ECLI:NL:GHARL:2026:2423

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.299.326/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 200208

arrest van 21 april 2026

in de zaak van

1.[appellante] ,

2. [appellant],

die wonen in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten],

advocaat: mr. P.R.W. Richter uit Rotterdam,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die wonen in [woonplaats2] ,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna samen:
[geïntimeerden],

advocaat: mr. A.C. Winter uit Groningen.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Na het tussenarrest van 14 januari 2025, waarin het hof ir. [naam1] , werkzaam bij Ingenieursbureau Boorsma , als deskundige heeft benoemd, heeft de deskundige op 22 mei 2025 een deskundigenrapport uitgebracht. Vervolgens hebben partijen een memorie na deskundigenbericht genomen, waarna heeft het hof een datum voor arrest heeft bepaald.

2.Het oordeel van de deskundige en de reactie van partijen

2.1

De deskundige heeft de door het hof gestelde vragen beantwoord en is tot de volgende conclusies gekomen: Het uitzakken van het noordelijke dakschild is het directe gevolg van een constructieve schade aan de kapconstructie. De oorzaak van deze schade is primair gelegen in het losraken van een groot aantal daksporen aan de gebintplaat van het onderste deel van het noordelijke dakvlak. Dit noemt de deskundige de ‘primaire gebeurtenis’. Als gevolg van het losraken van de daksporen zijn deze, samen met het daarop bevestigde dakbeschot, panlatten en dakpannen naar beneden gezakt. Dit heeft ook tot gevolg gehad dat de gordingsstutten (incl. gording) naar beneden zijn geroteerd, terwijl die niet haaks op het dakvlak staande stutten ook fors naar binnen zijn geroteerd wat de zonkvorming als gevolg heeft gehad. De deskundige kan voor wat betreft de oorzaak hiervan geen eenduidig antwoord geven. Enerzijds is bij de renovatie in 2014 mogelijk te weinig aandacht geweest voor de constructieve functie die de verbinding van de daksporen aan de gebintplaat heeft. Anderzijds is het, gelet op de locatie van de boerderij, ook mogelijk dat een aardbeving als katalysator kan hebben gewerkt. Verder hebben de daksporen de bovenzijde van het metselwerk van de noordgevel naar buiten gedrukt. Ook is mogelijk dat de scheurvorming in het metselwerk hier door aardbevingen verder achteruit is gegaan. Het is waarschijnlijk dat na het moment waarop de primaire gebeurtenis (het losraken van de daksporen) heeft plaatsgevonden de schade is verergerd. Het verder uitzakken van de sporen wordt inmiddels verhinderd door houten stutten.

2.2

Deze conclusies zijn door de deskundige als volgt afgebeeld:

2.3

De deskundige heeft zijn conclusies verder – voor zover van belang – als volgt toegelicht. De verzakking van het dak heeft een spleet veroorzaakt tussen de twee rijen dakpannen, daar waar de onderste en bovenste sporen van het noordelijke dakvlak bij elkaar komen. De in de zomer van 2023 door [appellanten] aangebrachte koppelstrippen tussen de bovenste en onderste daksporen zijn niet correct gemonteerd. De trekkracht kan de eerste schroeven in de koppelstrippen in de spoor lostrekken met verdere uitzakking van het dak tot gevolg.
De uitzakking van het dak heeft ertoe geleid dat lekwater ter plaatse van de spleet tussen de twee rijen dakpannen (het bovenste en het onderste deel van het dakvlak) is gesijpeld. Deze lekkage heeft geleid tot schimmelvorming en aantasting van een substantieel aantal onderste daksporen. Van alle 48 onderste sporen is de ongeveer de helft aangetast. Het dakbeschot (board) is door de lekkage ook aangetast. Ook de staat van de dakpannen is slecht, waardoor het dak ook om die reden gevoelig is voor het ontstaan van lekkages.
De lekkage bevindt zich primair ter plaatse van de doorrit aan de noordzijde van de schuur. Het woonhuis (doos-in-doos) bevindt zich niet op de plaats waar de primaire lekkage optreedt. De scheefstaande noordgevel bevindt zich ook buiten de zone van de schuur waarin het woonhuis staat. De problematiek van het dak van de schuur heeft vooralsnog geen invloed op het woonhuis. Door de slechte staat van de dakpannen is echter niet ondenkbaar dat er meer lekkages kunnen ontstaan.
Of de renovatie in 2014 al dan niet correct is uitgevoerd, valt niet eenduidig vast te stellen. De deskundige merkt hierover op dat de renovatie op correcte wijze is uitgevoerd
“op mogelijk één constructief aandachtspunt na”. Mogelijk is tijdens de renovatie te weinig aandacht geweest voor de constructieve functie van de verbinding van de sporen met de gebintplaat. Indien was opgemerkt dat de onderste sporen waren uitgezakt, had de constructieve verbinding van deze sporen met de gebintplaat kunnen worden hersteld. De kosten voor dat preventieve herstel zijn door de deskundige geraamd op € 4.900 (incl. btw).
De kosten voor het op dit moment noodzakelijke herstel worden door de deskundige begroot op een totaalbedrag van € 72.075 (incl. btw).

