ECLI:NL:GHARL:2026:2639

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.348.955

zaaknummer rechtbank Gelderland 11033974

arrest van 28 april 2026

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats] , Duitsland

advocaat: mr. L.M. Bischof

Bungalowpark “Horsterland” B.V.

die is gevestigd in Ermelo en kantoorhoud in Lathum, gemeente Zevenaar

advocaat: mr. J.P. Hoegee

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 21 januari 2025 heeft op 25 februari 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.2.

Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 februari 2026 is gehouden en de daarin genoemde stukken.

1.3.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellante] kocht van Horsterland een nieuw chalet, dat drie maanden later is geplaatst op een door Horsterland geëxploiteerd recreatiepark. Volgens [appellante] heeft het chalet ernstige gebreken, die door Horsterland niet (goed) zijn opgelost. Zij vordert in deze procedure daarom onder meer gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en restitutie van (een deel van) de koopprijs.

2.2.

[appellante] vorderde bij de kantonrechter onder meer dat de kantonrechter de koopovereenkomst primair (gedeeltelijk) vernietigt wegens dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden dan wel subsidiair (gedeeltelijk) ontbindt en daarbij bepaalt dat Horsterland de koopprijs moet terugbetalen en alle overige kosten moet vergoeden (totaal € 150.437,11). Meer subsidiair vorderde [appellante] dat de kantonrechter Horsterland veroordeelt tot vergoeding van de door [appellante] geleden schade (begroot op € 129.874,14 + PM).

2.3.

De kantonrechter heeft deze vorderingen bij vonnis van 25 september 2024 afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Volgens de kantonrechter is er geen grond voor (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst. Het beroep op ontbinding van de overeenkomst is afgewezen, omdat [appellante] Horsterland onvoldoende gelegenheid tot herstel van de door haar genoemde gebreken heeft gegeven. Ook is er geen grond voor schadevergoeding. De bedoeling van het hoger beroep is dat de koopovereenkomst alsnog (gedeeltelijk) wordt vernietigd wegens dwaling of misbruik van omstandigheden, dan wel (gedeeltelijk) wordt ontbonden in verband met gebreken aan het chalet waarbij Horsterland (een deel van) de koopprijs moet terugbetalen. Of anders wil [appellante] schadevergoeding, omdat Horsterland de overeenkomst niet is nagekomen dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. En [appellante] wil vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

2.4.

Het hof laat het vonnis van de kantonrechter deels in stand en beslist voor een deel anders. Het hof zal namelijk in afwijking van het vonnis van de kantonrechter beslissen dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden en dat Horsterland € 22.421 aan [appellante] moet terugbetalen wegens vermindering van de koopprijs. Daarnaast moet Horsterland € 4.155,91 aan [appellante] betalen als vergoeding voor de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige en de buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten zullen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep tussen partijen worden gecompenseerd, omdat zij over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Rechtsmacht en toepasselijk recht

3.1.

[appellante] woont in Duitsland, waardoor de zaak een internationaal karakter heeft. Het hof moet daarom ambtshalve onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is. Omdat [appellante] in een EU-land woont, moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van de Brussel I bis-verordening^[1]. De bevoegdheid van de Nederlandse rechter kan in dit geval in principe worden gebaseerd op artikel 4 lid 1 van Pro die verordening, omdat Horsterland in Nederland is gevestigd. Maar als Horsterland commerciële activiteiten ten aanzien van de verkoop van chalets ontplooit in Duitsland of dergelijke activiteiten richt op Duitsland – het is het hof niet bekend of dit zo is – kan de bevoegdheid van de Nederlandse rechter worden gebaseerd op artikel 18 lid 1 van Pro de verordening, aangezien [appellante] een consument is en Horsterland in Nederland is gevestigd.

3.2.

Het hof hoeft niet ambtshalve te oordelen over het toepasselijk recht. Tegen de impliciete toepassing van het Nederlands recht door de rechtbank zijn geen bezwaren naar voren gebracht, zodat het hof ook Nederlands recht zal toepassen.

De feiten

3.3.

Horsterland exploiteert meerdere recreatieparken, waaronder het park ‘Rhederlaagse Meren’ in Lathum, gemeente Zevenaar (hierna: het recreatiepark).

3.4.

[appellante] kocht op 1 juni 2021 van Horsterland een nieuw chalet, type Cube XL, voor € 131.700. Afgesproken werd dat het chalet enkele weken later zou worden geleverd en zou worden geplaatst op de door de zoon van [appellante] gekochte kavel op het recreatiepark.

3.5.

Het chalet is in oktober 2021 geplaatst op de kavel van de zoon van [appellante] .

3.6.

In de periode van oktober 2021 tot het voorjaar 2022 hadden partijen via WhatsApp contact over opleverpunten en gebreken van het chalet.

3.7.

Op 11 april 2022 informeerde [appellante] Horsterland als volgt:

‘(…)

MÄNGELLISTE AM HAUS (…)

1. Die Dusche im Haus läuft nicht ab, da Sie mit einem Gegengefälle eingebaut ist.

2. Im Esszimmer sowie im hinteren Schlafzimmer dringt Wasser ein.

(…)

4. Bei den Fenstereinfassungen gehen die Fugen auseinander.

(…)

10. Bei der Anlieferung des Hauses war eine Glastür der Dusche zersprungen, dabei wurde eine tiefe Macke in die Aluminiumleiste der Dusche gekratzt und der Badezimmerschrank beschädigt.

11. Die Kunststoffleiste links neben der Eingangstür ist ebenfalls beschädigt.

12. Die Stromversorgung funktioniert nicht ordnungsgemäß.

Für die Beseitigung der Mängel setze ich eine
Frist bis zum 30.04.2022.

