Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
zaaknummer gerechtshof 200.286.805
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 359840)
arrest van 10 december 2024
in de zaak van
[appellant]en
[appellante],
[appellante],
die beiden in [woonplaats1] wonen,
hoger beroep hebben ingesteld,
bij de rechtbank optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna [appellanten] zullen worden genoemd,
en voor wie als advocaat optreedt: mr. T.D. Rijs,
tegen
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
die beiden in [woonplaats2] wonen,
eveneens hoger beroep hebben ingesteld
bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna [geïntimeerden] zullen worden genoemd,
en voor wie als advocaat optreedt: mr. S.W. van Dijk.
1.Samenvatting
Het hof beslist dat [geïntimeerden] eigenaar zijn van de ruimtes van hun woning die zich op de eerste verdieping boven de winkel van [appellanten] bevinden. [appellanten] claimen daarop ten onrechte gebruiksrechten. Het hof verbiedt [appellanten] om inbreuk te maken op de eigendomsrechten van [geïntimeerden] en bepaalt dat [appellanten] dwangsommen zullen verbeuren als zij dit verbod overtreden. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep nog meer vorderingen ingesteld, maar die vorderingen worden afgewezen. Het vonnis in eerste aanleg wordt gedeeltelijk vernietigd. Verder worden bijkomende beslissingen gegeven.
2.Voorgeschiedenis
2.1
[geïntimeerden] zijn eigenaar van hun woning met huisnummer 9. [appellanten] hebben een appartementsrecht op hun daarnaast gelegen winkel met huisnummer 11. De woning en de winkel hebben sinds 1998 verschillende eigenaren. Een deel van de eerste verdieping boven de winkel op nummer 11 bestaat uit een gang met daaraan de badkamer en twee slaapkamers, welke ruimtes in gebruik zijn bij [geïntimeerden] . Deze ruimtes samen worden hierna ‘A3’ genoemd. A3 is verbonden met en bereikbaar via nummer 9, en niet bereikbaar vanuit nummer 11; daartoe is een afscheiding aangebracht tussen A3 en de vanuit nummer 11 bereikbare delen van de eerste verdieping. Boven die winkel is er bovendien een trap die van de al genoemde gang van A3 naar de hoogste verdieping van het pand leidt, waar zich een derde slaapkamer bevindt die eveneens door [geïntimeerden] wordt gebruikt en die evenmin vanuit nummer 11 toegankelijk is. Deze trap en slaapkamer worden hieronder ‘het zoldergedeelte’ genoemd.
2.2
Partijen zijn het oneens over de vraag welke rechten zij hebben op de genoemde afzonderlijke ruimtes die door [geïntimeerden] worden gebruikt: A3 en het zoldergedeelte. Bij de rechtbank hebben zij over en weer vorderingen ingesteld over A3. In haar eindvonnis van 12 augustus 2020 heeft de rechtbank enerzijds bepaald dat [appellanten] de eigenaar zijn van A3 en anderzijds ook de tegenvordering van [geïntimeerden] toegewezen, die inhield dat [geïntimeerden] het uitsluitend gebruiksrecht van A3 hebben. De proceskosten zijn door de rechtbank verdeeld (in conventie voor rekening van [geïntimeerden] en in reconventie voor rekening van [appellanten] ) en alle overige vorderingen zijn afgewezen.
2.3
Beide partijen hebben hoger beroep ingesteld. [appellanten] willen daarmee bereiken dat de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog in hun geheel worden afgewezen, maar dat het vonnis voor het overige in stand blijft. [geïntimeerden] willen dat het vonnis wordt vernietigd, dat de vorderingen van [appellanten] alsnog in hun geheel worden afgewezen en dat het hof zal bepalen dat zij de eigenaar zijn van A3 én van het zoldergedeelte, met bijkomende vorderingen met betrekking tot (voornamelijk) A3 en (deels ook) het zoldergedeelte. [geïntimeerden] hebben hun vorderingen in de loop van het hoger beroep nog verder uitgebreid op basis van een overeenkomst die op de zitting van 18 januari 2023 tussen partijen tot stand is gekomen.
3.Het verloop van de procedure in hoger beroep
3.1
In de tussenarresten van 28 december 2021 en 23 augustus 2022 staat de procedure tot en met laatstgenoemd tussenarrest beschreven. Op 18 januari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het zittingsverslag (proces-verbaal) maakt inhoudelijk uitsluitend melding van de overeenkomst die partijen toen met elkaar hebben gesloten. (Partijen hebben verzocht om aanvulling van het proces-verbaal, maar het hof beschikt uitsluitend nog over de spreekaantekeningen die de advocaten van partijen destijds hebben overgelegd.) Partijen hebben vervolgens aktes gewisseld en producties overgelegd. Op 22 augustus 2023 hebben onder leiding van een raadsheer-commissaris een plaatsopneming en een voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het zittingsverslag is aan partijen toegezonden. Hierna hebben [geïntimeerden] een akte ingediend, onder meer tot aanvulling van hun vorderingen. [appellanten] hebben daarop bij antwoordakte gereageerd en hebben daarbij verklaringen van twee mede-VvE-eigenaren overgelegd. Daarna is bepaald dat het hof zal beslissen.
