ECLI:NL:GHARL:2024:5631

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.334.129/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 550264

arrest van 3 september 2024

in de zaak van

Cattenburg Vastgoed B.V.,

die is gevestigd in 's-Gravenhage,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna:
Cattenburg,

advocaat: mr. M.M. van den Boomen in Herten, gemeente Roermond,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats1] ,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. R. Zwiers te Almere.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Cattenburg heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis^[1]dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 26 juli 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven

• de memorie van antwoord

• een akte overlegging productie van [geïntimeerde]

• een antwoordakte van Cattenberg

2.De kern van de zaak

Cattenberg wil van [geïntimeerde] een schadevergoeding ontvangen omdat deze een aan hem verkocht appartement niet wil afnemen. [geïntimeerde] betwist dat hij een appartement van Cattenberg heeft gekocht; zijn makelaar was daartoe niet vertegenwoordigingsbevoegd. De rechtbank heeft het verweer van [geïntimeerde] gehonoreerd en de vordering van Cattenberg afgewezen. Ook het hof is van oordeel dat de vordering moet worden afgewezen. Dat zal hierna worden uitgelegd, waartoe eerst de feiten en de vorderingen worden beschreven.

3.
De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:

3.1

Cattenburg hield het appartementsrecht aan [adres] te [plaats1] (hierna het appartement). Zij verhuurde dit appartement aan derden. Cattenburg heeft dit appartement in verhuurde staat in de verkoop gezet. Bij de verkoopprocedure liet Cattenburg zich begeleiden door DOEN Makelaars & Taxateurs (hierna: DMT).

3.2

[geïntimeerde] is eigenaar van verschillende woningen. Hij is door Breeveld Vastgoed (hierna Breeveld) voor dat appartement benaderd, waarna Breeveld hem een verkoopbrochure en een geanonimiseerde huurovereenkomst heeft toegezonden.

3.3

Op 20 oktober 2022 ontvangt DMT (in de persoon van [naam1] ) een e-mail van Breeveld (in de persoon van [naam2] ) waarin staat:

Namens mijn klant mag ik voor het object aan de [adres] te [plaats1] het volgende bod uitbrengen:

€ 510.000,- k.k.

Voorwaarden:

• Zonder voorbehoud van financiering;

• Overdracht 1 december 2022;

• Overname in de huidige staat.

Het bod is geldig tot 31 oktober 2022.

3.4

Op 21 oktober 2022 antwoordt DMT ( [naam1] ) aan Breeveld ( [naam2] ) als volgt:

Zojuist weer overleg gehad met onze opdrachtgever.

Hij wilde eigenlijk een zaak doen in het midden op € 530.000,- zoals besproken maar wil

nog één laatste poging doen en mag namens hem een eindvoorstel neerleggen van:

-€ 525.000,- kosten koper:

-Geen voorbehouden:

-Levering graag z.s.m.:

-projectnotaris Post van toepassing.

Wij vernemen graag voor vandaag 17:00u. Hij wil anders na het weekend ermee online gaan.

3.5

Op 24 oktober 2022 (10.23 uur) schrijft DMT ( [naam1] ) in een e-mail aan Breeveld ( [naam2] ):

Heb je nog iets vernomen van jouw klanten? Ik ben bang dat ik anders de onderhandelingen moet stoppen zodat wij ons vrij achten om met andere partijen te gaan.

3.6

Diezelfde dag (16.35 uur) antwoordt Breeveld ( [naam2] ) aan DMT ( [naam1] ) onder meer:

Zoals telefonisch besproken heb ik de laatste poging gewaagd bij de potentiële koper. Helaas

heb ik er geen overeenstemming uit kunnen halen en de koper zit ook met de overdracht. Hij

wil daar namelijk paar maanden voor hebben wat het ook lastig maakt. Helaas is het met dit

project niet gelukt en kunnen jullie verder met jullie eigen proces met het aanbieden. We hopen dat we tot een deal komen bij het volgende aanbod.

