ECLI:NL:GHARL:2026:4012

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.352.845/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 574056

arrest van 16 juni 2026

in de zaak van

[appellant] B.V. ( [appellant] )

die is gevestigd in [vestigingsplaats1]

advocaat: mr. W.S. van Dijk

[geïntimeerde] ( [geïntimeerde] )

die is gevestigd in [vestigingsplaats2] , USA

advocaat: mr. P. van den Berg

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad op 22 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven tevens akte houdende wijziging van eis

• de memorie van antwoord

• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 12 februari 2026 is gehouden. Partijen hebben aan het eind van die behandeling het hof verzocht om de procedure enige tijd aan te houden om de mogelijkheden van een regeling te onderzoeken. Na enige tijd voor beraad daarover heeft [appellant] het hof verzocht een arrest te wijzen. Van [geïntimeerde] is geen instructie ontvangen. Het hof heeft vandaag als datum voor de uitspraak bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant] heeft in april 2023 een gedeeltelijk verhuurd bedrijfspand van [geïntimeerde] gekocht. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] tijdens de onderhandelingen wezenlijke informatie over de huurovereenkomsten heeft achtergehouden althans onjuiste informatie daarover heeft verstrekt en dat [appellant] de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien zij over de juiste informatie zou hebben beschikt. Dat is voor [appellant] aanleiding geweest om bij de rechtbank vorderingen in te stellen onder meer op grond van dwaling/bedrog en een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [appellant] heeft primair vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd en subsidiair ontbinding daarvan, en veroordeling van [geïntimeerde] om de koopprijs terug te betalen en aan teruglevering van het pand aan haar mee te werken. Voor het geval die vorderingen zouden worden afgewezen heeft zij gevorderd te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk gedeeltelijk is ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 211.000 of € 115.681 (met wettelijke rente) althans de gevolgen van de koopovereenkomst en de leveringsakte op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro te wijzigen, met veroordeling van [geïntimeerde] ook in dat geval tot betaling van de genoemde bedragen (met wettelijke rente), dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
2.2 [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en een (voorwaardelijke) tegenvordering ingesteld, inhoudend een veroordeling van [appellant] tot opheffing van een door haar ten laste van [geïntimeerde] gelegd conservatoir beslag, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

2.3

De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] informatie heeft achtergehouden over een allonge bij een van de huurovereenkomsten en daardoor is tekortgeschoten in haar precontractuele mededelings- en informatieplicht, maar dat dit onvoldoende is voor een geslaagd beroep op dwaling of wanprestatie. De rechtbank heeft daarom de vorderingen van [appellant] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen.

2.4

[appellant] wil bereiken dat haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen alsnog worden toegewezen. Het hof zal oordelen dat [appellant] recht heeft op een vergoeding van het door haar als gevolg van dwaling geleden nadeel, maar het bedrag ter opheffing daarvan is lager dan zij heeft gevorderd. Het hof zal het vonnis van de rechtbank in zoverre vernietigen. De proceskosten in beide procedures worden gecompenseerd (iedere partij draagt haar eigen kosten). Het hof zal dat, na een overzicht van de relevante feiten, hierna toelichten.

3.De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

[appellant] heeft op 14 april 2023 met [geïntimeerde] een koopovereenkomst gesloten betreffende een verhuurd bedrijfspand (‘een perceel grond met daarop gestichte opstallen’ volgens het koopcontract) voor een koopprijs van € 1.225.000. Aan het koopcontract is een bijlage gehecht met daarin een overzicht van de bestaande huurovereenkomsten. Het pand is op 1 mei 2023 aan [appellant] geleverd. Daaraan voorafgaand heeft zich het volgende afgespeeld.

3.2

[appellant] is tijdens het aankoopproces bijgestaan door de heer [naam1] , aankoopmakelaar bij [onderneming1] B.V. (hierna: [naam1] ). [geïntimeerde] is tijdens het aankoopproces vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam2] en heeft zich laten bijstaan door de heer [naam3] , verkoopmakelaar bij [onderneming2] (hierna: [naam3] ).

3.3

[onderneming2] heeft [appellant] gewezen op een investeringsmogelijkheid in [plaats] , met de volgende informatie:

“ [adres1] [plaats]

- Totaal verhuurbaar vloeroppervlakte van 2.225 m2

- 3.228 m2 perceel (eigen terrein) inclusief 67 parkeerplaatsen

- € 128.701 jaarlijkse opbrengst met een WALL van 3,0 jaar

- 57% verhuurd

- Energielabel A

Koopprijs

€ 1.400.000 k.k. ‘as-is-where-is'

Bij het invullen en retourneren van de NDA zullen wij u het investeringsmemorandum,

huurdersoverzicht en NEN 2580 meetstaat sturen”.

