Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.353.425/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10691307
arrest van 3 februari 2026
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. A. Woertman te Wilhelminaoord,
tegen
Vereniging van Eigenaren Flat [flatnaam] te [vestiginsplaats],
die is gevestigd in [vestiginsplaats] ,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. A.S.J. Graventein-van Etten te Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, op 22 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (hierna: het vonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven
• de memorie van antwoord
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 9 december 2025 is gehouden.
Aan het eind van de mondelinge behandeling hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
1.2
In een brief van 23 januari 2026 heeft [appellant] nog opmerkingen gemaakt naar aanleiding van het proces-verbaal. Voor zover voor de beoordeling van belang, zal op die opmerkingen worden ingegaan.
2.De kern van de zaak
2.1
De VvE meent dat [appellant] gehouden is € 15.000,- aan de VvE te betalen op grond van het besluit dat de algemene ledenvergadering op 7 november 2022 heeft genomen (hierna: het besluit). Alle aanwezigen hebben tijdens die vergadering ingestemd met een extra voorschotbijdrage ter hoogte van € 15.000,-. [appellant] is het daar niet mee eens en weigert dit bedrag aan de VvE over te maken.
2.2
De VvE heeft (in conventie) bij de kantonrechter gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 15.000,- te vermeerderen met rente en kosten.
[appellant] heeft op zijn beurt (in voorwaardelijke reconventie) gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het besluit nietig is, althans het besluit te vernietigen.
2.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van de VvE toegewezen. Verder zijn de vorderingen van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen van de VvE alsnog worden afgewezen en die van hemzelf alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat [appellant] gehouden is € 15.000,- aan de VvE te betalen en dat het besluit niet nietig is. Het hoger beroep is tevergeefs ingesteld. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.
De feiten
3.2
Op de hoek van de [straatnaam1] en [straatnaam2] te [vestiginsplaats] bevindt zich een flatgebouw
met daarin negen appartementen. Bij de splitsingsakte van 1957 is de VvE opgericht, die de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren behartigt. Alle negen eigenaren van de appartementen, die adressen hebben aan de [straatnaam1] met de nummers [nummer1] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] en [nummer6] en aan [straatnaam2] met de nummers [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , zijn lid van de VvE.
3.3
In de splitsingsakte staat:
‘Artikel 20
(…)
3. De vereniging heeft ten doel het voeren van beheer over het gebouw. Hiertoe wordt mede gerekend het innen van de door de eigenaren verschuldigde bijdragen en van eventuele schadepenningen, alsmede het beheer van het reservefonds. (…)
Artikel 25
(…)
3.Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel waarmede alle eigenaren schriftelijk hun instemming hebben betuigd.(…)
Artikel 26
1. Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.
2. Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden.
Lijdt hij als gevolg hiervan bijzonderlijk schade, dan wordt deze aan hem vergoed uit het reservefonds.
3.Besluiten tot het doen van uitgaven, een bedrag van een duizend gulden te boven gaande, zullen slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen, in een vergadering, waarin een aantal eigenaren tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tezamen tenminste twee/derde van het totaal der stemmen kan uitbrengen.
In deze vergadering zal eventueel tevens bepaald worden de extra voorschotbijdrage, welke door de administrateur te dier zake van de eigenaren gevorderd kan worden.
4.Hetzelfde geldt voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.’
3.4
[appellant] is vanaf 28 februari 2020 eigenaar geweest van één van de appartementen. Op 14 december 2022 heeft hij zijn appartementsrecht overgedragen aan een derde.