3.7

Daarop reageert (17.20 uur) DMT ( [naam1] ) dezelfde dag nog richting [naam2] met:

Oké dankjewel. En voor mijn beeld: eerste voorstel staat nog?

3.8

Op 25 oktober 2022 (10.56 uur) vraagt ‘ [naam3] ’ van Breeveld via een WhatsApp-bericht aan [geïntimeerde] om contact op te nemen, onder vermelding dat hij goed nieuws heeft.

3.9

Op 25 oktober 2022 (11.18 uur) is het e-mailbericht van [naam1] aan [naam2] van de vorige dag van 17.20 uur vanuit de mailbox van [naam2] doorgezonden aan het mailadres van [naam4] van Breeveld.

3.1

Op 25 oktober 2022 (11.21 uur) reageert Breeveld ( [naam4] ) in een email aan DMT ( [naam1] );

[naam2] is op dit moment op vakantie en komt a.s. zaterdag weer terug, vanaf maandag 31 oktober zal hij weer bereikbaar zijn.

Graag geef ik bij deze antwoord op de onderstaande vraag, het eerste voorstel vanuit onze cliënt staat nog.

3.11

Diezelfde dag (14.28 uur) antwoordt DMT ( [naam1] ) aan Breeveld ( [naam4] ) in een e-mail:

Namens de verkoper mogen wij akkoord geven op onderstaand voorstel van jouw collega

[naam2] te weten:

€ 510.000,- k.k.

Voorwaarden:

• Zonder voorbehoud van financiering:

• Overdracht 1 december 2022;

• Overname in de huidige staat.

Zoals eerder omschreven via zijn projectnotaris. Hij wil dit graag via Buren Notariaat in

Den Haag doen.

Graag ontvangen wij z.s.m. de personalia van de koper, ondanks dat er tussen professionele

partijen al een bindende overeenstemming is, zodat wij de NVM-koopovereenkomst kunnen

maken."

3.12

Op 26 oktober 2022 (08.07 uur) stuurt [geïntimeerde] aan Breeveld een WhatsApp-bericht waarin hij schrijft. “Dag [naam4] je kan het doorzetten. Bedankt voor je moeite.” Daarop antwoordt [naam3] van Breeveld met een WhatsApp-bericht van 08.09 uur dat hij goed nieuws heeft en dat [naam4] zo even contact met hem opneemt voor de afhandeling. [geïntimeerde] reageert daar op met een ‘duimpje omhoog’.

3.13

Op 26 oktober 2022 (13.27 uur) schrijft DMT ( [naam1] ) nog aan Breeveld ( [naam3] ):

Leuk dat wij een zaak hebben gedaan. Stuur jij de personalia nog zoals vanmorgen besproken.

3.14

Met een WhatsApp-bericht van 27 oktober 2022 (10.19 uur) schrijft [geïntimeerde] aan Breeveld:

Dag [naam3] , ik heb gister even contact gehad met [naam4] over de aanbod van de pand ik heb duidelijk laten weten dat jullie de pand konden doorzetten naar andere partij en ik krijg nu mail van Makkelaar?

3.15

Breeveld laat daarop aan DMT weten dat hun klant, [geïntimeerde] , het appartement niet zal afnemen.

3.16

Het appartement is op 29 november 2022 aan derden verkocht.

4.Het geschil, de beslissing van de rechtbank en het doel van het hoger beroep

4.1

Cattenburg heeft een verklaring voor recht gevorderd i) dat op 25 oktober 2022 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het appartement, ii) dat [geïntimeerde] in verzuim is in de nakoming van die overeenkomst, iii) dat Cattenburg die overeenkomst terecht heeft ontbonden en iv) [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor door Cattenburg geleden schade, onder veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 51.000, althans € 35.000,-, vermeerderd met de handelsrente vanaf 17 december 2022, alsook tot betaling van € 1.285,- althans € 1.125,-, met zijn veroordeling in de proceskosten.

