Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.248.837/02
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 414645
arrest van 10 september 2024
in de zaak van
1.[appellant]
die woont in [woonplaats1]
2. [appellante]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna: samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk: [appellant] en [appellante]
advocaat: mr. V.J. Verhulst
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2]
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. E.A. Buziau
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
In het tussenarrest van 9 april 2024 (verder: het tussenarrest) heeft het hof geoordeeld dat het de wijze van verkoop van kasteel [woonplaats1] zal bepalen. Hiertoe heeft het hof het voornemen geuit om een rentmeester en een makelaar als deskundigen te benoemen en ook de gang van zaken beschreven hoe het verkoopproces moet plaatsvinden (zie 3.3. van het tussenarrest). Beide partijen zijn in de gelegenheid gesteld om in een akte hierop te reageren. Bij aktes van 23 april 2024 hebben partijen dit gedaan. Op dezelfde roldatum heeft het hof een herstelarrest gewezen, waarbij de datum in het tussenarrest bij 4.1. (23 april 2023) is gewijzigd in 23 april 2024. Ten slotte heeft het hof op 31 mei 2024 een brief van de advocaat van [appellanten] ontvangen, waarbij een in de akte van 23 april 2024 geformuleerde stelling wordt ingetrokken.
1.2.
Voordat het hof verder inhoudelijk op de zaak ingaat, is het goed om een omissie te herstellen. In het tussenarrest is steeds gesproken over (het voornemen tot) het benoemen van twee deskundigen (een rentmeester en een makelaar). Deze woordkeuze is juridisch onjuist. Deze beroepsbeoefenaars zijn uiteraard deskundig op het gebied waarop zij werkzaam zijn, maar zij worden niet als deskundigen in de zin van de wet door het hof benoemd (artikel 194 ev Rv), maar als personen die door partijen worden ingeschakeld en de verkoop van het kasteel in opdracht van partijen op zich zullen nemen ten behoeve van de verdeling hun gezamenlijk eigendom (het kasteel). In het vervolg van dit arrest zal daarom het woord ‘deskundige’ niet meer terugkomen en zal het verkoopproces in die zin worden herschreven.
2.De in te schakelen rentmeester en makelaar
2.1.
Over de voorgenomen inschakeling van de heer [naam1] (verder: [naam1] ) hebben partijen geen opmerking gemaakt. In het licht van de voorgenomen inschakeling van de heer [naam2] (verder: [naam2] ) hebben [appellanten] de opmerking gemaakt dat deze makelaar een aantal jaren geleden het kasteel heeft bekeken in verband met een eventuele uit te voeren taxatie. Dit heeft niet geleid tot een opdracht, omdat – zo stellen [appellanten] – [naam2] destijds een te lage indicatie waarde aan het kasteel toekende. Daarom vinden [appellanten] de inschakeling van [naam2] risicovol. Als deze opmerkingen van [appellanten] als een bezwaar tegen de inschakeling van [naam2] moet worden aangemerkt, wordt deze verworpen. Het belangrijkste argument hiervoor is dat niet [naam2] maar [naam1] de marktwaarde van het kasteel zal bepalen. [naam2] zal alleen belast worden met het uitvoeren van het verkoopproces, uiteraard met de door [naam1] getaxeerde marktwaarde als uitgangspunt. Dat de inschakeling van [naam2] mogelijk risicovol voor [appellanten] zou zijn, ziet het hof daarom al niet in. Daarnaast geldt dat er inmiddels jaren zijn verstreken sinds [naam2] het kasteel heeft gezien en dat [naam2] ook nooit (in opdracht van) [appellanten] een officiële taxatie heeft verricht. Al deze omstandigheden brengen mee dat het hof van oordeel is dat (ook) [naam2] in staat moet worden geacht de aan hem op te dragen taken onafhankelijk en onpartijdig te verrichten, waaronder ook het bepalen van de bodemprijs (zie randnummer 1.3. van de akte van [appellanten] ).
3.De te stellen vragen
Inleiding
3.1.
Beide partijen hebben in hun respectieve akten een groot aantal aanvullende opmerkingen/vragen/suggesties over het verkoopproces geformuleerd. Deze vragen/opmerkingen/suggesties zal het hof – op een klein punt na (zie hierna) – niet overnemen. Dit zal het hof toelichten.
Irrelevante vragen (voor het verkoopproces)
3.2.
