Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.333.292/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10281513
arrest van 17 december 2024
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiser,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. K.R. Stephan uit Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. R.L. Murk uit Zwolle.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Na het arrest van 2 juli 2024 heeft op 19 september 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellant] (verhuurder) en [geïntimeerde] (huurder) hebben een geschil over de huur van de bedrijfsruimte met woning. [appellant] stelt dat [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, een contractuele boete is verschuldigd wegens structureel te late betaling van de huur en gehouden is onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten. De huurachterstand is ontstaan omdat [appellant] de huurprijs met terugwerkende kracht heeft geïndexeerd. Deze hogere huurprijs heeft [geïntimeerde] niet voldaan, omdat afwijkende afspraken zouden zijn gemaakt over de huurprijs en de indexeringen. Ook stelt [geïntimeerde] dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten, één voor de bedrijfsruimte en één voor de woning.
2.2
Het hof zal niet overgaan tot splitsing van de huurovereenkomst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Dat betekent dat het huurregime voor bedrijfsruimte van artikel 7:230a BW op de gehele huurovereenkomst van toepassing is. Verder zal het hof de door [appellant] ingestelde vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden en de daaraan verbonden dwangsom niet toewijzen. Die vordering is onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] zal wel worden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van huurachterstand die is ontstaan door het niet voldoen van de huurprijsindexeringen vanaf 1 januari 2020. Ook is [geïntimeerde] een contractuele boete verschuldigd over de maanden dat hij te laat de huur heeft voldaan.
2.3
Het hof zal deze beslissingen hierna uitleggen, nadat eerst de relevante feiten en de vordering van [appellant] zijn weergegeven.
3.De relevante feiten
3.1
[geïntimeerde] exploiteert een bedrijf, StaalNed B.V. (hierna: StaalNed), dat is gespecialiseerd in metaalbewerking.
3.2
[appellant] verhuurde met ingang van 1 november 2008 aan StaalNed (in 2008 nog een eenmanszaak van [geïntimeerde] ) de bedrijfsruimte en de woning aan de [adres] 84 en 86 in [woonplaats1] .
3.3
Voor zover in dit hoger beroep van belang, staat in de huurovereenkomst het volgende.
“HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE
en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW
(…)
Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan de [adres] 84 en 86, [woonplaats1] ; Kadastraal bekend Gemeente [de gemeente] , Sektie N, nummer 1117, groot 16 a en 61 ca. (…)
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als in de hoedanigheid als omschreven op het uittreksel KvK van 10 oktober 2008.
(…)
1.5
De eerste periode zal de rechterhal en een deel van het buitenterrein worden gehuurd voor € 1.000 excl. servicekosten. De verhuurder zal in een later stadium de linkerhal, het resterende deel van het buitenterrein, de woning en de ligplaatsen ter verhuur overdragen aan de huurder. (…) De huurprijzen per onderdeel zijn als volgt:
Linkerhal met deel buitenterrein € 1.000
Rechterhal met deel buitenterrein € 1.000
Woning met tuin € 1.000
Ligplaatsen € 500 (…)
Huurprijs
(…)
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per 01 november voor het eerst met ingang van 01 november 2009 aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 algemene bepalingen.
(…)
Bijzondere bepalingen
8.1
De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan en op de eerste van de maand te zijn bijgeschreven (…).
8.2
Het buitenterrein en de panden dienen door de huurder te worden onderhouden. Dit in afwijking van hetgeen in deAlgemene Bepalingenis opgenomen.”
3.4
Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (ROZ 2003) van toepassing. In de algemene bepalingen staat onder meer het volgende:
“Huurprijswijziging
9.1
Een in 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgende de consumenten-prijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
(…)
9.3
Voor de geldigheid van een nieuwe geïndexeerde huurprijs is het niet nodig dat van een door te voeren of doorgevoerde indexering tevoren een afzonderlijke mededeling aan huurder is gedaan.
(…)
Betalingen
(…)
18.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde bedrag per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
3.5
In een e-mail van 31 oktober 2014 schrijft [appellant] aan [geïntimeerde] :
“- De betaling van de huur loopt nog steeds niet goed. Volgens de huurovereenkomst dient de huur bij vooruitbetaling te worden gedaan.
Zie blz. 3 paragraaf 8.1.