2.4

[appellanten] hebben – samengevat – in reactie op het deskundigenrapport het volgende aangevoerd. Zij hebben stutten moeten aanbrengen om instorting van het dak te voorkomen. Dat wordt ook door de deskundige bevestigd. Dit rechtvaardigt de conclusie dat niet met de vereiste mate van veiligheid en duurzaamheid in de boerderij kan worden gewoond. De conclusie van de deskundige dat vanwege het doos-in-doosprincipe er geen direct gevaar bestaat voor het woonhuis, delen [appellanten] niet. Zowel het woonhuis als de schuur bevinden zich onder hetzelfde dak. Daarbij is er maar één uitgang. Dus om het woonhuis te verlaten, moeten [appellanten] door de schuur en bevinden zij zich direct onder het gedeelte van het dak waar het instortingsgevaar zich voordoet. Dat wordt door de deskundige ook onderschreven. [appellanten] benadrukken dat het schuurgedeelte en het woongedeelte deel uitmaken van dezelfde boerderij. Het normaal gebruik ziet daarmee ook op dit schuurgedeelte. Daar komt bij dat, anders dan de deskundige schrijft, ook het noordelijke dakvlak deels boven het woonhuis ligt. Daarmee loopt ook het woonhuis gevaar. Verder merken [appellanten] op dat hoewel het woonhuis een eigen dak heeft, dit dak niet bedoeld is om te dienen als een wind- en waterkering. Het is ook niet aldus gebouwd. Mocht het overkoepelende schuurdak instorten, dan hebben wind en water vrij spel in het woongedeelte. Ook dit maakt de woning niet geschikt voor normaal gebruik. Ten slotte stellen [appellanten] zich op het standpunt dat de deskundige ten onrechte het rapport van deskundige [naam2] terzijde heeft geschoven.

2.5

Ook betwisten [appellanten] dat zij ten tijde van de koop op de hoogte waren van de gebreken aan de dakconstructie. Integendeel, zij gingen ervan uit dat het dak in 2014 volledig gerenoveerd was. Ook bleek uit de bouwkundige keuring niet dat er gebreken waren aan de dakconstructie. Er is ook geen zonkvorming waargenomen. Die is pas ontstaan na de renovatie in 2014 en zelfs na de levering van de boerderij. Dat wordt ook bevestigd door de deskundige. De oorzaak van de zonkvorming is gelegen in de gebrekkige bevestiging van de daksporen aan de gebintplaat. De deskundige kan niet met zekerheid stellen of de oorzaak hiervan de gebrekkige renovatie is geweest of mogelijk door een aardbeving is veroorzaakt. Er hebben zich in de periode tussen 13 april 2017 en 26 augustus 2019 geen aardbevingen voorgedaan met een trillingssnelheid hoger dan 2 mms/s. Zij verwijzen naar het rapport van het IMG van 24 maart 2022. Daarmee kunnen aardbevingen als katalysator worden uitgesloten. De conclusie is dan ook dat het gebrek en de oorzaak daarvan voorafgaand aan de levering van de woning zijn ontstaan.

2.6

[geïntimeerden] hebben in reactie op het rapport – samengevat – het volgende naar voren gebracht. Zij benadrukken dat de deskundige heeft geconcludeerd dat de door [appellanten] geplaatste koppelstrippen niet correct zijn aangebracht. Ook heeft de deskundige vastgesteld dat de dakpannen in slechte staat verkeren en het volledige dak daardoor gevoelig is voor het ontstaan van lekkages.
[geïntimeerden] merken verder op dat de aannemer bij de renovatie in 2014 de daksporen heeft geïnspecteerd. Verdachte sporen zijn vervangen voor nieuwe. Dat die daksporen na inmiddels jarenlange lekkages slecht zijn geworden, is een logisch gevolg. De stelling van [appellanten] dat uit het IMG-rapport blijkt dat aardbevingen geen invloed op de schade kunnen hebben gehad vanwege te weinig trillingen, snijdt volgens [geïntimeerden] geen hout. Uit dat rapport blijkt immers ook dat er wel degelijk aardbevingen zijn geweest die in de omgeving tot schade hebben geleid. Aan [appellanten] is een schadebedrag uitgekeerd voor de schade aan de scheuren in de gevel.