(…)’

3.8.

Horsterland verrichtte vervolgens werkzaamheden aan het chalet.

3.9.

Bij brief van 7 juli 2022 schreef de advocaat van [appellante] (en de zoon van [appellante] ) het volgende aan Horsterland:

‘(…)

Cliënten hebben van u zowel een perceel alsmede een (…) vakantiechalet gekocht en in eigendom verkregen. Echter constateerden cliënten vrij snel dat zulks niet aan de overeenkomst beantwoordt en ook niet voor normaal gebruik bestemd is. Sterker nog: er zijn reeds meerdere grootschalige en cruciale gebreken vastgesteld. (...)

Feitenschets

(…)

Reeds kort ná (te late) levering van het nieuwe chalet constateerde cliënte grootschalige gebreken aan het chalet, onder meer, aan de douche en in de badkamer. Deze gebreken zouden alsdan worden hersteld, zulks werd echter niet/slechts zeer gebrekkig uitgevoerd. Ook heeft cliënte vastgesteld dat de vloer van het chalet niet op orde was, hetgeen alsdan met zeer slecht materiaal werd “hersteld”. Van een deugdelijk herstel conform eerdere toezeggingen kan derhalve geenszins sprake zijn. Cliënte heeft een zeer uitgebreide lijst opgesteld inhoudende alle gebreken aan het chalet, die in het navolgende worden opgesomd (waarbij wordt opgemerkt dat dit geen uitputtende lijst betreft):

Het hele huis is niet in balans. Dit heeft geleid tot de volgende defecten:

1. het water kan niet weglopen in de douche omdat die een tegenhelling heeft;

2. het werkblad in de keuken is 1 cm uit balans op 60 cm, bij het koken loopt het vet in de pan naar de buitenmuur;

3. de bovenkasten in de keuken daarentegen zijn vreemd genoeg 1 cm uit balans maar tegenover het werkblad.

Ramen:

1. de ramen zijn aan het roesten aan de kozijnen;

2. de rubberen afdichtingen in het vensterglas zijn niet goed gemaakt en hangen er gedeeltelijk uit;

3. De verbindingen van de raamkozijnen komen los;

4. Tijdens zware regenval en stormen is er water binnengedrongen door het raam in de eetkamer;

5. De terrasdeur kan niet ontgrendeld en geopend worden.

Vloer en interieur:

1. de reeds vernieuwde vinyl vloerbedekking is weer omhoog gekomen in het entree gedeelte en zit niet meer in de goede vorm;

2. CV-ketel niet in goede staat.

Exterieur:

1. de buitenverlichting aan de voorgevel werkt niet;

(…)

Het moge duidelijk zijn dat geen sprake is van kleinschalige gebreken, maar van zeer ernstige gebreken die het normaal gebruik van de zaak belemmeren.

(…)

CONCLUSIE

Namens cliënten stel ik u aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade in voornoemde kwestie en verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om aansprakelijkheid schriftelijk en onvoorwaardelijk te erkennen resp. tot herstel van de gebrekkige/beschadigde zaken (…) over te gaan,
zulks binnen veertien (14) dagen ná dagtekening van onderhavig schrijven. (…) Mocht zulks niet (tijdig/volledig) plaatsvinden zullen cliënten nadere gerechtelijke stappen jegens u doen inleiden en behouden zich uitdrukkelijk het recht voor alsdan zelfstandig tot herstel over te gaan (waarvan de kosten op u zullen worden verhaald) (…)’

3.10.

De heer [persoon1] reageerde hierop namens Horsterland bij e-mail van 17 juli 2022 als volgt:

‘(…) Betreft punten chalet fam [appellante] . Het hele huis niet in balans .1dochebak is hersteld en chalet nog extra gesteld .2 keuken is op nieuw gesteld .3 bovenkastjes zijn ook op nieuw hersteld . Ramen .1 moeten we nog naar kijken .2komt iemand van de fabriek .3 begrijpen wij niet wat er bedoeld word .4 begrojpen wij ook niet beter uitleg .5 is op gelost . Vloer en interieur . 1 komt iemand van de fabriek .2 chaletbouwer is er bij geweest en gaat het oplossen .exterieur .1is opgelost (…) Graag de andere punten op antwoorden. (…)’

3.11.

Bij brief van 20 juli 2022 schreef de advocaat van [appellante] aan Horsterland dat [appellante] de reactie van Horsterland geen deugdelijke betwisting van haar vordering vindt en dat ze een toelichting mist op hetgeen Horsterland niet goed begrijpt. [appellante] blijft bij de inhoud van de brief van 7 juli 2022 en sommeert Horsterland om alsnog aansprakelijkheid voor alle geleden en nog te lijden schade binnen vijf dagen te erkennen.

3.12.

Horsterland reageerde hierop bij e-mail van 10 augustus 2022, waarin ze vraagt welke opgeloste punten door [appellante] wel akkoord bevonden zijn. Aangekondigd wordt dat na ontvangst van een reactie hierop een reactie door Horsterland zal worden gegeven op de openstaande punten.

3.13.

De advocaat van [appellante] schreef vervolgens bij brief van 19 augustus 2022 het volgende aan Horsterland:

‘(…)

Betreffende vermeende werkzaamheden het navolgende:

(…)

De douchebak werd er niet uitgehaald en vervangen, maar alleen aan de linkerkant losgemaakt en gewoon omhoog gebogen. Dit met als gevolg dat het water thans niet meer deugdelijk kan aflopen.

