ECLI:NL:GHARL:2024:5743

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.329.545

zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 8954720 en 9753050

arrest van 10 september 2024

in de zaak van

de gezamenlijke erfgenamen van [erflaatster]

die laatstelijk woonde in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als eisers in de verstekzaak, gedaagden in de verzetzaak

hierna gezamenlijk: [appellanten]

advocaat: mr. J.S. Staijen

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in de verstekzaak, eiseres in de verzetzaak

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. D.F. Briedé

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 26 maart 2024 heeft op 7 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] huurt sinds 1978 een boerderij met schuren (hierna: de boerderij), die in 2013 door erfopvolging eigendom is geworden van [appellanten] . [appellanten] hebben de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 20 augustus 2020 opgezegd in de eerste plaats op grond van slecht huurderschap en in de tweede plaats op grond van dringend eigen gebruik van het verhuurde. [geïntimeerde] heeft laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.

2.2.

[appellanten] hebben bij de kantonrechter samengevat gevorderd dat de kantonrechter een datum en tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en de boerderij moet zijn ontruimd en bepaalt dat die ontruiming tot een jaar na die datum ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich dan in de boerderij bevindt. Ook vorderen [appellanten] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 832,90 per maand als vergoeding voor het voortgezet gebruik van de boerderij vanaf de dag van dagvaarding tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] de boerderij met al de daarin aanwezige personen en zaken daadwerkelijk heeft ontruimd.

2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] bij verstekvonnis van 10 augustus 2021, verbeterd bij herstelvonnis van 31 augustus 2021, toegewezen. [geïntimeerde] is in verzet gegaan en heeft bij de kantonrechter gevorderd – primair – haar te ontheffen van de veroordeling bij verstek gewezen en de vorderingen van [appellanten] af te wijzen en – subsidiair – een ontruimingstermijn te bepalen van maximaal één jaar en een verhuis- en inrichtingsvergoeding toe te kennen van € 6.505,-.

2.4.

De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 24 januari 2023 het verstekvonnis vernietigd en de vorderingen van [appellanten] alsnog afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, behoudens dat geen betaling van een huurachterstand meer wordt gevorderd. Ook willen [appellanten] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld aan hen terug te betalen al hetgeen zij uit hoofde van het eindvonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof oordeelt – anders dan de kantonrechter – dat het beroep van [appellanten] op dringend eigen gebruik van het verhuurde slaagt. Het hof zal de huurovereenkomst daarom beëindigen en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van de boerderij op een termijn van zes maanden. Het hof licht zijn beslissing hieronder toe.

Dringend eigen gebruik

3.2.

[appellanten] hebben onder andere een beroep gedaan op dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW). Het hof stelt voorop dat de verhuurder die een beroep doet op deze opzeggrond aannemelijk dient te maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

3.3.

[appellanten] hebben in de opzeggingsbrief toegelicht dat in ieder geval voor één van [appellanten] met zijn partner de huurovereenkomst is opgezegd en dat één van [appellanten] hulpbehoevend is. Het plan van [appellanten] is drie wooneenheden in de boerderij te realiseren zodat drie van de erven daar kunnen gaan wonen en elkaar over en weer hulp en bijstand kunnen verlenen, ook omdat zij op leeftijd raken. In de procedure hebben [appellanten] toegelicht de boerderij nodig te hebben om te voorzien in de dringende zorgbehoefte van de zussen [zus1] en [zus2] en de woonbehoefte van broer [broer1] en zijn partner. [zus1] heeft een verlamming aan de rechterzijde van haar lichaam, waardoor ze afhankelijk is van een rollator of scootmobiel om zich te kunnen verplaatsen. Ze woont momenteel in een appartement zonder lift boven een winkel, met een bovenverdieping waar zij slaapt. Zij kan daar niet blijven wonen, omdat ze geen trappen meer kan lopen. [broer1] en zijn partner worden geregeld opgeroepen via een alarm om naar [zus1] toe te gaan als de buurtzorg niet beschikbaar is en moeten soms bij haar overnachten. [zus2] , 74 jaar, is beginnend dementerend en verblijft tijdelijk in een instelling. [zus2] wil vaak weglopen en doet geregeld een beroep op haar broer en zussen om haar uit de instelling te halen. [zus2] is fysiek nog in orde en zou volgens [appellanten] nog goed semi-zelfstandig kunnen wonen met begeleiding. Zus [zus3] is als verpleegkundige in staat en bereid de zorg voor haar twee zussen op zich te nemen. [broer1] en zijn partner huren momenteel een verbouwde niet- geïsoleerde garage, waar zij in de winter niet (kunnen) verblijven. Zij overnachten gedurende de winter vaak bij familie.