4.De beoordeling in hoger beroep
De aanvullende vorderingen zijn ongegrond
4.1
Het hof oordeelt inhoudelijk over de aanvullende vorderingen van [geïntimeerden] . De wijziging vindt weliswaar plaats nadat zij al een memorie hadden ingediend, maar de eiswijziging is in dit geval, bij wijze van uitzondering, toelaatbaar. De aanvullende vorderingen zijn namelijk gericht op uitvoering van de overeenkomst die na die memorie is gesloten en die ertoe strekt om het geschil over de rechten van partijen op A3 en het zoldergedeelte op een andere manier op te lossen dan door een beslissing van het hof. Dit arrest zou buiten de realiteit staan als [geïntimeerden] , zoals zij claimen, recht hebben op die wijze van geschiloplossing.
4.2
[appellanten] hebben verweer gevoerd tegen de aanvullende vorderingen en het hof acht dat verweer gegrond. Zij hebben zich aan hun verplichtingen gehouden door de regeling aan de VvE voor te leggen. Die heeft besloten om daarmee niet in te stemmen, zodat de voorwaarde van artikel 1 tot gevolg heeft dat de regeling buiten werking is. Weliswaar hadden [appellanten] het in hun macht om de VvE daarmee te laten instemmen doordat zij in de VvE over een absolute meerderheid van stemmen beschikken, maar dat betekent nog niet dat zij zich hadden verplicht om vóór te stemmen, ongeacht wat er in de VvE-vergadering over de regeling zou worden gezegd. Het lijkt op het eerste gezicht misschien vreemd dat [appellanten] in de VvE-vergadering de regeling mede hebben weggestemd waarmee zij op de zitting akkoord waren, maar de voorwaarde in artikel 1 is niet voor niets daarin opgenomen. Die voorwaarde neemt de grond onder de aanvullende vorderingen weg, alleen al omdat er ter zitting van 18 januari 2023 nog geen goed beeld was van de omvang van de kosten die naar verwachting aan de uitvoering van de regeling verbonden zijn. [geïntimeerden] beroepen zich er in hun laatste akte zijdelings (tussen haakjes) op dat [appellanten] de VvE foutief hebben voorgelicht, maar hebben deze stelling niet nader onderbouwd. Op de zitting van 23 augustus 2023 hebben zij weliswaar naar voren gebracht dat [appellanten] in de VvE-vergadering een te hoog bedrag hebben genoemd, wat naar het hof begrijpt de andere VvE-leden zou hebben kunnen afschrikken, maar [appellanten] hebben dit ontkend. Evenmin is op andere wijze gebleken dat het bedrag van € 12.000 dat in de VvE-vergadering werd genoemd (veel) te hoog is. Dat [appellanten] de VvE-vergadering bewust hebben misleid is niet gesteld, althans daarvan is in geen geval voldoende specifiek bewijs aangeboden. De aanvullende vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.3
Hieronder legt het hof uit dat het de vorderingen toewijst die [geïntimeerden] bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep hebben ingesteld en die gaan over het eigendomsrecht op A3.
Vaststaande feiten
4.4
Tot 23 juli 1998 was het gehele pand, met daarin op huisnummer 9 de woning die nu eigendom is van [geïntimeerden] en op huisnummer 11 de winkel met een andere woonruimte, eigendom van één persoon: de heer [naam1] . Deze twee gedeeltes van het pand hebben vervolgens verschillende eigenaren gekregen. Op 23 juli 1998 is de eigendom van een gedeelte daarvan met huisnummer 11 overgedragen aan een vennootschap onder firma (hierna: de VOF). In de notariële transportakte van die datum staat als beschrijving van het geleverde:
“het woon- en winkelpand met werkplaats en garage, ondergrond, erf en tuin aan de [adres] 11 te [woonplaats2] , uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer zes are (± 6 are) van het perceel kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] , (…) …wordende de niet onder de verkoop begrepen opstallen van het verkochte schetsmatig met gele inkleuring en streeparcering aangegeven op de aan deze akte te hechten, door partijen gewaarmerkte -niet voor inschrijving bestemde- situatietekening II.[…]”
4.5
Situatietekening II staat hieronder afgebeeld:
Uitleg van de leveringsakte: in 1998 is nummer 11 geleverd zonder de ruimtes A3
4.6
De Hoge Raad heeft beslist dat het bij de uitleg van de tekst van een notariële leveringsakte aankomt op de in de akte tot uiting gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. [1] Er mag slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken kenbaar zijn, en niet op daarin niet ingeschreven stukken waarnaar in de akte niet wordt verwezen. [2]
4.7
Met andere woorden: de in de akte opgenomen verklaringen van degenen die bij de notaris zijn verschenen (de comparanten) moeten worden gelezen door de bril van een buitenstaander die niet op de hoogte is van mogelijke bedoelingen of motieven van de comparanten die niet uit hun verklaringen blijken. Die buitenstaander mag ook betekenis toekennen aan gegevens die niet in de akte staan maar waar de akte wel uitdrukkelijk naar verwijst en die hij aan de hand van de verklaringen in de akte kan achterhalen. Maar wat de notaris achteraf over de inhoud van die verklaringen en/of de bedoeling van de comparanten schrijft, is voor de uitleg van die verklaringen niet relevant.