Ook het chalet is niet aangepast zoals de heer [persoon1] heeft meegedeeld, het is nog steeds 2,5 cm uit balans op een breedte van 4 meter.

Wat de keuken betreft, deelde de heer [persoon1] mee dat de tekortkomingen zijn verholpen. In tegenstelling tot wat de heer [persoon1] beweert, zijn de bovenkasten uit balans. En is de vloer niet deugdelijk hersteld.

De terrasdeur kan nu van binnenuit worden ontgrendeld en geopend, maar kan niet van buitenaf worden ontgrendeld.

De vloer in de ingangsruimte, die was losgekomen en opgetild, was gewoon met een zichtbare schroef aan de ondervloer bevestigd en met een zwart(e) massa/middel besmeurd. Hierdoor is een spanning ontstaan in de vloer die doorloopt in de keuken en in de badkamer. Hier is nu een grote deuk ontstaan.

De ketel zit ook nog vol deuken en is kennelijk niet hersteld.

(…)

De roest op de ramen is nog niet verwijderd en de rubberen afdichtingen hangen er nog uit.

Afbeeldingen van voorgaande geconstateerde gebreken worden voor uw overzicht bijgevoegd (…).

Geconcludeerd kan worden dat het vermeende herstel van gebreken zelfs tot nog meer gebreken en schade heeft geleid en van herstel geen enkele sprake is. Cliënten hebben dan ook terecht geen enkel vertrouwen meer in nader herstel uwerzijds. Voor de duidelijkheid ontzeggen zij u hiermee uitdrukkelijk de toegang resp. het gebruik van hun eigendommen en zullen de gebreken door een derde partij, op uw kosten, laten herstellen. Het is derhalve uitdrukkelijk verboden het eigendom van cliënten te betreden, te gebruiken of enig andere handeling hiermee te verrichten.

(…)’

3.14.

Horsterland reageerde bij e-mail van 22 augustus 2022 als volgt:

‘(…)

Daar waar u eisen stelt aangaande het erkennen van de aansprakelijkheid heeft [persoon1] toch al inspanningen verricht om de schade te herstellen, hij gaat er dan ook van uit dat daarmede al aangegeven is de schade te erkennen. (…)

Om nu snel een afdoende oplossing tot stand te brengen is op dit moment voor ons bedrijf onmogelijk, temeer omdat het hoogseizoen van de vakanties net is afgelopen en er daarom een groot gedeelte van het personeel op vakantie is gegaan zoals ook [persoon1] persoonlijk.

Gelet op de aard en omvang van de nog resterende klachten, afgaande op uw berichten, is het wellicht een oplossing om gezamenlijk een inventarisatie te op te maken en aan de hand van de bevindingen de acties gezamenlijk af te spreken.

(…)’

3.15.

Partijen hebben vervolgens met elkaar gecorrespondeerd over onder meer een minnelijke regeling, maar zij hebben hierover geen overeenstemming bereikt.

3.16.

[appellante] heeft [deskundige] als deskundige ingeschakeld. De partijdeskundige heeft op 23 september 2022 het chalet bezichtigd buiten aanwezigheid van Horsterland. In het Duitstalige rapport van 9 december 2022 geeft de deskundige een opsomming met toelichting van de gebreken die het chalet volgens hem heeft. [appellante] heeft het deskundigenrapport in de procedure bij de rechtbank voor het eerst aan Horsterland verstrekt. De deskundige geeft – volgens de bij het hof overgelegde beëdigde vertaling van het deskundigenrapport – de volgende kostenraming en samenvatting:

‘(…)

Post

Beschrijving

Hoeveel-heid

Stuk-

prijs

Totaal-

prijs

Douchebak volledig demonteren, afvoeren en nieuwe douchebak installeren

1 stuk

€ 848,00

Vloer compleet verwijderen en vinylvloer plaatsen

60 m²

€ 125,00

€ 7.500

Houten plinten verwijderen en afvoeren, nieuwe rubberen plinten met afsluitlip plaatsen

25 m

€ 64,00

€ 1.600

Plafondverwarming demonteren en afvoeren; nieuwe verwarming met origineel montagemateriaal monteren

2 stuks

€ 570

€ 1.140

Terrastegels: beschadigde tegels verwijderen en afvoeren en nieuwe tegels plaatsen

50 m²

€ 225

€ 11.250

Afdichting afdichtingsvoegen buiten vernieuwen met elastisch voegmiddel silicone 25 HM ZGV 25% B tot 10 mm incl. afvoeren oude voegen

30 m

€ 30

€ 900

Warmwaterboiler vervangen inclusief demonteren en afvoeren van oude boiler

1 stuk

€ 2.400

Ramen vervangen incl afvoeren van ouder ramen

3 stuks

€ 1.545

€ 4.635

Voegrand plafond herstellen en grondlaag aanbrengen

25 m

€ 60

€ 1.500

Gebrekkige plekken binnenwand opvullen

15 m

€ 90

€ 1.350

Aluminium buitenwand vervangen incl. afvoeren van oude buitenwand

25 m²

€ 160

€ 4.000

Keuken demonteren en opnieuw monteren (vloer plaatsen) en uitlijnen van kasten

1 stuk

€ 250

Werkvoorbereiding

vaste prijs

€ 1.500

Woning compleet uitruimen, meubels transporteren + tijdelijk opslaan en weer inruimen

vaste prijs

€ 4.000

Onvoorziene werkzaamheden (10% toeslag over € 42.873)

vaste prijs

€ 4.287

Waardevermindering van 50% van de nieuwwaarde van € 137.100 wegens niet volledig herstel van de gebreken

vaste prijs

€ 68.550

Totale kosten

Netto

€ 115.710

(…)

6. Samenvatting

Na bestudering van de fotodocumentatie van mevrouw [appellante] en het locatiebezoek komt ondergetekende tot de volgende conclusie.

