ECLI:NL:GHARL:2026:1787

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummers gerechtshof 200.342.410 en 200.350.966

zaaknummers rechtbank Midden-Nederland 543811 en 549648

arrest van 24 maart 2026

in de hoofdzaak met zaaknummer 200.342.410 van

[appellante]

die woont in [woonplaats1]

hierna: [appellante]

advocaat: mr. J.M.M. Menu

Handelmaatschappij [naam] B.V.

die is gevestigd in [vestiginsplaats]

hierna: [naam]

advocaat: mr. J.G. Kabalt

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer 200.350.966 van

Handelmaatschappij [naam] B.V.

die is gevestigd in [vestiginsplaats]

advocaat: mr. J.G. Kabalt

1.KS Notarissen

die is gevestigd in Putten

2. [geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

hierna gezamenlijk: de notaris

advocaat: mr. M.C.J. Höfelt

1.Het verloop van de procedures in hoger beroep

1.1.

[appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in de hoofdzaak dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 14 februari 2024 tussen haar en [naam] heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven tevens akte wijziging van eis
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.

1.2.

[naam] heeft op haar beurt hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van dezelfde rechtbank en dezelfde datum in de vrijwaringszaak, tussen haar en de notaris. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord

het verslag van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellante] was sinds 1 maart 2016 erfpachter van een recreatiewoning met bijbehorende grond op het bungalowpark van [naam] . In het najaar van 2021 heeft [naam] de erfpachters laten weten dat zij de blote eigendom van de recreatiewoningen met bijbehorende percelen (hierna te noemen: de recreatiewoningen) aan de erfpachters wilde verkopen, mits minimaal 70% van de erfpachters bereid was te kopen. Nadat meer dan 70% van de erfpachters bereid was gebleken hun recreatiewoning te kopen, heeft verkoop en levering aan de overige erfpachters plaatsgevonden (in april/mei 2022). Tussen [naam] en [appellante] was echter een discussie ontstaan over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Zij hebben geprobeerd daarover een regeling te treffen. Omdat [appellante] niet binnen de door [naam] gestelde termijn had gereageerd op een e-mail van [naam] , heeft [naam] afgezien van verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . [appellante] heeft nog wel de eerder van de notaris ontvangen koopovereenkomst ondertekend en aan de notaris gestuurd. Daarna heeft ook de notaris, namens [naam] , die overeenkomst ondertekend.

2.2.

In de hoofdzaak gaat het om de vraag of tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellante] stelt van wel en [naam] betwist dat. In de vrijwaringszaak stelt [naam] zich op het standpunt dat als een koopovereenkomst wordt aangenomen, dat te wijten is aan een beroepsfout door de notaris. De notaris betwist dat.

2.3.

[appellante] vordert in deze procedure dat [naam] wordt veroordeeld tot nakoming van die overeenkomst en tot betaling van onder meer de contractuele boete. Voor het geval wordt aangenomen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, stelt [naam] dat zij die overeenkomst heeft vernietigd of ontbonden. Zij vraagt (voorwaardelijk) een verklaring voor recht waarin dat wordt bevestigd.

2.4.

In de vrijwaringszaak vordert [naam] , voor zover de vordering van [appellante] toewijsbaar is, dat de notaris wordt veroordeeld tot betaling aan [naam] van al datgene waartoe [naam] in de hoofdzaak jegens [appellante] wordt veroordeeld, vermeerderd met de kosten van [naam] .

2.5.

De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen. De vordering van [naam] in de vrijwaringszaak, die niet inhoudelijk beoordeeld hoefde te worden, is daarom ook afgewezen. [appellante] wil dat haar vordering in hoger beroep alsnog wordt toegewezen. Voor het geval dat zou gebeuren, is [naam] ook in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van haar vordering in vrijwaring.

2.6.

Het hof is van oordeel dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen die nog steeds van kracht is. Het zal de vordering van [appellante] daarom grotendeels toewijzen. In de vrijwaringszaak zal de vordering worden afgewezen omdat geen causaal verband bestaat tussen de schade van [naam] en het handelen van de notaris. Deze beslissingen zullen hierna worden toegelicht (de hoofdzaak onder 3 en de vrijwaringszaak onder 4).

3.De toelichting op de beslissing van het hof in de hoofdzaak

Geen schriftelijkheidsvereiste

3.1.