- Op het voorstel tot huurverhoging d.d. 14-10-2013 is niet gereageerd. Volgens de huurovereenkomst kan jaarlijks de huurprijs aangepast worden. Zie blz. 2 paragraaf 4.5.
Tot 2013 heb ik geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid om de huur aan te passen. Ik meen vanaf 1-11-2013 de huur te mogen verhogen met € 93,- per maand.
Tot 1-11-2015 zal dan de huursom € 3093,- bedragen.
Ik verwacht van jou dat voor 31-12-2014 alle achterstanden zijn ingelopen, inclusief de huurverhoging vanaf 1-11-2013.”
3.6
In een e-mail van 13 november 2019 schrijft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer:
“Gedurende dit jaar hebben we overleg gevoerd over de gestegen kosten van het pand op de [adres] . Met name zijn de gemeentelijke belastingen en heffingen (m.n. de Onroerende zaak belasting) en de premie voor de verzekeringen de afgelopen jaren fors gestegen. Vanwege deze kostenstijgingen zal de huurprijs ingaande 1 januari 2020 met 10% verhoogd worden.
De nieuwe huursom is € 3300,--/maand.”
3.7
Op 12 januari 2020 heeft [geïntimeerde] in reactie op de e-mail van [appellant] geschreven:
“Naar aanleiding van jouw e-mail van 13 november 2020 graag het volgende:
Wij hebben inderdaad contact gehad over jouw voornemen om de huur te verhogen. Ik heb gelijk aangegeven bezwaar te hebben met deze forse verhoging.
Mij lijkt het niet redelijk een verhoging “met terugwerkende kracht” door te voeren.”
3.8
Hierop heeft [appellant] op 14 januari 2020 gereageerd:
“Jou opmerking over een huurverhoging met terugwerkende kracht begrijp ik niet. Gedurende 10 jaar heb ik geen gebruik gemaakt van een jaarlijkse huuraanpassing, zoals is vastgesteld in het huurcontract, dus is er geen sprake van “terugwerkende kracht”.
(…)
De beslissing omtrent de huuraanpassing wordt niet ongedaan gemaakt en is dus per 01-01-2020 € 3.300,-- per maand.”
3.9
In een brief van 4 april 2022 schrijft de verhuurmakelaar van [appellant] , heer [naam1] aan [geïntimeerde] onder meer:
“(…) Overeenkomstig het huurcontract moet de huur vóór de eerste van iedere maand zijn voldaan. Als de huur niet op de eerste van de maand is ontvangen door de verhuurder dan blijft u in gebreke en daarvoor verwijs ik u naar Art 18.2 van de Algemene Bepalingen die u bij de huurovereenkomst heeft ontvangen. Hierin staat vermeld dat verhuurder u bij iedere overtreding een direct opeisbare boete in rekening kan brengen van 2% van het verschuldigde per kalandermaand met een minimum van € 300 per maand. Elke ingetreden maand geldt daarbij als een volle maand, dus ook als u één dag te laat betaald. Met ingang van 1 mei 2022 zal de verhuurder dit toe gaan passen. (…)”
3.1
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 35.937,30 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, en betaling van € 18.000,- aan contractuele boete wegens structureel te late betaling van de huur. Ook heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om binnen acht weken na betekening van het vonnis onderhoudswerkzaamheden te verrichten en beschadigingen te herstellen aan het gehuurde, op straffe van een dwangsom.
3.11
De kantonrechter heeft in het vonnis van 12 juli 2023 [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 2.973,60 aan huurachterstand tot en met januari 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 januari 2023 en tot betaling van € 1.800,- aan contractuele boetes. Ook is [geïntimeerde] veroordeeld tot het herstellen van schade aan de overheaddeur van de bedrijfsruimte.
3.12
[geïntimeerde] heeft bij brief van 29 april 2023 de huur van de bedrijfsruimte, de ligplaatsen en het bijbehorende buitenterrein opgezegd vanaf 1 november 2023 en betaalt vanaf dat moment € 1.014,- per maand voor de huur van de woning. Daarover loopt tussen partijen inmiddels een afzonderlijke procedure.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
[appellant] heeft tegen het vonnis van 12 juli 2023 hoger beroep ingesteld. De bedoeling daarvan is dat vorderingen van [appellant] alsnog volledig worden toegewezen. [appellant] heeft daarbij ook zijn eis gewijzigd wat betreft het te verrichten achterstallig onderhoud. Hij heeft in hoger beroep gevorderd dat dit onderhoud wordt uitgevoerd conform het bouwkundig rapport dat hij als productie 23 in het geding heeft gebracht. Tegen deze eiswijziging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. [appellant] heeft negen bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgeworpen. Deze bezwaren zullen hierna thematisch worden behandeld.