Sommige ingebouwde onderdelen moeten volledig worden verwijderd en vervangen. Enkele optische gebreken kunnen met relatief weinig moeite worden verholpen.

Het ernstigste probleem is de volledig onprofessionele poging om de gebreken aan de vloer te herstellen.
De volledige vloer (zowel de oude als de nieuwe)moet worden verwijderd en opnieuw correct en professioneel worden gelegd.
De warmwaterboilermoet worden vervangen.
De plafondverwarmingmoet volledig worden vervangen en correct worden geïnstalleerd.
De douchebakis, ondanks de onprofessionele pogingen tot herstel, niet volledig functioneel en moet worden vervangen door een nieuwe, correct geïnstalleerde douchebak. Het
slaapkamerraammoet worden vervangen door een nieuw raam.
Het regenwaterafvoersysteemmoet worden hersteld.

Er kan worden vastgesteld dat het hele vakantiehuis in een uitermate slechte staat is geleverd en geplaatst. De aanzienlijke gebreken betekenen ook een economische schade, aangezien de waarde van het huis minimaal wordt verminderd met de kosten voor het verhelpen van de gebreken.

Dit betreft geen gerenoveerd oud gebouw, maar een
gloednieuw prefab vakantiehuis.

Er moet nog worden vastgesteld of de buitenwandconstructie aan de achterzijde vrij van schade is, aangezien meerdere gebreken wijzen op een schokimpact op de buitenwand. Dit kan echter niet zonder destructief onderzoek worden vastgesteld, aangezien hiervoor ofwel de buitenbekleding moet worden verwijderd of de binnenbekleding moet worden geopend.

Daarnaast is de vraag of alle gebreken ter plaatse kunnen worden verholpen of dat dit rechtstreeks bij de fabrikant moet gebeuren. Bovendien lijkt het hele gebouw verdraaid te zijn, aangezien er tot 3 cm hoogteverschillen op de vloer binnenin zijn vastgesteld, die niet allemaal in één richting verlopen.

Het vakantiehuis vertoont aanzienlijke gebreken, die ook tot het moment van het locatiebezoek niet waren verholpen. De gebreken zijn zo ernstig dat ze niet volledig kunnen worden hersteld, en de gebreken die wel kunnen worden hersteld, kunnen niet zonder aanzienlijke inspanningen worden hersteld. Volgens de ondergetekende is een volledige oplossing van de gebreken niet mogelijk. Het is derhalve uitgesloten dat het vakantiehuis door middel van herstelwerkzaamheden in een toestand kan worden gebracht die overeenkomt met een nieuw en gebrekenvrij huis.

(…)’

Geen vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling of misbruik van omstandigheden

3.17.

[appellante] vordert primair (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling, omdat Horsterland ten onrechte bij haar de indruk heeft gewekt dat het chalet zou beantwoorden aan de overeenkomst en geschikt zou zijn voor normaal gebruik en haar niet heeft gewaarschuwd voor risico’s die samenhangen met een gebrekkige constructie. Daarnaast vordert [appellante] (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden, omdat Horsterland geen volledige informatie heeft verstrekt over het chalet en misbruik heeft gemaakt van de bij haar ontbrekende kennis van de Nederlandse taal en juridische vaardigheden. Horsterland voert hiertegen verweer.

3.18.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling en misbruik van omstandigheden niet opgaat. Volgens de kantonrechter bestonden de gestelde gebreken aan het chalet namelijk nog niet ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, zodat dit een toekomstige omstandigheid betrof die geen grond kan zijn voor vernietiging van de overeenkomst. Hiertegen heeft [appellante] geen grief ingesteld althans heeft zij niet toegelicht waarom dit oordeel volgens haar onjuist is. Daarmee staat dat oordeel van de kantonrechter vast en daarmee ook het oordeel dat de gestelde gebreken niet kunnen leiden tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling of misbruik van omstandigheden. Hetzelfde geldt voor het verstrekken van informatie over of het waarschuwen voor gebreken aan het chalet. Aangezien de gebreken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een toekomstige omstandigheid waren, kon Horsterland [appellante] hierover nog niet informeren.

3.19.

Voor zover [appellante] heeft bedoeld te stellen dat de bij haar ontbrekende kennis van de Nederlandse taal en juridische vaardigheden op zichzelf voldoende grond zijn voor vernietiging van de overeenkomst wegens misbruik van omstandigheden, slaagt dit ook niet. Nog daargelaten de vraag of deze omstandigheden als bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW Pro kunnen worden aangemerkt, heeft [appellante] niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Zij heeft bijvoorbeeld niet gemotiveerd gesteld dat zij door het ontbreken van kennis van de Nederlandse taal en juridische vaardigheden is bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomst en dat Horsterland wist of moest begrijpen dat zij hierdoor werd bewogen, terwijl het wel op haar weg lag om dit te stellen en na de betwisting door Horsterland ook toe te lichten en te onderbouwen. Het hof komt daarom niet toe aan bewijslevering op dit punt.

Het chalet is non-conform

3.20.

[appellante] stelt dat het chalet niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat het chalet diverse gebreken heeft en daardoor niet voor normaal gebruik geschikt is. Horsterland betwist dit. De koopovereenkomst is gesloten op 1 juni 2021. Het kooprecht is ingrijpend herzien bij de Implementatiewet richtlijnen verkoop goederen en levering digitale inhoud, Stb. 2022/164 die op 27 april 2022 in werking is getreden. Op grond van artikel 196a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is het voordien geldende recht van toepassing op koopovereenkomsten die vóór 17 april 2022 zijn gesloten. Het hof zal daarom het oude kooprecht toepassen.