3.4

[appellant] heeft een ‘non disclosure agreement’ (geheimhoudingsverklaring) ondertekend, waarna [naam1] op 1 februari 2023 een ‘Investment Memorandum’ heeft ontvangen. In het ‘Investment Memorandum’ staat onder meer dat het bedrijfspand een jaarlijkse huuropbrengst van € 128.701,00 heeft, met een ‘WALL’ (‘weighted average life of lease’) van 3,0 jaar. Bij het e-mailbericht van 1 februari 2023 is ook een huurdersoverzicht gevoegd. Volgens het huurdersoverzicht (dat later als bijlage B aan het koopcontract is gehecht) huurt [onderneming3] (A&H) een oppervlakte van 880 m² met 31 augustus 2025 als einddatum van de huurovereenkomst en [onderneming4] een oppervlakte van 378 m² met 31 augustus 2026 als einddatum van de huurovereenkomst.

3.5

[appellant] heeft op 8 en 9 februari 2023 een bod op het bedrijfspand uitgebracht, eerst een bod van € 1.000.000 en daarna van € 1.150.000. In het e-mailbericht van 9 februari 2023 waarin het tweede bod is gedaan staat verder onder meer dat [appellant] kennis wil maken met de huurders van het bedrijfspand. [geïntimeerde] heeft dat verzoek van [appellant] aanvankelijk (herhaaldelijk) geweigerd.

3.6

[naam1] heeft op 28 februari 2023 een e-mailbericht aan [naam2] gestuurd waarin staat dat de beleggingswaarde (van het bedrijfspand) voor een groot gedeelte afhangt van de huurder op de begane grond ( [onderneming3] ) en dat het ‘de sleutel’ in de transactie is. [naam2] heeft op 8 maart 2023 een e-mailbericht aan [naam1] gestuurd waarin staat dat [appellant] kennis mag maken met de huurders na een positieve afronding van het due diligence onderzoek. [geïntimeerde] heeft als voorwaarde aan de kennismaking gesteld dat [appellant] geen vragen aan de huurders mag stellen over hun huisvestingsbehoeften.

3.7

[appellant] heeft op basis van door [geïntimeerde] ter beschikking gestelde stukken een due diligence onderzoek uitgevoerd. Tot de verstrekte gegevens behoorden het eerder verstrekte huurdersoverzicht en de huurovereenkomsten met [onderneming3] en [onderneming4] .

3.8

[appellant] heeft naar aanleiding van het due diligence onderzoek een aantal vragen aan [geïntimeerde] gesteld over de huurders. Op 22 maart 2023 heeft [geïntimeerde] een document verstrekt met een daarin het saldo van nog openstaande huursommen. Daaruit bleek voor beide huurders een achterstand van een huurtermijn. Op vragen van [appellant] daarover is door [geïntimeerde] geantwoord dat de achterstand van [onderneming4] te maken had met bepaalde servicekosten en [onderneming3] vaker onregelmatig betaalde en dat er geen andere huurachterstanden dan

vermeld op het overzicht. Op 4 april 2023 heeft een kennismaking tussen [appellant] en vertegenwoordigers van [onderneming3] plaatsgevonden. De verantwoordelijke vertegenwoordiger van [onderneming4] was die dag niet aanwezig.

3.9

Na het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellant] een gesprek gehad met [onderneming4] , onder meer over de kwaliteit van het door haar gehuurde en de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau in relatie tot de huur. Er bestond een al langer lopend geschil over de servicekosten, sinds 2020. In een gesprek in september 2023 bleek [appellant] dat [onderneming4] de huurovereenkomst per 31 augustus 2024 wilde beëindigen op grond van een allonge bij de huurovereenkomst. Die allonge hield in dat [onderneming4] de huurovereenkomst te allen tijde met een opzegtermijn van een jaar voortijdig, eerder dan per 31 augustus 2026, kon beëindigen. [onderneming4] heeft er verder melding van gemaakt dat zij de derde verdieping van het pand om niet van [geïntimeerde] had gehuurd, wat ook niet aan [appellant] bekend was gemaakt door [geïntimeerde] .
3.10 [appellant] heeft het pand inmiddels verkocht en geleverd aan een derde voor een koopprijs van € 1.250.000.