4.8
Het hof komt tot een ander oordeel over de leveringsakte dan de rechtbank. In de ingeschreven akte staat dat een deel van nummer 11 niet was verkocht en niet wordt geleverd. Omdat de akte op dat punt uitdrukkelijk verwijst naar situatietekening II, waarop (zo staat in de akte) het desbetreffende geel is ingekleurd en is gearceerd, komt aan die tekening betekenis toe bij de uitleg van de akte. Dat de tekeningen volgens de verklaringen van de comparanten ‘
niet voor inschrijving bestemd’ zijn, en dat A3 in de akte zelf niet nader wordt omschreven doet daaraan niet af; een buitenstaander die de akte leest, kan niet tot de conclusie komen dat nummer 11 geheel is overgedragen, maar moet juist tot de conclusie komen dat nummer 11 deels niet is overgedragen. Welk deel wel en welk deel niet is overgedragen, is vast te stellen aan de hand van gegevens in de akte, doordat de akte daarvoor verwijst naar situatietekening II. Die tekening is (zoals de akte ook vermeldt) gehecht aan de originele akte die bij de notaris is blijven berusten. Dat de tekening uit 1998 ook daadwerkelijk te achterhalen was blijkt wel hieruit dat [geïntimeerden] de tekening hebben opgevraagd bij de notaris en in het geding hebben gebracht. Dat de notaris zelf desgevraagd iets anders heeft verklaard over wat er in 1998 is geleverd, is niet iets waar een buitenstaander rekening mee zou kunnen houden; die uitleg achteraf van de notaris telt hier dus niet mee. Uit de akte met de tekeningen blijkt dat de grens tussen de twee gedeeltes van het pand niet op iedere verdieping gelijkloopt. Door het leveren van slechts een deel van de ruimtes in het pandgedeelte met nummer 11 loopt de grens tussen nummers 9 en 11 in verticaal opzicht niet recht; de verdiepingen hebben elk een eigen grens met nummer 9.
niet voor inschrijving bestemd’ zijn, en dat A3 in de akte zelf niet nader wordt omschreven doet daaraan niet af; een buitenstaander die de akte leest, kan niet tot de conclusie komen dat nummer 11 geheel is overgedragen, maar moet juist tot de conclusie komen dat nummer 11 deels niet is overgedragen. Welk deel wel en welk deel niet is overgedragen, is vast te stellen aan de hand van gegevens in de akte, doordat de akte daarvoor verwijst naar situatietekening II. Die tekening is (zoals de akte ook vermeldt) gehecht aan de originele akte die bij de notaris is blijven berusten. Dat de tekening uit 1998 ook daadwerkelijk te achterhalen was blijkt wel hieruit dat [geïntimeerden] de tekening hebben opgevraagd bij de notaris en in het geding hebben gebracht. Dat de notaris zelf desgevraagd iets anders heeft verklaard over wat er in 1998 is geleverd, is niet iets waar een buitenstaander rekening mee zou kunnen houden; die uitleg achteraf van de notaris telt hier dus niet mee. Uit de akte met de tekeningen blijkt dat de grens tussen de twee gedeeltes van het pand niet op iedere verdieping gelijkloopt. Door het leveren van slechts een deel van de ruimtes in het pandgedeelte met nummer 11 loopt de grens tussen nummers 9 en 11 in verticaal opzicht niet recht; de verdiepingen hebben elk een eigen grens met nummer 9.
4.9
Hoe de grens concreet ‘verspringt’ kan ter plaatse worden bepaald mede aan de hand van de situatietekening. Zoals tussen partijen niet in geschil is, komt het op de tekening gearceerde gedeelte van perceelnummer 11 overeen met de huidige indeling op de eerste verdieping van het pand. De dubbele lijnen links op de tekening geven de grens aan tussen de (grond onder) huisnummers 9 en 11, en waar op de tekening staat dat er een douche is, is nu nog steeds de badkamer van de woning van [geïntimeerden] (huisnummer 9). Dat deze indeling (behalve de mogelijk pas later aangebrachte afscheiding) in 1998 anders was, is niet gesteld of gebleken. Op 23 juli 1998 was de verbinding op de eerste verdieping tussen huisnummers 9 en 11 mogelijk nog niet definitief dichtgemaakt, maar naar – bij gebrek aan andersluidende stellingen – aangenomen moet worden, was de indeling van het pand toen niet anders dan tijdens de plaatsopnemingen het geval was. Deze situatie kon door een buitenstaander naar objectieve maatstaven worden betrokken bij een uitleg van de verklaringen van de comparanten in de akte van 23 juli 1998.
4.1
Kortom: uit de verklaringen van de comparanten in de leveringsakte van 23 juli 1998 moest een buitenstaander opmaken dat de eigendom werd geleverd van het pandgedeelte met huisnummer 11, en dat A3 daarvan was uitgezonderd.
[geïntimeerden] zijn de eigenaar van A3
4.11
Wat op 1 mei 2003 aan [geïntimeerden] is overgedragen, blijkt uit wat hun rechtsvoorgangers van [naam1] hebben verkregen. Uit wat hierboven is overwogen blijkt dat [naam1] op 15 juli 1999 nog eigenaar was van het gedeelte van het pand met huisnummer 9 inclusief, in elk geval, A3. Op de laatstgenoemde datum heeft hij de eigendom overgedragen aan rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] , die uiteindelijk dezelfde eigendom op 1 mei 2003 aan [geïntimeerden] hebben geleverd. ( [geïntimeerden] hebben een schriftelijke verklaring van hun rechtsvoorgangers overgelegd waarin deze ingaan op hun bedoelingen met de overdracht van 1 mei 2003, maar deze verklaringen kunnen niet meewerken aan het bepalen van de omvang van wat zij destijds hebben geleverd. Daarvoor is de inhoud van de notariële leveringsakte bepalend, zoals hierboven onder verwijzing naar de jurisprudentie van de Hoge Raad is overwogen.)