3.4.

[appellanten] stellen daarnaast dat de boerderij dringend toe is aan onderhoud. Het verhuurde betreft een oude Saksische boerderij met historische relevantie, die al heel lang in eigendom is van de familie [appellanten] . De staat van de boerderij is op dit moment zo slecht dat per direct onderhoud en renovatie nodig is om verlies van dit familie-erfgoed te voorkomen, aldus [appellanten] . De schuren van de boerderij hebben ernstige storm- en wortelschade, de gevels van de boerderij kennen meerdere scheuren en zijn instabiel. Volgens [appellanten] kan van hen niet gevergd worden de boerderij te renoveren terwijl [geïntimeerde] er blijft wonen, omdat de kosten van deze investering dusdanig hoog zijn dat zij in geen verhouding staan tot de huurinkomsten van € 832,- per maand die zij nu ontvangen. Bovendien zal verbouwing van de boerderij zo ingrijpend zijn en lang duren dat [geïntimeerde] gedurende een renovatie niet in de boerderij kan blijven wonen.

3.5.

[geïntimeerde] betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik: [appellanten] hebben een (begrijpelijke) wens om samen te wonen, maar dat is niet voldoende voor opzegging van het huurcontract met [geïntimeerde] . Onvoldoende duidelijk is geworden wat het dringend eigen gebruik is van alle erven. Dat één van de erven dringend eigen gebruik kan aantonen, wil nog niet zeggen dat dit voor alle erven Goorhuis geldt, aldus [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] voert daarnaast aan dat niet blijkt dat de verklaringen van buurtzorg over de zorgbehoefte van [zus1] en [zus2] , daadwerkelijk van buurtzorg zijn. In de betreffende verklaringen wordt namelijk in de ‘wij-vorm’ gesproken, zodat het waarschijnlijker is dat deze zijn opgesteld door [appellanten] zelf. Bovendien, mocht al komen vast te staan dat [appellanten] dringende zorg- en woonbehoeftes hebben, dan kan daaraan ook op een andere manier worden voldaan: [zus1] en [zus2] hebben al woonruimte waar zij zorg ontvangen, buurtzorg geeft aan de zorg voor [zus1] te kunnen opschalen en [broer1] en zijn partner zouden in het (leegstaande) appartement van [zus2] kunnen wonen. Daarnaast betwijfelt [geïntimeerde] of het verstandig is om [zus1] en [zus2] te verhuizen naar de boerderij, omdat deze zich op een afgelegen locatie bevindt, met een lange aanrijtijd voor hulpdiensten. Ook betwist [geïntimeerde] dat de boerderij dringend onderhoud nodig heeft en zij voert aan dat bij de beoordeling van de dringendheid van het eigen gebruik het belang van renovatie van de boerderij niet mag worden meegenomen, omdat [appellanten] dit niet als reden voor de opzegging hebben vermeld in de opzegbrief (artikel 7:273 lid 1 BW).

3.6.

Het hof is van oordeel dat [appellanten] voldoende aannemelijk hebben gemaakt het verhuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Voor een geldig beroep op dringend eigen gebruik is niet noodzakelijk dat alle vijf [appellanten] kunnen aantonen dat zij het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Een beroep op deze opzeggrond zal ook kunnen slagen als slechts één van de erven dit aannemelijk heeft gemaakt.

3.7.

Overtuigend is door [appellanten] uiteengezet dat hun plan vanwege de financiering en de dringende zorgbehoefte van [zus1] en [zus2] op korte termijn alleen op deze plek kan worden gerealiseerd. Het hof is van oordeel dat voldoende is gebleken dat [zus1] en [zus2] een dringende zorgbehoefte hebben. Dat de verklaringen over de zorgbehoefte van [zus1] en [zus2] in de wij-vorm zijn geschreven, volgt, zoals [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben verklaard, uit het feit dat medewerkers en de directie van buurtzorg gezamenlijk conclusies hebben getrokken, zodat de verklaringen van buurtzorg naar het oordeel van het hof in dat licht moeten worden gelezen. Voldoende is daarnaast gebleken dat het plan van [appellanten] de enige mogelijkheid is om [zus1] en [zus2] een plek te bieden waar zij omringd door familie nog relatief zelfstandig kunnen wonen. Mochten [appellanten] de boerderij niet op korte termijn ter beschikking krijgen, dan kan niet worden voorkomen dat [zus1] en [zus2] permanent in een instelling worden geplaatst.

3.8.