4.De beoordeling

Rechtsmacht en toepasselijk recht

4.1

[geïntimeerde] is niet in Nederland is gevestigd en de zaak heeft daarmee internationale aspecten. Het hof dient ambtshalve te beoordelen of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft om de vorderingen te beoordelen. Dat is het geval, op grond van de door partijen in de koopovereenkomst gemaakte forumkeuze die inhoudt dat geschillen in verband met de koopovereenkomst voor de rechtbank Midden-Nederland worden gebracht en omdat het pand waar het over gaat is gelegen in [plaats] .

4.2

Partijen gaan uit van toepasselijkheid van het Nederlandse recht. De rechtbank heeft dat recht toegepast en daartegen is geen bezwaar gemaakt. Het hof zal daarom ook het Nederlands recht toepassen.

Wijziging van eis

4.3

[appellant] heeft in haar eerste processtuk in hoger beroep (de memorie van grieven) haar eis gewijzigd. Daarmee is de eis tijdig gewijzigd. Wat precies wordt gevorderd is enigszins een zoekplaatje. Wat [appellant] vordert blijkt uit de combinatie van een deel van het petitum van de dagvaarding in eerste aanleg, het petitum van de memorie van grieven en de verwijzing naar hoofdstuk 3 van de memorie van grieven, dat op zijn beurt weer verwijst naar de toelichting op grief 13, die dan weer verwijst naar punt (iv) van het petitum van de dagvaarding.
[appellant] vordert niet langer de algehele vernietiging en ontbinding van de overeenkomst omdat zij het pand inmiddels heeft verkocht en geleverd aan een derde. Op verschillende juridische grondslagen (dwaling, wanprestatie, onrechtmatige daad, ongerechtvaardigde verrijking) vordert zij te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig gedeeltelijk is ontbonden met de buitengerechtelijke verklaring van 22 maart 2024 althans gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst door het hof, dat laatste uitsluitend voorzover dat nodig mocht zijn om € 211.000 of € 115.681 als schadevergoeding te kunnen toewijzen, althans de gevolgen van de koopovereenkomst en de leveringsakte te wijzigen ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro en haar nadeel op te heffen door [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 211.000 of € 115.681. In alle gevallen moeten de gevorderde bedragen worden vermeerderd met wettelijke (handels)rente vanaf 9 december 2023 of 22 maart 2024, of de datum van opeisbaarheid. Verder vordert zij veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van buitengerechtelijke kosten en terugbetaling van wat [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

4.4

[geïntimeerde] heeft tegen de eiswijziging als zodanig geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen processuele bezwaren daartegen. Het hof zal daarom de in hoger beroep gewijzigde eis beoordelen.

[appellant] heeft belang bij haar vorderingen

4.5

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] geen belang^[1]meer heeft bij een beoordeling van haar vorderingen in hoger beroep, omdat zij het pand inmiddels heeft verkocht tegen een hogere prijs dan de aankoopprijs en het gestelde probleem met de huurovereenkomst met [onderneming4] zich feitelijk niet heeft voorgedaan omdat die de huur heeft voortgezet. [appellant] heeft dus geen schade geleden of nadeel ondervonden. Dat zou volgens [geïntimeerde] moeten leiden tot niet-ontvankelijkheid van [appellant] in haar vorderingen.

4.6

Dat standpunt wordt verworpen. De door [geïntimeerde] genoemde omstandigheden kunnen eventueel relevant zijn voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van [appellant] , maar staan niet in de weg aan ontvankelijkheid van [appellant] in haar vorderingen. Bij een beoordeling daarvan heeft zij nog steeds een rechtens relevant belang.

Inhoudelijke beoordeling

4.7

[appellant] heeft haar vorderingen gebaseerd op de feitelijke stelling dat [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, voor het sluiten daarvan relevante, informatie niet heeft medegedeeld, althans onjuiste informatie heeft verstrekt. Dat betreft het feit dat met [onderneming4] andere afspraken over de mogelijkheden voor opzegging van de huurovereenkomst zijn gemaakt dan in de gegeven stukken staat en een allonge bij het huurcontract, waarin die andere afspraken met [onderneming4] staan, niet heeft verstrekt. Ook zou [geïntimeerde] niet hebben vermeld dat [onderneming4] een deel van de derde verdieping van het pand huurde en dat vanwege een discussie over de kwaliteit van het pand en de door [geïntimeerde] verleende service door [onderneming4] en [onderneming3] servicekosten over de jaren 2021 en 2022 waren ingehouden. Zou zij dit allemaal hebben geweten dan zou zij minder voor het pand hebben betaald en de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten.