3.5
In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de alv) van 7 juni 2022, waarbij acht van de negen eigenaren aanwezig waren, onder wie [appellant] , staat:
‘Iemand zegt alsnog bezwaar te willen maken tegen het besluit van het NCG om onze flat niet te versterken. Wij willen wel versterking. Alle aanwezige eigenaren stemmen hiermee in. Mevr. [naam1] , Dhr. [appellant] en Dhr. [naam2] gaan zich hiervoor inzetten (EXTRA 13.000,00). Mevr. [naam1] heeft een machtiging van het bestuur gekregen om zaken te doen met NCG en IMG. We zijn Mevr. [naam1] zeer erkentelijk dat zij dit voor ons wil doen (…)De 8 aanwezige eigenaren zijn bereid om in de toekomst een deel van hun
€ 17000 subsidie te investeren in de vve-pot’
3.6
Op 23 september 2022 hebben alle appartementseigenaren binnen de VvE een brief ontvangen van de Nationaal Coördinator Groningen (hierna: NCG), waarin is aangegeven dat zij ieder in aanmerking komen voor twee subsidies:
- een subsidie van € 17.000,- die vanaf 1 juni 2021 is aan te vragen en die gebruikt kan worden om de woning te verduurzamen en ook (alsnog),
- een subsidie van € 13.000,- die vanaf 23 september 2023 is aan te vragen en die vrij te besteden is.
3.7
Op 26 oktober 2022 heeft de voorzitter van de VvE , de heer [naam3] , een bericht ontvangen van Notariaat Slochteren, waarin kenbaar is gemaakt dat [appellant] zijn appartement wil verkopen. De notaris heeft verzocht om een opgave van de bijdrage die [appellant] nog verschuldigd is aan de VvE.
3.8
[naam3] heeft op diezelfde dag aan [appellant] per e-mail gevraagd:
‘wat gebeurt er met de subsidiegelden van 17000 en 13000 euro?’
3.9
Op 29 oktober 2022 schrijft [appellant] aan [naam3] :
‘De 17000,00 is door mij reeds geïnvesteerd in het appartement!
De 13000,00 is een vrij te besteden bedrag en dat ga ik ook doen!
Groeten’
3.1
Op 30 oktober 2022 schrijft [naam3] aan [appellant] :
‘Wil je het bedrag van 13000 nog niet besteden aub.
Op maandag 7 nov a.s. gaan we een vve-vergadering houden om o.a. hierover te vergaderen.
Hoeveel subsidiegeld gaan we in de vve-pot doen?
De 13000 is een bonus die je niet had gekregen na bezwaarschriften.’
3.11
[appellant] antwoordt dezelfde dag:
‘Sorry, maar jullie kunnen er over vergaderen maar ik ga de 13000,00 niet storten!’
3.12
Op 3 november 2022 is de agenda van de op 7 november 2022 geplande VvE-vergadering aan de leden gestuurd. Op de agenda staat:
‘3.Vaststelling subsidiebedrag per woning, af te dragen aan de VVE Flat [flatnaam] , bestemd voor versterking en opwaardering buitenkant van de flat o.a. muren isoleren, uitslijpen voegen, schoonmaken muurwerk, voegen vernieuwen, impregneren, dak isoleren
en opnieuw bekleden en de keldervloer waterdicht maken. Stemming hierover, wordt vastgelegd door ondertekening van het besluit.
4.Opgevraagde offerte's van Prinsenbeek (voegwerk, onderaannemer [naam3] voor isoleren),
Dakmontage Noord voor isoleren van het dak en Van Nooren betonrenovatie voor de
kelder.’
3.13
[appellant] heeft naar aanleiding van de toegezonden agenda op 3 november 2022 per e-mail aan de VvE laten weten dat hij niet aanwezig zal zijn bij de vergadering. Hij schrijft:
‘Er wordt hier al gesproken over hoeveel subidie er afgedragen moet worden, dan ga je dus beslissen over een andermans portemonnee!
Even ter info, ik heb mijn 17000,00 al besteed aan mij eigen appartement, dus ik ga geen subsidie van de 17000,00 storten, de 13000,00 is een vrij te besteden bedrag die ga ik dus ook niet storten!’