Onweersproken is ook gesteld dat, om het plan van [appellanten] met de boerderij te kunnen realiseren, de opbrengst van de verkoop van de appartementen van [zus1] en [zus2] en het gehele privévermogen van [broer1] en zijn partner nodig zijn. Voldoende aannemelijk is gemaakt door [appellanten] dat zij hun plannen met de boerderij op een later tijdstip niet meer kunnen realiseren als [broer1] en zijn partner hun vermogen nu aanwenden voor het voorzien in eigen woonruimte. Daarbij speelt dat [appellanten] – die allen reeds de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt – hebben gesteld geen hypotheek meer te kunnen krijgen, hetgeen door [geïntimeerde] ook niet is bestreden. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat het plan van [appellanten] niet ergens anders gerealiseerd kan worden: [appellanten] hebben geen geld om een andere woning te kopen waarin zij als broer en zussen samen kunnen wonen. Dat het plan van [appellanten] niet haalbaar zou zijn, zoals [geïntimeerde] aanvoert, is volgens het hof onvoldoende gebleken. [appellanten] hebben inmiddels een bouwvergunning en een adressplitsing toegekend gekregen voor het creëren van drie zelfstandige woonunits in de boerderij. Waarom het plan niet daadwerkelijk gerealiseerd zal worden als [appellanten] de boerderij tot hun beschikking krijgen, is door [geïntimeerde] verder ook niet onderbouwd. Gelet op het voorgaande hebben [appellanten] voldoende aannemelijk gemaakt de boerderij dringend nodig te hebben voor eigen gebruik en behoeft geen bespreking meer of het belang van renovatie van de boerderij bij deze beoordeling mag worden meegenomen. Het hof merkt in dit verband nog op dat niet door partijen is gesteld en het hof ook anderszins niet is gebleken dat voor de door [appellanten] beoogde bewoning een huisvestigingsvergunning is vereist als bedoeld in artikel 7:274 lid 5 sub a BW, zodat daarmee geen rekening hoeft te worden gehouden.

Passende andere woonruimte

3.9.

[appellanten] stellen dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen en hebben daartoe een lijst met beschikbare woningen, waaronder eengezinswoningen, met bijbehorende advertenties overgelegd in de omgeving van [woonplaats2] . [geïntimeerde] voert aan dat zij momenteel in een ruime, vrijstaande boerderij woont met atelier en dat de aangedragen woningen niet passend zijn. Ook weerspreekt zij zonder verdere toelichting dat de aangeboden woningen beschikbaar zijn. Volgens vaste rechtspraak geldt echter dat ook woonruimte die in grootte of ligging verschilt of anderszins een wezenlijk ander (of zelfs minder) woongenot biedt, passend kan zijn^[1]. [geïntimeerde] heeft mede in dat licht onvoldoende onderbouwd waarom de aangedragen woningen niet passend en beschikbaar zouden zijn.

Belangenafweging

3.10.

Nu [appellanten] met hetgeen zij hiervoor hebben aangevoerd voldoende aannemelijk hebben gemaakt het verhuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik en dat [geïntimeerde] passende andere woonruimte kan verkrijgen, zal het hof overgaan tot een afweging van de belangen van partijen om de vraag te beantwoorden of van [appellanten] niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten.

3.11.

Tegenover het zwaarwegende belang van [appellanten] bij gebruik van de boerderij, staat het belang van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is 78 jaar en woont al 46 jaar met veel plezier in de boerderij. Zij voert aan zeer gehecht te zijn aan het gehuurde, de buurt en de woonomgeving. [geïntimeerde] heeft in en om de boerderij genoeg ruimte voor haar honden, katten en ganzen en beschikt aldaar over een atelier waar zij kan schilderen. Ook biedt de boerderij ruimte om haar zorgbehoevende kleindochter om de week te laten logeren. [geïntimeerde] voert daarnaast aan dat haar positie op de woningmarkt slecht is en zij geen alternatief heeft. Het hof kent vooral veel belang toe aan het feit dat [geïntimeerde] al lang in de boerderij woont en het voorstelbaar is dat een verhuizing op haar leeftijd naar een andere woning een zware mentale (en mogelijk fysieke) belasting zal geven. Toch is het hof van oordeel dat de door [geïntimeerde] aangevoerde belangen niet opwegen tegen de belangen van [appellanten] . Met de realisatie van hun plan kunnen [appellanten] namelijk tegemoet komen aan de woon- en zorgbehoefte van drie van de erven. Het hof geeft veel gewicht aan de wens [zus1] en [zus2] te willen verzorgen binnen familiekring, gezien het feit dat zij anders (blijvend) zullen worden opgenomen in een instelling. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat, gelet op de huidige woningschaarste die van algemene bekendheid is, de boerderij bij realisatie van het plan van [appellanten] onderdak zal bieden aan vier personen. Ook dat het plan van [appellanten] om als broer en zussen samen te wonen alleen nu en op deze plek gerealiseerd kan worden, brengt naar het oordeel van het hof mee dat het belang van [appellanten] zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] . De slotsom is dat van [appellanten] niet gevergd kan worden de huurverhouding voort te zetten.