4.2

De rechtbank heeft de vordering van Cattenburg afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van Cattenburg is dat haar vordering alsnog wordt toegewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat zij vanwege het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald.

5.Het oordeel van het hof

Inleiding

5.1

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt en dat de vordering van Cattenburg afgewezen blijft. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.

5.2

Cattenburg stelt met de grieven die tegen het bestreden vonnis zijn aangevoerd dat zij met haar e-mail van 25 oktober 2022 een aanbod van [geïntimeerde] heeft aanvaard en dat daarmee tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan [geïntimeerde] , meent Cattenburg dat Breeveld een volmacht had om namens hem biedingen te doen en te handelen, althans dat zij erop mocht vertrouwen dat Breeveld die volmacht had. Verder betoogt Cattenburg dat zij beschermd wordt als Breeveld de verklaring van [geïntimeerde] als bode onjuist heeft overgebracht.

Maatstaf

5.3

Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De stelplicht en de bewijslast dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, rustten op degene die zich daarop beroept. Aanbod en aanvaarding vereisen beide een op rechtsgevolg gerichte wil, die zich openbaart door een daarop gerichte verklaring, welke verklaring voor de geadresseerde de inhoud heeft, die hij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen. Een van het aanbod afwijkende aanvaarding geldt als een nieuw aanbod. Bij verschil van mening over de betekenis moeten aanbod en aanvaarding worden geïnterpreteerd. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.

5.4

In deze zaak is verder van belang dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in beginsel geen volmacht aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst inhoudt. Daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. De makelaar treedt in beginsel op als bode van zijn opdrachtgever.^[2]Dit is slechts anders in het geval van bijzondere, door de wederpartij te stellen en zo nodig te bewijzen feiten en omstandigheden, op grond waarvan deze heeft aangenomen en mocht aannemen dat de makelaar niet als bode maar als gevolmachtigde handelde.

5.5

Daarnaast is in een zaak als deze niet zonder belang - ook al geldt gezien de hoedanigheid van [geïntimeerde] de eis van schriftelijkheid van artikel 7:2 lid 1 BW hier niet - dat het in algemeen gebruikelijk is dat koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed op schrift worden gesteld, vanwege de aard en het financieel belang van die transactie, ook als dit niet uitdrukkelijk tussen partijen aan de orde is geweest.

Een nieuw bod

5.6

Voorop staat dat het bod van [geïntimeerde] dat via het e-mailbericht van Breeveld van 20 oktober 2022 is overgebracht (zie 3.3), op 21 oktober 2022 namens Cattenburg is verworpen doordat zij, via DMT, een tegenaanbod deed. DMT heeft vervolgens op 25 oktober 2022 gevraagd of het eerste bod nog stond. Het bevestigende antwoord van Breeveld op die vraag heeft daarmee het karakter van een nieuw bod. Het onder 5.2 bedoelde debat moet tegen die achtergrond worden beoordeeld.

