodieke hoge grondwaterstanden.
De enkele omstandigheden dat het aan het gebied eigen is en dat [appellant] had kunnen of behoren te weten dat hoge waterstanden tot problemen aanleiding kunnen geven, is niet van doorslaggevend belang. Bij een zodanige presentatie van de kelder als een min of meer permanent droge, niet-vochtige ruimte was [appellant] niet tot onderzoek gehouden. Enige bijzondere bedoeling van [appellant] met de kelder is ook niet van belang omdat de kelder al niet voldeed aan de wijze waarop zij aan hem was gepresenteerd. Volgens [geïntimeerde] bleek op de keldermuren van sporen waaruit de conclusie moest worden getrokken dat eerder water aanwezig was geweest. Daarop wijst echter enkel foto 19 bij het rapport van Goudstikker-De Vries B.V. (p. 23), waarop ter hoogte van één trede onderaan de keldertrap de gevolgen van vochtdoorslag zijn waar te nemen. Andere voor de koper zichtbare indicaties heeft [geïntimeerde] niet vermeld. Zodanige vochtplek is te gering en te onopvallend om de koper, ook al is deze aannemer, bij een zodanig ingerichte kelder alert te maken op periodieke en ernstige wateroverlast. Er bestaat dan ook geen grond om aan te nemen dat op [appellant] een onderzoeksplicht rustte.
Daarmee bezat de woning ook in dit opzicht niet de eigenschappen die [appellant] als koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
Het verweer van [geïntimeerde] dat hij persoonlijk niet met dit probleem bij deze kelder bekend is geweest, wordt mutatis mutandis (ook dit gebrek was uit zijn aard reeds aanwezig toen [K.] de woning aan [geïntimeerde] verkocht in 1999) verworpen op dezelfde gronden als hiervoor onder 4.9.
[appellant]' beroep op dwaling heeft geen bespreking meer.
De grieven 10 en 11 in verband met grief 2 slagen.
ingebrekestelling ?
4.16 [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat hij niet in gebreke is gesteld en dat de beweerde schadeposten blijkbaar al waren hersteld voordat hij behoorlijk in gebreke is gesteld.
Naar [geïntimeerde] (bij conclusie van dupliek sub 2) erkent, heeft [Van den B.], aanvankelijk zijn makelaar, ongeveer tien dagen na de overdracht (dus omstreeks 24 januari 2000), na rolwisseling nu voor [appellant], met [geïntimeerde] gebeld en met hem gesproken over gebreken, waarvan [geïntimeerde], naar hij aanvoert, niet wist en waaromtrent [geïntimeerde] in eerste reactie de boot heeft afgehouden. Daarmee heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij, zoals [appellant] (bij conclusie van repliek sub 4) aanvoert, alle aansprakelijkheid van de hand heeft gewezen met het standpunt: "verkocht is verkocht". In zijn aansprakelijkstelling van 21 februari 2000 aan [geïntimeerde] (productie 1 bij conclusie van eis) vermeldt [Van den B.] dat [geïntimeerde] tot dan toe geen gebruik had gemaakt van de mogelijkheid om de schade te komen inspecteren en dat [geïntimeerde] reeds foto's had ontvangen van de schade die was ontstaan doordat iemand door het dak was gezakt. Uit een en ander mocht [appellant] geredelijk opmaken - en de door [geïntimeerde] in deze procedure ingenomen standpunten bevestigen dit - dat [geïntimeerde] niet bereid was om zijn herstelverplichtingen na te komen. Bij een reële mogelijkheid om zelf voor het herstel te (laten) zorgen, had [geïntimeerde] dan ook geen belang. Omtrent de aard en omvang van de schadeposten kon [geïntimeerde] zich zeer wel een beeld vormen op basis van de foto's en door de situatie ter plaatse omstreeks 24 januari 2000 meteen te bezichtigen. Dat [appellant] reeds in het eerste weekeinde na de levering van 14 januari 2000 tot dakreparaties was overgegaan, doet daaraan niet af, reeds omdat het, zoals [geïntimeerde] redelijkerwijs behoorde te begrijpen, voor de hand ligt dat een nieuwe eigenaar zijn woning zo spoedig mogelijk tegen binnendringend hemelwater wenst te beschermen en omdat het [appellant] niet gaat om vergoeding van de dakbedekking maar om de schadelijke gevolgen van de aantasting van de dakconstructie en de lekkage in het nieuw aangebrachte stucwerk. In een later stadium hebben de deskundigen [de heer X.] en Goudstikker-De Vries B.V. zich overigens een behoorlijk beeld van de schadeposten kunnen vormen.
