ECLI:NL:GHARL:2026:4065 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning in gemeente ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/1949

uitspraakdatum: 16 juni 2026

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 26 september 2024, nummer LEE 23/935, ECLI:NL:RBNNE:2024:3740, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Noardeast-Fryslân(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 288.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) vastgesteld op € 398,59.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een vergoeding immateriële schade van € 300, en de Minister tot het betalen van een vergoeding immateriële schade van € 200, voorts de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van € 109,38 aan proceskosten en de Minister tot betaling van € 109,37 aan proceskosten en ter zake van het betaalde griffierecht de heffingsambtenaar en de Minister ieder opgedragen € 25 te vergoeden.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Namens belanghebbende is op 9 april 2026 een pleitnota ingediend en de heffingsambtenaar heeft daarop een reactie ingediend gedateerd op 17 april 2026.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 april 2026. Daarbij zijn verschenen als gemachtigde A. Oosters, namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2.Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een oppervlakte van 106 m². De woning heeft twee dakkapellen, een aangebouwde garage, en een vrijstaande berging. De kaveloppervlakte bedraagt 279 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport d.d. 3 juli 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur, overgelegd. In het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 288.000. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een matrix d.d. 27 januari 2025 overgelegd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voorts bij nader stuk een aangepaste matrix overgelegd d.d. 17 april 2026, met welke matrix hij in hoger beroep de beschikte waarde wil onderbouwen. In beide matrices wordt de onroerende zaak gewaardeerd op € 288.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix van 17 april 2026 ten grondslag gelegd de marktgegevens van vijf referentieobjecten. Daarbij is rekening gehouden met de KOUDVL factoren welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.

1. [adres2] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1970, met een oppervlakte van 99 m² en een kaveloppervlakte van 313 m², met een verkoopprijs van € 275.000, datum koopovereenkomst 1 mei 2020. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.901.

2. [adres3] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1986, met een oppervlakte van 112 m² en een kaveloppervlakte van 326 m², met een verkoopprijs van € 255.000, datum koopovereenkomst 28 juli 2020. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de voorzieningen. Deze zijn gewaardeerd op 2. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.470.

3. [adres4] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1983, met een oppervlakte van 100 m² en een kaveloppervlakte van 260 m², met een verkoopprijs van € 215.000, datum koopovereenkomst 3 juni 2020. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de voorzieningen. Deze zijn gewaardeerd op 2. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.528.

4. [adres5] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1992, met een oppervlakte van 98 m² en een kaveloppervlakte van 244 m², met een verkoopprijs van € 219.500, datum koopovereenkomst 13 januari 2020. De KOUDVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de voorzieningen. Deze zijn gewaardeerd op 2. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.825.

5. [adres6] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1992, met een oppervlakte van 128 m² en een kaveloppervlakte van 299 m², met een verkoopprijs van € 260.000, datum koopovereenkomst 1 maart 2021. De KOUDV zijn alle gewaardeerd op 3, met uitzondering van de voorzieningen, deze zijn gewaardeerd op 2. De waarde van de woning bedraagt per m² € 1.220.

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens het taxatierapport, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.593. De KOUDVL factoren zijn daarbij alle gewaardeerd op 3.

2.3.

Belanghebbende heeft in bezwaar een taxatierapport d.d. 21 juli 2022 overgelegd dat is opgesteld door [naam4] , taxateur bij [bedrijf1] d.d. 21 juli 2022. In het taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 240.000. Bij het beroepschrift heeft belanghebbende een herziene taxatiematrix overgelegd waarin een WOZ-waarde van de onroerende zaak is berekend van € 250.358. Aan de waardebepaling zijn ten grondslag gelegd de marktgegevens van vijf referentiewoningen. In de matrix is rekening gehouden met de KOLDU en Ligging factoren, welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling.

1. [adres7] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1988, met een oppervlakte van 110 m² en een kaveloppervlakte van 249 m², met een verkooprijs van € 192.000, koopovereenkomst 3 juni 2020. De KOLDU factoren de ligging zijn gewaardeerd op een 7. De waarde van de woning per m² bedraagt € 979.