Geen volmacht

5.7

Cattenburg heeft haar stelling dat Breeveld een volmacht had om [geïntimeerde] te vertegenwoordigen slechts onderbouwd met de stelling dat Breeveld in het e-mailbericht van 20 oktober 2022 schrijft dat zij namens [geïntimeerde] een bod uitbrengt. Zoals hiervoor is overwogen, brengt een dergelijke mededeling niet al mee dat Cattenburg daaruit mag afleiden dat Breeveld handelt als gevolmachtigde [geïntimeerde] . Dat Breeveld wel meende te handelen als gevolmachtigde, kan, anders dan Cattenburg stelt, niet worden gelezen in wat Breeveld in haar e-mailbericht van 18 november 2022 schrijft. Daarin staat niet meer dan dat [geïntimeerde] meerdere malen heeft aangegeven dat zij namens hem het bod mochten doen, wat Breeveld ook via het e-mailbericht van 20 oktober 2022 heeft gedaan. Een volmacht om namens en buiten verdere bemoeienis van [geïntimeerde] een koopovereenkomst tot stand te brengen, kan daaruit niet worden afgeleid. Hetzelfde geldt voor het audiofragment dat Cattenburg tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank heeft laten horen. Daarop is alleen een gedeelte van een gesprek te horen, en onvoldoende is uitgelegd wat in dat gehele gesprek is besproken. Dat gegeven biedt al onvoldoende steun voor de stelling dat [geïntimeerde] aan Breeveld een volmacht had verleend. Daarbij geldt dat in datzelfde fragment [geïntimeerde] ook zegt
‘Ja oké ik ga kijken en dan ga ik het contract tekenen’.Daarmee lijkt [geïntimeerde] veeleer te zeggen dat hij het laatste woord wil hebben en zelf een overeenkomst wil aangaan via ondertekening van een schriftelijk contract (zie 5.5). Hoe die uitspraak van [geïntimeerde] zich verhoudt tot een verleende volmacht, heeft Cattenburg niet uitgelegd. Met een en ander heeft Cattenburg haar stelling dat [geïntimeerde] aan Breeveld een volmacht had verstrekt die (ook) zag op het op 25 oktober 2022 gestand doen van het eerste voorstel, onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

Ook geen schijn van volmacht

5.8

Vaststaat dat [geïntimeerde] in verband met zijn interesse in het appartement geen contact heeft gehad met Cattenburg of haar makelaar DMT. Daarmee is er geen enkele verklaring of gedraging van [geïntimeerde] zelf ten opzichte Cattenburg of haar makelaar DMT aan te wijzen waarop een aan hem toe te rekenen schijn van een aan Breeveld verleende volmacht valt te baseren.

5.9

Anders dan Cattenburg aanvoert, kan zo’n schijn evenmin worden gebaseerd op andere feiten en omstandigheden die voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. Cattenburg beroept zich op het onderlinge contact via mail en WhatsApp tussen Breeveld en [geïntimeerde] , maar dat zijn geen uitingen geweest die aan haar of haar makelaar DMT gericht zijn geweest. Naar zij zelf stelt, heeft zij van die communicatie pas kennis gekregen nadat [geïntimeerde] zelf zich uitdrukkelijk op het standpunt stelde niet gebonden te zijn aan een koopovereenkomst. Daarbij komt dat de door Cattenburg gestelde betekenis van die aangehaalde communicatie gemotiveerd door [geïntimeerde] is betwist. Zo verklaart [geïntimeerde] dat hij met ‘je kan het doorzetten’ niet heeft bedoeld dat zijn gegevens konden worden doorgegeven voor het opmaken van een koopakte, maar dat de verkoop van het appartement kon worden doorgezet naar een andere mogelijk geïnteresseerde. Voor die verklaring is ook grond te vinden in wat Breeveld op

24 oktober 2022 om 16.35 uur (3.6) aan DMT heeft laten weten en in hoe [geïntimeerde] op

27 oktober 2022 via WhatsApp reageert (3.14).

5.1

Een en ander betekent dat Cattenburg ook onvoldoende heeft onderbouwd dat er omstandigheden zijn die bij haar een gerechtvaardigde verwachting hebben gewekt dat Breeveld beschikte over een toereikende volmacht om [geïntimeerde] te binden aan een koopovereenkomst.

Geen bescherming tegen onjuist optreden als bode

5.11

Cattenburg heeft verder betoogd dat Breeveld met haar mededeling van

25 oktober 2022 dat het eerste voorstel van [geïntimeerde] ‘nog staat’ als bode een boodschap van [geïntimeerde] heeft overgebracht en dat die boodschap gericht was op het sluiten door [geïntimeerde] van een koopovereenkomst voor het appartement. Volgens Cattenburg heeft zij erop mogen vertrouwen dat die boodschap juist is overgebracht.

