Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.301.812
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 8773877)
arrest van 1 oktober 2024
in de zaak van
[appellante]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiseres
hierna: [de verhuurster]
advocaat: mr. M. van Heeren
tegen:
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1]
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: [de huurster]
advocaat: mr. M.W. Kox
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het hof verwijst voor naar het tussenarrest van 21 maart 2023.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 12 september 2023
- het proces-verbaal van voortzetting van getuigenverhoor van 19 maart 2024
- de memorie na enquête van [de huurster] met productie
- de antwoordmemorie na enquête van [de verhuurster] met producties
- de akte uitlating producties van [de huurster] .
1.3
Hierna hebben partijen de aanvullende stukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak en de beslissing van het hof
2.1
[de huurster] huurt een woning van [de verhuurster] . [de verhuurster] wil de huurovereenkomst beëindigen. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof heeft in het tussenarrest geoordeeld dat de opzegging niet rechtsgeldig is. Het gaat daarom nog alleen om de vraag of de huurovereenkomst ontbonden moet worden. In het tussenarrest heeft het hof ook al geoordeeld dat enkele van de gronden die [de verhuurster] aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag heeft gelegd (zie de opsomming in het tussenarrest in ro. 3.18) niet slagen. Alleen de door [de verhuurster] gestelde huurachterstand van 15 maanden zou mogelijk tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden.
2.2.
Het hof beslist dat [de huurster] niet geslaagd is in haar bewijsopdracht, zodat sprake is van een huurachterstand. Het hof zal niettemin niet overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.
3.De motivering van het oordeel van het hof
de huurachterstand
3.1.
De huurachterstand gaat over de periode 1 januari 2017 tot 1 maart 2018. Over die periode is door [de huurster] geen huur betaald, contant of per bank. Volgens [de huurster] is er toch geen huurachterstand omdat zij met [de verhuurster] daarover afspraken heeft gemaakt, namelijk:
a. dat de huur over de periode 1 januari 2017 tot 1 april 2017 in natura is voldaan, en
b. dat de huur over de periode 1 april 2017 tot 1 april 2018 werd verrekend met een bedrag van € 9.000,- dat [de huurster] in juli 2016 aan [de verhuurster] had geleend.
a. huur 1 januari 2017 tot 1 april 2017
3.2.
Het hof heeft in het tussenarrest het verweer van [de huurster] over deze periode verworpen. [de huurster] verzoekt om op dit oordeel terug te komen omdat [de verhuurster] volgens haar in deze en andere procedures verklaringen aflegt die in strijd zijn met de in de processtukken ingenomen stellingen, en omdat getuigen hebben bevestigd dat [de huurster] in deze periode intensief voor [de verhuurster] heeft gezorgd.
3.3.
Het hof wijst het verzoek van [de huurster] af. Uitgangspunt is dat de rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist hieraan in beginsel is gebonden. Dit is alleen anders als die eerdere beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Daarvan is in dit geval geen sprake. Anders dan [de huurster] aanvoert houdt de (hierna weer te geven) getuigenverklaring van [de verhuurster] geen gerechtelijke erkenning in van een geldlening van € 9.000,-, maar een weergave van wat [de huurster] daarover tegen [de verhuurster] heeft gezegd. Het feit dat getuigen hebben verklaard dat [de huurster] intensief voor [de verhuurster] heeft gezorgd brengt bovendien niet mee dat [de verhuurster] heeft ingestemd dat [de huurster] om die geen reden geen huur aan haar hoefde te betalen. De processtukken uit de andere procedures bij dit hof zijn niet in het geding gebracht. [de huurster] volstaat met een bloemlezing van citaten en het noemen van zaaknummers. Daarmee kan het hof niet uit de voeten. Dit betekent dat het hof blijft uitgaan van de huurachterstand van vier maanden.
b. huur 1 april 2017 tot 1 april 2018
3.4.