2. [adres8] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1982, met een oppervlakte van 126 m² en een kaveloppervlakte van 253 m², met een verkoopprijs van € 275.000, koopovereenkomst 23 juli 2023. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op een 7, met uitzondering van de factor Luxe, deze is gewaardeerd op een 6. De waarde van de woning per m² bedraagt € 925.

3. [adres6] te [woonplaats] , halfvrij staande woning, bouwjaar 1980, met een oppervlakte van 128 m² en een kaveloppervlakte van 299 m², met een verkoopprijs van € 260.000, koopovereenkomst 1 maart 2021. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op 7. De waarde van de woning per m² bedraagt € 940.

4. [adres3] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1986, met een oppervlakte van 112 m² en een kaveloppervlakte van 300 m², met een verkoopprijs van € 255.000, koopovereenkomst 28 juli 2020. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op 7. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.127.

5. [adres4] te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1983, met een oppervlakte van 130 m² en een kaveloppervlakte van 260, met een verkoopprijs van € 215.000, koopovereenkomst 3 juni 2020. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op 7, met uitzondering van de Luxe, deze is gewaardeerd op 6. De waarde van de woning per m² bedraagt € 1.035.

De geanalyseerde transactiegegevens van de referentieobjecten leiden, volgens het taxatierapport, tot een waarde van de onroerende zaak per m² van € 1.063. De KOLDU factoren en de ligging zijn gewaardeerd op een 7.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 250.000.

3.3.

De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).

4.3.

De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.4.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).

4.5.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar naar de onder 2.2 genoemde matrix van 17 april 2026. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting in hoger beroep nader toegelicht. Naar aanleiding van de vraag van belanghebbende waarom de indexering in de matrix afwijkt van de eerdere matrix van 27 januari 2025, terwijl de waarde van de onroerende zaak onveranderd is, heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat voor de indexering in de eerdere matrix het programma van Vastgoed Pro is gebruikt, maar dat dit programma niet geschikt is om de waarde terug te rekenen en dat daarom de nieuwe matrix is gemaakt met behulp van CBS informatie. Hoewel belanghebbende heeft bestreden dat het programma van [bedrijf2] ongeschikt is, acht het Hof de matrix van 17 april 2026 op zichzelf bruikbaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde.

4.7.

Ten aanzien van de gehanteerde referentieobjecten heeft belanghebbende aangevoerd dat de ligging van de referenties [adres2] en [adres5] afwijkt van de ligging van de onroerende zaak van belanghebbende. [adres2] ligt, aldus belanghebbende, op loopafstand van het centrum van [woonplaats] en [adres5] ligt in een wijk aan de andere kant van de stad. Het Hof volgt belanghebbende dat sprake is van een afwijkende ligging van beide referenties en ziet daarin reden beide buiten toepassing te laten, nu de andere referentieobjecten een beter vergelijkbare ligging hebben. Dit betekent dat drie referentieobjecten resteren. Van deze objecten is de oppervlakte van [adres4] tussen partijen in geschil. De heffingsambtenaar gaat daarbij niet uit van de verkoopinformatie van deze woning waarin een oppervlakte van 130 m² is vermeld, maar gaat uit van 100 m². De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft de [adres4] niet opgemeten, stelt zich te baseren op informatie van de BAG en informatie van de [adres9] van welke woning de heffingsambtenaar stelt dat de oppervlakte van deze woning identiek is aan [adres4] . Belanghebbende heeft dit gemotiveerd weersproken. Nu de heffingsambtenaar van de gehanteerde oppervlakte van [adres4] geen gegevens heeft overgelegd, acht het Hof de oppervlakte van die woning niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat [adres4] niet als onderbouwing van de waarde gebruikt kan worden. Hiermee resteren twee referentieobjecten [adres3] en [adres6] . Met deze referentieobjecten, ten aanzien waarvan de heffingsambtenaar uit de geanalyseerde transactiegegevens een waarde per m² van € 1.470 respectievelijk € 1.220 afleidt, onderbouwt hij de beschikte waarde van de onroerende zaak, waarvoor hij uitgaat van een waarde per m² van € 1.593, niet. Reeds daarom maakt de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, nog daargelaten dat hij het door belanghebbende opgevoerde referentieobject [adres8] te [woonplaats] , naar het oordeel van het Hof ten onrechte, buiten beschouwing heeft gelaten.

4.8.