3.14
Op 7 november 2022 vindt de alv plaats waarbij zeven van de negen eigenaren aanwezig zijn. In de notulen staat:
‘De voorzitter [naam3] vraagt aan alle aanwezige leden hoeveel van hun subsidiegeld zij willen afdragen aan de VvE. De aanwezige leden zijn bereid ieder € 15.000 aan de VvE te willen geven. Alle aanwezige leden tekenen het besluit om € 15.000 af te dragen aan de VvE. [naam2] wordt opgebeld om te vragen of ook hij akkoord is met € 15.000. [naam2] is
akkoord.’
3.15
Het in de notulen omschreven besluit is vervolgens, zoals ook in de agenda voor de alv was aangekondigd, tijdens de vergadering op papier vastgelegd en ondertekend. Het opschrift luidt:
Onder deze tekst hebben de zeven bij de alv aanwezige eigenaren hun handtekening gezet. Bij de eigenaar van de woning aan de [straatnaam1] [nummer2] is vermeld:
‘toestemming per telefoon tijdens de vergadering’.
3.16
Ten tijde van de op 7 november 2022 gehouden alv beschikte de VvE weliswaar over de in het besluit weergegeven bankrekening, maar zij had (toen) nog geen afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening voor een reservefonds in de zin van artikel 5:126 BW Pro.
3.17
Op 9 november 2022 schrijven de voorzitter en penningmeester van de VvE aan de notaris:
‘Bevestiging van het besluit, unaniem genomen door de 8 overige eigenaren van de VVE om 15.000,- euro naar het reserve-fonds te storten voor versterking en opwaardering van de flat [straatnaam1] / [straatnaam2] te [vestiginsplaats] (…)’
3.18
[appellant] heeft bezwaren tegen het besluit kenbaar gemaakt. Zo schrijft hij op 21 november 2022 aan de voorzitter van het bestuur van de VvE:
‘Hierbij maak ik bezwaar op de Vve vergadering op 7 november 2022, en verklaar ik deze nietig en wel om de volgende redenen!
1.De 17000,00 is niet iets waar een Vve over kan beslissen, en zoals ik al heb aangegeven heb ik deze 170000,00 al uitgeven vanwege het opknappen van het appartement [straatnaam1] [nummer3] [vestiginsplaats]
2. De vergadering is 7 dagen van te voren aangekondigt, die termijn is te kort, daarom verklaar ik deze vergadering tot nietig en wat er in beslist is krijgt van mijn kant geen goedkeuring, ook was niet iedereen aanwezig op de vergadering, Heer Pasman is gebeld maar was niet daar, Ik zelf was er ook niet maar ben ook niet gebeld wat ook merkwaardig is!!
3. Ik heb geen duidelijke reden gezien voor noodzakelijk onderhoud van het gebouw! spouwmuren zijn geïsoleerd maar dit kon zoals in de vorige vergadering besproken uit het geld wat in het reserve fonds van de vve aanwezig is betaald worden! Verder is er aardbevingsschade gemeld en zal eerst gewacht moeten worden voor dat er andere werkzaamheden kunnen worden uitgevoert zoals besproken in de laatste vergadering!’
3.19
Ook na sommatie heeft [appellant] het bedrag niet voldaan.
De omvang van het hoger beroep
3.2
[appellant] heeft acht bezwaren (grieven) tegen het vonnis. Hij is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de VvE ontvankelijk is in haar vordering. Verder is hij van mening dat sprake is van een vernietigbaar dan wel nietig besluit omdat 1) er niet is voldaan aan de minimum termijn van oproeping, 2) door appartementseigenaar Panman een ongeldige stem is uitgebracht en 3) in strijd met artikel 5:126 lid 2 BW Pro een reserveringsbedrag is vastgesteld, dat niet gerelateerd is aan dan wel in overeenstemming is met een Meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP).
3.21
Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] zijn grieven ingetrokken voor zover die zich richten tegen het in het vonnis gegeven oordeel dat van vernietiging van het besluit geen sprake meer kan zijn omdat [appellant] niet binnen een maand na de dag waarop hij kennis van het besluit heeft genomen een verzoek tot vernietiging bij de kantonrechter heeft ingediend (artikel 5:130 lid 1 en Pro lid 2 BW).