Kwalificatie van de huurovereenkomst en het toepasselijke huurregime
4.2
[appellant] heeft naast de gestelde huurachterstand ook betaling gevorderd van de contractuele boete als bedoeld in artikel 18.2 van de algemene bepalingen. [geïntimeerde] heeft daartegen primair het verweer gevoerd dat hij de huurovereenkomst heeft gesloten als natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf. Dat moet volgens [geïntimeerde] leiden tot de conclusie dat het boetebeding moet worden vernietigd, omdat het onredelijk bezwarend zou zijn. Het hof begrijpt dit verweer van [geïntimeerde] zo dat hij zich op het standpunt stelt dat de gemengde huurovereenkomst moet worden gesplitst in twee afzonderlijke huurovereenkomsten (en daarmee ook in twee afzonderlijke huurregimes), één voor woonruimte en één voor bedrijfsruimte. Als het verweer van [geïntimeerde] wordt gevolgd, zou dit tot gevolg hebben dat het boetebeding onredelijk bezwarend is voor zover dat ziet op de woonruimte. Omdat het antwoord op de vraag of de gemengde overeenkomst kan worden gesplitst mogelijk ook van belang is voor de verdere beoordeling van het geschil, waaronder de vordering van [appellant] met betrekking tot de onderhoudswerkzaamheden, zal het hof hier eerst op ingaan.
4.3
Voor de beoordeling van de vraag of in dit geval, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor woonruimte en bedrijfsruimte, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat laatstelijk van het gehuurde werd gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. [1]
4.4
Het hof zal niet tot splitsing van de huurovereenkomst overgaan. Hiervoor is het volgende redengevend. De gemengde huurovereenkomst is vervat in één document en in één overeenkomst, die gesloten is tussen [appellant] als verhuurder en StaalNed als huurder. [geïntimeerde] heeft de overeenkomst als ‘vertegenwoordiger’ van zijn eenmanszaak StaalNed ondertekend. StaalNed heeft volgens de huurovereenkomst “
de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning” van [appellant] gehuurd. Die worden samen aangeduid als ‘het gehuurde’, waarna direct daarop de bepaling volgt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt
‘als in de hoedanigheid als omschreven op het uittreksel KvK’. Aan de huurovereenkomst is als bijlage ook een uittreksel uit het handelsregister van StaalNed gehecht. Hieruit blijkt al dat er geenszins sprake van is dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst (al dan niet ten aanzien van de woning) heeft gesloten als natuurlijk persoon die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf (ofwel als ‘consument’). In zoverre kan het verweer van [geïntimeerde] al niet slagen.
de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning” van [appellant] gehuurd. Die worden samen aangeduid als ‘het gehuurde’, waarna direct daarop de bepaling volgt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt
‘als in de hoedanigheid als omschreven op het uittreksel KvK’. Aan de huurovereenkomst is als bijlage ook een uittreksel uit het handelsregister van StaalNed gehecht. Hieruit blijkt al dat er geenszins sprake van is dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst (al dan niet ten aanzien van de woning) heeft gesloten als natuurlijk persoon die niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf (ofwel als ‘consument’). In zoverre kan het verweer van [geïntimeerde] al niet slagen.
4.5
Daarnaast wijst het daadwerkelijke gebruik van het perceel er ook op dat de woning en de bedrijfsruimte moeten worden gezien als één geheel. Zowel de woning ( [adres] 86) als de bedrijfsruimte ( [adres] 84) zijn alleen te bereiken via een brede, gezamenlijke oprit. Aan het eind van de oprit ligt een pleintje van betonplaten/bestrating. Links van dit pleintje staat de woning en boven het pleintje (gezien vanaf de oprit) bevindt zich de bedrijfsruimte. Om zowel de woning als de bedrijfsruimte te bereiken moet zowel over de oprit als het pleintje worden gereden. Hieruit volgt al dat het perceel is ingericht als één geheel. [geïntimeerde] heeft het perceel – dus bedrijfsruimte, woning en het om die panden liggend terrein – in overleg (om partijen moverende redenen) weliswaar stapsgewijs in gebruik genomen, maar vanaf 2009 gebruikt [geïntimeerde] het perceel ook in zijn geheel.
