Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.346.901/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 577722
arrest in spoed kort geding van 17 december 2024
in de zaak van
T&T Onroerend Goed beheer B.V.
die is gevestigd in Lelystad
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde
hierna:
T&T
T&T
advocaat: mr. T.A.M. Drubbel
tegen
N.V. Luchthaven Lelystad
die is gevestigd in Lelystad
en bij de voorzieningenrechter optrad als eiseres
hierna:
Luchthaven Lelystad
Luchthaven Lelystad
advocaat: mr. M. van Schie
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
T&T heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 4 september 2024 [1] tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in spoedappel
• de memorie van antwoord
• nagekomen producties van Luchthaven Schiphol
• nagekomen producties van T&T.
1.2
Van de op 27 november 2024 gehouden mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Uitspraak is bepaald op 31december 2024 of zoveel eerder als mogelijk is.
2.De kern van de zaak
2.1
T&T was erfpachter van de percelen Arendsweg 33 en 35 in Lelystad. Daarop staat een hangar. De erfpachtrechten zijn geëindigd. De voorzieningenrechter heeft T&T in kort geding veroordeeld tot het aanvragen van een sloopvergunning voor de opstal op perceel 33 en tot ontruiming van beide percelen, vrij van onderhuur en gebruiksrechten. T&T diende perceel 33 ook vrij van bebouwing op te leveren en op juiste oplevering van perceel 33 is een dwangsom gesteld.
2.2
T&T is het daarmee niet eens. Zij vindt sloop van de hangar kapitaalvernietiging en wil de hangar kunnen overdoen aan een opvolger. Zij vordert dat de uitspraak wordt vernietigd en dat de veroordeling tot sloop en ontruiming alsnog wordt afgewezen, met veroordeling van Luchthaven Lelystad in de proceskosten. Subsidiair vraagt zij om verlenging van de oplevertermijn van twee naar zes maanden, gerekend vanaf het onherroepelijk worden van de sloopvergunning.
3.Het oordeel van het hof
inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld.
de feiten
3.2
Luchthaven Lelystad is eigenaar van het luchthaventerrein in Lelystad. Zij heeft in 1987 het perceel grond aan Arendweg 33 in erfpacht uitgegeven aan de rechtsvoorganger van T&T. In de erfpachtakte staat dat het erfpachtgoed bestemd is voor vestiging van een niet-detailhandelbedrijf, gericht op luchtvaartactiviteiten. De erfpacht eindigt op 1 december 2016. In artikel 5 lid 1 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden is verhuur van het erfpachtgoed cum annexis zonder toestemming van de erfverpachter niet toegestaan. Artikel 11 bepaalt Pro in de leden 2 en 3 dat de erfpachtgrond bij het einde van de erfpacht in de oorspronkelijke toestand moet worden opgeleverd, zonder recht op vergoeding voor wat de erfpachter heeft aangebracht.
In 1992 heeft Luchthaven Lelystad ook het perceel grond aan Arendweg 35 in erfpacht uitgegeven aan de rechtsvoorganger van T&T. Dat perceel is bestemd voor uitbreiding van het reeds op nummer 33 uitgeoefende bedrijf gericht op de burgerluchtvaart. De erfpacht eindigt op 31 december 2022. Artikel 8 lid 1 van Pro de op deze erfpacht toepasselijke algemene voorwaarden bepaalt eveneens dat verhuur zonder toestemming niet is toegestaan. Een bepaling die overeenstemt met artikel 11 van Pro de algemene voorwaarden voor perceel 33 ontbreekt.
3.3
Op 18 februari 2003 heeft T&T beide erfpachtrechten en de inmiddels daarop opgerichte opstal verkregen.
3.4
Luchthaven Lelystad heeft T&T in maart 2016 geschreven dat zij alleen een nieuwe erfpachtperiode wil toestaan als de bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw en zij uiterlijk op 1 juli 2016 een gedetailleerd ontwerp ontvangt.
In september 2017 schreef Luchthaven Lelystad aan T&T dat de termijnen in haar eerdere brief zijn overschreden en dat de huidige erfpachtrechten tot realisering van de nieuwbouw op tijdelijke basis worden voortgezet, maar alle afspraken vervallen als de nieuwbouw niet uiterlijk op 1 juli 2018 is gerealiseerd.
Nadien hebben partijen regelmatig contact gehad zonder dat het tot nieuwbouw kwam. Op 21 december 2022 liet Luchthaven Lelystad weten dat zij de erfpacht ging beëindigen waarbij T&T de percelen leeg en vrij van bebouwing moest opleveren, als voor 31 december 2023 geen overeenstemming over nieuwbouw was bereikt. T&T verzocht in juni 2023 nog verlenging tot eind december 2024, maar Luchthaven Lelystad heeft vervolgens op 30 juni 2023 beide erfpachtrechten opgezegd tegen 30 juni 2024 en meegedeeld dat beide percelen dan opgeleverd moeten zijn.