3.22
Het hof maakt uit het voorgaande op dat de grieven die betrekking hebben op de totstandkoming van het besluit, in het bijzonder het oordeel over de punten 1) en 2) zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.20, geen beoordeling meer behoeven en dat evenmin nog ter beoordeling voorligt de vraag of het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid of met een reglement (vergelijk artikel 2:15 lid 1 sub Pro a, b en c BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW Pro).
3.23
Het voorgaande betekent dat in hoger beroep enkel nog aan de orde is of de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen, of sprake is van nietigheid van het besluit en of [appellant] op grond van het besluit gehouden is tot betaling van € 15.000,-, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
Ontvankelijkheid
3.24
[appellant] heeft aangevoerd dat de VvE heeft nagelaten te onderbouwen dat zij, althans het bestuur, gerechtigd was om de onderhavige procedure tegen [appellant] te voeren. Van een rechtsgeldig besluit van de vergadering om daadwerkelijk over te gaan tot dagvaarding van [appellant] is geen sprake.
3.25
Het hof gaat niet in de stellingen van [appellant] mee. Krachtens artikel 5:126 BW Pro voert de VvE het beheer over de gemeenschap en kan zij binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen (artikel 5:126 leden Pro 1 en 5 BW). De VvE ziet verder toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander voortvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden (artikel 5:126 lid 6 BW Pro). Dit betekent dat de VvE bevoegd is om tegen eigenaars en tegen derden te procederen. Uit artikel 20 lid 3 van Pro de splitsingsakte vloeit voort dat tot het beheer over het gebouw mede wordt gerekend het innen van de door de eigenaren verschuldigde bijdragen. Het voeren van de onderhavige procedure behoort aldus tot de taken van de VvE en valt binnen de grenzen van haar bevoegdheid waarvoor geen afzonderlijk besluit – in de vorm van een procesvolmacht - van de alv is vereist. [appellant] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een afwijkende regeling in de splitsingsakte/het splitsingsreglement, zodat het hof aan die mogelijkheid voorbij gaat.
3.26
Het voorgaande laat overigens onverlet dat de VvE wel degelijk een machtiging voor het voeren van deze procedure heeft, zoals blijkt uit de als productie 1 bij dagvaarding en als productie 10 bij conclusie van repliek overgelegde handtekeninglijst. Daaruit volgt dat alle leden van de VvE op 24 dan wel 25 juli 2023, voor het uitbrengen van de dagvaarding op 8 augustus 2023, hebben ingestemd met het voeren van de procedure (vergelijk artikel 25 lid 3 van Pro de splitsingsakte), terwijl uit de notulen van de alv van 27 januari 2025, die als productie 1 bij de memorie van antwoord in het geding zijn gebracht, blijkt dat het besluit is genomen een advocaat in te schakelen voor het hoger beroep.
3.27
De VvE kan dan ook worden ontvangen in haar vorderingen. [1] Van misbruik van procesrecht is geen sprake.
Nietigheid van het besluit?
3.28
[appellant] heeft ook aangevoerd dat het besluit nietig is wegens strijd met artikel 5:126 lid 2 BW Pro. Op basis van die wetsbepaling dient een jaarlijkse reservering te worden gemaakt ten behoeve van het reservefonds (dat dient voor de bestrijding van andere dan gewone jaarlijkse kosten). Die reservering dient ofwel te worden gesteld op het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een vastgesteld MJOP ofwel gelijk te zijn aan ten minste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. Aangezien er geen MJOP was op basis waarvan het bedrag bepaald behoorde te worden, is de hoogte van het bedrag dat wordt genoemd in het besluit arbitrair en niet toetsbaar, zodat het besluit in strijd is met de statuten en artikel 5:126 BW Pro, aldus [appellant] .