4.12
Uit de verklaringen in de akte van 15 juli 1999 blijkt dat op 1 mei 2003 de eigendom van ‘
het woonhuis met garage … [adres] 9[etc.]’ is overgedragen. Het hof oordeelt dat deze omschrijving ook betrekking had op de ruimtes A3. In de akte van 15 juli 1999 ontbreekt een verwijzing naar situatietekening II bij de akte van 23 juli 1998. Kennisneming van de indeling van het pand geeft echter voor een buitenstaander uitsluitsel; daaruit volgt immers wat volgens verkeersopvatting bij het bouwdeel met huisnummer 9 hoort. Daardoor kon worden bepaald wat er op 15 juli 1999 is overgedragen: zoals ook bij de plaatsopneming door het hof duidelijk werd, hebben huisnummer 9, A3 en de zolderruimte één centrale verwarmingsinstallatie die uitsluitend die ruimtes verwarmt. Zoals al vermeld, zijn de ruimtes A3 en de zolderruimte enkel vanuit het pand met huisnummer 9 toegankelijk. [appellanten] voeren aan dat er ná 15 juli 1999 verbouwingswerk is uitgevoerd, maar hebben slechts toegelicht dat A3 in 1998/1999 een andere indeling had dan thans het geval is. Hun verweer op dit punt is daarom onvoldoende uitgewerkt en het hof gaat er van uit dat de indeling van A3 en de zolderruimte, plus de cv-installatie destijds tot dezelfde uitleg van de verklaringen van [naam1] en de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] leidde als nu. Omdat de cv-installatie onderdeel (bestanddeel) was van het overgedragen woonhuis op nummer 9, blijkt uit de aanduiding dat [geïntimeerden] via hun rechtsvoorgangers de eigendom hebben verkregen van de ruimtes A3. Die ruimtes zijn bestanddeel of -delen van huisnummer 9. Bovendien is algemeen bekend dat een badkamer (ook) in 1999 een essentieel onderdeel uitmaakte van een woning en bevond de enige badkamer van huisnummer 9 zich op/in A3. Ook dit laatste had vastgesteld kunnen worden door het pand te bekijken, zodat de overdracht, die immers volgens de tekst van de akte betrekking heeft op een woning, ook voldoet aan het bepaalbaarheidsvereiste. Dat dit op 15 juli 1999 anders was, is niet gebleken.
het woonhuis met garage … [adres] 9[etc.]’ is overgedragen. Het hof oordeelt dat deze omschrijving ook betrekking had op de ruimtes A3. In de akte van 15 juli 1999 ontbreekt een verwijzing naar situatietekening II bij de akte van 23 juli 1998. Kennisneming van de indeling van het pand geeft echter voor een buitenstaander uitsluitsel; daaruit volgt immers wat volgens verkeersopvatting bij het bouwdeel met huisnummer 9 hoort. Daardoor kon worden bepaald wat er op 15 juli 1999 is overgedragen: zoals ook bij de plaatsopneming door het hof duidelijk werd, hebben huisnummer 9, A3 en de zolderruimte één centrale verwarmingsinstallatie die uitsluitend die ruimtes verwarmt. Zoals al vermeld, zijn de ruimtes A3 en de zolderruimte enkel vanuit het pand met huisnummer 9 toegankelijk. [appellanten] voeren aan dat er ná 15 juli 1999 verbouwingswerk is uitgevoerd, maar hebben slechts toegelicht dat A3 in 1998/1999 een andere indeling had dan thans het geval is. Hun verweer op dit punt is daarom onvoldoende uitgewerkt en het hof gaat er van uit dat de indeling van A3 en de zolderruimte, plus de cv-installatie destijds tot dezelfde uitleg van de verklaringen van [naam1] en de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] leidde als nu. Omdat de cv-installatie onderdeel (bestanddeel) was van het overgedragen woonhuis op nummer 9, blijkt uit de aanduiding dat [geïntimeerden] via hun rechtsvoorgangers de eigendom hebben verkregen van de ruimtes A3. Die ruimtes zijn bestanddeel of -delen van huisnummer 9. Bovendien is algemeen bekend dat een badkamer (ook) in 1999 een essentieel onderdeel uitmaakte van een woning en bevond de enige badkamer van huisnummer 9 zich op/in A3. Ook dit laatste had vastgesteld kunnen worden door het pand te bekijken, zodat de overdracht, die immers volgens de tekst van de akte betrekking heeft op een woning, ook voldoet aan het bepaalbaarheidsvereiste. Dat dit op 15 juli 1999 anders was, is niet gebleken.
4.13
Ten slotte verdient nog opmerking dat in de akte ook nog een erfdienstbaarheid is vermeld die bedoeld is om de feitelijke bouwkundige situatie van het gehele pand (nummers 9 en 11) in stand te houden, dit met de tekst:
‘over en weer ten behoeve en ten laste van het aan de verkoper in eigendom verblijvende deel … zulks in verband met de niet-gehele verticale splitsing tussen … huisnummer 9en 11‘
Hoewel uit deze zin niet valt op te maken waar precies de grenzen van het geleverde liepen, ondersteunt deze erfdienstbaarheid wat het hof hiervoor heeft overwogen. Net als bij de akte van 23 juli 1998 met eveneens deze formulering blijkt uit de tekst dat [naam1] de grens van wat hij overdroeg aan de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] op de verschillende verdiepingen niet gelijk liet lopen aan de verticale grens tussen het met nummer 9 aangeduide bouwdeel en het met nummer 11 aangeduide bouwdeel en dat er dus ruimtes op verdiepingen waren die niet dezelfde eigenaar hadden als de eigenaar van de ruimtes die loodrecht daaronder of daarboven liggen. De conclusie uit al het voorgaande is dat [geïntimeerden] (ook) de eigendom van A3, als onderdeel van nummer 9, hebben verkregen.