4.8

Het hof is van oordeel dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het pand als beleggingsobject heeft aangekocht en dat voor het rendement dat zij kon behalen de verhuurbaarheid van het pand en de huuropbrengsten op grond van de bestaande huurovereenkomsten van belang zijn. Het gaat om de aankoop van commercieel vastgoed en het pand is door [geïntimeerde] in het Information Memorandum ook aangeprezen als zijnde gelegen op een uitstekende locatie, waarbij als investeringsoverwegingen de jaarlijkse huuropbrengst, de totaal verhuurbare oppervlakte, waarvan 57% verhuurd en de WALL van 3,0 jaar zijn genoemd.

4.9

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] voorafgaand aan de koopovereenkomst door [geïntimeerde] niet is geïnformeerd over de met [onderneming4] gemaakte afspraak in de allonge die [onderneming4] de mogelijkheid gaf om de huurovereenkomst eerder dan per 31 augustus 2026 te beëindigen (met een opzegtermijn van 12 maanden). De allonge bij het huurcontract is niet door [geïntimeerde] verstrekt, bijvoorbeeld bij de stukken in het kader van het due diligence onderzoek.

4.1

Het pand is door [geïntimeerde] aangeboden met informatie over de jaarlijkse huuropbrengst, het verhuurpercentage en een WALL. Die wordt volgens [appellant] berekend als een gewogen gemiddelde van de resterende looptijden van de huurcontracten van het pand, waarbij wordt gerekend tot de eerste breakdatum of einddatum van het contract. Deze door [appellant] gestelde berekeningswijze, die zij heeft onderbouwd met bij de memorie van grieven gevoegde informatie van deskundigen op dit terrein, is als zodanig door [geïntimeerde] niet betwist. De WALL is in de door [geïntimeerde] aan [appellant] verstrekte informatie gesteld op 3,0 jaar, waarbij is uitgegaan van een einddatum van het huurcontract met [onderneming4] van 31 augustus 2026. Daarbij is geen rekening gehouden met de eerdere opzeggingsmogelijkheid in de allonge. Dat betekent dat de WALL in zoverre niet klopt; volgens [appellant] zou die, rekening houdend met de allonge, 2,36 zijn. De stelling van [geïntimeerde] dat de WALL toch juist was omdat het uitgangspunt waarop die is gebaseerd niet is gewijzigd of aangetast door een theoretische opzegmogelijkheid in de allonge wordt door het hof verworpen, omdat de eerste mogelijkheid om het huurcontract te verbreken niet is verwerkt in de WALL. Dat volgens [geïntimeerde] feitelijk van de opzegmogelijkheid geen gebruik is gemaakt is mogelijk van belang voor de vraag of sprake is van schade of nadeel, maar dat doet aan de onjuistheid van de WALL niet af. [appellant] heeft hierover dus een onjuiste voorstelling van zaken gehad.

4.11

Wat betreft de stelling van [appellant] dat zij ook heeft een onjuiste voorstelling heeft gehad omdat [onderneming4] een deel van de derde verdieping op grond van een als huur te kwalificeren overeenkomst in gebruik had oordeelt het hof anders. [geïntimeerde] heeft uiteengezet dat [onderneming4] een aantal ruimtes om niet heeft gebruikt om daar tijdens de coronacrisis een werkplek in te richten die binnen 48 uur op eerste verzoek kon worden ontruimd. De rechtbank heeft hierover overwogen dat [appellant] voor de koopovereenkomst heeft gezien dat de derde verdieping in gebruik was en dat zij daarover vragen had behoren te stellen. Die overweging is door [appellant] in de memorie van grieven niet bestreden, zodat het hof van de juistheid hiervan uitgaat. Dat maakt dat van een relevante schending van een mededelingsplicht of informatieplicht door [geïntimeerde] op dit punt geen sprake is.

4.12

Het hof is daarnaast van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot de ruimten die [onderneming4] op de derde verdieping in gebruik had. De ruimtes zijn in gebruik gegeven zonder dat daarvoor een huurprijs is bepaald. In de e-mail van 13 maart 2020^[2]van [onderneming5] B.V (kennelijk een aan [onderneming4] verbonden vennootschap) is vermeld dat de een ander “met gesloten beurs is overeengekomen als wederzijdse coulance, om in dialoog te blijven over de staat van het onderhoud en de medehuurders”, maar anders dan door [appellant] is gesteld leest het hof daarin niet zonder meer dat daarmee sprake is van een anderszins op geld waardeerbare tegenprestatie voor het gebruik van de ruimten doordat rechten door [onderneming4] zijn prijsgegeven. Ook het aard en context van het gebruik wijzen niet zonder meer op huur. [appellant] heeft ook niet gesteld dat door dit tijdelijk gebruik aan de verhuurbaarheid van de derde verdieping, en daarmee aan het te behalen rendement op haar investering, wezenlijk afbreuk zou worden gedaan. Dat wordt bevestigd door de omstandigheid dat [appellant] in de dagvaarding in eerste aanleg heeft gesteld^[3](en dat ter zitting van het hof heeft bevestigd) dat dit punt niet is meegenomen in de berekening van het door haar geleden nadeel/schade.