3.12.

Omdat het hof de vordering tot beëindiging van de huur zal toewijzen, moet het hof ook een tijdstip van ontruiming vaststellen. Het hof neemt daarbij in aanmerking enerzijds dat gelet op haar leeftijd en de duur van de huurovereenkomst [geïntimeerde] ruim de tijd gegeven moet worden vervangende woonruimte te vinden en anderzijds dat de opzegging van de huurovereenkomst dateert van 20 augustus 2020 en dat [geïntimeerde] daarmee dus reeds lange tijd rekening heeft kunnen houden. Het hof zal daarom bepalen dat ontruiming moet plaatsvinden uiterlijk zes maanden na de datum van dit arrest.

Overige grieven

3.13.

Omdat het beroep op dringend eigen gebruik en het daarop gerichte bezwaar (grief 5) van [appellanten] tegen het eindvonnis in zoverre slaagt, kunnen de overige grieven van [appellanten] onbesproken blijven.

Vergoeding voortgezet gebruik

3.14.

[appellanten] vorderen [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 832,90 per maand, als vergoeding voor voortgezet gebruik, gelijk aan de thans geldende huurprijs, gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] de boerderij met al de daarin aanwezige personen en zaken daadwerkelijk heeft ontruimd. Aangezien [geïntimeerde] op grond van de tussen partijen nog geldende huurovereenkomst tot 10 maart 2025 de huurprijs van € 832,90 per maand verschuldigd is aan [appellanten] , zal het hof deze vordering slechts deels toewijzen en [geïntimeerde] veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van
€ 832,90 per maand vanaf de dag dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] de boerderij daadwerkelijk heeft ontruimd.

Veroordeling tenuitvoerlegging ontruiming

3.15.

[appellanten] vorderen dat het hof bepaalt dat de ontruiming van de boerderij tot een jaar na de datum van ontruiming ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich dan in de boerderij bevindt. Gelet op het gebrek aan onderbouwing van de grond van deze vordering, zal het hof deze vordering afwijzen.

Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

3.16.

Omdat de huurovereenkomst wordt beëindigd en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming, zal het hof bepalen dat [appellanten] een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding aan [geïntimeerde] moeten betalen, zoals [appellanten] ook zelf hebben aangeboden. Het hof stelt deze vergoeding vast op het vanaf 29 februari 2024 geldende wettelijke minimumbedrag van € 7.428.

De conclusie

3.17.

Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]Omdat het hof het eindvonnis van de kantonrechter zal vernietigen, zal het hof ook de vordering van [appellanten] toewijzen dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen zij uit hoofde van dat vonnis van [appellanten] heeft ontvangen.

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 24 januari 2023 met uitzondering van rechtsoverweging 3.1;

4.2.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen tussen [appellanten] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder, betreffende de zelfstandige woonruimte, staande en gelegen te [woonplaats2] aan de [adres] , vast op
10 maart 2025;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] om uiterlijk
10 maart 2025de zelfstandige woonruimte met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats2] aan de [adres] te ontruimen, en deze woonruimte met aanhorigheden met al de daarin aanwezige personen en zaken, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [appellanten] en deze vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een gebruiksvergoeding van € 832,90 per maand vanaf de dag dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] de boerderij met al de daarin aanwezige personen en zaken daadwerkelijk heeft ontruimd, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand gerekend moet worden;

4.5.

bepaalt dat [appellanten] aan [geïntimeerde] moeten betalen een bedrag van € 7.428,- als bijdrage aan haar verhuis- en inrichtingskosten;

4.6.

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] aan [geïntimeerde] hebben voldaan naar aanleiding van het eindvonnis van 24 januari 2023;

4.7.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 85,- aan griffierecht

€ 105,13 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde] ;

€ 561,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (3 procespunten x € 187)

en tot betaling van de proceskosten van [appellanten] in hoger beroep, tot heden begroot op:

€ 343,- aan griffierecht

€ 129,85 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x appeltarief II)

4.8.

bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.9.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.10.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, G.R. den Dekker en H.N. Schelhaas, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
10 september 2024.