2.7

Verder sluiten [geïntimeerden] zich aan bij het antwoord van de deskundige op vragen van [appellanten] over de conclusies van [naam2] . De deskundige heeft aangeven waarom de conclusie van [naam2] over de asymmetrische, eenzijdige versteviging van het dak onjuist is en waarom dit geen invloed heeft gehad op de primaire gebeurtenis.

2.8

Ten aanzien van de gestelde non-conformiteit merken [geïntimeerden] op dat de schuur geen onderdeel is van de woning. Daarmee is artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet op de schuur van toepassing. De deskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het dak geen invloed heeft op het woonhuis als gevolg van het doos-in-doosprincipe. De woning bezat bij de eigendomsoverdracht daarmee de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. [geïntimeerden] betwisten dat er sprake is van één geheel. De schuur wordt ook niet gebruikt als woning en bezit evenmin de feitelijke eigenschappen van een woning. Daar komt bij dat het instortingsgevaar waar [appellanten] over spreken niet aan de orde is, vanwege de stutten die zijn aangebracht. En zelfs al mocht het noordelijke deel van het dak bezwijken, concludeert de deskundige dat het zuidelijke deel, en daarmee ook het woongedeelte, geen gevaar lopen. [geïntimeerden] wijzen in dit kader ook op de schadebeperkingsplicht van [appellanten] De staat van de dakpannen is een belangrijke oorzaak voor de lekkages. Dat de dakpannen vervangen moesten worden, wisten [appellanten] al voorafgaand aan de koop en de staat ervan vormt dus niet een oorzaak die aan [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen. Daarbij was het ook aan [appellanten] om het dak en de goten schoon te houden van mos en bladeren. Zij hadden maatregelen moeten treffen om (verdere) schade te voorkomen. De lekkages hebben zij in 2017 geconstateerd, maar pas in 2021 hebben zij een loodslab aangebracht, in 2023 de koppelstrippen en in 2024 de stutten. Er was toen al behoorlijke schade aan de constructie opgetreden en de lekkages waren daarmee niet verholpen. De deskundige heeft aangegeven dat als was opgemerkt dat de onderste sporen waren uitgezakt, de constructieve verbinding van deze sporen aan de gebintplaat had kunnen worden hersteld. Deze herstelkosten zouden € 4.900 zijn geweest.

3.De verdere beoordeling van het geschil

Is er sprake van aanvullende garanties?

3.1

Voordat het hof ingaat op de gestelde non-conformiteit van de woning, zal het hof eerst ingaan op de door [appellanten] aangevoerde grief ter zake van de aanvullende garantie die volgens hen door [geïntimeerden] zou zijn gegeven op het dak. [appellanten] verwijzen hierbij niet alleen naar de whatsapp-berichten die partijen elkaar na de levering van de woning hebben gestuurd, maar stellen ook dat [geïntimeerden] hen voorafgaand aan het sluiten van de koop de mededeling zouden hebben gedaan dat de aannemer garantie heeft gegeven op het dak. [geïntimeerden] betwisten dit laatste uitdrukkelijk.

3.2

Het hof komt tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat er door [geïntimeerden] een aanvullende garantie op het dak is gegeven. De stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden]
voorafgaandaan de koop hebben meegedeeld dat er een aanvullende garantie op het dak zou zitten, wordt door [geïntimeerden] uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [appellanten] gelegen om aanvullende feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit zou volgen dat aan hen een aanvullende garantie is verstrekt. [appellanten] hebben dat nagelaten en hebben hier ook geen bewijs was aangeboden. Verder dateren de whatsapp-berichten van na de levering van de woning aan [appellanten] Uit die berichten blijkt slechts dat dat [geïntimeerden] hebben aangegeven dat [naam3] uit [plaats] hen na de renovatie van het dak in 2014 tien jaar garantie zou hebben gegeven op
“lekkages en het vastzitten van de pannen”. In aansluiting op artikel 7.4 van de koopovereenkomst zouden [appellanten] zich dienaangaande tot [naam3] moeten wenden. Dat [naam3] vervolgens heeft betwist dat een garantie op het dak is gegeven, is niet iets wat [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen, omdat zij ook in de veronderstelling verkeerden dat er een garantie was gegeven. Bij deze stand van zaken is onvoldoende gebleken dat [geïntimeerden] zelf een aanvullende garantie hebben afgegeven voor het dak.^[1]