De rechtbank heeft geoordeeld dat, omdat [appellante] handelde als consument, artikel 7:2 BW Pro voorschrijft dat een koopovereenkomst op schrift moet zijn gesteld. [appellante] is het daar niet mee eens. Zij voert aan dat nog voordat de koopovereenkomst door haar en de notaris op 6 mei 2022 werd ondertekend, al een mondelinge koopovereenkomst tot stand was gekomen. Een professionele verkoper als [naam] kan zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste, aldus [appellante] .

3.2.

Het hof oordeelt als volgt. [appellante] voert terecht aan dat [naam] , als professionele verkoper, ook aan een mondelinge koopovereenkomst is gebonden. De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 december 2011^[1], onder verwijzing naar de wetgeschiedenis, namelijk uitgemaakt dat naast de particuliere koper alleen de particuliere verkoper (en dus niet de professionele verkoper) zich erop mag beroepen dat aan mondelinge overeenstemming over de koop van een woning (een tot bewoning bestemde onroerende zaak) geen rechtsgevolg toekomt. Hierna zal het hof ingaan op de vraag of tussen mondelinge overeenstemming is bereikt over de koop van de recreatiewoning.

Aanbod tot koop op 21 april 2022

3.3.

[appellante] heeft verschillende momenten aangewezen waarop door aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. [naam] heeft dat ten aanzien van al die momenten betwist.

3.4.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [naam] (pas) op 21 april 2022 een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW Pro gedaan. Voor de overwegingen dat vóór die datum tussen [naam] en [appellante] niet een overeenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand was gekomen verwijst het hof naar, en sluit zich aan bij, de overwegingen van de rechtbank in 3.8 tot en met 3.11 van het vonnis. In het kort komt het erop neer dat de toezending van de niet ingevulde conceptkoopovereenkomst en -leveringsovereenkomst voorafgaand aan de voorlichtingsbijeenkomst van 9 november 2021 moet worden aangemerkt als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, en dat ook op 20 december 2021 en 17 februari 2022 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daar voegt het hof nog aan toe dat [appellante] , naar aanleiding van de gerezen discussie over de erfgrens en het ontbreken van een heg, in haar email van 28 maart 2022 [naam] sommeerde de kwestie te regelen, waarbij zij opmerkte:
“Voor de goede orde merk ik op dat wij deze kwestie sowieso opgelost willen hebben, ongeacht de verkoop of voortzetting erfpacht.”Dat onderschrijft dat [appellante] op dat moment ook zelf niet van mening was dat al een koopovereenkomst was gesloten.

3.5.

De notaris, die op de hoogte was van de erfgrenskwestie, mailde op 5 april 2022 aan [appellante] dat hij, voordat zou worden overgegaan tot verdere werkzaamheden, in afwachting was van de aanvullende afspraken ten aanzien van de grenscorrectie. Een dag later stelde [appellante] aan [naam] voor dat [naam] € 1.000 in mindering zou brengen op de koopsom (voor kosten kadastrale grensmeting en het planten van de heg), met welk voorstel [naam] in een e-mail van dezelfde dag (6 april 2022) akkoord is gegaan. [appellante] heeft nog gesteld dat er op 20 april 2022, tijdens een telefoongesprek tussen [appellante] en de notaris, een koopovereenkomst gesloten zou zijn, maar dat is door [naam] gemotiveerd betwist.

3.6.

Wel is op 21 april 2022 namens [naam] een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW Pro gedaan. Op die datum stuurde de notaris de definitieve stukken aan [appellante] , inclusief een op naam van [appellante] ingevulde koopovereenkomst, waarin ook de koopprijs was ingevuld: € 118.621. Bij die stukken zat ook een brief van de notaris van 28 maart 2022, waarin stond:

“Geachte heer en mevrouw [appellante] ,

In samenspraak met de heer [naam] en de bewoners commissie zenden wij u hierbij de Koopovereenkomst met Bijlagen, voor de eigendom van het perceel grond aan de [straat] , waarvan u reeds erfpachter bent.

Als u besloten heeft om de aankoop te laten plaats vinden door anderen (…) geeft u dat per mail aan ons door (…)

De inhoud van de Bijlagen is de afgelopen weken besproken met leden van de commissie.