[geïntimeerde] heeft ook nog aangevoerd dat [appellant] niet binnen bekwame tijd na de ontdekking van de gebreken daarvan aan [geïntimeerde] heeft kennis gegeven. Dit verweer strandt echter hierop dat de kennisgeving reeds dateert van omstreeks 24 januari 2000, derhalve kort na de levering van de woning aan [appellant] per 14 januari 2000.
Het beroep van [geïntimeerde] op rechtsverwerking faalt daarom eveneens.
de vorderingen en de schade
4.17 Nadat [appellant] bij de inleidende dagvaarding schadevergoeding op te maken bij staat had gevorderd, heeft hij bij conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis zijn schadeposten, kennelijk op de voet van de offerte van Huijberts Herstel & Onder-houd V.O.F. van april 2000 (een der producties onder 4 bij conclusie van eis) als volgt, exclusief BTW, begroot:
- waterdicht maken kelder f 55.500,--,
- vervangen hout buiten op de gevel f 19.750,--,
- vervangen hout voor de onderbouw (kennelijk van het platte dak) f 17.500,-- en
- verstevigen van de fundering f 38.400,--.
Bij memorie van grieven vordert [appellant] hetgeen hiervoor is vermeld onder 2.2. Het in die vordering opgenomen bedrag ad € 52.141,-- is echter, zoals [geïntimeerde] terecht aanvoert, zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet zonder meer terug te voeren op de diverse voormelde schadeposten. Daarom zal het hof de vordering in zoverre afwijzen en [geïntimeerde] terzake van de schade aan de onderconstructie van het platte dak, evenals wegens de schade aan de kelder, verwijzen naar de schadestaatprocedure.
Het verweer van [geïntimeerde] met betrekking tot de kosten van het door lekkage aangetaste, nieuwe stucwerk kan daarbij alsnog aan de orde komen.
Vanzelfsprekend kan de veroordeling tot schadevergoeding pas worden geconcretiseerd aan het eind van de schadestaatprocedure, zodat geen plaats is voor de gevorderde termijn van twee dagen na het onderhavige arrest.
5 De slotsom
5.1 In zijn hoger beroep tegen de vonnissen van 27 september 2001, van 13 december 2001 en van 24 januari 2002 wordt [appellant] niet-ontvankelijk verklaard.
5.2 Het appèl van het eindvonnis faalt gedeeltelijk en slaagt ten dele. Dit laatste vonnis wordt deels bekrachtigd en voor een deel vernietigd.
5.3 De vordering van [appellant] tot terugbetaling van hetgeen hij ter uitvoering van het eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, is als onverschuldigd betaald toewijsbaar.
5.4 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, waaronder begrepen de declaratie van de deskundige.
6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank te Arnhem van 27 september 2001, van 13 december 2001 en van 24 januari 2002;
vernietigt het eindvonnis van die rechtbank van 10 oktober 2002, behoudens voor zover daarbij de vorderingen naar aanleiding van de boeiboorden / het houtwerk zijn afgewezen, bekrachtigt dit eindvonnis in zoverre en, voor het overige opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] de schade te vergoeden die [appellant] heeft geleden en nog zal lijden door de noodzakelijke reparaties aan de onderconstructie van het platte dak en aan de kelder van de woning aan de [adres], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] binnen twee dagen na dit arrest te voldoen het bedrag van € 790,72 dat [appellant] ter uitvoering van het bestreden eindvonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van voldoening door [appellant] tot de dag van betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot:
voor de eerste aanleg: op € 1.365,-- voor salaris van de procureur, op € 181,51 voor griffierecht, op € 60,95 voor het dagvaardingsexploot en op € 1.070,69 inclusief BTW voor de declaratie van de deskundige en
voor het hoger beroep: op € 1.406,-- voor salaris van de procureur, op € 1.375,-voor griffierecht en op € 81,16 voor het appèlexploot;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs Steeg, Van Loo en Tjittes en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 april 2004.