Bij het tussenarrest is [de huurster] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij met [de verhuurster] heeft afgesproken dat de huur over de periode 1 april 2017 tot 1 april 2018 werd verrekend met een bedrag van € 9.000,- dat [de huurster] aan [de verhuurster] heeft geleend. [de huurster] heeft ter voldoening aan haar bewijsopdracht zes getuigen laten horen. Allereerst beide partijen ( [de huurster] en [de verhuurster] ), daarnaast de heren R [naam1] en [naam2] (voormalig adviseurs van [de verhuurster] ) en tot slot de dochter van [de verhuurster] , [naam3] (hierna: [naam3] ) en haar partner [naam4] . [de verhuurster] heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om in het tegenverhoor getuigen te laten horen.
3.5.
Het hof stelt vast dat alleen [de huurster] en [de verhuurster] uit eigen wetenschap hebben verklaard over de gang van zaken rond de gestelde lening en verrekeningsafspraak. De verklaring van [de huurster] bevestigt haar lezing, die ook in het tussenarrest is uiteengezet. Haar verklaring komt er, kort weergegeven, op neer dat [de verhuurster] in januari 2016 van iemand € 25.000,- aan contant geld had ontvangen als wederdienst voor een fictief dienstverband. Dat bedrag zat in een envelop die [de huurster] heeft gezien. Toen deze persoon in juli 2016 door de politie werd opgepakt raakte [de verhuurster] in paniek, omdat zij van het ontvangen bedrag € 9.000,- had opgemaakt. [de verhuurster] kon niet over contant geld beschikken om de envelop aan te vullen en daarom heeft [de huurster] in juli 2016 bij [de verhuurster] thuis € 9.000,- aan haar gegeven. Zij heeft daarvoor € 2.000,- aan haar moeder gevraagd. Het resterende bedrag had zij contant uit de verkoop van de motorcrossfiets van haar minderjarige zoon kort daarvoor. In januari 2017, toen het huurcontract inging, heeft [de huurster] voorgesteld om het bedrag van € 9.000,- te verrekenen met een jaar huur. [de verhuurster] vond dat prima als de envelop maar in tact bleef, aldus [de huurster] .
3.6.
De verklaring van [de verhuurster] houdt, kort weergegeven, in dat zij een envelop met € 30.000,- aan [de huurster] heeft gegeven. [de huurster] zou ervoor zorgen dat de envelop bij een derde terecht kwam (dezelfde persoon als degene die volgens de verklaring van [de huurster] geld aan [de verhuurster] had gegeven) als koopprijs voor juwelen die [de verhuurster] van deze persoon had gekocht. Zij heeft voor het eerst gehoord over het bedrag van € 9.000,- in maart 2018. [de huurster] heeft haar gezegd dat zij dat bedrag had aangezuiverd in de envelop. [de huurster] heeft haar toen ook verteld over de herkomst van het bedrag (van haar moeder en de verkoop van de crossmotor) en dat zij dat bedrag had verrekend met de huur. [de verhuurster] dacht dat het rond liep, maar doordat de envelop door [de huurster] nooit aan de derde is overhandigd is dat niet het geval, aldus haar verklaring.
3.7.