Nadat wij de door u ondertekende koopovereenkomst per post of per mail hebben ontvangen, nemen wij met u contact op om het volgende te bespreken:

• komt u persoonlijk langs voor ondertekening of zullen wij een volmacht voor u opstellen? (…)”

Ook volgens [naam] gold de toezending van stukken op 21 april 2022 als een aanbod (zo merkt zij op in de memorie van antwoord onder 71). Op dat moment was ook al duidelijk dat was voldaan aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de kavels moest worden verkocht. Dat dit aanbod door [appellante] is aanvaard blijkt hieronder.

Aanvaarding van dat aanbod op 5 mei 2022

3.7.

Tussen partijen staat vast dat [appellante] het aanbod van 21 april 2022 niet onmiddellijk heeft aanvaard. [appellante] en [naam] zijn doorgegaan met hun correspondentie over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Op 29 april 2022 hebben partijen per e-mail gediscussieerd over de inhoud van de op 6 april 2022 gemaakte afspraak (met name de vraag of tegenover de korting van € 1.000 de verplichting voor [appellante] stond om op haar kosten een heg op de erfgrens te plaatsen en te zorgen voor de kadastrale inmeting). [appellante] liet weten geen verplichting op zich te hebben genomen. Volgens haar hield de afspraak in dat [naam] die kosten niet voor haar rekening hoefde te nemen en dat zij zelf met de buren tot overeenstemming over erfgrens en erfafscheiding zou proberen te komen. Zij verzocht om toezending van de door [naam] ondertekende koopovereenkomst, waarbij de koopprijs met € 1.000 was verlaagd. De advocaat van [naam] antwoordde op vrijdag 29 april 2022 om 14:33 uur:

“als u mij niet vóór maandag 2 mei a.s. te 9:00 uur schriftelijk bevestigt dat u zelf de Kadastrale meting en plaatsing van de heg (al dan niet tezamen met de buren) regelt en de kosten daarvan draagt tegenover de korting van € 1.000,--, wenst cliënte niet (langer) aan u te verkopen en acht zij zich tevens vrij de bloot eigendom aan een derde partij te verkopen en te leveren.”

3.8.

Op maandag 2 mei om 11:57 uur schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] :

“Tot mijn wendde zich mevrouw [appellante] , hierna te noemen cliënte, met het verzoek haar belangen te behartigen inzake de kwestie [adres1] [nummers] .

In reactie op uw onderstaande e-mailbericht van vrijdag jl. bevestig ik bij dezen dat cliënte de kadastrale inmeting inmiddels heeft aangevraagd.

Donderdag a.s. zal ter plaatse nader overleg tussen cliënte, de buurman en een hovenier plaatsvinden over de vraag of op de erfgrens een heg zal worden geplaatst en, zo ja, wanneer en op welke wijze dat zal plaatsvinden en welke kosten daaraan zullen zijn verbonden. Vervolgens zal ik u vrijdag a.s. per e-mailbericht uitsluitsel geven over de tussen uw en mijn cliënte gerezen discussie.”

3.9.

Daarop antwoordde de advocaat van [naam] op 3 mei 2022 aan de advocaat van [appellante] dat [appellante] de haar geboden termijn ongebruikt heeft laten verstrijken, zodat [naam] volledig vrij is om wel of niet aan [appellante] te verkopen. Op diezelfde dag liet de makelaar van [naam] aan de notaris weten dat [appellante] niet meer kon kopen en dat de andere erfpachters tot 15 mei 2022 de tijd kregen om de koopovereenkomst te tekenen. Daarna zou het aanbod aan de overige erfpachters vervallen. Op 5 mei 2022 schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] dat er door aanbod en aanvaarding al overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Verder schreef hij dat [appellante] , om de levering van het verkochte op korte termijn toch doorgang te laten vinden, haar eerdere eis tot plaatsing van een heg op de erfgrens laat vallen, de feitelijke situatie accepteert en ook afziet van de eerder door haar voorgestelde afkoopsom. Als onbetwist staat vast dat de levering van de recreatiewoningen aan de overige erfpachters in mei 2022 heeft plaatsgevonden.

3.10.

Het hof oordeelt als volgt. Vaststaat dat [appellante] niet binnen de in de e-mail van 29 april 2022 gestelde termijn heeft gereageerd op de door [naam] gevraagde bevestiging dat zij de kosten van de kadastrale inmeting en de plaatsing van een heg zal dragen. Partijen twisten echter onder meer over de vraag of [naam] deze termijn redelijkerwijs mocht stellen.

3.11.