Juridisch kader non-conformiteit

3.3

Dan komt het hof vervolgens toe aan de vraag of de woonboerderij al dan niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conformiteit). Om deze vraag te kunnen beantwoorden, dient het hof eerst te beoordelen of het gehele dak van de boerderij onder de garantiebepalingen van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst valt. Artikel 6.1 bevat de hoofdregel dat verkopers niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper in beginsel het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt in die zin dat [geïntimeerden] bij de levering van de onroerende zaak instaan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Op grond van artikel 6.3 staan [geïntimeerden] niet in voor gebreken die kenbaar waren bij het tot stand komen van die overeenkomst.

3.4

De rechtbank heeft ten aanzien van de uitleg van deze artikelen, (terecht) niet bestreden door partijen, over het vereiste van normaal gebruik en de kenbaarheid van gebreken het volgende overwogen:

“4.5 De Hoge Raad heeft met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf over de

vraag wat onder 'normaal gebruik’ als bedoeld in artikel 6.3 van een standaard NVM-koopakte moet worden verstaan, beslist dat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad, 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Nu partijen in deze zaak niets hebben gesteld wat tot een andere uitleg dient te leiden, zal de rechtbank ook in dit geval van deze uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ uitgaan. Dat betekent dat er in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik is in het onderhavige geval van belang dat de woonboerderij 112 jaar oud was op het moment van aankoop. Bij de koop van een woning van die ouderdom dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. In het onderhavige geval is de ouderdom expliciet tot uitdrukking gebracht en uitgewerkt in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule).

4.6

Gebreken die de koper niet kent maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende

zorgvuldig te werk was gegaan zijn ook ‘kenbaar’ in de zin van voornoemd artikel 6.3. Van

een koper wordt verwacht dat hij nagaat - of laat nagaan - of de zaak aan de door hem te

stellen eisen voldoet. Hij moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf voldoende onderzoek

(laten) verrichten. Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de

hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn

en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Indien het gebrek niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, behoeft de verkoper en diens makelaar in beginsel niet eigener beweging elke onvolkomenheid te benoemen. Gaat het om ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Indien en voor zover deze mededelingsplicht is geschonden, kan aan de koper niet worden tegengeworpen dat hij op de betreffende punten geen nader onderzoek heeft verricht. Als de verkoper zijn

mededelingsplicht verzaakt, kan de koper - als hij het gebrek niet kende - de verkoper met succes aansprakelijk stellen. De onderzoeksplicht van een koper gaat niet zo ver dat hij niet

af mag gaan op de juistheid van de informatie die door of namens de verkoper aan hem is

verstrekt. De koper mag evenwel alleen dan, zonder verder onderzoek, afgaan op

mededelingen die door of namens de verkoper zijn gedaan omtrent de afwezigheid van een

gebrek, indien deze mededelingen zodanig expliciet en uitdrukkelijk waren dat deze geen

ruimte voor twijfel lieten op dit punt.”

3.5

Hieruit volgt dat de vordering van [appellanten] tot schadevergoeding pas kan worden toegewezen als:

- ten tijde van de levering sprake was van gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning;

- de gebreken niet kenbaar waren voor [appellanten] ; of

- als [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Er is geen grief gericht tegen de vaststelling van de rechtbank dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht zouden hebben geschonden. Op dit punt zal het hof in dit arrest dan ook niet ingaan.

Is de woning non-conform?

-
Valt het gebrek onder artikel 6.3 van de koopovereenkomst?

3.6

Het hof neemt bij de beoordeling het volgende in aanmerking. Vast staat dat het noordelijke dakvlak van de boerderij ernstige lekkages heeft en in de loop van de tijd zodanig is uitgezakt dat er stutten zijn geplaatst die instorting van dit deel van het dak op dit moment voorkomen. De oorzaak van het uitzakken van het dak is gelegen in het loslaten van de onderste daksporen. De oorzaak van dit gebrek kan niet eenduidig worden vastgesteld. Enerzijds is volgens de deskundige bij de renovatie in 2014 mogelijk onvoldoende aandacht geweest voor de bevestiging van de daksporen aan de gebintplaat, maar anderzijds kunnen ook aardbevingen in het gebied een oorzaak zijn geweest.
Onder het noordelijke dak bevindt zich de schuur. [appellanten] moeten door deze schuur om de ingang van het woonhuis bereiken. Het woonhuis bevindt zich onder het zuidelijke dakvlak en heeft onder dit overkoepelende dak een plat dak (doos-in-doos). Het hof volgt de deskundige in zijn oordeel dat de problematiek van het noordelijke dakvlak nu geen invloed op de wind- en waterdichtheid en hechtheid van het woonhuis heeft.