De enige opdracht die de rentmeester en de makelaar van partijen krijgen is om het kasteel te verkopen, waarbij zij de instructies van het hof moeten volgen (en dus niet die van partijen). Wat in het verleden tussen partijen is gebeurd, is daarvoor niet relevant. Vragen over de inhoud van het dossier zijn al daarom niet van belang voor het door hen uit te voeren verkoopproces. Ook vragen/opmerkingen over (1) een toekomstige mogelijkheid/onzekerheid en (2) die al onderdeel uitmaken van de bij 3.3. omschreven instructies of (3) waarover nog vragen aan de rentmeester en/of de makelaar (kunnen) worden gesteld, zijn (op dit moment) niet van belang voor de uitvoering van het verkoopproces. In het licht van dit een en ander ziet het hof geen aanleiding om de volgende vragen/opmerkingen aan het al beschreven verkoopproces toe te voegen:
- [appellanten] : opmerking 1.9 en vragen, derde en zesde bullet
- [geïntimeerde] : vragen 1 tot en met 4 en 14
Vragen over het verkoopproces
3.3.
Het verkoopproces zal door de rentmeester en/of de makelaar worden bepaald met inachtneming van de instructies van het hof, waarbij uiteraard het doel is om een realistische verkoopopbrengst te realiseren, en als dat niet lukt een opbrengst die niet lager is dan de bodemprijs. Voor het bereiken van dit doel zullen de rentmeester en/of de makelaar (1) de relevante termijnen en de in eerste instantie te vragen verkoopprijs zelf bepalen, behalve als daarover al iets door het hof is bepaald (zie bijvoorbeeld derde bullet bij 3.3. in het tussenvonnis), (2) zelf beslissen of bepaalde informatie wel of niet aan partijen wordt verstrekt, waaronder de vastgestelde bodemprijs, (3) zelf uitmaken welke kosten voor een zo goed mogelijke verkoop moeten worden gemaakt en (4) zelf vaststellen op welke wijze de bezichtigingen zullen plaatsvinden en de wijze waarop en de mate waarin zij partijen over het verkoopproces zullen informeren. Verder is van belang dat partijen weten dat het kasteel (waarschijnlijk) verkocht en geleverd zal gaan worden. Daarop kunnen zij zich dus nu al voorbereiden. Mochten de bij 3.3. in het tussenarrest beschreven instructies (bij nader inzien) niet tot het beoogde doel leiden of niet werkzaam zijn, dan kunnen de rentmeester en/of de makelaar het hof om nadere instructies vragen (zie laatste bullet bij 3.3.). Dit alles brengt mee dat er op de volgende punten geen aanleiding is de al in het tussenarrest omschreven wijze van verkoop van het kasteel te veranderen:
- [appellanten] : opmerkingen 1.4 tot en met 1.8 en vragen, tweede, vierde, vijfde, zevende en achtste bullet
- [geïntimeerde] : vragen 5, 7, 8 (tweede gedeelte), 9, 15, 16
Juridische vragen
3.4.
Zoals gezegd is de enige opdracht die de rentmeester en de makelaar krijgen om het kasteel te verkopen. Dat is een feitelijk proces. Juridische vragen (over de (wijze van) verdeling) beantwoordt het hof en zij dus niet. Daar komt bij dat als bij het verkoopproces een juridische vraag opdoemt, de rentmeester en/of de makelaar voor de beantwoording daarvan zich tot het hof kunnen wenden als dat noodzakelijk is voor het verkoopproces. Hierdoor vallen de volgende opmerkingen/vragen van partijen af:
- [appellanten] : vraag, eerste bullet
- [geïntimeerde] : vragen 8 (eerste gedeelte), 17 en 18
Meewerken/communicatie
3.5.
Bij overweging 3.3., vijfde bullet, in het tussenarrest is – kort gezegd – de medewerkingsplicht van partijen omschreven. Daaronder valt ook de verplichting alles te doen en na te laten wat op instructie van de rentmeester en de makelaar noodzakelijk is om tot de waardebepalingen, verkoop en overdracht van het kasteel te komen, waaronder de verplichting tot het verstrekken van de informatie/stukken die hiervoor volgens hen nodig is. Hierdoor hoeven de volgende vragen niet te worden gesteld.
- [geïntimeerde] : vragen 10 tot en met 13
Aanvullende instructie en de wijze van verkoop van het kasteel
3.6.