4.6
Daar komt bij dat de woning en de bedrijfsruimte ook kadastraal gezien op hetzelfde perceel liggen. Dat komt overeen met het door [appellant] in eerste aanleg overgelegde bestemmingsplan. Het gehele bedrijventerrein aan de [adres] , en dus niet alleen het perceel van [appellant] , is door de gemeente in het bestemmingsplan aangeduid als bedrijventerrein met de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’ en ‘bedrijfswoning’. Daarmee is publiekrechtelijk gezien niet toegestaan het afzonderlijk gebruik van de woning die niet verbonden is met het gebruik van de bedrijfsruimte. Een splitsing van de huurovereenkomst zoals [geïntimeerde] die bepleit, leidt daarmee voor zowel [appellant] (als eigenaar/verhuurder) als voor [geïntimeerde] (als feitelijk gebruiker) tot een niet door de gemeente toegestane situatie, met mogelijk voor hen beiden nadelige gevolgen. Daarnaast is voorstelbaar dat een splitsing in dit geval de verhuurbaarheid en de mogelijkheden van feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte aantast. In de stukken van partijen kan geen aanknopingspunt worden gevonden voor het standpunt dat zulke gevolgen zich bij splitsing niet zullen voordoen.
4.7
Uit dit alles blijkt genoegzaam dat de woning afhankelijk is van de bedrijfsruimte, en dat de woonruimte en bedrijfsruimte niet gesplitst kunnen worden in de bruikbaarheid en economische gevolgen daarvan. Zij zijn één geheel. Voor splitsing van de gemengde huurovereenkomst ziet het hof dan ook geen reden. Dit betekent dat het huurregime voor bedrijfsruimte (ex art. 7:230a BW) van toepassing is op de gehele huurovereenkomst.
Onderhouds- en herstelwerkzaamheden
4.8
[appellant] vordert veroordeling van [geïntimeerde] om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen en het achterstallige onderhoud te verrichten, op straffe van een dwangsom. [appellant] verwijst daarbij onder meer naar een rapport van Perfectkeur van
6 juni 2023 dat in zijn opdracht is opgesteld. De gevorderde werkzaamheden hebben voornamelijk betrekking op de woning.
6 juni 2023 dat in zijn opdracht is opgesteld. De gevorderde werkzaamheden hebben voornamelijk betrekking op de woning.
4.9
Het hof neemt bij de beoordeling het volgende in aanmerking.
In de huurovereenkomst zijn partijen afgeweken van wat in de algemene bepalingen over het onderhoud aan het gehuurde is opgenomen. In artikel 8.2 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat al het onderhoud aan het buitenterrein en de panden voor rekening van de huurder komt. Over werkzaamheden ter zake van herstel en vernieuwing zijn geen afwijkende afspraken gemaakt, zodat op die punten de algemene bepalingen van toepassing blijven. Nu het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, staat het partijen vrij afspraken over het onderhoud te maken die afwijken van de hoofdregels.
4.1
Ter zitting van het hof is verder gebleken dat zowel [appellant] als [geïntimeerde] dezelfde invulling geven aan wat er onder de noemer onderhoud valt, namelijk: ervoor zorgen dat het gehuurde er netjes uitzag. Hieronder valt onder meer het schoonmaken van de buitenkant (de gevelbeplating e.d.), het repareren van kleine beschadigingen en het inspecteren van de vloeren.
4.11
In het rapport van Perfectkeur wordt bij de opsomming van de te verrichten werkzaamheden geen onderscheid gemaakt tussen onderhoudswerkzaamheden, herstelwerkzaamheden en vernieuwing. Ook heeft [appellant] geen nadere toelichting of onderbouwing op de te verrichten werkzaamheden gegeven. Hierdoor valt niet vast te stellen welke werkzaamheden in het kader van onderhoud voor rekening van [geïntimeerde] zouden moeten komen en welke werkzaamheden in het kader van herstel en vernieuwing op basis van de algemene bepalingen voor rekening van [appellant] moeten blijven. Dat geldt temeer nu (een groot gedeelte van) de gevorderde werkzaamheden evenmin onder de door partijen zelf gehanteerde definitie van het begrip “onderhoud” vallen. Op grond hiervan zal de vordering van [appellant] om [geïntimeerde] te veroordelen tot het verrichten van achterstallig onderhoud en de daaraan verbonden dwangsom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
Huurprijsindexering en huurachterstand
4.12
Dan komt het hof toe aan de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. [appellant] voert aan dat hij op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen de huurprijs met ingang van 1 november 2009 jaarlijks per 1 november mag indexeren. Deze indexeringen heeft [geïntimeerde] nooit voldaan. [appellant] vordert een huurachterstand vanaf 1 november 2017 tot en met januari 2023. Partijen zijn het erover eens dat eventuele vorderingen die dateren van voor 2017 zijn verjaard. [geïntimeerde] betwist dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan.