[appellante] stelt zich op het standpunt dat voor zover er op 29 april 2022 en/of 3 mei 2022 nog geen overeenstemming bestond over de essentialia van de koopovereenkomst, [naam] in strijd met de precontractuele redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door op vrijdag 29 april 2022 een nieuwe aanvullende eis te formuleren, met een deadline voor aanvaarding op maandagochtend 2 mei 2022 9:00 uur. Die eis week af van de op 21 april 2022 toegezonden koopakte, terwijl de termijn voor ondertekening daarvan (15 mei 2022) nog niet was verstreken. Verder was ook de ultrakorte termijn volgens [appellante] onredelijk en maakte die het [appellante] onmogelijk om deugdelijke juridische ruggenspraak te plegen, omdat de tussenliggende dagen in het weekend vielen.

3.12.

[naam] stelt dat de voorwaarden van haar voorstel van 29 april 2022 helder waren en dat zij, nu [appellante] niet tijdig bevestigend had geantwoord, ervoor mocht kiezen om niet meer aan haar te verkopen. Volgens [naam] brengt de contractsvrijheid met zich dat zij mag bepalen met wie zij een overeenkomst afsluit en of zij de onderhandelingen stopt als partijen er niet uitkomen.

3.13.

Het hof is het op dit punt eens met [appellante] . Gezien de omstandigheden van het geval was het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [naam] op 29 april 2022 nadere voorwaarden verbond aan haar aanbod van 21 april 2022 en dat aanbod op 3 of 5 mei 2022 herriep (introk). Dat partijen het niet eens bleken over de inhoud van de afspraak van 6 april 2022, maakte die herroeping ook niet aanvaardbaar. Het hof baseert dit oordeel op de volgende feiten en omstandigheden:

[appellante] heeft, blijkens de e-mail van haar advocaat van 5 mei 2022, het aanbod van [naam] op die datum volledig en onvoorwaardelijk aanvaard; daarmee golden voor haar dezelfde koopvoorwaarden als voor de overige erfpachters;
de (overige) erfpachters hadden tot 15 mei 2022 de tijd gekregen om de koopovereenkomst te ondertekenen; [appellante] heeft het aanbod dus ook binnen die termijn aanvaard;
[naam] heeft [appellante] een onredelijk korte termijn gegeven voor een antwoord op de nadere eis van 29 april 2022 (namelijk van vrijdagmiddag 14:33 uur tot maandagochtend 9:00 uur), waardoor [appellante] onvoldoende tijd had om een advocaat te raadplegen; dat zij zelf advocaat is, maakt niet dat haar geen redelijke termijn voor een reactie moet worden gegund;
niet is gesteld of gebleken dat [naam] schade heeft geleden door de (latere) aanvaarding door [appellante] ;
het enkele gegeven dat [naam] geïrriteerd is geraakt door de houding van [appellante] weegt niet op tegen het belang van [appellante] om de recreatiewoning te kunnen kopen; dat belang is des te groter omdat gepoogd wordt om permanente bewoning op het park mogelijk te maken.

3.14.

Het voorgaande betekent dat met de aanvaarding door (de advocaat van) [appellante] op 5 mei 2022 op die datum overeenstemming is bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . De contractsvrijheid wordt hiermee niet beperkt omdat [naam] zich daarvóór had gebonden aan haar voorstel.

De koopovereenkomst is niet vernietigd of vernietigbaar

3.15.

Het door [naam] gedane beroep op vernietiging/vernietigbaarheid wegens bedrog en/of misbruik van omstandigheden is gegrond op de stelling dat [appellante] , wetende dat er geen sprake was van overeenstemming, bij de notaris ten onrechte de indruk heeft gewekt dat er een akkoord was.

3.16.

Uit het voorgaande is gebleken dat die stelling niet juist is: er bestond op 5 mei 2022 wél overeenstemming over de koop. Daarom moet de door [naam] gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd worden afgewezen en kan het hof haar voorwaardelijke reconventionele vordering tot vernietiging niet toewijzen.

De koopovereenkomst is niet ontbonden en kan niet worden ontbonden

3.17.

[naam] heeft, meer subsidiair, een beroep gedaan op ontbinding van de overeenkomst omdat in artikel 8 lid 3 van Pro de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst staat:
“Verkoper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer vóór 15 december 2021 niet 70% van de kavels is verkocht”en het quotum van 70% pas ná 15 december 2021 is gehaald.

3.18.