Dit betekent dat het Hof dient te oordelen of belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft eveneens vijf referentieobjecten aangevoerd en uitgewerkt in een matrix, zie r.o. 2.3 Zoals eerder overwogen kan [adres4] niet als onderbouwing worden gebruikt. Verder is ter zitting naar voren gekomen dat de in de matrix van belanghebbende gebruikte referentie [adres7] als enige woning niet beschikt over een tweede verdieping. Voorts is tussen partijen geen duidelijkheid over de oppervlakte van deze referentie. Gelet hierop acht het Hof dit object niet geschikt als onderbouwing.

4.9.

Nu de referenties [adres7] en [adres4] ongeschikt zijn voor het onderbouwen van de waarde resteren er in de matrix van belanghebbende drie objecten te weten [adres8] , [adres3] en [adres6] . De gemiddelde waarde van deze drie objecten per m² woonoppervlakte bedraagt € 997. Gelet hierop en op de overige overeenkomsten tussen deze referenties en de onroerende zaak waaronder de ligging, het woningtype, bouwjaar en grootte van de woning acht het Hof de door belanghebbende bepleite waarde van € 250.000 aannemelijk gemaakt.

4.10.

Gelet op het bovenstaande zal het Hof de vastgestelde waarde per waardepeildatum bepalen op € 250.000.

4.11.

De gemachtigde van belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde gesteld dat WOZ-consultants B.V. vanaf aanvang 2024 niet langer op basis van no cure no pay werkt en daarbij het standpunt ingenomen dat in de onderhavige zaak weliswaar wordt geprocedeerd op basis van no cure no pay, maar dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:2025:46. De heffingsambtenaar heeft dit niet bestreden.

4.12.

In het genoemde arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de reikwijdte van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (hierna: WHPKV) beperkt is tot gevallen die zich kenmerken doordat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. In het arrest van 26 september 2025 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat niet aan het eerste criterium wordt voldaan indien buiten redelijke twijfel wordt bewezen dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde, beoordeeld naar de situatie op het moment waarop het rechtsmiddel wordt ingesteld, zodanig was ingericht dat niet (langer) werd gewerkt op basis van no cure no pay, of op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld. Daarbij moet worden gedacht aan de betaling van een zodanig laag bedrag dat die betaling als een pro forma of symbolische bijdrage moet worden beschouwd.

4.13.

In het arrest van 26 september 2025, ECLI:NL:HR:2025:1382, heeft de Hoge Raad bepaald dat niet wordt voldaan aan de eerste drie criteria die de Hoge Raad in overweging 3.5.1. van het arrest van 17 januari 2025 formuleerde, indien overtuigend wordt aangetoond dat het bedrijfsmodel van een gemachtigde voor het instellen van het rechtsmiddel zodanig was ingericht dat niet langer werd gewerkt op basis van no cure no pay, of op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld.

4.14.

Het Hof heeft bij uitspraken van 27 januari 2026, onder meer in de zaak met het nummer BK-ARN 24/1054, ECLI:NL:GHARL:2026:555, geoordeeld over de gemachtigde van belanghebbende met hetgeen hij in die zaak heeft gesteld en bijgebracht buiten redelijke twijfel heeft bewezen dat vanaf begin 2024 niet langer op basis van no cure no pay wordt gewerkt. En in de lijn van het arrest van de Hoge Raad van 26 september 2025 geoordeeld dat niet doorslaggevend is dat in de betreffende zaak op basis van no cure no pay wordt geprocedeerd. Het Hof oordeelt in casu op gelijke wijze. Het Hof zal daarom de proceskostenvergoeding die is verschuldigd vaststellen zonder de beperkingen van proceskostenvergoedingen in de WHPKV toe te passen.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.332 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 666), € 1.868, voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934) en € 1.868 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hoger beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934).

Voorts stelt het Hof de kosten die belanghebbende heeft gemaakt in verband met het laten opstellen van een taxatierapport, conform de factuur van 21 juli 2022 op € 128,26 (2 uur voor niet-inpandige woningtaxatie à € 53 per uur, te vermeerderen met 21% btw).

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

6.Beslissing

Het Hof:

Verklaart het hoger beroep gegrond;
Vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van de immateriële schade en griffierecht;
Vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
Vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 250.000;
Veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.196,26 en gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht vergoedt te weten € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong P. van der Wal

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.