- Afwijkende afspraak zeecontainer
4.13
[geïntimeerde] heeft hiertoe allereerst aangevoerd dat een afwijkende mondelinge afspraak met [appellant] is gemaakt. Die afspraak zou inhouden dat [appellant] geen jaarlijkse huurprijsindexeringen zou doorvoeren zolang [geïntimeerde] de zeecontainer op het terrein van het gehuurde gebruikte. [geïntimeerde] verwijst hierbij naar e-mails tussen hem en [appellant] . [appellant] heeft het bestaan van de door [geïntimeerde] aangevoerde afwijkende afspraak gemotiveerd betwist. [appellant] voert ten aanzien van de zeecontainer aan dat bij aanvang van de huur nog niet de gehele bedrijfshal aan [geïntimeerde] ter beschikking kon worden gesteld en [geïntimeerde] daarom zolang dat het geval was, de zeecontainer op het terrein mocht gebruiken. [appellant] heeft hiervoor ook een huurkorting van € 500,- per maand toegepast. [appellant] stelt nimmer afstand te hebben gedaan van zijn recht op huurprijsindexatie.
4.14
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen de door hem gestelde, afwijkende afspraak hebben gemaakt. Deze afspraak is niet op papier gezet en [appellant] heeft het bestaan van deze afspraak gemotiveerd betwist. De verwijzing van [geïntimeerde] naar de e-mailcorrespondentie tussen hem en [appellant] kan hem ook niet baten, nu daarin niet wordt gesproken over de door hem gestelde, afwijkende afspraak. Dat [appellant] afstand heeft gedaan van zijn recht om de huurprijs jaarlijks te mogen indexeren in ruil voor het gebruik van de zeecontainer is daarmee niet voldoende toegelicht. De bewijslast voor het bestaan van de afwijkende afspraak ligt bij [geïntimeerde] en hij heeft op dit punt ook geen ter zake dienend bewijsaanbod gedaan.
- Rechtsverwerking
4.15
[geïntimeerde] heeft verder als verweer aangevoerd dat [appellant] zijn recht zou hebben verwerkt om de huurprijsindexeringen tot 1 november 2020 van [geïntimeerde] te vorderen. [geïntimeerde] stelt dat hij er gelet op eerdere correspondentie van [appellant] , gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [appellant] de indexering tot 1 november 2020 niet alsnog zou vorderen. Dit wordt door [appellant] nadrukkelijk betwist. Hij verwijst hierbij onder meer naar zijn e-mails aan [geïntimeerde] van 31 oktober 2014, 13 november 2019 en 14 januari 2020.
4.16
Bij de vraag of [appellant] al dan niet zijn recht op huurprijsindexering heeft verwerkt, acht het hof het volgende van belang. Op 13 november 2019 heeft [appellant] [geïntimeerde] een verhoging van de huurprijs aangezegd en daarbij opgemerkt:
“De nieuwe huursom is €3300,--/maand”. Hierop heeft [geïntimeerde] op 12 januari 2020 gereageerd. [geïntimeerde] heeft aangegeven bezwaar te hebben tegen de
“forse verhoging”en heeft [appellant] te kennen gegeven het niet redelijk te vinden dat de verhoging met terugwerkende kracht wordt doorgevoerd. Hierop is door [appellant] op 14 januari 2020 gereageerd. [appellant] heeft [geïntimeerde] het volgende geschreven:
“Jou opmerking over een huurverhoging met terugwerkende kracht begrijp ik niet.”Ook schrijft [appellant] dat hij al tien jaar geen gebruik heeft gemaakt van een jaarlijkse huuraanpassing en dat er geen sprake is van een vordering met terugwerkende kracht. [appellant] eindigt zijn e-mail met de zinsnede:
“De beslissing omtrent de huuraanpassing wordt niet ongedaan gemaakt en is dus per 01-01-2020 € 3.300,--/maand.”