4.13

[appellant] heeft verder aangevoerd dat [geïntimeerde] haar had moeten informeren over de discussie die met [onderneming3] B.V. en [onderneming4] werd gevoerd over de kwaliteit van het gehuurde en de discussie over het betalen van servicekosten door deze partijen over 2021 en 2022. Dat aspect is voor de toewijzing van de vorderingen van [appellant] niet van betekenis, omdat ter zitting van het hof is komen vast te staan dat de afrekening van servicekosten voor 2023 contractueel voor rekening van [geïntimeerde] is gebleven. Artikel 7 van Pro de koopovereenkomst bepaalt:
De eindafrekening voor service- en/of verwarmingskosten over het tijdvak eindigend op 31 december 2022 (derhalve kalenderjaar 2022) is dan wel wordt door en voor rekening en risico van Verkoper opgemaakt. Dat is kennelijk gebeurd op verzoek van [appellant] , omdat [naam1] in zijn e-mail van 23 maart 2023 heeft geschreven dat in de koopakte moet worden opgenomen dat
“de huur-/servicekostenachterstanden worden niet overgenomen door koper. Deze worden dus niet verrekend bij de levering. Verkoper is zelf verantwoordelijk voor het innen van alle huurachterstanden/servicekostenafrekening.

Verkoper is zelf verantwoordelijk voor het settlen van de lopende discussies met huurders”.

[appellant] heeft gelet daarop onvoldoende onderbouwd dat zij daarover dus een verkeerde voorstelling van zaken heeft gehad die een gevolg is van onjuiste of onvolledige mededelingen van [geïntimeerde] . Ook voor dit aspect geldt dat [appellant] het niet heeft meegenomen in de berekening van de schade/het nadeel dat zij stelt te hebben geleden.

4.14

[geïntimeerde] heeft zich verweerd met de stelling dat als [appellant] al een onjuiste voorstelling van zaken over de huurovereenkomst met [onderneming4] heeft gehad, het ontbreken van die informatie niet van doorslaggevend of wezenlijk belang is geweest voor de beslissing van [appellant] om de koopovereenkomst aan te gaan, althans dat zij niet had hoeven begrijpen dat die van beslissende betekenis is geweest voor het aangaan van de koopovereenkomst door [appellant] . Volgens [geïntimeerde] omvatte deze huurovereenkomst met [onderneming4] slechts een klein deel van het pand in relatie tot wat door [onderneming3] is gehuurd, met een navenant lagere huurprijs. Volgens [geïntimeerde] blijkt was voor het aangaan van de koopovereenkomst alleen de huurovereenkomst met [onderneming3] van betekenis: [naam1] schreef immers in zijn e-mail van 28 februari 2023 dat “de beleggingswaarde voor een groot deel hangt aan de huurder op de begane grond” (dat is [onderneming3] ) en dat de vragen over die huurder voor de koper helder moeten zijn, omdat het “de sleutel in de transactie is”.

4.15

Dit betoog komt erop neer dat [geïntimeerde] betwist dat [appellant] met de juiste informatie de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten en dat tussen de onjuiste voorstelling van zaken en het sluiten van de overeenkomst geen causaal verband bestaat. De rechtbank heeft [geïntimeerde] gevolgd en daarom het beroep op dwaling afgewezen. De klacht daarover van [appellant] is terecht. Uit de inhoud van de door [geïntimeerde] aangehaalde e-mail volgt volgens het hof dat de huursituatie van [onderneming3] weliswaar het belangrijkst was, maar niet dat daarmee aan de huurovereenkomst met [onderneming4] geen betekenis zou toekomen en in de door [geïntimeerde] zelf berekende WALL feitelijk geen enkel gewicht zou hebben. Bij gebrek aan andere feiten en omstandigheden die de lezing van [geïntimeerde] ondersteunen deelt het hof het betoog van [geïntimeerde] niet.