3.7

Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de onroerende zaak ten tijde van de overdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik
als woonhuis. Nu het woongedeelte een afzonderlijk gedeelte van de boerderij betreft en, zo bevestigd ook de deskundige, dit geen directe gevolgen ondervindt van het gebrek aan het noordelijke dakvlak van de schuur (het loslaten van de onderste daksporen), heeft hof te beoordelen of de schuur en het overkoepelende dak ook onder de reikwijdte van die bepaling vallen. Het hof komt tot de conclusie dat dat in de onderhavige situatie niet het geval is, behoudens voor zover het de toegang naar de woning betreft. Dat zal het hof uitleggen.

3.8

Het woonhuis is een afzonderlijk gedeelte van de boerderij, heeft een eigen dak en deelt daarboven een overkoepelend dak met de schuur. Uit de foto’s in het dossier blijkt dat de schuur door [appellanten] ook als zodanig wordt gebruikt. Daarmee ligt het niet voor de hand dat de garantie uit artikel 6.3 ook de gehele schuur zou omvatten, omdat de schuur niet gebruikt wordt als woonhuis en dit ook niet door partijen bedoeld is. Dat neemt niet weg dat wèl onder de reikwijdte van artikel 6.3 valt dat [appellanten] op een veilige manier van en naar het woonhuis moeten kunnen lopen. De schuur heeft immers in dit geval ook te gelden als een toegangsweg van en naar de woning. Tot het normaal gebruik hoort dat je op een veilige manier in en uit de woning kunt komen. Als dit niet op een voldoende veilige manier kan en met een redelijke mate van duurzaamheid, is sprake van een directe aantasting van de gebruiksmogelijkheid van de woning als woonhuis. Het hof acht het hiervoor niet direct noodzakelijk dat het noordelijke dakvlak van de schuur volledig wind- en waterdicht is. Wel diende de constructie ten tijde van de levering dermate veilig te zijn dat [appellanten] geen rekening hoefden te houden met bijvoorbeeld instortingsgevaar.

-
Staat het gebrek normaal gebruik van de (toegang tot de) woning in de weg?

3.9

Gelet op het voorgaande dient het hof thans te beoordelen of het gebrek aan het noordelijke dakvlak normaal gebruik ten tijde van de levering in de weg staat, in die zin dat [appellanten] de woning niet veilig konden betreden en verlaten. Voldoende vast staat dat er op het moment van de levering geen sprake was van een direct onveilige situatie. [appellanten] konden de woning betreden zonder gevaar. Dat neemt echter niet weg dat er wel sprake was een potentieel onveilige situatie, waarvan de eerste aanwijzingen zich zeven maanden na de levering manifesteerden door middel van lekkages. Dit gebrek aan het noordelijke dakvlak en daarmee de potentieel onveilige situatie was voor [appellanten] ten tijde van de levering niet kenbaar.

3.1

Hoewel de deskundige niet heeft vastgesteld op welk moment de onderste daksporen los zijn gekomen van de gebintplaat, acht het hof het voldoende aannemelijk dat dit proces is aangevangen voorafgaand aan de levering van de boerderij aan [appellanten] Daarna zijn de sporen langzaam gaan uitzakken en zijn in 2017 de lekkages ontstaan, daarna in 2019 de zonkvorming en vervolgens is de verdere schade opgetreden. Als, los van de staat van de dakpannen, de onderste daksporen van het noordelijke dakvlak tijdig waren gecontroleerd en opnieuw vastgezet, zo concludeert de deskundige, dan had de huidige situatie deels voorkomen kunnen worden. Het losraken van de daksporen heeft zonder noodmaatregelen thans tot een onveilige situatie onder het noordelijke dakvlak geleid. Het hof volgt die conclusies en merkt daarbij nog op dat als gevolg van het niet tijdig adequaat ingrijpen door [appellanten] het daadwerkelijke gevaar van instorting van het noordelijke dakvlak uiteindelijk is ondervangen door het plaatsen van stutten.