“De nieuwe huursom is €3300,--/maand”. Hierop heeft [geïntimeerde] op 12 januari 2020 gereageerd. [geïntimeerde] heeft aangegeven bezwaar te hebben tegen de
“forse verhoging”en heeft [appellant] te kennen gegeven het niet redelijk te vinden dat de verhoging met terugwerkende kracht wordt doorgevoerd. Hierop is door [appellant] op 14 januari 2020 gereageerd. [appellant] heeft [geïntimeerde] het volgende geschreven:
“Jou opmerking over een huurverhoging met terugwerkende kracht begrijp ik niet.”Ook schrijft [appellant] dat hij al tien jaar geen gebruik heeft gemaakt van een jaarlijkse huuraanpassing en dat er geen sprake is van een vordering met terugwerkende kracht. [appellant] eindigt zijn e-mail met de zinsnede:
“De beslissing omtrent de huuraanpassing wordt niet ongedaan gemaakt en is dus per 01-01-2020 € 3.300,--/maand.”
4.17
Uit deze correspondentie leidt het hof af dat [appellant] (kennelijk) niet de wil heeft gehad om de huurprijsindexeringen met terugwerkende kracht te vorderen. [geïntimeerde] is in zijn e-mail van 12 januari 2020 over terugwerkende kracht begonnen en [appellant] heeft daarop gereageerd door te schrijven dat hij die opmerking van [geïntimeerde] niet begrijpt, dat de verhoging van de huurprijs niet ongedaan wordt gemaakt en dat de huur vanaf 1 januari 2020 € 3.300,- zal bedragen. Het hof leidt uit deze mededelingen af dat [appellant] alleen heeft beoogd met ingang van 1 januari 2020 maandelijks een hogere huurprijs voor het gehuurde te ontvangen. Uit de hele gang van zaken blijkt dan ook voldoende dat [appellant] zijn aanspraak op de indexering tot 1 januari 2020 uitdrukkelijk heeft prijsgegeven en daar dus niet langer aanspraak op maakt. In zoverre heeft [appellant] zijn recht op indexering tot 1 januari 2020 verwerkt. Dat [appellant] in eerdere e-mails (waaronder die van 31 oktober 2014) ook aanspraak heeft gemaakt op indexering van de huur, maakt dit niet anders. [appellant] heeft na 31 oktober 2014 de zaak langere tijd op zijn beloop gelaten en de hogere huur in de tussentijd nooit bij [geïntimeerde] in rekening gebracht. Pas vijf jaar later, op 13 november 2019, heeft [appellant] [geïntimeerde] weer geschreven dat hij de huurprijs wil indexeren. Hoewel op [appellant] niet de verplichting rust om de indexering aan te zeggen, heeft hij met zijn bericht van 14 januari 2020 zijn eerdere aanzegging(en) tot indexering van de huur niet gestand willen doen – zo heeft [geïntimeerde] dat mogen begrijpen. Dat betekent dat de huurprijsindexering pas kan worden gevorderd en berekend vanaf 1 januari 2020.
- Indexering van de huurprijs tot en met januari 2023
4.18
Het voorgaande brengt mee dat de huurprijs vanaf 1 januari 2020 € 3.300,- per maand bedraagt en vanaf 1 november 2020 weer jaarlijks kan worden geïndexeerd. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd dat dit bedrag in verband met de vanaf 1 november 2009 en daarop volgende indexatiemomenten – die [appellant] dus niet heeft benut – te hoog zijn berekend. [appellant] heeft als productie 3 bij de inleidende dagvaarding een schematisch overzicht overgelegd van de huurprijsindexeringen vanaf 2009 tot en met januari 2023. Bij het vaststellen van de hoogte van de indexeringen tot en met januari 2023 zal het hof aansluiten bij het door [appellant] overgelegde overzicht. In dit kader staat verder vast dat [geïntimeerde] tot het moment dat hij de huur voor de bedrijfsruimte per 1 november 2023 heeft opgezegd steeds € 3.000,- per maand heeft betaald (en daarna steeds € 1.014,- per maand voor de huur van alleen de woning).