3.5
T&T heeft inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin zij, kort weergegeven, vraagt Luchthaven Lelystad te veroordelen tot, primair, actief meewerken aan overname van de opstallen door een derde, met de mogelijkheid van overname van de bouwvergunning, en subsidiair tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat. In die zaak wordt uitspraak verwacht op 15 januari 2025.
Luchthaven Lelystad heeft voldoende spoedeisend belang
3.6
Luchthaven Lelystad stelt zich op het standpunt dat T&T sinds 30 juni 2024 zonder recht of titel gebruik maakt van haar percelen. Zij wil op korte termijn de vrije beschikking krijgen over die percelen voor exploitatie door een derde die voldoet aan haar eisen, onder meer met plaatsing van een nieuw gebouw dat past bij de moderne gebouwen in de onmiddellijke omgeving. Daarvoor heeft zij een concrete gegadigde.
3.7
Volgens T&T heeft de voorzieningenrechter dit belang ten onrechte aangemerkt als een spoedeisend belang.
Het hof volgt T&T daarin niet. Luchthaven Lelystad hoeft niet te dulden dat T&T door niet te ontruimen inbreuk maakt op haar eigendomsrecht, nadat Luchthaven Lelystad meer dan eens de erfpacht van T&T heeft verlengd zodat T&T alsnog tot nieuwbouw kon overgaan. Dat heeft T&T niet gedaan, en daarmee is zij nu ook niet bezig. Daarom had Luchthaven Lelystad een voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening in de procedure bij de rechtbank, en dat belang heeft Luchthaven Lelystad in hoger beroep op dit moment nog steeds. Daaraan doet niet af dat T&T in de aanhangige bodemprocedure probeert gelegenheid te krijgen de hangar aan een derde te verkopen en subsidiair aanspraak maakt op schadevergoeding.
Grief 1 van T&T faalt.
onomkeerbaarheid geen belemmering voor voorlopige voorziening
3.8
Anders dan T&T stelt is de vaste lijn in de rechtspraak dat de rechter in kort geding ook een beslissing mag nemen met feitelijk onomkeerbare gevolgen. [2] Grief 3 van T&T gaat daarom niet op.
T&T biedt geen redelijke alternatieven
3.9
Bij de afweging van de wederzijdse belangen heeft de voorzieningenrechter volgens T&T ten onrechte niet meegewogen dat zij bij sloop kapitaalvernietiging ondervindt. Dat kan voorkomen worden bij overname van de opstallen door derden.
3.1
Het hof stelt voorop dat de erfpachtrechten voor bepaalde tijd zijn gevestigd en inmiddels zijn geëindigd. Luchthaven Lelystad heeft ook uitdrukkelijk bepaald dat perceel 33 weer ‘kaal’ moet worden opgeleverd. Verder staat in de erfpachtaktes dat Luchthaven Lelystad wil dat haar percelen worden gebruikt voor niet-detailhandelbedrijven, gericht op luchtvaartactiviteiten. Bij dat laatste heeft Luchthaven Lelystad onbetwist gerechtvaardigd belang en reeds daarom mocht zij de door T&T aangedragen aannemer (Stone Member) en de financiële holding met onderliggende ICT-bedrijven (Halici Holding) als mogelijk opvolger afwijzen. Daarbij komt nog dat deze bedrijven, net als de ook door T&T genoemde European Aviation Services en Zelf Vliegen, geen overleg met Luchthaven Lelystad hebben gevoerd waarbij zij zich concreet bereid hebben verklaard de erfpacht te willen overnemen met de verplichting tot (sloop en) nieuwbouw. Luchthaven Lelystad heeft dit ter zitting bij het hof herhaald en T&T heeft dat niet gemotiveerd betwist. Het hof laat dan nog daar dat de erfpachtvoorwaarden niet voorzien in een recht van T&T om een opvolger voor te dragen, zoals Luchthaven Lelystad onbetwist heeft gesteld.
3.11
T&T miskent ook dat zij op grond van de erfpachtvoorwaarden geen recht heeft vergoeding voor de opstal op het kaal op te leveren perceel 33. Daarmee was van meet af aan gegeven dat zij rekening moest houden met dit kapitaalverlies én met de kosten van sloop bij het einde van de erfpacht.
T&T heeft overigens geen grief gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat Luchthaven Lelystad geen misbruik van recht maakt door opzegging van de erfpachtrechten en het vorderen van ontruiming. Voor een ander oordeel, maar dan gebaseerd op de door T&T in hoger beroep ingeroepen redelijkheid en billijkheid, ziet het hof geen aanknopingspunt.