A3 kon niet in de splitsing worden betrokken
4.14
De VOF heeft bij notariële akte van 2 mei 2002 het pand met huisnummer 11 in appartementsrechten gesplitst en heeft daarbij ook A3 aangewezen als een van de in het leven geroepen appartementsrechten. Nu zij geen eigenaar van A3 was en evenmin op een andere grond bevoegd was om A3 in de splitsing te betrekken, had de splitsing voor zover zij A3 betreft niet het door de VOF beoogde gevolg. Appartementsrecht A3 bestaat dus niet.
4.15
Artikel 5:110 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) brengt volgens [appellanten] mee dat de VOF desondanks het appartementsrecht A3 geldig aan hun (gestelde) rechtsvoorganger heeft overgedragen en dat die overdracht aan alle aan een geldige overdracht gestelde eisen voldeed. Dit is onjuist. Artikel 5:110 lid 1 BW houdt in:
Ondanks onbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht, om over een daarin betrokken registergoed te beschikken, is de splitsing geldig, indien zij is gevolgd door een geldige overdracht van een appartementsrecht of vestiging van een beperkt recht op een appartementsrecht.
De VOF heeft vervolgens het niet-bestaande appartementsrecht A3 overgedragen, maar was (nog steeds) niet beschikkingsbevoegd met betrekking tot die ruimtes, zodat bij de overdracht of overdrachten die op de splitsing volgden (telkens) geen sprake was van
geldige overdrachtals bedoeld in de laatste bijzin van de geciteerde wetstekst. Uit de toelichting op het ontwerp van artikel 5:110 lid 1 BW blijkt dat daarmee is bedoeld om een splitsing van een appartementsrecht door een onbevoegde toch te laten gelden wanneer degene die na de splitsing het (vermeende) appartementsrecht overdraagt, wél de bevoegde zou zijn geweest (of wanneer de onbevoegde intussen bevoegd zou zijn geworden) om tot overdracht over te gaan [3] . Die situatie is hier niet aan de orde, omdat, zoals het hof hiervóór heeft geoordeeld, de VOF nooit beschikkingsbevoegd is geworden. Ook is gesteld noch gebleken dat rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] of anderen die wél beschikkingsbevoegd waren, alsnog met de splitsing hebben ingestemd. Artikel 5:110 lid 1 BW kan onder omstandigheden dus een splitsing die ongeldig is omdat degene die splitst, onbevoegd was, alsnog geldig maken, maar niet indien degene die het (vermeende) appartementsrecht overdraagt, tot die overdracht niet bevoegd was.
geldige overdrachtals bedoeld in de laatste bijzin van de geciteerde wetstekst. Uit de toelichting op het ontwerp van artikel 5:110 lid 1 BW blijkt dat daarmee is bedoeld om een splitsing van een appartementsrecht door een onbevoegde toch te laten gelden wanneer degene die na de splitsing het (vermeende) appartementsrecht overdraagt, wél de bevoegde zou zijn geweest (of wanneer de onbevoegde intussen bevoegd zou zijn geworden) om tot overdracht over te gaan [3] . Die situatie is hier niet aan de orde, omdat, zoals het hof hiervóór heeft geoordeeld, de VOF nooit beschikkingsbevoegd is geworden. Ook is gesteld noch gebleken dat rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] of anderen die wél beschikkingsbevoegd waren, alsnog met de splitsing hebben ingestemd. Artikel 5:110 lid 1 BW kan onder omstandigheden dus een splitsing die ongeldig is omdat degene die splitst, onbevoegd was, alsnog geldig maken, maar niet indien degene die het (vermeende) appartementsrecht overdraagt, tot die overdracht niet bevoegd was.
4.16
[appellanten] hebben nog gesteld – onder verwijzing naar het handboek
Asser/Bartels& Van Velten 5 2017/400– dat een geldige overdracht van een van de ándere door de splitsing van nummer 11 in het leven geroepen appartementsrechten ook de splitsing tot appartementsrecht A3 geldig maakt. Ook dat is volgens het hof onjuist. Voor zover de VOF wel beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de andere bij de splitsing betrokken onroerende zaken, is de splitsing in die andere appartementsrechten in beginsel geldig (artikel 3:41 BW). Maar toepassing van artikel 5:110 lid 1 BW leidt er niet toe dat ook de splitsing tot A3 geldig is geworden. Wel kan het dan voor een belanghebbende partij wenselijk zijn om de splitsingsakte door een wijziging aan te passen aan de bestaande rechtstoestand (artikel 5:144 lid 1 aanhef en onder f BW). [4]
Asser/Bartels& Van Velten 5 2017/400– dat een geldige overdracht van een van de ándere door de splitsing van nummer 11 in het leven geroepen appartementsrechten ook de splitsing tot appartementsrecht A3 geldig maakt. Ook dat is volgens het hof onjuist. Voor zover de VOF wel beschikkingsbevoegd was ten aanzien van de andere bij de splitsing betrokken onroerende zaken, is de splitsing in die andere appartementsrechten in beginsel geldig (artikel 3:41 BW). Maar toepassing van artikel 5:110 lid 1 BW leidt er niet toe dat ook de splitsing tot A3 geldig is geworden. Wel kan het dan voor een belanghebbende partij wenselijk zijn om de splitsingsakte door een wijziging aan te passen aan de bestaande rechtstoestand (artikel 5:144 lid 1 aanhef en onder f BW). [4]
4.17
Ook latere overdrachten repareren de ongeldige splitsing niet: [appellanten] hebben een beroep gedaan op artikel 3:88 BW, maar dit wetsartikel biedt juist geen bescherming tegen de onbevoegdheid van de achtereenvolgende partijen die het appartementsrecht aan (uiteindelijk) [appellanten] hebben overgedragen, omdat hun onbevoegdheid uiteindelijk voortvloeit uit de onbevoegdheid van de VOF om te beschikken over een appartementsrecht A3.