4.19
Dat brengt het hof tot de volgende berekening van de gevorderde huurachterstand tot en met januari 2023:
nieuw: per maand
totale periode
betaald
verschuldigd
1 jan 2020 – 1 nov 2020
€ 3.300,-
€ 33.000,-
(= 10 maanden)
€ 30.000,-
€ 3.000,-
1 nov 2020 – 1 nov 2021
€ 3.356,10
(= € 3.300,- x factor 1,017)
€ 40.273,20
(= 12 maanden)
€ 36.000,-
€ 4.273,20
1 nov 2021 – 1 nov 2022
€ 3.403,09
(= € 3.356,10 x factor 1,014)
€ 40.837,08
(= 12 maanden)
€ 36.000,-
€ 4.837,08
1 nov 2022 t/m jan 2023
€ 3.753,61
(= € 3.403,23 x factor 1,103)
€ 11.260,83
(= 3 maanden)
€ 9.000,-
€ 2.260,83
Totale achterstand
€ 14.371,11
4.2
Hoewel uit het voorgaande volgt dat het voor de hand ligt dat de huurachterstand tot op heden hoger zal uitvallen, is het meerdere in deze procedure niet gevorderd. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2023 en die vaststellen op € 14.371,11.
Contractuele boete
- Is [geïntimeerde] een boete verschuldigd en zo ja, wat is daarvan de hoogte?
4.21
[appellant] heeft verder veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van de volgens hem verbeurde contractuele boete. [appellant] legt aan deze vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] de huur bij vooruitbetaling moet voldoen en hij deze structureel te laat heeft betaald. [appellant] komt dan uit op een verbeurde boete van in totaal € 18.000,-, zijnde 60 maanden x € 300,-.
4.22
Het hof oordeelt als volgt.
In de brief van de verhuurmakelaar [naam1] aan [geïntimeerde] van 4 april 2022 (zie r.o. 3.9) beschrijft [naam1] het boetebeding en wat de gevolgen voor [geïntimeerde] kunnen zijn – dat tegen de achtergrond van de daarbij inleidende zin dat hij, [naam1] , van de verhuurder heeft vernomen dat [geïntimeerde] zeer regelmatig de huur niet op tijd voldoet. Hij sluit af met de aanzegging dat de verhuurder deze boetebepaling met ingang van 1 mei 2022 zal gaan toepassen. Het hof leest deze aanzegging zo dat die als prikkel voor [geïntimeerde] is bedoeld om in het vervolg de huur tijdig te voldoen en dat [appellant] de contractuele boete als gevolg van te late betaling van de huur niet eerder zal inroepen dan vanaf 1 mei 2022. Hoewel het juist is dat op [appellant] niet de verplichting rustte om de boete aan [geïntimeerde] aan te zeggen (en de kantonrechter dit inderdaad heeft miskend), rechtvaardigt dit, gelet op de ondubbelzinnig aangezegde ingangsdatum van 1 mei 2022 en het daarvoor feitelijk ook niet eerder gevolgen verbinden aan niet tijdige betaling, niet dat de boete met terugwerkende kracht kan worden gevorderd.
4.23
Het hof dient dan ook vast te stellen of en zo ja, hoeveel maanden, [geïntimeerde] vanaf
1 mei 2022 de volledige maandelijkse huurprijs niet tijdig heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verklaard dat hij na 28 oktober 2022 elke maand de huur (het steeds door hem betaalde € 3.000,-) tijdig heeft voldaan. Dat is door [appellant] niet betwist. Dat betekent dat [geïntimeerde] , uitgaande van dat laatste bedrag, alleen een contractuele boete verschuldigd zou zijn over de maanden mei tot en met oktober 2022, wat neerkomt op het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.800,- (zes maanden x € 300,-). Hiervoor is echter ook vastgesteld dat [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2020 maandelijks niet de
volledigehuurprijs, maar slechts een deel daarvan heeft voldaan door de verhoging van de huurprijs als gevolg van de indexaties onbetaald te laten. Nu de verplichting in artikel 18.2 van de algemene bepalingen ziet op het tijdig voldoen van de volledige maandelijkse huurprijs, stelt het hof vast dat [geïntimeerde] in de hier relevante periode vanaf mei 2022 (zie hiervoor) tot en met januari 2023 niet tijdig de volledige huurprijs heeft voldaan en dat uit dien hoofde de contractuele boete is verschuldigd. De totale boete bedraagt daarmee (in beginsel) € 2.700,- (negen maanden x € 300,-).