Vaststaat dat [naam] voor het eerst op 11 mei 2022, dus na de totstandkoming van de koopovereenkomst, de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Vaststaat ook dat [naam] zich ten opzichte van de overige erfpachters niet op de gelijkluidende bepaling heeft beroepen. [naam] heeft niet toegelicht dat (en waarom) het haar op 11 mei 2022 of daarna nog vrij stond om een of meer koopovereenkomsten alsnog te laten vervallen – waarmee zij het overigens in de hand zou hebben dat haar 70%-voorwaarde wel of niet zou worden vervuld. Het hof is met [appellante] van oordeel dat het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [naam] tegenover [appellante] op 11 mei 2022 nog een beroep op die ontbindende voorwaarde deed. Daarbij weegt het hof mee dat het op dat moment voor beide partijen duidelijk was dat het quotum was behaald: het bewonerscomité mailde dat al op 25 februari 2022 en op 3 mei 2022 liet de makelaar aan [naam] en de notaris met toezending van een lijst van kopers weten dat de koop definitief doorging en dat overgegaan kon worden tot het inplannen van transporten. Feitelijk ís ook aan meer dan 70% van de erfpachters de blote eigendom verkocht en geleverd, zo blijkt achteraf. De koopovereenkomst kon en kan dus niet meer op die grond worden ontbonden.

Verklaring voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen

3.19.

Als koopprijs van de recreatiewoning was afgesproken € 118.621 (zo is ook opgenomen in de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst). Vordering 1, een verklaring voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] de blote eigendom van de recreatiebungalow voor dat bedrag koopt, kan dan ook worden toegewezen.

Leveringsverplichting

3.20.

Op [naam] rustte ook (vanaf 5 mei 2022) de verplichting tot levering. Ook vordering 2 zal daarom worden toegewezen: de veroordeling van [naam] om binnen tien (naar het hof zal bepalen: werk-) dagen na betekening van het arrest mee te werken aan de levering van de recreatiewoning van [appellante] . De gevorderde dwangsom van € 5.000 per dag dat [naam] nalaat aan de levering haar medewerking te verlenen, zal worden afgewezen omdat [appellante] daarbij onvoldoende belang heeft. Zij heeft immers ook gevorderd dat het arrest in de plaats treedt van de – naar het hof begrijpt – notariële leveringsakte. Die vordering zal (op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW Pro) worden toegewezen indien, zoals gevorderd, [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking aan de levering nog steeds niet heeft verleend.

Contractuele boete

3.21.

Onder 3 vordert [appellante] om [naam] te veroordelen tot betaling van € 11.862, als verbeurde contractuele boete. [appellante] heeft in dit kader gesteld dat zij [naam] bij aangetekende brief van 8 juni 2022 in gebreke heeft gesteld. In die brief schrijft haar advocaat:

“(…) U hebt de afgelopen weken kenbaar gemaakt niet aan de levering van het verkochte te zullen meewerken, primair omdat volgens u geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair omdat u de koopovereenkomst wenst te vernietigen c.q. te ontbinden. (…) 70% van de kavels is verkocht en inmiddels ook daadwerkelijk is geleverd. (…)

Gelet op uw voortdurende weigering om aan de levering van het verkochte mee te werken, ziet cliënte zich thans genoodzaakt u in gebreke te stellen.

Met referte aan artikel 7 van Pro de koopovereenkomst wordt u bij dezen gesommeerd om binnen acht dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk aan mij kenbaar te maken dat u alsnog bereid bent om onvoorwaardelijk en op de kortst mogelijke termijn aan de levering van het verkochte mee te werken ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan Kuiper & Van 't Spijker Notariskantoor.

Indien en voor zover u tijdig en positief reageert, zal cliënte in samenspraak met u en de notaris een datum bepalen waarop de levering op de kortst mogelijke termijn zal plaatsvinden.

Indien en voor zover u niet tijdig en positief reageert, zult u, door het enkele verstrijken van acht dagen na dagtekening van deze brief, een contractuele boete verbeuren van 10% van de koopprijs, zijnde € 11.862,10, onverminderd het recht van cliënte op aanvullende schadevergoeding. Vervolgens zal cliënte ten overstaan van de rechtbank vorderen dat u wordt veroordeeld tot de levering van het verkochte, de betaling van de boete ad € 11.862,10, alsmede de vergoeding van de proceskosten en de overige door cliënte geleden schade. (…)”

3.22.