3.21.

Het hof stelt voorop dat er sprake is van een consumentenkoop in de zin van artikel 7:5 BW Pro. Op grond van artikel 7:17 BW Pro moet de afgeleverde zaak (hier dus: het chalet) aan de overeenkomst beantwoorden. Hiervan is geen sprake indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW Pro). Conform de hoofdregel ligt de stelplicht en bewijslast dat de zaak ten tijde van de aflevering niet geschikt was voor het beoogde gebruik bij de koper.

3.22.

[appellante] heeft een nieuw chalet gekocht voor € 131.700. Zij mocht daarom verwachten dat het chalet zowel visueel als technisch / bouwkundig in perfecte staat zou verkeren (afgezien van eventuele punten van ondergeschikte aard, die eenvoudig kunnen worden opgelost, hierna: oplevergebreken) en dat zij het chalet zonder problemen zou kunnen gebruiken voor recreatief verblijf.

3.23.

Het hof is van oordeel dat het chalet hieraan niet voldoet. [appellante] heeft in deze procedure gesteld dat het chalet de in de door de partijdeskundige gegeven kostenraming genoemde gebreken heeft (zie randnummer 3.16), met uitzondering van de door de partijdeskundige genoemde post 05 (de terrastegels) die geen betrekking heeft op het chalet. Horsterland heeft de gestelde gebreken en de inhoud van het rapport van de partijdeskundige niet gemotiveerd betwist. Het hof gaat er daarom van uit dat de door [appellante] genoemde gebreken (hebben) bestaan en komt op dit punt niet aan bewijslevering toe. Deze gebreken kunnen niet worden aangemerkt als oplevergebreken. De gebreken, zeker als deze tezamen worden bezien, staan aan normaal gebruik van het chalet in de weg. Bij de aankoop van een nieuw chalet voor € 131.700 hoeft een koper namelijk niet te verwachten dat de douchebak niet functioneert en dat de vloer, de plafondverwarming, de warmwaterboiler en ramen moeten worden vervangen, nog los van de andere genoemde gebreken.

Het beroep van Horsterland op de klachtplicht slaagt niet

3.24.

Horsterland heeft nog gesteld dat [appellante] niet tijdig heeft geklaagd, zodat [appellante] zich niet meer kan beroepen op de non-conformiteit van het chalet. Het beroep op het niet-naleven van de klachtplicht (artikel 7:23 lid 1 BW Pro) slaagt niet. Vast staat dat [appellante] al kort na de oplevering met Horsterland heeft gecommuniceerd over opleverpunten, waaronder de vloer. Ook staat vast dat [appellante] op 11 april 2022 en 7 juli 2022 gebreken formeel bij Horsterland heeft gemeld. Maar Horsterland heeft niet gesteld wanneer [appellante] de toen gemelde gebreken heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, zodat niet kan worden vastgesteld hoeveel tijd er daarna is verstreken tot het moment van klagen. Horsterland heeft dus onvoldoende gesteld.

Horsterland was verplicht een deel van de gebreken te herstellen

3.25.

Voor zover hier relevant bepaalt artikel 7:21 BW Pro (oud) dat als het afgeleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt, de koper herstel of vervanging kan eisen (lid 1), tenzij dit onmogelijk is of van de verkoper niet gevergd kan worden (lid 4). De verkoper is verplicht om, mede gelet op de aard van de zaak, binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast voor de koper, deze verplichting na te komen (lid 3).

3.26.

[appellante] heeft onder verwijzing naar de samenvatting in het rapport van de partijdeskundige gesteld dat voor een deel van de gebreken herstel onmogelijk is, aangezien de deskundige concludeert dat een volledige oplossing van de gebreken niet mogelijk is. Horsterland betwist dit. Het hof gaat aan deze stelling van [appellante] voorbij. De partijdeskundige concludeert namelijk dat de gebreken kunnen worden hersteld, zodat er geen sprake is van een situatie als bedoeld in lid 4 van artikel 7:21 BW Pro (oud). Dat herstel van de gebreken volgens de partijdeskundige niet leidt tot een situatie die overeenkomt met een nieuw en gebrekenvrij chalet, betekent niet dat [appellante] Horsterland niet gelegenheid moet geven om de gebreken te herstellen. De eventuele restschade kan zich zo nodig vertalen in een vermindering van de koopprijs dan wel schadevergoeding.

3.27.

In geschil is of [appellante] Horsterland voldoende in de gelegenheid heeft gesteld om de gebreken te herstellen. [appellante] heeft Horsterland twee keer een termijn gegeven om gebreken te herstellen. In haar brief van 11 april 2022 heeft [appellante] Horsterland een termijn gegeven tot 30 april 2022 voor herstel van de in die brief genoemde gebreken. En de advocaat van [appellante] heeft in de brief van 7 juli 2022 een termijn gegeven van veertien dagen na dagtekening van die brief voor herstel van de in die brief genoemde gebreken. Beide termijnen acht het hof redelijke termijnen voor het (beginnen aan) herstel van de gemelde gebreken en Horsterland heeft dat ook niet weersproken. Voor zover de in deze procedure aan de orde zijnde gebreken (als gezegd: de in de kostenraming van de partijdeskundige genoemde gebreken met uitzondering van post 05, zie randnummer 3.16) in één van beide brieven aan Horsterland zijn gemeld, geldt dus dat aan Horsterland gelegenheid tot herstel is geboden en dat zij een herstelplicht had. Dit is het geval voor posten 01, 02, 07, 08 en de eerste post 12 van de kostenraming. Het hof zal dit hierna toelichten.