3.29
Tussen partijen staat vast dat een MJOP niet is vastgesteld. Door [appellant] is echter niet weersproken dat door de VvE vanaf 2018 jaarlijks een reserveringsbedrag wordt vastgesteld op basis van 0,5% van de herbouwwaarde in de zin van artikel 5:126 lid 2 sub b BW Pro en dat daarmee dus al aan de eisen van deze wetsbepaling wordt voldaan. Nu een MJOP gelet hierop niet verplicht is, snijdt het argument dat een reserveringsbedrag is vastgesteld, dat niet gerelateerd is aan dan wel in overeenstemming is met een MJOP geen hout en kan dit argument niet als basis dienen om tot nietigheid van het besluit te concluderen. [2]
De veroordeling tot betaling van € 15.000,-
3.3
[appellant] heeft verder aangevoerd dat de rechtbank de tekst, de inhoud en de complicaties van de besluitvorming én de schriftelijke vastlegging onjuist heeft beoordeeld en gewogen. Uit de notulen volgt, aldus [appellant] dat de vergadering niet heeft besloten dat alle eigenaren € 15.000,- als bijdrage dienen te voldoen, maar dat slechts is besloten en vastgelegd dat de aanwezige leden bereid zijn om € 15.000,- aan de VvE te willen geven. Het besluit dat op 7 november 2022 is genomen, levert dan ook geen betalingsverplichting voor [appellant] op, omdat hij zelf niet aanwezig was bij de alv. Omdat de VvE geen MJOP had en ook geen aparte bankrekening voor het reservefonds, is een ongeclausuleerde betaling niet mogelijk. In het onderhavige geval kan medewerking van [appellant] redelijkerwijze niet gevergd worden in de zin van artikel 26 lid 2 van Pro de splitsingsakte: hij ging zijn appartement verkopen (overdragen) en betaling voor mogelijke, niet nader omschreven toekomstige investeringen kan en kon redelijkerwijs niet van hem gevergd worden. Krachtens artikel 26 lid 4 tweede Pro zin van de splitsingsakte is hij ook niet verplicht in de kosten bij te dragen.
3.31
Een besluit van de alv van een VvE is veelal het resultaat van een besluitvormingsproces waarbij de verschillende appartementseigenaren in meer of mindere mate betrokken zijn geweest. Het besluit werkt vervolgens uniform jegens alle leden van de VvE, ook als een lid, zoals in dit geval [appellant] , niet bij de vaststelling van het besluit aanwezig was en zijn stem ook niet door volmacht heeft laten uitbrengen. Bij het middels uitleg bepalen van inhoud, strekking en reikwijdte van een besluit zoals hier aan de orde, komt het vervolgens niet alleen aan op de (letterlijke) bewoordingen waarin het besluit in de notulen is weergegeven, maar moet mede acht worden geslagen op de context waarin deze bewoordingen in de notulen zijn gebruikt -waaronder het besluitvormingsproces zoals dat in de notulen naar aanleiding van de agenda is weergegeven-, op de kenbare belangen van de bij het besluit betrokkenen en op overige omstandigheden van het geval. Zo kan bijvoorbeeld ook van belang zijn een eventueel - tijdens de alv waarin het besluit is genomen - gemaakte nadere beschrijving of weergave van het besluit waar de aanwezige leden hun handtekening onder hebben geplaatst.