[naam] stelt zich op het standpunt dat zij geen boete is verschuldigd omdat in de brief van 8 juni 2022 geen termijn voor levering is genoemd, hetgeen ook niet kon omdat in de koopovereenkomst nog geen leveringsdatum was bepaald.

3.23.

Het hof overweegt als volgt.

In artikel 7 van Pro de (op 21 april 2022 toegezonden) koopovereenkomst is bepaald:

“1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld,

nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

2. (…)

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het niet meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (…)”

Vaststaat dat [naam] op de sommatie om binnen acht dagen kenbaar te maken dat zij bereid is mee te werken aan levering, niet heeft gereageerd. Vervolgens heeft [appellante] [naam] op 17 augustus 2022 gedagvaard om, als aangekondigd, in rechte de levering te vorderen. [naam] heeft ook daarna geweigerd om mee te werken aan de levering, terwijl de overige verkochte woningen inmiddels aan de erfpachters waren geleverd. Nog daargelaten dat het verzuim op grond van artikel 6:83 aanhef Pro en onder c BW zonder ingebrekestelling intreedt wanneer uit een mededeling van de schuldenaar moet worden afgeleid dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, geldt dat de sommatie om binnen acht dagen te laten weten dat [naam] aan haar verplichting tot levering zal meewerken, wel degelijk een ingebrekestelling inhoudt. Zolang [naam] zou volharden in haar weigering was het immers niet zinvol al een leveringsdatum bij de notaris in te plannen. Op grond van artikel 7 lid 1 van Pro de overeenkomst is [naam] vanaf 17 juni 2022 in verzuim. Op grond van artikel 7 lid 3 van Pro de overeenkomst is daarom de gevorderde boete van € 11.862 (10% van de koopprijs) toewijsbaar. Ook de (met ingangsdatum 17 juni 2022) gevorderde wettelijke rente over de boete is gezien het voorgaande en bij gebrek aan afdoende betwisting toewijsbaar.

Erfpachtcanon

3.24.

[appellante] heeft (na vermeerdering van eis) bij de rechtbank voorts gevorderd dat [naam] wordt veroordeeld tot betaling van in totaal € 6.657,83 aan door [appellante] ten onrechte betaalde erfpachtcanon over de periode april 2022 tot oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 (de datum waarop zij haar eis in conventie bij akte heeft vermeerderd). Daaraan heeft [appellante] in hoger beroep nog toegevoegd de betaalde bedragen aan erfpachtcanon van € 2.362,47 en € 2.453,13 over de periode van oktober 2023 en tot oktober 2024. Over het eerste bedrag vordert zij de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023 en over het tweede bedrag vanaf 4 april 2024. [appellante] heeft al deze bedragen onder protest betaald op door [naam] gestuurde facturen. Zij vordert verder [naam] te veroordelen tot betaling aan haar van de bedragen die zij na oktober 2024 maar voorafgaand aan het arrest heeft voldaan, ook weer vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de betaaldata. Volgens [appellante] volgt uit afspraken die [naam] in maart 2022 met het bewonerscomité heeft gemaakt dat de canon niet langer verschuldigd zou zijn. Zij verwijst naar de e-mail van 21 maart 2022 van het bewonerscomité aan de erfpachters waarin staat:
“De afronding van de transacties zal plaatsvinden vanaf 3e week april (start 20 april) en tot uiterlijk eind mei 2022. Er vindt dan geen verrekening meer plaats van canon-gelden.”Omdat er al op 9 mei 2022 een door [appellante] en de notaris getekende koopovereenkomst lag, hoefde zij de canon vanaf april 2022 niet meer te betalen, aldus [appellante] . Zij vordert de betaalde bedragen primair terug op grond van onverschuldigde betaling, subsidiair als schadevergoeding vanwege de toerekenbare tekortkoming door [naam] in de nakoming van haar verplichting om tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken, en meer subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [naam] .

3.25.