4.18
Artikel 3:26 BW helpt [appellanten] evenmin. [appellanten] stellen dat hun niet kan worden tegengeworpen dat de inschrijving van appartementsrecht A3 in de registers onjuist was, en dat zij dus te goeder trouw waren. Volgens hen hebben [geïntimeerden] verzuimd de juiste situatie in de registers te rectificeren door alsnog situatietekening II in te schrijven. Dit betoog gaat al niet op, omdat, zoals hiervóór is beslist, uit de leveringsakte en de omschrijving van de erfdienstbaarheid wel degelijk volgt dat een deel van nummer 11 niet is overgedragen, zodat [appellanten] (evenals hun rechtsvoorgangers) bij raadpleging van de registers de (mogelijkheid van de) onjuistheid (van de aanwijzing van A3 als appartementsrecht) hadden kunnen kennen. Er is met betrekking tot de leveringsakte uit 1998 trouwens geen sprake van een onjuiste inschrijving. Daarvan was pas sprake doordat ingeschreven werd dat door splitsing appartementsrecht A3 ontstond en (daarna) dat dit appartementsrecht werd overgedragen. Ten onrechte verwijten zij [geïntimeerden] dat de fouten in de openbare registers niet zijn hersteld. Die fouten zijn gemaakt door de VOF, een rechtsvoorganger van [appellanten] en van de VvE. De VvE en [appellanten] waren in staat om zelf die fouten te (laten) herstellen, terwijl het nog maar de vraag is of [geïntimeerden] in staat waren om zonder de medewerking van de VvE herstel daarvan te bewerkstelligen.
4.19
Samengevat blijkt uit het voorgaande dat [appellanten] geen eigenaar zijn van enig appartementsrecht met betrekking tot A3 en evenmin een ander gebruiksrecht hebben met betrekking tot die ruimtes. Dit betekent dat grieven 4 en 5 in het incidenteel hoger beroep gegrond zijn: de in het vonnis
in conventietoegewezen bepaling (verklaring voor recht) dat [appellanten] eigenaar van A3 zijn is ten onrechte uitgesproken. Het vonnis zal in zoverre worden vernietigd en de vordering tot het afgeven van die bepaling zal alsnog worden afgewezen.
in conventietoegewezen bepaling (verklaring voor recht) dat [appellanten] eigenaar van A3 zijn is ten onrechte uitgesproken. Het vonnis zal in zoverre worden vernietigd en de vordering tot het afgeven van die bepaling zal alsnog worden afgewezen.
4.2
Of het bouwtechnisch ingewikkeld en/of kostbaar is om de ruimtes A3 en/of de zolderruimte vanuit huisnummer 11 toegankelijk te maken, kan in het midden blijven. Die ruimtes zijn eigendom van [geïntimeerden] , die een dergelijke aanpassing niet wensen en de indeling willen handhaven, met A3 (en de zolderruimte) als bestanddeel van hun woning. De verticale natrekking van de eigendom van de VvE wordt in zoverre doorbroken.
Uit het voorgaande blijkt dat de vordering van [geïntimeerden] om te bepalen dat zij eigenaar zijn van A3 en de zolderruimte toewijsbaar is, uitgezonderd wat betreft de zolderruimte. Over de eigendom daarvan kan het hof geen inhoudelijk oordeel geven, zoals hieronder nader toegelicht. Als eigenaren van A3 hebben [geïntimeerden] ook (van rechtswege) het exclusieve gebruiksrecht van A3; het hof zal dit volledigheidshalve ook opnemen in het dictum ( [geïntimeerden] hebben bekrachtiging gevorderd van de bepalingen in reconventie dat zij het gebruiksrecht van A3 hebben, maar het hof zal voor de overzichtelijkheid overgaan tot vernietiging en herformulering van het dictum; dat komt materieel echter neer op een toewijzing van het gevorderde). De vordering om [appellanten] te verbieden inbreuk te maken op het eigendomsrecht van A3 is toewijsbaar. [appellanten] hebben immers ten onrechte jegens [geïntimeerden] aanspraak gemaakt op de ontruiming van A3. Op overtreding zal het hof een dwangsom vaststellen die het passend vindt, waaraan het een maximumbedrag zal verbinden. Dat [appellanten] hebben aangekondigd zich bij een verbod neer te leggen, neemt het belang van [geïntimeerden] bij de versterking van het verbod met een dwangsom niet weg. Of [appellanten] zich aan pesterijen schuldig hebben gemaakt is in dit verband niet relevant.