Ter bevordering van een goed verkoopproces neemt het hof de suggestie van [geïntimeerde] over dat de communicatie tussen de rentmeester en de makelaar enerzijds en partijen anderzijds uitsluitend via de advocaten van partijen loopt (vraag 6). Als gevolg hiervan wordt aan het verkoopproces, zoals geformuleerd bij 3.3. in het tussenarrest, aan het einde een nieuwe bullet toegevoegd. Hierdoor komt dat verkoopproces als volgt te luiden:
- Partijen schakelen een hierna door het hof te bepalen rentmeester in. Die krijgt de opdracht om de marktwaarde van het kasteel te bepalen (zowel met als zonder horecabestemming). Als deze rentmeester bijstand van een andere vakman nodig heeft om het bedrijfsmatige deel van het kasteel te taxeren, is hij bevoegd die zelf te kiezen en die in te schakelen (tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten);
- Gelijktijdig zullen partijen een hierna door het hof te bepalen makelaar inschakelen om na de waardebepaling door de rentmeester de verkoop van het kasteel ter hand te nemen, waarbij de makelaar ook de opdracht krijgt de vraagprijs vast te stellen waarvoor het kasteel in de markt wordt gezet en een bodemprijs voor verkoop te bepalen waarvoor het kasteel bij een bod daarboven in ieder geval moet worden verkocht. De makelaar beslist of het kasteel met of zonder horecabestemming of met beide bestemmingen te koop zal worden aangeboden. Het staat de makelaar vrij voor deze beslissing en voor beide genoemde waardebepalingen overleg met de rentmeester en/of andere derde(n) te voeren;
- Als er een bod komt op of boven de bodemprijs en in een periode van één maand daarna geen hoger bod volgt, moet het kasteel voor dat bod op of boven de bodemprijs worden verkocht. Dit is alléén anders als
- Partijen mogen ook zelf een bod uitbrengen op het aandeel in het kasteel van de andere partij;
- Partijen zijn verplicht (1) constructief medewerking aan dit proces te verlenen, (2) al
- Mocht één van partijen aan één of meer van deze verplichtingen niet voldoen, dan kan de makelaar, rentmeester en/of de notaris het hof hierover inlichten, waarna het hof een beslissing zal nemen die het geraden acht;
- Mocht(en) de rentmeester en/of de makelaar met de gegeven opdracht(en) niet uit de voeten kunnen, dan kunnen zij het hof om nadere instructies vragen;
- De communicatie tussen de rentmeester en/of de makelaar en partijen vindt uitsluitend plaats via de advocaten.
- Bij vragen ten aanzien van (de instructies met betrekking tot) het verkoopproces kunnen de rentmeester en/of de makelaar zich wenden tot de hierna te bepalen raadsheer-commissaris.
Slotoverweging
3.7.
Tijdens de mondelinge behandeling op 26 oktober 2023 is komen vast te staan dat beide partijen het erover eens zijn dat het kasteel moet worden verkocht. Om tot een succesvolle verkoop te komen met een zo hoog mogelijke opbrengst is het wenselijk dat partijen hieraan op een constructieve wijze meewerken. Daarbij helpt als in oplossingen wordt gedacht in plaats van problemen. Het hof nodigt partijen uit dit te doen, ook voor zover het de samenwerking met de in te schakelen rentmeester en makelaar betreft.
4.De beslissing
4.1.
Bepaalt dat het kasteel moet worden verkocht op de wijze als omschreven bij punt 3.6 van dit tussenarrest en dat op partijen de verplichtingen rusten die daar (ook) staan omschreven.
4.2.
Bepaalt dat daartoe door de partijen een opdracht zal worden verstrekt aan de heer [naam1] als rentmeester en de heer [naam2] als makelaar ten behoeve van dit verkoopproces binnen vier weken na dagtekening van dit arrest;
4.3.
Bepaalt dat [appellanten] 2/3 deel en [geïntimeerde] 1/3 deel van de met het totale verkoopproces gemoeid gaande kosten voor hun rekening nemen;
4.4.
Als de rentmeester of de makelaar vragen heeft, kan hij die stellen aan mr. J.P.H. van Driel van Wageningen als raadsheer-commissaris;
4.5.
Bepaalt dat na de verkoop van het kasteel de wijze van verdeling van de opbrengst nog (definitief) door het hof zal worden bepaald en houdt in dat verband iedere verdere beslissing aan;
4.6.
Verwijst de zaak naar de rol van 21 januari 2025 voor het informeren van het hof door beide partijen, als mogelijk gezamenlijk, over (de voortgang van) het verkoopproces.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P.H. van Driel van Wageningen, D.M.I. de Waele en M.H.H.A. Moes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.