[naam] voert als verweer aan dat de vordering moet worden afgewezen omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder voert zij aan dat er op haar geen leveringsverplichting rustte, omdat geen leveringsdatum was bepaald. Uit het voorgaande volgt al dat deze verweren niet op gaan (zie ook overweging 3.23). Subsidiair voert [naam] aan dat [appellante] de erfpachtcanon in ieder geval verschuldigd is tot het moment van levering. Alhoewel [appellante] in beginsel erfpachtcanon verschuldigd is zolang [naam] nog eigenaar is, gaat haar verweer niet op omdat [naam] , als overwogen, vanaf 17 juni 2022 in verzuim is met de levering. Alleen daardoor is [appellante] geen eigenaar geworden. [naam] heeft niet betwist dat de overige erfpachters, aan wie in mei 2022 hun recreatiewoning is geleverd, al vanaf april 2022 (dus ook voor een periode van enkele maanden waarin zij nog erfpachters waren) geen erfpachtcanon meer hebben betaald. Doordat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting om de verkochte recreatiewoning tijdig aan [appellante] te leveren, heeft [appellante] schade geleden in de vorm van de betaalde erfpachtcanon. De vorderingen van [appellante] onder 4, 5 en 6 (alle ziend op de terugbetaling van de betaalde erfpachtcanon) zullen daarom op de subsidiaire grondslag worden toegewezen.

Overdrachtsbelasting

3.26.

Voorts stelt [appellante] schade te lijden doordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 is verhoogd van 8% naar 10,4%, wat gezien de koopprijs van € 118.621 neerkomt op een schade van € 2.864,90. Dat bedrag zal zij op het moment van de notariële levering extra moeten betalen. Bij eisvermeerdering heeft [appellante] gevorderd dat [naam] die schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023, moet betalen. [appellante] legt daaraan ten grondslag dat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen door niet tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken.

3.27.

Ook wat betreft deze vordering heeft [naam] slechts aangevoerd dat een koopovereenkomst niet betekent dat er direct geleverd moet worden en dat [naam] , omdat er geen leveringsdatum is bepaald, niet tekort kan schieten in de nakoming daarvan. Hiervoor is al overwogen dat dit verweer faalt. Ook deze vordering (vordering 7) zal daarom worden toegewezen.

Terugbetaling van de door [appellante] betaalde proceskosten

3.28.

Onder 8 vordert [appellante] om [naam] op grond van onverschuldigde betaling te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellante] op grond van het vonnis betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 (de betaaldag). Omdat het vonnis zal worden vernietigd en [naam] zal worden veroordeeld om de proceskosten bij de rechtbank te dragen, zal ook deze vordering worden toegewezen.

Buitengerechtelijke kosten

3.29.

Met betrekking tot de onder 9 gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 975 overweegt het hof als volgt. Omdat de vordering niet de betaling van een geldvordering uit overeenkomst betreft, maar een vordering tot levering, is niet het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, maar het rapport BGK-Integraal. Dat rapport bepaalt dat bij buitengerechtelijke kosten als vorm van schadevergoeding de omvang van de vergoedingsverplichting wordt bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder Pro c BW: als vermogensschade komen redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte in aanmerking. Daarbij geldt dat alleen kosten kunnen worden vergoed die zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit (artikel 241 Rv Pro). De stelplicht ter zake rust op degene die de buitengerechtelijke kosten vordert.

3.30.

[appellante] stelt dat haar advocaat in de preprocessuele fase een dossier heeft samengesteld, inlichtingen en adviezen heeft verstrekt en een verdere strategie heeft bepaald. Daarnaast zijn er volgens [appellante] sommatiebrieven verstuurd (waarbij zij verwijst naar de in 3.21 aangehaalde brief van 8 juni 2022). [naam] betwist dat de gestelde verrichtingen niet ter voorbereiding of instructie van deze procedure zijn uitgevoerd (en dus onder de proceskostenveroordeling vallen). Hier heeft [appellante] niet op gereageerd. Ook overigens heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd gesteld dat haar advocaat, behoudens het sturen van de sommatiebrief van 8 juni 2022, andere incassohandelingen heeft verricht om buiten rechte medewerking aan levering door [naam] voor elkaar te krijgen. Naar het oordeel van het hof behoort deze enkele sommatiebrief tot de verrichtingen ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit. De eerdere bijstand met betrekking tot de eisen van [naam] over de inmeting van de erfgrens en de heg (zie 3.8 en 3.9), was niet bedoeld om voldoening buiten rechte te verkrijgen. Deze vordering tot vergoeding van incassokosten moet daarom worden afgewezen.

4.De toelichting op de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak

Geen causaal verband

4.1.