3.32
Tegen de achtergrond van het voorgaande overweegt het hof als volgt. Het gaat hier om een besluit van de alv dat in beginsel slechts de negen leden van de VvE bindt en een eenmalige verplichting voor ieder van hen met zich meebrengt. In de aan alle leden van de VvE vooraf toegestuurde (en daarmee voor ieder lid kenbare) agenda voor de alv is onder punt 3 opgenomen de
‘Vaststelling subsidiebedrag per woning’. Dit agendapunt heeft aan de besluitvorming tijdens de alv ten grondslag gelegen. In de notulen van de alv staat in verband met dit agendapunt naar aanleiding van de vraag van de voorzitter aan alle aanwezige leden, hoeveel zij van hun subsidiegeld willen afdragen aan de VvE dat
‘alle aanwezige leden bereid zijn’€ 15.000,- aan de VvE af te dragen. Deze woorden worden in de notulen direct gevolgd door
‘Alle aanwezige leden tekenen het besluit € 15.000 af te dragen aan de VvE’.Tijdens de alv is vervolgens, zoals in de agenda voor de vergadering onder punt 3 was aangekondigd en in de notulen dus ook is weergegeven, het besluit van de VvE schriftelijke vastgelegd en ondertekend door de aanwezigen. Weergegeven is dat sprake is van ‘
Bevestiging van het besluit (...) om een bedrag van € 15.000,- te storten’voor versterking en opwaardering van de flat. Naar het hof begrijpt moet deze schriftelijke bevestiging waarmee de stemming over het besluit is vastgelegd, worden beschouwd als de uitwerking of precisering van het besluit zoals dat tijdens de vergadering is genomen en in de notulen is weergegeven, dit te meer nu de bij de alv aanwezigen onder deze schriftelijke weergave van het besluit hun handtekening hebben gezet.
‘Vaststelling subsidiebedrag per woning’. Dit agendapunt heeft aan de besluitvorming tijdens de alv ten grondslag gelegen. In de notulen van de alv staat in verband met dit agendapunt naar aanleiding van de vraag van de voorzitter aan alle aanwezige leden, hoeveel zij van hun subsidiegeld willen afdragen aan de VvE dat
‘alle aanwezige leden bereid zijn’€ 15.000,- aan de VvE af te dragen. Deze woorden worden in de notulen direct gevolgd door
‘Alle aanwezige leden tekenen het besluit € 15.000 af te dragen aan de VvE’.Tijdens de alv is vervolgens, zoals in de agenda voor de vergadering onder punt 3 was aangekondigd en in de notulen dus ook is weergegeven, het besluit van de VvE schriftelijke vastgelegd en ondertekend door de aanwezigen. Weergegeven is dat sprake is van ‘
Bevestiging van het besluit (...) om een bedrag van € 15.000,- te storten’voor versterking en opwaardering van de flat. Naar het hof begrijpt moet deze schriftelijke bevestiging waarmee de stemming over het besluit is vastgelegd, worden beschouwd als de uitwerking of precisering van het besluit zoals dat tijdens de vergadering is genomen en in de notulen is weergegeven, dit te meer nu de bij de alv aanwezigen onder deze schriftelijke weergave van het besluit hun handtekening hebben gezet.
3.33
Gelet op deze schriftelijke bevestiging van het besluit, tegen de achtergrond van het in de notulen weergegeven besluitvormingsproces naar aanleiding van de agenda onder punt 3 om te komen tot vaststelling van een af te dragen bedrag ‘
per woning’, is het hof van oordeel dat het besluit, zoals dat in de notulen is weergegeven in de zin
‘Alle aanwezige leden tekenen het besluit € 15.000 af te dragen aan de VvE’ aldus moet worden verstaan dat iedere appartementseigenaar € 15.000,- moet betalen aan de VvE. Redengevende feiten of omstandigheden die tot een andere conclusie moeten leiden, zijn onvoldoende door [appellant] aangevoerd.
per woning’, is het hof van oordeel dat het besluit, zoals dat in de notulen is weergegeven in de zin
‘Alle aanwezige leden tekenen het besluit € 15.000 af te dragen aan de VvE’ aldus moet worden verstaan dat iedere appartementseigenaar € 15.000,- moet betalen aan de VvE. Redengevende feiten of omstandigheden die tot een andere conclusie moeten leiden, zijn onvoldoende door [appellant] aangevoerd.