4.16

Ook het verweer dat de vorderingen van [appellant] moeten afstuiten op de “as-is” bepaling in het koopcontract, althans het “as-is” karakter van de transactie, slaagt niet. In de ondertekende koopovereenkomst is in artikel 4 opgenomen Pro dat (het pand) (…)
“ zal door Koper op de Overdrachtsdatum van Verkoper worden aanvaard in de feitelijke, juridische, fiscale, technische, bouwkundige en milieukundige toestand waarin het Verkochte zich alsdan bevindt, met alle bekende en onbekende zichtbare en verborgen gebreken en in de alsdan geldende gebruiksstaat (‘as is') en onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met betrekking tot ruimte in het Verkochte, waarbij Verkoper ter zake van het Verkochte geen enkele garantie aan Koper verstrekt en ter zake van de toestand van het Verkochte jegens Koper ook geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt. Voor wat betreft de verhuurde staat van het Verkochte wordt verwezen naar het huuroverzicht dat als bijlage B aan deze Koopovereenkomst is gehecht.

4.17

[geïntimeerde] heeft niet toereikend onderbouwd dat deze clausule zo moeten worden uitgelegd dat deze als een algehele exoneratie is bedoeld en ook betrekking heeft op de huurovereenkomsten en niet alleen, zoals door [appellant] is gesteld, op de fysieke en bouwkundige aspecten van het pand. Weliswaar wordt in algemene bewoordingen voorafgaand aan de tussen haakjes geplaatste woorden ‘as is’ bepaald dat de feitelijke en juridische staat door koper worden aanvaard, maar daarna wordt specifiek verwezen naar de lopende huurovereenkomsten en naar het aangehechte huuroverzicht. Dat wijst er niet op dat de situatie met betrekking tot de huurovereenkomsten ook onder ‘as is’ valt. Mede in het licht van het feit dat [appellant] om informatie over de huurovereenkomsten heeft gevraagd, heeft [geïntimeerde] niet onderbouwd dat en op grond waarvan [appellant] de bepaling in de door [geïntimeerde] verdedigde zin heeft moeten begrijpen. Dat [geïntimeerde] volgens de tekst van deze bepaling geen garantie heeft gegeven wat betreft de duur, looptijd en huurstromen betreffende huurovereenkomsten staat aan een beroep op dwaling niet in de weg. Een huurgarantie houdt normaal gesproken in dat de verhuurder instaat voor de betaling van de huurtermijnen gedurende de periode waarvoor de garantie geldt. Dat een dergelijke garantie niet is afgegeven betekent niet dat een dwalingsberoep dat ziet op onjuiste of onvolledige verstrekte informatie niet mogelijk zou zijn.

4.18

Het beroep van [appellant] op dwaling slaagt.

het gevolg van dit oordeel

4.19

Het hof acht voldoende aannemelijk dat [appellant] de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien zij niet zou hebben gedwaald. Vernietiging op die grond is niet meer aan de orde. In plaats van vernietiging vordert [appellant] opheffing van het nadeel dat zij als gevolg van het sluiten van de koopovereenkomst onder invloed van die dwaling heeft geleden. Zij stelt dat dat zij minder voor het pand zou hebben betaald indien zij niet zou hebben gedwaald.

4.2

Voor het antwoord op de vraag of en welk nadeel [appellant] heeft geleden moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie dat is gedwaald en de hypothetische situatie waarin niet is gedwaald^[4]. Dat is een inschatting, waarvan het resultaat niet precies (tot achter de komma) kan worden bepaald. Dat is inherent aan het op waarde schatten van een situatie die zich in werkelijkheid niet heeft voorgedaan. Dat vergt een afweging van goede en kwade kansen.

4.21

Zou [appellant] over de allonge zijn geïnformeerd dan zou zij geconfronteerd zijn geworden met de
mogelijkheiddat [onderneming4] de huurovereenkomst op een eerder moment dan per ultimo augustus 2026 zou kunnen beëindigen, met als gevolg dat er een kans bestond op huurderving, althans een onzekere situatie in het leven riep die [appellant] aanleiding zou hebben gegeven tot onderhandelingen met [onderneming4] over een nieuw of aangepast huurcontract. Het is die mogelijkheid en de mogelijke gevolgen daarvan die gekwantificeerd - op geld gewaardeerd - moet worden. De berekeningen die [appellant] heeft gepresenteerd en de daarop gebaseerde bedragen die zij vordert (een vereist hoger aanvangsrendement van 21% dat tot een verlaging van de te betalen koopprijs met € 211.000 moeten worden verdisconteerd althans twee jaren huurderving van € 115.681) kunnen daarom niet gevolgd worden. Die gaan niet uit van een mogelijkheid daartoe maar van feitelijke beëindiging van de huurovereenkomst door [onderneming4] met ingang van 31 augustus 2024 en strekken tot financieel herstel van een toestand die niet bestond op het moment van het aangaan van de koopovereenkomst en waarvan evenmin zeker was dat die zou intreden. [appellant] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] een koopovereenkomst met [appellant] zou hebben gesloten indien [appellant] een lager bod zou hebben uitgebracht waarin met deze rendementseisen rekening was gehouden.

