ECLI:NL:GHARL:2026:4067

• Datum uitspraak: 16 juni 2026
• Publicatiedatum: 19 juni 2026
• Zaaknummer: 25/1404
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Jong; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling hoekwoning in Noardeast-Fryslân

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een hoekwoning in Noardeast-Fryslân per 1 januari 2022 vast op €192.000. Belanghebbende maakte bezwaar en kwam in beroep tegen deze vaststelling, stellende dat de waarde te hoog was. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het gerechtshof.

Tijdens het hoger beroep werd onder meer een taxatierapport van een onafhankelijke taxateur overgelegd, waarin de woning werd getaxeerd op €200.000. De heffingsambtenaar baseerde de waardering op marktgegevens van referentieobjecten en de KOUDVL-factoren. Belanghebbende voerde aan dat de geïndexeerde verkoopprijzen van referentieobjecten aanzienlijk afweken van de vastgestelde WOZ-waarden, en bepleitte een lagere waarde van €177.000.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was. Het hof benadrukte dat de WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de waarde in het economische verkeer en niet op basis van de WOZ-waarden van referentieobjecten. De stellingen van belanghebbende konden dit niet ondermijnen. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €192.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 25/1404

uitspraakdatum: 16 juni 2026

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 15 mei 2025, nummer LEE 23/4313, ECLI:NL:RBNNE:2025:2481, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Noardeast-Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2022 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 192.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 230,40.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Belanghebbende heeft op 15 april 2026 een nader stuk met bijlagen ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 april 2026. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1979 gebouwde hoekwoning met een oppervlakte van 101 m², met een vrijstaande garage van 18 m² en een aangebouwde berging/schuur van 7 m². De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 280 m².

2.2. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een matrix opgesteld. Aan de waardebepaling zijn ten grondslag gelegd de marktgegevens van drie referentieobjecten en daarbij rekening gehouden met de KOUDVL factoren welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. [adres2] te [woonplaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1965, met een oppervlakte van 99 m² en een kaveloppervlakte van 235 m², met een verkoopprijs van € 171.230, transactiedatum 11 april 2022. De KOUDVL factoren zijn gewaardeerd op 3 met uitzondering van de voorzieningen die zijn gewaard op 2. De waarde van de woning per bedraagt € 1.170 per m².

[adres3] te [woonplaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1979, met een oppervlakte van 101 m² en een kaveloppervlakte van 488 m², met een verkoopprijs van € 270.000, transactiedatum 2 november 2022. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning € 1.397 per m².

[adres4] te [woonplaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1965, met een oppervlakte van circa 99 m² en een kaveloppervlakte van 211 m², met een verkoopprijs van € 145.000, transactiedatum 7 juni 2021. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning bedraagt € 1.073 per m².

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens het taxatierapport, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.313. De KOUDVL factoren zijn daarbij alle gewaardeerd op 3.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en een nieuwe matrix overgelegd. Het rapport is opgemaakt op 5 april 2024 door [naam3] , taxateur. De onroerende zaak is in het taxatierapport getaxeerd op € 200.000. Aan de waardebepaling zijn ten grondslag gelegd de marktgegevens van drie referentieobjecten. De gegevens hiervan zijn verwerkt in een matrix.

1. [adres5] te [woonplaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1981, met een oppervlakte van 113 m² en een kaveloppervlakte van 280 m², met een verkoopprijs van € 210.000, koopovereenkomst 23 maart 2021. De KOUDVL factoren zijn gewaardeerd op respectievelijk 3,4,3,3,4 en 3. De waarde van de woning bedraagt € 1.674 per m².

2. [adres6] te [plaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1972, met een oppervlakte van 103 m² en een kaveloppervlakte van 259 m², met een verkoopprijs van € 160.000, koopovereenkomst 22 april 2022. De KOUDVL factoren zijn gewaardeerd op 2,2,3,3,2 en 3. De waarde van de woning bedraagt € 916 per m².

3. [adres7] te [plaats] , type hoekwoning, bouwjaar 1985, met een oppervlakte van circa 84 m² en een kaveloppervlakte van 230 m², met een verkoopprijs van € 190.000, koopovereenkomst 1 mei 2021. De KOUDVL factoren zijn gewaardeerd op 3,4,3,3,4 en 3. De waarde van de woning bedraagt € 1.579 per ².

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens het taxatierapport, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.254. De KOUDVL factoren zijn daarbij alle gewaardeerd op 3.

2.4.

Belanghebbende heeft in beroep op basis van de door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde referentieobjecten een overzicht overgelegd met doorberekeningen van de waarde van de desbetreffende hoofdgebouwen en percelen op basis van de berekende waarden en de WOZ-waarden per de waardepeildatum 1 januari 2022:

1. [adres2] , geïndexeerde koopsom € 166.603, WOZ-waarde € 149.000;

2. [adres4] , geïndexeerde koopsom € 153.502, WOZ-waarde € 156.000;

3. [adres3] , geïndexeerde koopsom € 248.358, WOZ-waarde € 235.000.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende voert in hoger beroep uitsluitend nog aan dat de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentieobjecten aanzienlijk afwijken van de vastgestelde WOZ-waarden. Belanghebbende bepleit, op basis van doorberekeningen, een waarde van € 177.000.

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.3.

De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.4.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar naar de onder 2.3 genoemde matrix. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting in hoger beroep nader toegelicht.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op de gegeven onderbouwing met het taxatierapport en de in beroep opgestelde matrix en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.8.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite lagere waarde gewezen op de aanzienlijke verschillen tussen de geïndexeerde koopsommen van de referentieobjecten in de bezwaarfase en de voor die woningen vastgestelde WOZ-waarden per de waardepeildatum 1 januari 2022.

4.9.

Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar met het door hem in beroep overgelegd taxatierapport, waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 200.000, en de bijbehorende matrix waarin drie nieuwe referentieobjecten zijn opgevoerd en waarin de transactiegegevens zijn uitgewerkt, inzichtelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 192.000 niet te hoog is.

4.10.

Het Hof overweegt daarbij dat belanghebbende met haar stelling miskent dat uit artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde niet wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarden van de referentieobjecten, maar aan de hand van de waarde in het economisch verkeer, zijnde de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Belanghebbende heeft niet bestreden dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten daaraan niet voldoen.

4.11.

Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de ter zitting gegeven verklaring van de taxateur over de reden van de, -aanzienlijke- verschillen tussen de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen die ter onderbouwing van de waarde zijn gebruikt en de voor die woningen vastgestelde WOZ-waarden, namelijk dat de WOZ-waarde van de desbetreffende woningen samenhangt met de onderbouwing daarvan door andere transactiecijfers, vragen oproept. Maar dit kan niet leiden tot verlaging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende nu deze niet is gebaseerd op de WOZ-waarde van de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft opgevoerd, maar is gebaseerd op de verkoopcijfers van de referentieobjecten die in de beroepsfase zijn opgevoerd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2006.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong P. van der Wal

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.