3.34
Dat het besluit aldus moet worden uitgelegd en dat [appellant] het besluit ook in deze zin heeft opgevat, volgt verder uit de navolgende omstandigheden. Uit de notulen van de alv van 7 juni 2022 blijkt dat er eerder is gesproken om een deel van de (€ 17.000,-) subsidie ‘
te investeren in de vve-pot’. [appellant] , die bij die alv aanwezig was, was daartoe ook bereid, zo blijkt uit de notulen van de vergadering. Op 26 oktober 2022 vraagt de voorzitter van het bestuur van de VvE aan [appellant] naar aanleiding van de aangekondigde verkoop door de notaris, wat er met de subsidiegelden gaat gebeuren. [appellant] schrijft op 29 oktober 2022, in strijd met hetgeen is afgesproken tijdens de alv van 7 juni 2022 en waaraan hij zich in beginsel had gecommitteerd, dat € 17.000,- al was geïnvesteerd en dat € 13.000,- vrij te besteden was en dat hij dat ook ging doen. Uit het voorgaande is op te maken dat [appellant] , ondanks zijn weigering, wel degelijk wist dat de bedoeling was dat een deel van de subsidie zou worden aangegrepen voor een investering door alle appartementseigenaren in de ‘
vve-pot’. Dat dit de bedoeling was, volgt ook uit de agenda voor de vergadering van 7 november 2022 die [appellant] vooraf aan de alv heeft ontvangen en waarop onder 3 de vaststelling van het subsidiebedrag ‘
per woning’wordt aangekondigd. [appellant] begreep ook dat het om een vast te stellen bedrag per woning ging, gezien zijn reactie op deze agenda van 3 november 2022 waar hij schrijft
‘de 13000,00 is een vrij te besteden bedrag die ga ik dus ook niet storten!’. Ook uit zijn reactie op het besluit in zijn brief aan de voorzitter van de VvE van 21 november 2022, valt op te maken dat [appellant] begreep dat het besluit inhield dat ook hij gehouden zou zijn tot betaling van het vastgestelde bedrag.
te investeren in de vve-pot’. [appellant] , die bij die alv aanwezig was, was daartoe ook bereid, zo blijkt uit de notulen van de vergadering. Op 26 oktober 2022 vraagt de voorzitter van het bestuur van de VvE aan [appellant] naar aanleiding van de aangekondigde verkoop door de notaris, wat er met de subsidiegelden gaat gebeuren. [appellant] schrijft op 29 oktober 2022, in strijd met hetgeen is afgesproken tijdens de alv van 7 juni 2022 en waaraan hij zich in beginsel had gecommitteerd, dat € 17.000,- al was geïnvesteerd en dat € 13.000,- vrij te besteden was en dat hij dat ook ging doen. Uit het voorgaande is op te maken dat [appellant] , ondanks zijn weigering, wel degelijk wist dat de bedoeling was dat een deel van de subsidie zou worden aangegrepen voor een investering door alle appartementseigenaren in de ‘
vve-pot’. Dat dit de bedoeling was, volgt ook uit de agenda voor de vergadering van 7 november 2022 die [appellant] vooraf aan de alv heeft ontvangen en waarop onder 3 de vaststelling van het subsidiebedrag ‘
per woning’wordt aangekondigd. [appellant] begreep ook dat het om een vast te stellen bedrag per woning ging, gezien zijn reactie op deze agenda van 3 november 2022 waar hij schrijft
‘de 13000,00 is een vrij te besteden bedrag die ga ik dus ook niet storten!’. Ook uit zijn reactie op het besluit in zijn brief aan de voorzitter van de VvE van 21 november 2022, valt op te maken dat [appellant] begreep dat het besluit inhield dat ook hij gehouden zou zijn tot betaling van het vastgestelde bedrag.