1 mei 2022 de volledige maandelijkse huurprijs niet tijdig heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verklaard dat hij na 28 oktober 2022 elke maand de huur (het steeds door hem betaalde € 3.000,-) tijdig heeft voldaan. Dat is door [appellant] niet betwist. Dat betekent dat [geïntimeerde] , uitgaande van dat laatste bedrag, alleen een contractuele boete verschuldigd zou zijn over de maanden mei tot en met oktober 2022, wat neerkomt op het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.800,- (zes maanden x € 300,-). Hiervoor is echter ook vastgesteld dat [geïntimeerde] vanaf 1 januari 2020 maandelijks niet de
volledigehuurprijs, maar slechts een deel daarvan heeft voldaan door de verhoging van de huurprijs als gevolg van de indexaties onbetaald te laten. Nu de verplichting in artikel 18.2 van de algemene bepalingen ziet op het tijdig voldoen van de volledige maandelijkse huurprijs, stelt het hof vast dat [geïntimeerde] in de hier relevante periode vanaf mei 2022 (zie hiervoor) tot en met januari 2023 niet tijdig de volledige huurprijs heeft voldaan en dat uit dien hoofde de contractuele boete is verschuldigd. De totale boete bedraagt daarmee (in beginsel) € 2.700,- (negen maanden x € 300,-).
- Dient de boete te worden gematigd?
4.24
[geïntimeerde] doet subsidiair een beroep op matiging van de boete tot nihil. Van de bevoegdheid tot matiging van bedongen boetes kan het hof gebruikmaken als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet enkel gelet moeten worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [2] Dat leidt tot het volgende.
4.25
De boete is door [appellant] aangezegd als financiële prikkel voor [geïntimeerde] om de volledige huurprijs in het vervolg tijdig te voldoen. Na deze aanzegging heeft [geïntimeerde] nog enkele maanden de huur niet tijdig betaald en daarmee is hij over die maanden een boete verschuldigd. Niet is gebleken dat de boete in dit geval buitensporig hoog is en voor [geïntimeerde] tot een onaanvaardbare situatie zal leiden. Voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] gedurende langere periode structureel de huur te laat heeft betaald en ook ten onrechte de indexering van de huur onbetaald heeft gelaten. Omdat [geïntimeerde] te kennen is gegeven dat de boetebepaling pas met ingang van 1 mei 2022 zal worden toegepast, ziet de verbeurde boete slechts op een klein deel van die periode. Deze omstandigheden en de beperkte omvang van de boete maken dat het hof in dit geval geen aanleiding ziet om de boete als buitensporig te matigen. Gelet op al het voorgaande faalt ook de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] zijn rechten op het vorderen van een contractuele boete heeft verwerkt.
Wettelijke rente
4.26
[appellant] heeft de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW gevorderd over de huurachterstand vanaf het moment van verzuim tot de dag van volledige betaling. De kantonrechter heeft vervolgens de wettelijke rente toegewezen vanaf 9 januari 2023. [appellant] heeft daartegen geen kenbare grief voorgesteld en alleen volstaan met het herhalen van zijn vordering op het aspect van de rente. Met het ontbreken van een grief dat de ingangsdatum van 9 januari 2023 onjuist is, en waarom, is er voor het hof geen grond om op dat punt anders te beslissen. De stellingen die partijen hebben ingenomen over de wettelijke rente in samenhang met de in verband met de onvolledige betaling van de huurtermijnen van mei 2022 tot en met januari 2023 toewijsbare contractuele boete en de overwegingen van de kantonrechter daaromtrent, kunnen daarom onbesproken blijven. Anders dan [geïntimeerde] nog bepleit, is er ook geen reden om de wettelijke rente vanwege ‘onaanvaardbare gevolgen’ te matigen.
De conclusie
4.27
Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. De proceskostenveroordeling zal gebaseerd worden op de bedragen zoals die toewijsbaar zijn gebleken. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
4.28
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
vernietigt het vonnis kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 12 juli 2023 en beslist als volgt:
5.2
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van de huurachterstand tot en met januari 2023 van in totaal € 14.371,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 januari 2023;
5.3
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van contractuele boetes van in totaal € 2.700,-;
5.4
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 693,- aan griffierecht
€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 792,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x kantontarief à € 396,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:
€ 783,- aan griffierecht
€ 129,79 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x appeltarief II);
5.5
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, M.W. Zandbergen en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
17 december 2024.
17 december 2024.