3.28.

Post 01 heeft betrekking op de douchebak. In het rapport heeft de partijdeskundige hierover geconstateerd dat de douchebak niet volledig functioneel en niet correct en professioneel is geïnstalleerd, omdat de afvoer van de douchebak niet het laagste punt bleek te zijn waardoor het water niet volledig vrij weg kon lopen. [appellante] heeft dit in haar brief van 11 april 2022 aan Horsterland gemeld (‘Die Dusche im Haus läuft nicht ab, da Sie mit einem Gegengefälle eingebaut ist’). Ook in de brief van de advocaat van [appellante] aan het recreatiepark van 7 juli 2022 is dit gemeld (‘het water kan niet weglopen in de douche omdat die een tegenhelling heeft’).

3.29.

Post 02 heeft betrekking op de vloer. Niet in geschil is dat Horsterland op enig moment werkzaamheden heeft uitgevoerd aan de vloer en een nieuwe vloer heeft gelegd, maar volgens [appellante] heeft dit het gebrek niet verholpen en juist alleen maar verergerd. In het rapport heeft de deskundige geconstateerd dat de vloer in de keuken en woonruimte deels omhooggekomen en ongelijk was en dat de nieuwe vloer ten onrechte over de oude vloer is gelegd in plaats van dat eerst de oude vloer werd verwijderd. De nieuwe vloer heeft volgens de partijdeskundige een helling van minstens 2% van de badkamer richting de woonkamer en er is hoogteverschil ontstaan door de dikte van de nieuwe vloer. Ook merkt de partijdeskundige op dat de nieuwe vloer onprofessioneel is vastgezet op het raamwerk van de oude vloer, namelijk door middel van een schroef. De gebrekkige vloer is door de advocaat van [appellante] in de brief van 7 juli 2022 aan Horsterland gemeld (‘de reeds vernieuwde vinyl vloerbedekking is weer omhoog gekomen in het entree gedeelte en zit niet meer in de goede vorm’).

3.30.

Post 07 heeft betrekking op de warmwaterboiler. Hierover heeft de partijdeskundige in het rapport geconstateerd dat de buitenkant van het waterreservoir in de slaapkamer een aanzienlijke beschadiging vertoont in de vorm van een deuk, dat niet valt uit te sluiten dat hierdoor de lasnaden niet meer volledig functioneel zijn en dat het reservoir niet meer te herstellen is. Het reservoir moet volgens de partijdeskundige worden vervangen. In de brief van 7 juli 2022 heeft de advocaat van [appellante] aan Horsterland gemeld dat de CV-ketel niet in goede staat is en in de brief van 19 augustus 2022 van de advocaat van [appellante] is toegelicht dat de ketel vol deuken zit. Uit deze toelichting en de door de partijdeskundige omschreven schade begrijpt het hof dat met de CV-ketel en de warmwaterboiler hetzelfde wordt bedoeld.

3.31.

Post 08 heeft betrekking op de ramen. Over de ramen meldt de partijdeskundige in het rapport dat bij de hoeken van de ramen aan de gevel tegenover de ingang beschadigingen zichtbaar zijn die wijzen op een stoot- of slagimpact (mogelijk transportschade). Ook is het kozijn van het slaapkamerraam aan de linkeronderhoek volgens de partijdeskundige niet correct en professioneel gebouwd, waarbij de lijmresten van het kozijn in de hoek wijzen op een mechanische impact (mogelijk is de buitenconstructie door een slag of stoot verbogen). Bij de overgang van het raam naar het raamkozijn in de slaapkamer meldt de partijdeskundige roestsporen. De advocaat van [appellante] heeft in de brief van 7 juli 2022 aan Horsterland gemeld dat de ramen aan het roesten zijn aan de kozijnen, dat er problemen zijn met de rubberen afdichtingen in het vensterglas en met de verbindingen van de raamkozijnen en dat er tijdens zware regenval en storm water binnendringt door het raam in de eetkamer. Hiermee heeft [appellante] voldoende kenbaar gemaakt aan Horsterland dat er problemen zijn met de ramen. Dat de problemen aan de ramen mogelijk van een andere aard waren dan [appellante] dacht, maakt dit niet anders. Duidelijk was dat er gebreken waren aan de ramen en dat [appellante] Horsterland gelegenheid gaf om dit te herstellen.

3.32.

De eerste post 12 (post 12 is twee keer genoemd in de kostenraming) heeft betrekking op de keuken. Over de keuken merkt de partijdeskundige in het rapport op dat de bovenkasten niet loodrecht zijn uitgelijnd en dat dit de functionaliteit van de keuken beperkt. De advocaat van [appellante] heeft dit gebrek in de brief van 7 juli 2022 aan Horsterland gemeld (‘de bovenkasten in de keuken daarentegen zijn vreemd genoeg 1 cm uit balans maar tegenover het werkblad’).

3.33.

De overige door [appellante] gestelde en door de partijdeskundige genoemde gebreken zijn niet genoemd in de brief van [appellante] van 11 april 2022 of de brief van de advocaat van [appellante] van 7 juli 2022 althans [appellante] heeft dat niet voldoende duidelijk gemaakt. Ten aanzien van deze gebreken heeft [appellante] Horsterland dus geen redelijke termijn gegeven voor herstel, zodat er op Horsterland (nog) geen herstelplicht rust. Het gaat dan om de volgende gebreken:

post 03: het vervangen van de houten plinten door rubberen plinten;
post 04: het vervangen van de plafondverwarming;
post 06: het vernieuwen van de afdichtingsvoegen;
post 09: het herstellen van de voegrand van het plafond;
post 10: het opvullen van gebrekkige plekken binnenwand;
post 11: het vervangen van de aluminium buitenwand.