Appartementsrecht A3 bestaat niet
4.21
De vordering van [geïntimeerden] om voor recht te verklaren dat appartementsrecht A3 niet bestaat, is gegrond. [appellanten] beroepen zich ten onrechte op het bestaan van dat recht. De vaststelling dat het appartementsrecht niet bestaat werkt tussen partijen zonder wijziging van de openbare registers. Wat [appellanten] verder nog specifiek hebben aangevoerd tegen de vordering om de verklaring voor recht af te geven over het niet bestaan van appartementsrecht A3, is hierboven al weerlegd. Grieven 2 en 8 in het incidenteel hoger beroep slagen.
De eigendom van de zolderruimte en het lidmaatschap van de VvE
4.22
In de procedure bij de rechtbank is geen vordering ingesteld ter zake van de eigendom of andere gebruiksrechten van de zolderruimte (met trap vanuit A3). [geïntimeerden] vorderen voor het eerst in hoger beroep de vaststelling (verklaring voor recht) dat zij de eigenaar van die trap en kamer zijn. Een nieuwe vordering kunnen zij in hoger beroep instellen, ook zonder een concreet bezwaar tegen het vonnis van de rechtbank aan te voeren. Volgens [appellanten] kunnen [geïntimeerden] deze vordering echter niet tegen hen, maar alleen tegen de VvE instellen. Uit wat [appellanten] in dit verband aanvoeren begrijpt het hof dat het gebruik van de zolderruimte geen inbreuk maakt op een gebruiksrecht van [appellanten] . [appellanten] claimen dus geen zeggenschap over die ruimte. Het gaat kennelijk ook niet om een gemeenschappelijke ruimte van de VvE. Dit betekent dat het verweer slaagt: [geïntimeerden] hebben onvoldoende belang bij een uitspraak van het hof waarin wordt vastgesteld dat zij eigenaar zijn van de zolderruimte. Die uitspraak zou namelijk uitsluitend tussen hen en [appellanten] werking hebben. [appellanten] claimen geen gebruiksrecht met betrekking tot de zolderruimte en hebben ook niet gedreigd om die ruimte in te nemen of te verbouwen. Het hof zal de vorderingen die op de zolderruimte zien afwijzen.
4.23
Hetzelfde geldt voor de vordering van [geïntimeerden] om voor recht te verklaren dat zij geen lid zijn van de VvE. [geïntimeerden] hebben er geen belang bij om dit in een uitspraak te laten vastleggen die uitsluitend tussen hen en [appellanten] geldt.
Overige kwesties
4.24
Met grief 1 in het principaal hoger beroep klagen [appellanten] over de uitleg die de rechtbank heeft gegeven aan de vorderingen van [geïntimeerden] . Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] geen vaststelling gevraagd van een exclusief gebruiksrecht op grond van een erfdienstbaarheid. Hierboven blijkt dat de toewijsbaarheid van de vorderingen van [geïntimeerden] niet afhankelijk is van het bestaan van een erfdienstbaarheid. [geïntimeerden] zijn eigenaar en hebben daarvoor geen erfdienstbaarheid nodig. De grief kan alleen al op deze grond niet tot een andere uitkomst van de procedure leiden. Verder geldt in dit verband dat, voor zover de vorderingen van [geïntimeerden] al verkeerd zouden zijn uitgelegd, [geïntimeerden] hun vorderingen bij memorie van antwoord/grieven hebben aangepast door zich aan te sluiten bij de uitleg daarvan die de rechtbank daaraan heeft gegeven. Ook hierom is de grief ongegrond.
4.25
Omdat [appellanten] geen duidelijke consequenties hebben verbonden aan hun verwijten over bouwwerkzaamheden die [geïntimeerden] aan of bij huisnummer 11 hebben laten uitvoeren en over weigeringen van [geïntimeerden] om aan VvE-kosten mee te betalen, gaat het hof aan die verwijten voorbij. Hetzelfde geldt voor de klachten over verbale agressie en bedreigingen. ( [geïntimeerden] geven de schuld van de escalatie van de discussies overigens aan [appellanten] . Het hof weet niet precies wat er over en weer is gebeurd, maar dat doet er voor zijn beslissing verder ook niet toe.)
4.26
Dat [appellanten] zonder succes hebben geprocedeerd levert geen misbruik van recht op. Het beroep hierop dat [geïntimeerden] hebben gedaan wordt verworpen. Overigens hebben [geïntimeerden] aan het gestelde misbruik ook al geen consequenties verbonden.
4.27
Grief 6 in het incidenteel hoger beroep betreft een beroep op verjaring, maar [geïntimeerden] hebben geen belang bij behandeling daarvan omdat hun op de verjaring gestoelde vorderingen al op een andere grond worden toegewezen.
4.28
Het hof ziet geen aanleiding voor bewijslevering. Voor zover partijen feiten en/of omstandigheden hebben gesteld die door hun tegenpartij gemotiveerd zijn betwist, gaat het om feiten en omstandigheden die niet tot een andere uitkomst kunnen leiden als zij al vast zouden komen te staan.