Het verwijt van [naam] aan de notaris ziet op het volgende. Nadat [appellante] op 6 mei 2022 de door haar ondertekende koopovereenkomst aan de notaris had gemaild, heeft de notaris op 9 mei 2022 diezelfde overeenkomst namens [naam] ondertekend en vervolgens aan [appellante] teruggezonden. [naam] stelt zich op het standpunt dat de notaris daardoor niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen (artikel 7:401 BW Pro). Op 3 mei 2022 had [naam] immers al aan de notaris laten weten dat [appellante] de recreatiewoning niet meer mocht kopen. Volgens [naam] lijdt zij schade door de fout van de notaris. Als de notaris de overeenkomst niet ondertekend had teruggestuurd, had [appellante] zich namelijk niet kunnen beroepen op levering van de recreatiewoning. Daarom houdt [naam] de notaris aansprakelijk voor al haar schade en kosten.

4.2.

De notaris betwist dat [naam] schade heeft geleden doordat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Volgens hem was al voordien een bindende mondelinge koopovereenkomst tussen [naam] en [appellante] tot stand gekomen.

4.3.

Het verweer van de notaris slaagt. Uit de overwegingen in de hoofdzaak blijkt dat [naam] en [appellante] op 5 mei 2022 overeenstemming hebben bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . Op grond daarvan had [naam] een leveringsverplichting jegens [appellante] . De schade die [naam] van de notaris vergoed wil krijgen is het gevolg van haar eigen weigering om te voldoen aan die leveringsverplichting. Die bestond al voordat de notaris het contract namens haar ondertekende. Hierop strandt de schadevordering tegen de notaris. Daarom hoeft de gestelde beroepsfout niet inhoudelijk beoordeeld te worden.

5.Eindoverwegingen in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak

Geen bewijslevering

5.1.

Omdat partijen geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. De bewijsaanbiedingen van partijen worden daarom gepasseerd.

De conclusie

5.2.

Het principaal hoger beroep in de hoofdzaak slaagt grotendeels en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep in de hoofdzaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de hoofdzaak, zowel bij het hof in principaal en incidenteel hoger beroep als bij de rechtbank (in conventie en in reconventie). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.^[2]De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

5.3.

Het hoger beroep in de vrijwaringszaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

5.4.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

in de hoofdzaak

6.1.

vernietigt het vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024 en beslist als volgt:

6.2.

verklaart voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] voor de koopsom van € 118.621 koopt de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1/28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , verder onder de voorwaarden zoals opgenomen in de op 21 april 2022 door de notaris aan [appellante] verzonden koopovereenkomst;

6.3.

veroordeelt [naam] om binnen tien werkdagen na betekening van dit arrest voornoemde koopovereenkomst jegens [appellante] na te komen door mee te werken aan de levering aan [appellante] van de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1/28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , onder bepaling dat dit arrest in de plaats treedt van de notariële leveringsakte indien [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking nog niet heeft verleend;

6.4.

veroordeelt [naam] om aan [appellante] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 11.862 aan verbeurde contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.5.

veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen over de periode vanaf 1 april 2022 tot 1 oktober 2023 van in totaal € 6.657,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.6.

veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen betreffende de periode 1 oktober 2023 tot 1 oktober 2024, te weten € 2.362,47, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023, en € 2.453,13, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.7.

veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de canonbedragen die [appellante] met betrekking tot de periodes vanaf 1 oktober 2024 nog aan [naam] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat [appellante] de canonbedragen aan [naam] heeft betaald tot aan de dag der algehele voldoening;

6.8.

veroordeelt [naam] tot vergoeding aan [appellante] van € 2.864,90 wegens verhoogde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.9.

veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de door [appellante] op grond van het vonnis van 14 februari 2024 betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;

6.10.

veroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten in conventie van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.301 aan griffierecht

€ 133,49 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam]

€ 1.228 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),

tot betaling van de volgende proceskosten in reconventie tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 614 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II),

tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in principaal hoger beroep:

€ 798 aan griffierecht

€ 135,97 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan [naam]

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in incidenteel hoger beroep:

€ 1.290 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

6.11.

bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

6.12.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.13.

wijst af wat verder is gevorderd;

in de vrijwaringszaak

6.14.

bekrachtigt het vonnis in de vrijwaringszaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024;

6.15.

veroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten van de notaris:

€ 2.175 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van de notaris (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

6.16.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.J. de Kerpel-van de Poel en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.

Gerechtshof bevestigt totstandkoming koopovereenkomst en wijst vordering tot nakoming toe