Horsterland heeft niet voldaan aan de herstelplicht: vermindering prijs

3.34.

Vast staat dat Horsterland niet heeft voldaan aan de op haar rustende herstelplicht ten aanzien van de gebreken aan de douchebak, de vloer, de warmwaterboiler, de ramen en de keuken (post 01, 02, 07, 08 en 12 van de kostenraming van de partijdeskundige). [appellante] vordert subsidiair (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst en restitutie van (een deel van) de koopprijs. Horsterland voert verweer.

3.35.

Indien het afgeleverde niet beantwoordt aan de overeenkomst en de verkoper tekort is geschoten in zijn herstelplicht, heeft de koper bij een consumentenkoop de bevoegdheid om:

de overeenkomst te ontbinden, tenzij de afwijking van het overeengekomene, gezien haar geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt;

de prijs te verminderen in evenredigheid met de mate van afwijking van het overeengekomene.

Dit volgt uit artikel 7:22 lid 1 en Pro 2 BW (oud).

3.36.

Het hof acht de gevorderde ontbinding van de overeenkomst niet toewijsbaar. De hier relevante gebreken als genoemd in post 01, 02, 07, 08 en 12 van de kostenraming van de partijdeskundige rechtvaardigen de ontbinding met haar gevolgen (teruglevering van het inmiddels meer dan vier jaar oude chalet) niet. De gebreken kunnen volgens de partijdeskundige namelijk worden hersteld. Daarvan uitgaande acht het hof de afwijking van het overeengekomene van onvoldoende gewicht voor ontbinding. Daarbij laat het hof buiten beschouwing dat de waarde van het chalet na uitvoering van de herstelwerkzaamheden volgens [appellante] is verminderd met € 68.550 (50% van de nieuwwaarde). Deze stelling is door [appellante] na betwisting door Horsterland namelijk onvoldoende toegelicht en onderbouwd. [appellante] heeft alleen gewezen op het rapport van de partijdeskundige, waarin deze waardevermindering wordt genoemd. Maar de partijdeskundige heeft slechts opgemerkt dat de gebreken niet volledig kunnen worden hersteld, zonder daarbij toe te lichten waarom dit zo is, voor welke door hem genoemde gebreken dit geldt en hoe hij tot het door hem genoemde bedrag aan waardevermindering is gekomen.

3.37.

Wel zal het hof de prijs van het chalet verminderen in evenredigheid met de mate van afwijking van het overeengekomene. Daarbij gaat het hof uit van de door de partijdeskundige opgestelde kostenraming, aangezien deze door Horsterland niet gemotiveerd is betwist. De kosten van herstel van de vijf gebreken bedragen volgens de partijdeskundige € 15.633 (€ 848 + € 7.500 + € 2.400 + € 4.635 + € 250). Dit moet nog worden vermeerderd met een bedrag aan werkvoorbereiding, uitruimen woning en opslag meubels en onvoorziene werkzaamheden. De partijdeskundige begroot hiervoor bedragen van € 1.500, € 4.000 respectievelijk € 4.287 voor alle gebreken tezamen. Deze posten zijn door Horsterland betwist. Het hof acht een bedrag aan werkvoorbereiding voor de hier aan de orde zijnde vier gebreken van € 750 redelijk. Voor het vervangen van de vloer is het nodig het chalet uit te ruimen en de meubels tijdelijk op te slaan. Het hof acht het niet aannemelijk dat het door de partijdeskundige begrote bedrag van € 4.000 mede betrekking heeft op een van de andere gebreken in de kostenraming, zodat dit bedrag volledig in aanmerking zal worden genomen. Tot slot acht het hof een toeslag voor onvoorziene werkzaamheden van 10% van de hiervoor genoemde posten redelijk, te weten afgerond € 2.038. Dit in navolging van de partijdeskundige die ook met een toeslag van 10% van alle geraamde kosten rekent. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen, zal geen bedrag voor waardevermindering van het chalet in aanmerking worden genomen.

3.38.

Dit betekent dat de prijs van het chalet in totaal zal worden verminderd met € 22.421 (€ 15.633 + € 750 + € 4.000 + € 2.038). Omdat Horsterland niet heeft voldaan aan de op haar rustende herstelplicht als gevolg van de brieven van 11 april 2022 en 7 juli 2022 komt het hof niet toe aan het verweer van Horsterland dat Angelica in schuldeisersverzuim was doordat zij Horsterland bij brief van 19 augustus 2022 de toegang tot het chalet heeft ontzegd. Horsterland zal worden veroordeeld om het bedrag van € 22.421 als onverschuldigd betaald aan [appellante] terug te betalen.

3.39.

De hierover gevorderde wettelijke rente is in principe toewijsbaar vanaf het moment dat [appellante] meer dan € 109.279 (de koopprijs van € 131.700 min de prijsvermindering van € 22.421) aan Horsterland heeft betaald voor het chalet. Maar niet is gesteld op welke datum dit is gebeurd. Aangezien partijen zijn overeengekomen dat de volledige koopsom uiterlijk een dag voor de afleveringsdatum betaald moet zijn en gegeven het feit dat het chalet in oktober 2021 op de kavel van de zoon van [appellante] is geplaatst, zal het hof de wettelijke rente over het bedrag van € 22.421 toewijzen vanaf 1 november 2021.