5.12

[geïntimeerde] heeft echter ontkend dat hij Breeveld opdracht heeft gegeven tot het overbrengen van
dezeboodschap aan DMT, en de stelplicht – zo nodig ook de bewijslast – van de bewering dat Breeveld op 25 oktober 2022 wel opnieuw een boodschap van [geïntimeerde] heeft overgebracht (3.10), rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv op Cattenburg. Pas als dat vaststaat, kan Cattenburg zich erop beroepen dat de aan DMT gerichte verklaring van Breedveld geldt als de verklaring van [geïntimeerde] . Aan deze stelplicht heeft Cattenburg echter niet voldaan.

5.13

Allereerst geldt dat zij haar stelling dat Breeveld is opgetreden als bode van [geïntimeerde] specifiek toespitst op het op 20 oktober 2022 overgebrachte bod. De mededeling van 25 oktober 2022 laat zij in dit verband onbesproken.

5.14

Maar ook als de stellingname van Cattenburg zich wel zou uitstrekken tot die latere mededeling, geldt dat zij onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd voor de conclusie dat [geïntimeerde] na het e-mailbericht van 24 oktober 2022 (3.6) aan Breeveld heeft opgedragen om opnieuw een boodschap over te brengen. Op die datum waren de onderhandelingen immers afgesloten. DMT is toen meegedeeld dat zij verder kon gaan met ‘haar eigen proces van aanbieden’. Niet aannemelijk is dat in de korte tijd tussen die mail en het e-mailbericht van 25 oktober 2022 door [geïntimeerde] aan Breedveld is meegedeeld dat zij enige nieuwe verklaring (handhaving van het oude bod of enige andere verklaring) aan DMT kon doorgeven. [geïntimeerde] heeft dat ook expliciet betwist De opmerking van [geïntimeerde] aan medewerkster [naam4] van Breedveld dat zij ‘het kan doorzetten’, is multi-interpretabel en dateert bovendien van 26 oktober 2022. Daardoor biedt enkel die mededeling onvoldoende steun aan het standpunt van Cattenburg. Het is ook slecht te verenigen met de onmiddellijk daarop volgende opmerking van [geïntimeerde] aan het adres van zijn makelaar dat hij zich aan dit bod niet gebonden achtte (3.14). Het hof komt daarmee niet toe aan bewijslevering op dit punt, voor zover dat al geacht kan worden te zijn gericht op de verklaring van 25 oktober 2022.

5.15

In de situatie dat niet kan worden aangenomen dat Breeveld met haar e-mailbericht van 25 oktober 2022 enige boodschap van [geïntimeerde] heeft overgebracht, komt het hof ook niet toe aan de beoordeling van het beroep van Cattenburg op de bescherming die de ontvanger van een verkeerd overgebrachte boodschap toekomt op basis van artikel 3:37 lid 4 jo

3:35 BW. Die bepaling biedt immers geen bescherming tegen een verklaring waarvan niet kan worden aangenomen dat die in opdracht van de gestelde afzender is overgebracht.

Bewijsaanbod

5.16

Cattenburg heeft een bewijsaanbod gedaan. Daaraan wordt voorbij gegaan omdat dat aanbod ziet op aspecten van de zaak die niet voldoende onderbouwd zijn dan wel niet van belang zijn voor de in deze zaak te nemen beslissingen dan wel waarvan het belang onvoldoende is toegelicht.

De conclusie

5.17

De gestelde koopovereenkomst is niet tot stand gekomen en Cattenburg kan daaraan ook geen aanspraak ontlenen. Het hoger beroep slaagt daarmee niet. Het bestreden vonnis zal onder aanvulling van gronden worden bekrachtigd. Omdat Cattenburg in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[3]

5.18

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 26 juli 2023;

6.2

veroordeelt Cattenburg tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 783,- aan griffierecht
€ 2.213,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt × appeltarief IV)

6.3

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

6.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.