Dat [de verhuurster] in 2016 heeft beschikt over een envelop met contant geld staat wel vast op basis van de verklaringen van beide partijen. Ook [naam3] heeft dat bevestigd. Maar alleen de getuigenverklaring van [de huurster] ondersteunt de door haar gestelde lening van € 9.000,- en de afspraak dat dit met de huur zou worden verrekend. Dit is een verklaring van een partijgetuige en kan alleen dienen ter ondersteuning van onvolledig bewijs. Ander bewijs is er echter niet. De getuigen [naam1] , [naam3] en [naam4] hebben over de lening en het verrekenen met de huur achteraf ( [naam1] in het najaar 2017, [naam3] en [naam4] begin 2018) gehoord van [de huurster] , maar konden daarover niets uit eigen wetenschap verklaren. Getuige [naam2] wist daar in het geheel niets van. [naam1] heeft verklaard dat hij in het voorjaar 2017 van [de verhuurster] had gehoord dat het liep met de huur maar dat “
het anders was geregeld”. Die opmerking is onvoldoende concreet om de door [de huurster] gestelde lening en verrekening te kunnen onderbouwen. Dat geldt ook voor de verklaring van [de verhuurster] . Zij erkent weliswaar dat [de huurster] haar dat in maart 2018 heeft gezegd, maar haar verklaring houdt niets in over een afspraak tot verrekening van € 9.000,- met de huurpenningen die begin 2017, direct bij het ingaan van de huurovereenkomst, tussen [de huurster] en haar zou zijn gemaakt, zoals [de huurster] stelt. [de huurster] heeft (anders dan is besproken tijdens de mondelinge behandeling bij het hof) ook geen stukken overgelegd ter onderbouwing van de verkoop van de crossmotor en/of de herkomst van de door haar gestelde bedragen. Volgens de stellingen van [de huurster] zou er op 22 februari 2018 bij de zus van [de verhuurster] gesproken zijn over de lening, maar ook daarvan is geen bewijs bijgebracht. Bovendien heeft [de verhuurster] aangetoond dat zij, anders dan [de huurster] verklaarde, in 2016 wel over contant geld beschikte en kon beschikken zodat onduidelijk blijft waarom [de verhuurster] geld van [de huurster] geleend zou hebben.
het anders was geregeld”. Die opmerking is onvoldoende concreet om de door [de huurster] gestelde lening en verrekening te kunnen onderbouwen. Dat geldt ook voor de verklaring van [de verhuurster] . Zij erkent weliswaar dat [de huurster] haar dat in maart 2018 heeft gezegd, maar haar verklaring houdt niets in over een afspraak tot verrekening van € 9.000,- met de huurpenningen die begin 2017, direct bij het ingaan van de huurovereenkomst, tussen [de huurster] en haar zou zijn gemaakt, zoals [de huurster] stelt. [de huurster] heeft (anders dan is besproken tijdens de mondelinge behandeling bij het hof) ook geen stukken overgelegd ter onderbouwing van de verkoop van de crossmotor en/of de herkomst van de door haar gestelde bedragen. Volgens de stellingen van [de huurster] zou er op 22 februari 2018 bij de zus van [de verhuurster] gesproken zijn over de lening, maar ook daarvan is geen bewijs bijgebracht. Bovendien heeft [de verhuurster] aangetoond dat zij, anders dan [de huurster] verklaarde, in 2016 wel over contant geld beschikte en kon beschikken zodat onduidelijk blijft waarom [de verhuurster] geld van [de huurster] geleend zou hebben.
3.8.
Het hof komt dus tot het oordeel dat [de huurster] niet in haar bewijsopdracht is geslaagd. Daarom wordt haar verweer onder b. ook verworpen en staat vast dat sprake is van een huurachterstand van 15 maanden.
vordering tot ontbinding huurovereenkomst
3.9.