Proceskosten in eerste aanleg
4.29
De proceskosten in conventie zijn door de rechtbank voor rekening van [geïntimeerden] gebracht, maar dit kan niet in stand blijven. De vorderingen van [appellanten] worden in hoger beroep immers afgewezen. Het hof zal ook deze proceskostenbeslissing vernietigen en [appellanten] alsnog (ook) in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie veroordelen. De kosten die door [appellanten] aan [geïntimeerden] moeten worden vergoed worden begroot op het door hen betaalde griffierecht en op een vergoeding van € 814,50 voor advocaatkosten, overeenkomstig het liquidatietarief dat op 12 augustus 2020 gold (1½ punt tarief II). Bij navraag bij de rechtbank bleek dat men daar niet meer kan zien welk bedrag [geïntimeerden] aan griffierecht hebben betaald. Daarom zal het hof de hoogte van dat bedrag niet begroten en zich beperken tot de veroordeling om het (voor het hof onbekende) bedrag aan [geïntimeerden] te vergoeden.
4.3
Verder heeft de rechtbank [appellanten] terecht veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie; nu [geïntimeerden] eigenaar zijn van A3, hebben zij, als eigenaar, ook het gebruiksrecht van A3. Grief 3 in het principaal hoger beroep faalt.
Proceskosten in hoger beroep
4.31
In het principaal hoger beroep worden [appellanten] in het ongelijk gesteld. Het hof zal hen daarom in de kosten van dit hoger beroep veroordelen. De kosten van [geïntimeerden] worden begroot op het totaalbedrag van het door hen betaalde griffierecht (€ 332) en de vergoeding van hun advocaatkosten volgens het liquidatietarief (€ 3.642, dat is het maximum van 3 procespunten van tarief II). In totaal is dit € 3.974.
4.32
In het incidenteel hoger beroep worden [appellanten] grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij worden daarom ook in de kosten van het hoger beroep van [geïntimeerden] veroordeeld. Het hof begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerden] op de helft van de vergoeding voor advocatensalaris die het in het principaal hoger beroep heeft vastgesteld.
4.33
[geïntimeerden] verlangen ook begroting van de kosten van hun advocaat in het kader van de afwikkeling van dit arrest (de nakosten). Omdat het gaat om een veroordeling in beide hoger beroepen begroot het hof die kosten op het bedrag van € 278, dit eveneens overeenkomstig het liquidatietarief.
4.34
[geïntimeerden] hebben gevorderd dat naleving van de beslissingen van het hof ook kan worden afgedwongen als daartegen binnen de wettelijke termijn daarvoor beroep in cassatie wordt ingesteld (uitvoerbaarheid bij voorraad). Tegen deze bijkomende vordering is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Uitsluitend een deel van de beslissingen is uitvoerbaar. (Rechterlijke uitspraken waarin een bestaande rechtstoestand wordt vastgelegd, zoals vervat in de hieronder gegeven verklaringen voor recht, werken in beginsel ook zonder verdere uitvoeringshandelingen, ook al is voor sommige gevolgen daarvan betekening van de uitspraak aan de veroordeelde partij vereist.)
5.De beslissingen
5.1
Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland met zaaknummer 359840 voor zover dit vonnis in conventie (onder 6.1 tot en met 6.4) is gewezen en doet in zoverre als volgt opnieuw recht;
5.2
Het hof wijst de vorderingen van [appellanten] alsnog af.
5.3
Het hof veroordeelt [appellanten] tot vergoeding aan [geïntimeerden] van € 814,50 plus het door [geïntimeerden] in eerste aanleg betaalde griffierecht voor proceskosten in conventie en verklaart dit arrest op dit punt uitvoerbaar bij voorraad.
5.4
Het hof vernietigt het vonnis voor zover in reconventie onder 6.5, 6.7 en onder 6.8 gewezen en bekrachtigt het vonnis onder 6.6.
5.5
Het hof wijst de vorderingen in het hoger beroep van [geïntimeerden] af voor zover deze betrekking hebben op de zolderruimte en op het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars [adres] 11 te [woonplaats2] .
5.6
Het hof verklaart voor recht dat het uitstulpende gedeelte van de woning [adres] 9 in [woonplaats2] , welk gedeelte bestaat uit een gang, twee slaapkamers met inloopkasten en een badkamer (hierboven tezamen A3 genoemd), bereikbaar uitsluitend vanuit [adres] 9, behoort bij de eigendom van [geïntimeerden] en dat het uitsluitend gebruiksrecht van dit uitstulpende gedeelte toekomt aan [geïntimeerden] .
5.7
Het hof verbiedt zowel [appellant] als [appellante] om inbreuk te maken op de onder 5.6 bedoelde eigendoms- en gebruiksrechten, en bepaalt dat [appellanten] na betekening van dit arrest voor iedere overtreding van dit verbod een dwangsom van € 500 aan [geïntimeerden] zullen verbeuren, dit tot een maximum van € 50.000 zal zijn bereikt, en verklaart het arrest op dit punt uitvoerbaar bij voorraad.
5.8
Het hof verklaart voor recht dat het appartementsrecht A3 in de Vereniging van Eigenaars [adres] 11 te [woonplaats2] niet bestaat.
5.9
Het hof veroordeelt [appellanten] in de kosten in het principaal en in het incidenteel hoger beroep en begroot de kosten van [geïntimeerden] in het principaal hoger beroep op € 3.974 en in het incidenteel hoger beroep op € 1.821, te verhogen met € 278 voor nakosten, en verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
5.1
Het hof wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, R. Verkijk en S.M. Kingma en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.