3.35
Het besluit om aldus de appartementseigenaren een extra bijdrage te laten betalen, is met een gekwalificeerde meerderheid genomen. Dat voor dit besluit de toegekende subsidie de aanleiding is geweest, heeft verder geen invloed op het karakter van de eenmalige bijdrage. Het bedrag dat is vastgesteld komt ook niet overeen met de hoogte van een subsidiebedrag. Relevant is evenmin of de appartementseigenaren de verkregen subsidies aanwenden voor de betalingsverplichting of dat zij op andere wijze aan de betalingsverplichting voldoen. Dat de voorzitter en penningmeester op 9 november 2022 aan de notaris hebben geschreven dat de bijdrage een toevoeging aan het reservefonds betrof, maakt het oordeel ook niet anders. Uit de overige feiten blijkt afdoende dat de storting geen reservering was volgens een MJOP of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde, maar een extra bijdrage betrof aan binnen de VvE als noodzakelijk ervaren werkzaamheden en los stond van het aanwezige reservefonds. Voor deze werkzaamheden waren offertes aangevraagd die conform agendapunt 4 voor de vergadering op 7 november 2022, ook ter vergadering na het genomen besluit, zijn besproken.
3.36
Een beroep op artikel 26 lid 2 van Pro de splitsingsakte kan [appellant] niet baten. Dat hij zijn appartement ging verkopen, maakt nog niet dat van hem niet redelijkerwijs gevergd kan worden medewerking te verlenen aan de uitvoering van het besluit. Uiteindelijk dient het bedrag mede voor de opwaardering van het pand, hetgeen hem althans zijn rechtsopvolger ten goede komt, terwijl de beoogde investeringen onder punt 3 van de agenda aan de hand van concrete offertes in de alv ook zijn besproken. Ook de stelling van [appellant] dat hij krachtens artikel 26 lid 4 van Pro de splitsingsakte niet gehouden is in de onderhavige kosten bij te dragen, passeert het hof nu de voorgenomen werkzaamheden in het voordeel van alle eigenaren geacht moeten worden te zijn. Dat [appellant] een voornemen tot verkoop had, maakt dit niet anders, al was het maar omdat de (financiële voorziening voor) opwaardering - op kosten van de gezamenlijke eigenaren - tot een waardevermeerdering van het pand en daarmee van de individuele appartementsrechten leidt. Het hof merkt bij dit alles verder nog op dat [appellant] geen mogelijkheid meer heeft om de redelijkheid van het besluit aan te vechten (zie rechtsoverweging 3.21 en 3.22), zodat een dergelijke toetsing in dit geschil verder niet meer aan de orde is.
3.37
Het hof concludeert op basis van het voorgaande dat sprake is geweest van een rechtsgeldig besluit dat alle eigenaren verplichtte tot het betalen van een eenmalige bijdrage van € 15.000,-. [appellant] was dan ook gehouden dit bedrag aan de VvE over te maken. [3]
De buitengerechtelijke kosten
3.38
[appellant] heeft aangevoerd dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets voldoen. Het zou slechts gaan om het versturen van twee brieven en een e-mail, zodat er enerzijds geen aanleiding is voor de gevorderde kosten van € 1.119,25, terwijl anderzijds de werkzaamheden geacht moeten worden te zijn verricht ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak ex artikel 241 Rv Pro.
3.39
Uit de gedingstukken en de toelichting van de VvE daarop, valt af te leiden dat de VvE voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden
zijn verricht. De VvE heeft gewezen op de contacten met de notaris over de openstaande vordering, de aanmaning met daarbij de aanzegging van de incassokosten, overleg met haar gemachtigde en de contacten van de gemachtigde met [appellant] voordat tot het opstarten van de procedure is besloten. De toegewezen vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten is conform het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dat de vergoeding niet de dubbele redelijkheidstoets doorstaat, is tegen de achtergrond van het voorgaande onvoldoende onderbouwd, zodat het hof aan de stellingen van [appellant] op dit punt voorbij gaat. [4] Voor zover [appellant] moet worden aangemerkt als consument als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, heeft de VvE aan de vereisten van dat artikel voldaan met haar aanmaning van 16 december 2022.
De conclusie
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 22 oktober 2024;
4.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 2.255,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II)
4.3
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, P.S. Bakker en C.W. Inden, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
3 februari 2026.