Hoewel dat een forse huurachterstand is, oordeelt het hof deze in dit geval onvoldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarvoor is het volgende van belang. Het gaat om een huurachterstand die dateert van het begin van de huurovereenkomst ( nadat [de huurster] op verzoek van [de verhuurster] in de woning haar intrek heeft genomen) en die over een aaneengesloten tijdvak is ontstaan in de periode dat partijen zowel op zakelijk als op persoonlijk vlak lief en leed met elkaar deelden. De huurrelatie zou dus nooit zonder deze persoonlijke dimensie zijn aangegaan en wordt hierdoor ingekleurd. Dat werkt ook door in de vete die daarna tussen partijen is ontstaan. Uit de getuigenverhoren van partijen is wel duidelijk geworden dat er in de periode waarop de achterstand ziet het nodige speelde in de persoonlijke sfeer van [de verhuurster] en dat privé- en zakelijke beslommeringen door elkaar liepen. Beide partijen hebben in de procedure niet heel voortvarend en maar mondjesmaat informatie verstrekt over de gang van zaken rond de gestelde lening en verrekening, en er is het nodige onduidelijk gebleven. [de verhuurster] heeft tijdens het getuigenverhoor (voor het eerst) verklaard dat [de huurster] recht had op € 6.000,- uit de envelop vanwege maandelijkse betalingen van € 500,- buiten haar salaris om. Uit het verhoor van [de verhuurster] is verder gebleken dat er door [de huurster] wel eerder is gesproken over de verrekening van huur en dat er een verband was met een envelop met cashgeld, die ook weer in een zeker verband zou staan met de aankoop van juwelen door [de verhuurster] waarvoor zij contant heeft betaald aan een andere partij. Partijen verschillen van mening over de envelop en wat ermee is gebeurd. Het hof gaat daar allemaal verder niet op in omdat dat het bestek van deze huurzaak te buiten gaat. Al deze bijzondere omstandigheden maken echter wel dat het hof de in 2017 en 2018 ontstane achterstand niet aanmerkt als een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt als bedoeld in artikel 7:265 BW, temeer nu onbetwist is dat sinds 1 april 2018, dus nu alweer meer dan 6 jaar, [de huurster] de huurtermijnen tijdig en volledig aan [de verhuurster] voldoet.
conclusie
3.10.
De huurovereenkomst is niet door opzegging geëindigd en het hof wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af. De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 11.200,- wordt toegewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde contractuele rente van 1% omdat [de huurster] in verzuim is komen te verkeren door de huurpenningen niet tijdig te betalen. [de huurster] beroept zich op nietigheid van de contractuele bepaling omdat deze oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13. Deze richtlijn mist echter toepassing omdat niet gesteld of gebleken is dat [de verhuurster] beroepsmatig handelde als verhuurder. Aan buitengerechtelijke incassokosten wordt conform de staffel BIK een bedrag van € 887,- toegewezen. Anders dan [de huurster] aanvoert blijkt uit de bij inleidende dagvaarding overgelegde correspondentie dat [de verhuurster] door middel van advocatenbrieven [de huurster] twee maal buitengerechtelijk heeft aangemaand om de huurachterstand te betalen. Het is redelijk om hiervoor deze kosten in rekening te brengen.
3.11.
Het hoger beroep slaagt uitsluitend ten aanzien van de huurachterstand. Het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd met uitzondering van de beslissing daarover en de proceskostenveroordeling van [de verhuurster] .
3.12.
Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen. Voor de procedure bij de kantonrechter geldt, gelet op de beslissingen in dit arrest, hetzelfde.
3.13.
Door [de huurster] wordt in de memorie van enquête verzocht om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als sprake is van een “eventueel ontbindings- en betalingsarrest”. Nu de huurovereenkomst niet wordt ontbonden geldt dus dat door [de huurster] geen verweer wordt gevoerd tegen de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad. Het hof beslist dat de veroordelingen in deze uitspraak ook ten uitvoer kunnen worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 3 maart 2021, behalve de afwijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand met bijkomende kosten en de proceskostenveroordeling, die hierbij worden vernietigd en vervangen door de volgende veroordelingen
4.2.
veroordeelt [de huurster] tot betaling aan [de verhuurster] van:
-een bedrag van € 11.200,-, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand telkens vanaf de vervaldatum van een niet-betaalde huurtermijn tot de dag der voldoening
-een bedrag van € 887,- aan buitengerechtelijke incassokosten
4.3
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van zowel de procedure bij de kantonrechter als in hoger beroep,
4.5.
wijst af wat meer of anders is gevorderd
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.J.J. van Rijen en G.H. Bunt en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.