Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/01198 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Staphorst (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 t/m 31 december 2004
nummer : [01]
mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak - de in het park "[a]" gelegen recreatiewoning bekend als [b-weg 1-3 te Q] - worden gesteld op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999 waarbij de waarde van deze in 1999 gebouwde zaak op grond van artikel 19, eerste lid, van de wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2001.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum f 265.000 (€ 120.251) bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar de waarde nader vastgesteld op f 230.000 (€ 104.369).
3. Tot staving van deze nader door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een taxatierapport, gedagtekend december 2002, overgelegd, opgemaakt door de taxateur [A], in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum van (eveneens) f 230.000 (€ 104.369).
4. Taxateur [A] heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 1998 en 1999 voor drie andere in het park "[c]" gelegen objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is vergelijking met verkoopprijzen gerealiseerd voor andere objecten een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
In dezen is het Hof echter van oordeel dat de door [A] gemelde objecten op het park "[c]" niet als referentiepanden kunnen dienen. Die objecten hebben alle een (deels aanzienlijk) grotere inhoud en kaveloppervlakte dan belanghebbendes zaak, hebben - naar blijkt uit de in het taxatierapport opgenomen foto's - een geheel andere uitstraling dan belanghebbendes zaak en liggen op een park dat (naar tussen partijen niet in geschil is) beter is geoutilleerd en waar zich (anders dan op het park "[a]") geen bouwactiviteiten plaatsvinden. De onderlinge verschillen tussen belanghebbendes onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten zijn derhalve dermate groot dat de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen geen of althans onvoldoende steun bieden aan de door de ambtenaar nader verdedigde waarde.
5. Het in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen waarderings-voorschrift houdt in dat de waarde moet worden gesteld op het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (met inachtneming van de in die bepaling verwoorde overdrachts- en verkrijgingsfictie; de veronderstellingen dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen). Deze wijze van prijsvorming vindt onder andere omstandigheden en tussen andere partijen plaats dan de wijze waarop de stichtingskosten van een onroerende zaak totstandkomen. Er kan derhalve niet zonder meer van worden uitgegaan dat die stichtingskosten een betrouwbare benadering vormen van de waarde in de in hiervoor bedoelde zin die aan het object in de staat waarin het zich aan het begin van het tijdvak bevindt, op de peildatum moet worden toegekend. Een berekening op basis van de bij de bouw van de woning betaalde stichtingskosten is derhalve voor het onderhavige doel, de bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ van belanghebbendes zaak, minder geschikt.
6. Hetgeen is overwogen onder 5 doet er echter niet aan af dat bij het vaststellen van de gezochte waarde rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat - zakelijk weergegeven - op het park waar zijn object zich bevindt nog nieuw gebouwde woningen van een gelijk type ([d]) te koop stonden voor (naar het Hof begrijpt:) de stichtingskosten. De onder 5 bedoelde "meestbiedende koper" zal daar immers rekening mee houden.
7. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd vermindert het Hof de vastgestelde waarde naar de peildatum 1 januari 1999 maar naar de staat op 1 januari 2001, rekening houdend met het verrichte meerwerk, te weten het dakraam in de keuken, het rookkanaal ten behoeve van de allesbrander, het schuurtje en de tuininrichting, in goede justitie tot f 205.000 (€ 93.000).
proceskosten:
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 93.000;
- gelast dat de gemeente Staphorst aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29.
Aldus gedaan op 1 augustus 2003 door mr. J.A. Monsma, lid van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J.L.M. Egberts) (J.A. Monsma)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 augustus 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.