De grieven 2 en 4 falen.
verholen grief gaat ook niet op
3.12
T&T heeft nog opgemerkt dat zij op 19 mei 2023 een aangeboden overeenkomst heeft getekend waarin tijdelijke verlenging van de erfpacht is opgenomen. Luchthaven Lelystad heeft echter betwist dat T&T haar die getekende overeenkomst heeft verstrekt voorafgaand aan de brief van 30 juni 2023 waarin Luchthaven Lelystad meedeelt de erfpacht niet te willen voortzetten en zo nodig opzegt. T&T heeft een tijdige ontvangst door Luchthaven Lelystad overigens ook niet gesteld, laat staan onderbouwd.
Het hof laat dan nog daar dat de stelling van T&T zich ook moeilijk verdraagt met haar erkenning dat de erfpachtrechten zijn geëindigd.
de termijn voor sloop en afvoer
3.13
Luchthaven Lelystad heeft tijdens de zitting bij de voorzieningenrechter haar eis dat T&T de percelen binnen vier weken moet ontruimen gewijzigd en het aan de voorzieningenrechter toevertrouwd die termijn in goede justitie te bepalen.
T&T is vervolgens veroordeeld om binnen vier weken na betekening van het vonnis een sloopvergunning aan te vragen en binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van die sloopvergunning de percelen 33 en 35 te ontruimen. Het vonnis is op 5 september 2024 aan T&T betekend. Op 22 oktober 2024 heeft een sloopbedrijf ten behoeve van T&T een sloopmelding voor de percelen 33 en 35 gedaan bij de gemeente Lelystad. Daaruit blijkt dat het sloopbedrijf uitgaat van een werkperiode van 24 dagen. Deze melding heeft de gemeente (namens het college de vergunningverlener van het team Omgevingsplan en vergunningen) op 19 november 2024 geaccepteerd onder de verplichting te melden wanneer wordt gestart en wanneer de werkzaamheden gereed zijn.
Ter vermijding van eventuele executieproblemen overweegt het hof uitdrukkelijk het volgende. Gelet op de opmerking dat de melding compleet en aanvaardbaar is, en de gemeente de aanvrager succes wenst met de werkzaamheden, gaat het hof ervan uit dat hiermee voldaan is aan de door de voorzieningenrechter bedoelde voorwaarde van een onherroepelijke sloopvergunning. Het hof zal het dictum van de voorzieningenrechter daarom op dit punt onder 3.1 en 3.2 aanpassen en deze veroordelingen opnieuw formuleren.
3.14
Het hof zal T&T veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de sloopwerkzaamheden te verrichten en aan het eind van die periode de percelen op te leveren in de staat zoals in het dictum van de voorzieningenrechter onder 3.1 en 3.2 is bepaald.
T&T heeft niet onderbouwd dat een langere termijn, laat staan een termijn van 6 maanden noodzakelijk is. Grief 5 wordt verworpen.
3.15
Het hof merkt nog op dat de voorzieningenrechter een dwangsom heeft verbonden aan de opleveringsverplichting, zodat T&T niet zonder financieel risico de termijn van oplevering van de percelen kan overschrijden.
de conclusie
3.16
De grieven van T&T worden verworpen. Het hof zal de veroordelingen onder 3.1 en 3.2 aanpassen nu de sloopmelding is geaccepteerd en het vonnis in kort geding, voor zover daartegen hoger beroep is ingesteld, voor het overige bekrachtigen.
T&T wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
3.17
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing in spoed kort geding
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 4 september 2024 met dien verstande dat dit vonnis onder 3.1 en 3.2 dient te worden gelezen als volgt:
3.1
veroordeelt T&T om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de sloopwerkzaamheden op het perceel Arendweg 33 te Lelystad, kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie B, nummer 201, te verrichten en het perceel aan het einde van die periode te ontruimen en leeg, vrij van bebouwing zoals vastgelegd in de erfpachtakte van 27 februari 1987 met bijbehorende algemene bepalingen en in schone staat, te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Luchthaven Lelystad op te leveren en ter beschikking te stellen zoals vastgelegd in voornoemde erfpachtakte,
3.2
veroordeelt T&T om binnen twee maanden na betekening van dit arrest het perceel Arendweg 35 te Lelystad, kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie B, nummer 202, te ontruimen en dit perceel ontruimd zoals vastgelegd in de erfpachtakte van 4 september 1992 met bijbehorende algemene bepalingen en in schone staat, te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan Luchthaven Lelystad op te leveren en ter beschikking te stellen zoals bedoeld in voornoemde erfpachtakten.
- veroordeelt T&T tot betaling van de volgende proceskosten van Luchthaven Lelystad in hoger beroep:
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief II)
- bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, W.F. Boele en G.J.M. Verburg is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
17 december 2024.