4.22

Het hof schat in dat [appellant] van [geïntimeerde] indien zij over de allonge zou hebben beschikt een garantie zou hebben gevraagd inhoudende dat de huurovereenkomst met [onderneming4] tot 31 augustus 2026 zou hebben geduurd. Indien de huurovereenkomst dan toch op grond van de allonge zou zijn opgezegd door [onderneming4] , dan zou [geïntimeerde] op grond van die garantie gehouden zijn maximaal twee jaren huur te betalen. De kans dat [geïntimeerde] daarmee zou hebben ingestemd schat het hof in op 50/50 %, zodat het hof het nadeel bepaalt op een bedrag dat ongeveer correspondeert met een jaar huur dat [onderneming4] verschuldigd was. Dat is op basis van de verstrekte gegevens € 39.841, naar redelijke verwachting naar boven afgerond op € 40.000,-. Het hof ziet geen aanleiding om naast dit bedrag rekening te houden met een post servicekosten, omdat [appellant] daarover heeft gesteld - in het kader van haar (hiervoor verworpen) stelling dat zij heeft gedwaald in verband met de discussie tussen [onderneming4] en [geïntimeerde] over die kosten – dat zij die kosten niet in haar nadeelsberekening heeft betrokken en omdat daarvoor geen onderbouwing is gegeven. Daar komt bij dat de servicekosten een voorschot zijn voor kosten die vervolgens nog door de verhuurder moeten worden betaald. Deze kosten zijn dus niet een directe opbrengst voor [appellant] , maar hier staan verplichtingen tegenover.

4.23

Het hof zal de gevolgen van de koopovereenkomst dus wijzigen en ter opheffing van het nadeel dat [appellant] door de dwaling heeft geleden € 40.000,- toewijzen. Dat bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente (niet de wettelijke handelsrente gelet op de aard van de vordering, die niet ziet op de nakoming van een handelsovereenkomst maar eerder het karakter van een schadevergoeding heeft) met ingang van 9 december 2023, de datum waartegen [geïntimeerde] is gesommeerd het nadeel op te heffen althans de schade te vergoeden. Tegen die ingangsdatum is als zodanig door [geïntimeerde] geen verweer gevoerd.

4.24

Het feit dat [appellant] het pand voor een hoger bedrag heeft verkocht dan waarvoor zij het van [geïntimeerde] heeft gekocht geeft het hof geen aanleiding tot een ander oordeel, al was het maar omdat [appellant] onweersproken heeft gesteld dat zij verlies heeft geleden op de koop en verkoop van het pand door de verschuldigde overdrachtsbelasting, makelaarskosten en beheers-en onderhoudskosten. Ook het feit dat [onderneming4] tegen dezelfde huurprijs het gehuurde is blijven gebruiken na de opzegging en dat is onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst geeft geen aanleiding om het geen vergoeding wegens geleden nadeel toe te kennen. Dat het daadwerkelijk tot een nieuwe huurovereenkomst is gekomen is door [appellant] betwist met een verwijzing naar een eerste concept van een aanpassing van de huurovereenkomst, waarin wordt voorgesteld om een korting op de huurprijs te geven en gedurende een bepaalde periode de huurprijs niet te indexeren. [geïntimeerde] heeft haar stellingen dat dit anders is onvoldoende onderbouwd.

4.25

Voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht althans ontbinding van de koopovereenkomst is geen grond. Dat is voor toewijzing van de vordering tot opheffing van het nadeel op grond van dwaling ook geen vereiste. Uit het voorgaande volgt dat voor het benoemen van een deskundige, zoals door [appellant] is gesuggereerd, geen aanleiding is.