3.11

Gelet op dit alles is het hof van oordeel dat in zoverre sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg stond en dat dit leidt tot een aansprakelijkheid van [geïntimeerden] voor dat gebrek.^[2]

3.12

Het hof merkt in dit kader nog op dat de door de deskundige genoemde oorzaken van de schade geen oorzaken zijn die op grond van de ouderdomsclausule voor risico van [appellanten] komen.^[3]Verder is niet gesteld of gebleken dat [appellanten] voor deze schade aanspraak kunnen maken op een uitkering van hun opstalverzekeraar.

De omvang van de aansprakelijkheid

3.13

Bij de vraag in hoeverre [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de door [appellanten] gevorderde schade speelt het volgende een rol. [appellanten] wisten voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in 2017 al dat de levensduur van de dakpannen al overschreden was en dat ze op betrekkelijk korte termijn vervangen moesten worden. Dit bleek duidelijk uit het rapport van de bouwkundige keuring van [naam4] . In dit rapport is ook opgemerkt dat de dakpannen al waren “aangetast door mosaangroei”. Geadviseerd werd om de pannen te laten reinigen en opnieuw te laten coaten om algehele vervanging van de dakpannen nog even uit te kunnen stellen. Ook wisten [appellanten] dat de loodslabben slecht waren. Hun is in hetzelfde rapport geadviseerd deze geheel te vervangen. Verder zijn zij er ook na de koop meermaals op gewezen dat ze de pannen schoon (dat wil zeggen: mos- en bladvrij) moeten houden om verdere lekkages te voorkomen.

3.14

Niettemin hebben [appellanten] na het ontdekken van de lekkages eind 2017, anders dan twee keer per jaar het dak mosvrij maken, een tijdlang geen verdere aantoonbare acties ondernomen. Pas in 2021 hebben zij door [naam5] een tijdelijke ondersteunings-balk laten aanbrengen, evenals een nieuwe loodslabbe. In 2023 zijn de stalen koppelstrippen geplaatst en in 2024 zijn de houten stutten aangebracht. De dakpannen zijn tot op heden nog niet vervangen.

3.15

Het hof volgt [geïntimeerden] in hun beroep op eigen schuld in die zin dat zij hebben aangevoerd dat zijn niet aansprakelijk zijn voor het niet tijdig verhelpen van de lekkages en het vervangen van de dakpannen door [appellanten] Het hof beperkt de aansprakelijkheid van [geïntimeerden] tot de kosten van het verhelpen van het onderliggende probleem van de daksporen, als dat probleem kort na het optreden van de lekkage in 2017 was aangepakt. Deze kosten heeft de deskundige begroot op € 4.900 inclusief btw. Daarnaast komt ook de factuur van [naam5] van € 589,39 inclusief btw ter zake van het aanbrengen van een tijdelijke ondersteuningsbalk om (verdere) uitzakking van het dak te voorkomen, voor rekening van [geïntimeerden] De verdere schade aan het dak blijft voor rekening van [appellanten] omdat zij niet dit niet tijdig hebben aangepakt. Het ligt voor de hand dat de lekkages en de schimmelvorming in de loop van de jaren zijn verergerd en dat dit ook andere schade, zoals de scheefstand van de noordelijke gevel, tot gevolg heeft gehad.

De conclusie

3.16

Het voorgaande betekent dat het hoger beroep deels slaagt. Het hof zal het vonnis van de rechtbank dan ook vernietigen en opnieuw recht doen.

3.17

Ten aanzien van de kosten voor de beide deskundigenrapporten (van [naam6] en [naam1] ) acht het hof in deze situatie een verdeling van de deskundigenkosten bij helfte het meest in overeenstemming met de uitkomst van deze procedure. [appellanten] hebben deze kosten voorgeschoten, zodat het hof [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van de helft van deze kosten aan [appellanten]

3.18

Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank, omdat partijen ieder deels gelijk en ongelijk hebben gekregen.

3.19

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van
2 juni 2021, en beslist:

4.2

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van € 4.900 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 juli 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;

4.3

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van € 589,39 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;

4.4

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van de helft van de kosten van de deskundigenberichten van zowel [naam6] van € 4.205 (incl. btw), als van de heer [naam1] van € 10.920 (incl. btw), neerkomende op € 7.562,50 (incl. btw);

4.5

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank;

4.6

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en M. Willemse, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.

Hoger beroep over non-conformiteit woonboerderij en aansprakelijkheid voor dakconstructieschade