Geen schadevergoeding wegens wanprestatie en onrechtmatige daad

3.40.

De door [appellante] meer subsidiair gevorderde schadevergoeding wegens wanprestatie zal worden afgewezen. Weliswaar staat vast dat Horsterland ook ten aanzien van de andere gebreken tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenis om een kwalitatief goed chalet aan [appellante] te leveren. Maar [appellante] heeft Horsterland ten aanzien van de andere gebreken (posten 03 tot en met 06 en 09 tot en met 11 van de kostenraming van de partijdeskundige) geen termijn gegeven voor herstel van die gebreken en dus ook niet in gebreke gesteld. Dat betekent dat Horsterland ten aanzien van die andere gebreken niet in verzuim is en dus niet met succes schadevergoeding kan vorderen. Anders dan [appellante] stelt, is het gegeven dat Horsterland de vloer niet juist heeft hersteld en dat hij niet binnen de door haar gegeven termijnen de in de brieven van 11 april 2022 en 7 juli 2022 genoemde gebreken heeft hersteld onvoldoende voor het oordeel dat van haar niet kon worden gevergd dat zij aan Horsterland een termijn zou geven voor herstel van andere gebreken. Er was geen sprake van een situatie dat uit de houding van Horsterland bleek dat aanmaning nutteloos zou zijn of dat uit een mededeling van Horsterland kon worden afgeleid dat deze in de nakoming van de verbintenis zou tekortschieten.

3.41.

Voor de gevorderde schadevergoeding wegens waardevermindering van het chalet is nakoming volgens [appellante] blijvend onmogelijk, zodat hiervoor geen verzuim vereist zou zijn. Maar ten aanzien van die vordering herhaalt het hof dat [appellante] gelet op de betwisting door Horsterland onvoldoende heeft gesteld dat er sprake is van waardevermindering, zodat ook die vordering niet zal worden toegewezen.

3.42.

Ook de meer subsidiair gevorderde schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad zal worden afgewezen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet bekend was dat het chalet gebreken had. Alleen al om die reden is er geen sprake van schending van een zorgplicht door [appellante] hierover niet te informeren. Dat [appellante] een chalet met gebreken heeft gekregen doordat Horsterland haar ook overigens onvoldoende zou hebben geïnformeerd over de koopovereenkomst, is door [appellante] onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de stelling van [appellante] dat er sprake is van bewuste misleiding door Horsterland.

Vertragingsschade, gederfde vakantievreugde, reiskosten en overige immateriële schade

3.43.

[appellante] heeft nog een bedrag van € 10.000 gevorderd wegens vertragingsschade, gederfde vakantievreugde, reiskosten en overige immateriële schade. Deze vordering zal bij gebrek aan onderbouwing en toelichting worden afgewezen.

Kosten deskundige en buitengerechtelijke incassokosten

3.44.

[appellante] heeft op grond van artikel 6:96 sub b BW Pro in principe recht op vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde partijdeskundige. Horsterland is namelijk aansprakelijk voor de schade die zij lijdt als gevolg van de gebreken die tot vermindering van de koopprijs hebben geleid. Maar Horsterland heeft de hoogte van de door [appellante] gevorderde kosten van de partijdeskundige (€ 4.164,14) terecht betwist. De partijdeskundige is namelijk gevestigd in Dornham, Duitsland, en heeft een reiskostenvergoeding voor 1.164 kilometer (€ 488,88), veertien uur reistijd (€ 1.470) en een dagtarief voor afwezigheid van huis (€ 56) in rekening gebracht. Alhoewel het voorstelbaar is dat een Duitse consument een deskundige uit Duitsland benadert, had [appellante] de schade kunnen en ook moeten beperken door een Duitse deskundige in te schakelen die dichter bij Lathum is gevestigd. De hiervoor genoemde kosten die betrekking hebben op het reizen door de deskundige van in totaal € 2.014,88 acht het hof daarom voor de helft (€ 1.007,44) niet redelijk. Dat betekent dat Horsterland zal worden veroordeeld tot betaling binnen veertien dagen na de datum van dit arrest van € 3.156,70 (€ 4.164,14 -/- € 1.007,44) aan [appellante] voor de kosten van de deskundige.

3.45.

[appellante] heeft daarnaast vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De hoofdvordering (vermindering van de koopprijs) valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het hof zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-Integraal 2013, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. [appellante] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen tot een bedrag van € 999,21^[2](uitgaande van de toe te wijzen hoofdsom van € 22.421).

3.46.

In totaal moet Horsterland dus € 4.155,91 aan [appellante] betalen voor de kosten van de deskundige en de buitengerechtelijke incassokosten (€ 3.156,70 + € 999,21). De gevorderde wettelijke rente hierover met ingang van de vijftiende dag na dit arrest zal als niet weersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.

De conclusie

3.47.

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof bepaalt dat iedere partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter, omdat partijen ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen.

3.48.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 25 september 2024 en beslist als volgt:

4.2.

veroordeelt Horsterland tot betaling van € 22.421 aan [appellante] , te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 november 2021 tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt Horsterland tot betaling aan [appellante] van € 4.155,91 en bepaalt dat dit bedrag moet worden betaald binnen veertien dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan wordt het bedrag verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedures bij de kantonrechter en het hof;

4.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.I. Geerling, F.J. de Vries en S.C.P. Giesen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026.

Gerechtshof bevestigt non-conformiteit nieuw chalet en bepaalt gedeeltelijke ontbinding koopprijs

Uitspraak

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.De kern van de zaak

3.De toelichting op de beslissing van het hof

4.De beslissing

Voetnoten