4.26

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, omdat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd welke incassohandelingen zijn verricht naast enkele sommaties, en dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

Andere grondslagen

4.27

Het doen van onjuiste mededelingen althans het verstrekken van onvolledige informatie in de precontractuele fase levert niet zonder meer wanprestatie op. Het feit dat op een onderdeel onjuiste informatie is verschaft doordat de eerdere opzeggingsmogelijkheid van de huurovereenkomst met [onderneming4] niet is medegedeeld maakt niet dat het pand zonder meer ‘non-conform^[5]’ is of dat anderszins sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] . Het hof merkt ten overvloede op dat de schadevergoeding als gevolg van wanprestatie in de alsdan te maken vergelijking van de werkelijke situatie (met eerdere mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst) en de hypothetische situatie (zonder die mogelijkheid) niet tot een ander bedrag zou hebben geleid, die vergelijking zou onder de streep op hetzelfde zijn uitgekomen.

4.28

Op zich kan het schenden van een mededelingsplicht onrechtmatig zijn. Dat is in dit geval niet zo, omdat het hof er vanuit gaat dat het niet direct verstrekken van de allonge op een vergissing berust. [appellant] heeft althans onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] dit bewust heeft achtergehouden, bijvoorbeeld om [appellant] te misleiden, met het oogmerk om haar daarmee te bewegen de koopovereenkomst aan te gaan. Tot een ander bedrag aan schadevergoeding zou een toewijzing ook op deze grondslag niet hebben geleid.

4.29

[appellant] heeft de grief die gaat over het oordeel van de rechtbank dat van bedrog geen sprake is ter zitting van het hof ingetrokken, zodat die niet behoeft te worden beoordeeld.

Overige aspecten

4.3

Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] verzwegen dat zij geen nadeel heeft geleden omdat [onderneming4] de huurovereenkomst heeft voortgezet, al dan niet onder nadere voorwaarden. Dat moet er volgens [geïntimeerde] toe leiden dat alle vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen, omdat door niet met open vizier te strijden sprake is van schending van artikel 21 Rv Pro. (de verplichting om de feiten volledig en naar waarheid weer te geven) en sprake is van misbruik van procesrecht. [appellant] zou op deze gronden de volledige proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep moeten vergoeden.

4.31

Uit wat hiervoor over de vorderingen van [appellant] is geoordeeld volgt dat [appellant] weliswaar heeft onderhandeld met [onderneming4] maar niet gebleken is dat dit tot een nieuwe huurovereenkomst heeft geleid. Dat [appellant] met [onderneming4] in onderhandeling was over een nieuwe huurovereenkomst heeft zij niet verzwegen: in de procedure bij de rechtbank heeft zij dat op de mondelinge behandeling al medegedeeld, met overlegging van een concept van een aanpassing van het huurcontract. Het standpunt van [geïntimeerde] en de gevolgen die zij daaraan verbindt worden verworpen.

4.32

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een beroep gedaan op matiging van een eventueel toe te kennen schadevergoeding, welk beroep zij in hoger beroep niet heeft prijsgegeven. Zij heeft voor dat beroep onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd zodat het niet gehonoreerd wordt.

4.33

[appellant] heeft er over gegriefd dat zij ten onrechte is veroordeeld om het door haar ten laste van [geïntimeerde] gelegd conservatoir beslag op te heffen. Zij heeft de grief tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ingetrokken, omdat zij daarbij geen belang meer heeft, nu zij aan de veroordeling heeft voldaan. Dat betekent dat die veroordeling in stand blijft.

4.34

Wat verder is aangevoerd ligt besloten in wat hiervoor is besproken en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Voor bewijslevering is geen aanleiding.

De conclusie

4.35

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof zal bepalen dat iedere partij zijn eigen kosten in hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels (on)gelijk hebben gekregen. Dat geldt ook voor de proceskosten voor de procedure bij de rechtbank in conventie. De veroordeling tot opheffing van het beslag en de compensatie van proceskosten in voorwaardelijke reconventie blijven in stand. Dat betekent dat [geïntimeerde] aan [appellant] moet terugbetalen wat zij van [appellant] op grond van het bestreden vonnis betaald heeft gekregen. De vordering die [appellant] met dat doel in hoger beroep heeft ingesteld zal worden toegewezen.

4.36

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.37

Wat meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 22 januari 2025 voorzover gewezen in conventie, bekrachtigt het vonnis voor zover in voorwaardelijke reconventie gewezen, en:

5.2

veroordeelt [geïntimeerde] om € 40.000 aan [appellant] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 9 december 2023 tot de dag van algehele betaling;

5.3

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis van 22 januari 2025 aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

5.4

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedures bij de rechtbank in conventie en het hof;

5.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, J.H. Kuiper en L.A. de Vries, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

16 juni 2026.

Gerechtshof wijzigt koopovereenkomst bedrijfspand wegens dwaling over huurcontract