ECLI:NL:GHARL:2024:5629

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.328.883/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10019834

arrest van 3 september 2024

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. P.N. Huisman in Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats2] ,

die ook hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. H.L. Thiescheffer in Leeuwarden.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het arrest van 8 augustus 2023 heeft op 12 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.2

Vervolgens hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:

een memorie van grieven
een memorie van antwoord tevens van grieven in incidenteel hoger beroep en tevens een vermeerdering van eis in reconventie
een memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep tevens akte uitlating vermeerdering van eis in reconventie.

2.De kern van de zaak

Partijen strijden over het wel of niet kunnen eindigen van de twee tussen hen gesloten huurovereenkomsten en welke bedragen al dan niet verschuldigd zijn. De kantonrechter heeft het einde van de huurovereenkomsten vastgesteld op 1 oktober 2022, [geïntimeerde] veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom en [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en schadevergoeding. Beide partijen zijn het daarmee niet eens. Het hof zal hun bezwaren beoordelen, nadat eerst de feiten en de vorderingen zijn beschreven.

3.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.

3.1

Tussen [geïntimeerde] als verhuurder en [appellant] als huurder is een huurovereenkomst opgemaakt voor de woning aan de [adres] 16a te [plaats1] én de garage aan de [adres] 16, voor een totale huurprijs van € 3.500,- per maand, met ingang van 1 oktober 2020 voor de duur van dertig maanden tot 1 april 2023. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari kan worden aangepast en dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is.

3.2

Op 13 september 2020 is een huurovereenkomst ondertekend waarin staat dat [geïntimeerde] aan [appellant] verhuurd de woning aan de [adres] 16a te [plaats1] én de garage aan de [adres] 16, voor een huurprijs van € 2.850,- per maand , met ingang van

1 oktober 2020 voor de duur van dertig maanden tot 1 april 2023. Daarnaast is op

13 september 2020 een huurovereenkomst ondertekend waarin staat dat [geïntimeerde] aan [naam1] B.V., die daarbij wordt vertegenwoordigd door [appellant] , verhuurt de bedrijfsruimte te [plaats1] aan de [adres] 16 voor een huurprijs van € 650,-, met ingang van 1 oktober 2020 voor de duur van dertig maanden tot 1 april 2023. Ook in deze huurovereenkomsten is jaarlijkse huuraanpassing per 1 januari opgenomen en ook dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is.

3.3

[appellant] heeft € 7.000,- (twee maanden huur) aan borg betaald.

3.4

Voor aanvang van de huur heeft een inspectie plaatsgevonden van het gehuurde; daarvan is een rapport opgemaakt. [geïntimeerde] heeft [appellant] eind januari 2021 gevraagd om te controleren of het rapport juist en volledig is. [appellant] heeft dat op 1 februari 2021 bevestigd.

3.5

Nadat het gehuurde in gebruik is genomen, heeft [appellant] (samen met zijn vader) de garage aangepast, onder meer door een plafond en een wand te plaatsen. De vader van [geïntimeerde] woonde de helft van de tijd eveneens in het gehuurde.

3.6

In een e-mailbericht van 23 maart 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat hij de huurovereenkomsten per 1 mei 2022 wil opzeggen omdat het woongenot de voorafgaande maanden is afgenomen, enerzijds door geluidsoverlast vanwege de bouw aan de achterzijde van het gehuurde en anderzijds doordat nog diverse reparaties aan het pand moeten plaatsvinden.

3.7

[geïntimeerde] heeft in een e-mailbericht van 30 maart 2022 geantwoord dat tussentijds opzeggen niet mogelijk is. [geïntimeerde] heeft voorgesteld om een huurkorting van 20% toe te passen voor de resterende huurtermijnen; dat zou betekenen dat [appellant] nog € 37.841,- zou moeten betalen. Ook heeft [geïntimeerde] laten weten dat de waarborgsom niet verrekend kan worden met de resterende huurtermijnen.

3.8

In een brief van 1 april 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] onder meer vermeld dat er diverse gebreken zijn die zorgen voor een ernstige verstoring van het woongenot aan het gehuurde. Zo is [appellant] vanwege de ernstige geluidsoverlast door de bouw bij zijn vriendin ingetrokken. Ook is volgens de gemachtigde tijdens de bouwwerkzaamheden een gat in de achtergevel geboord met een omvang van 30 centimeter. Verder zitten er volgens hem scheuren in de wanden en plafonds in alle ruimtes van het gehuurde, is er al maanden geen brandtrap of vluchtroute, is het dakterras zo verrot dat [appellant] er tweemaal doorheen is gezakt en loopt de garagedeur uit de rails. Daarnaast heeft [appellant] zelf trapleuningen aangebracht, terwijl [geïntimeerde] had toegezegd dit te zullen regelen. Tot slot is de kelder door lekkage onder water gelopen, waardoor spullen van [appellant] beschadigd zijn. De gemachtigde van [appellant] heeft gesteld dat [appellant] deze klachten kenbaar heeft gemaakt, maar dat de gebreken niet zijn opgelost. Vanwege de laconieke houding van [geïntimeerde] , zo heeft de gemachtigde aangegeven, verwacht [appellant] niet dat de gebreken worden hersteld en wenst hij ontbinding van de huurovereenkomsten. De gemachtigde heeft daarbij een voorstel gedaan voor een beëindiging met wederzijds goedvinden.

3.9

[geïntimeerde] heeft op 7 april 2022 een tegenvoorstel voor beëindiging van de huurovereenkomsten gedaan, waarbij [appellant] 25% korting zou krijgen op de resterende huurtermijnen. Daarnaast is [geïntimeerde] op alle gebreken ingegaan, waarbij onder meer is aangegeven dat [geïntimeerde] geen invloed had op de bouw aan de achterzijde van de woning, dat het gat in de achtergevel eerst provisorisch is dichtgemaakt en dat de aannemer die verantwoordelijk was voor het ontstaan daarvan, nog langskomt om dat op te lossen, dat het IMG langskomt voor de scheuren en dat van te voren was aangegeven dat de kelder niet waterdicht was. Voor de overige gebreken heeft [geïntimeerde] aangegeven dat hij op 8 of

15 april 2022 langs wil komen om deze te herstellen.

3.1

In een brief van 8 april 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat de woning onbewoonbaar is, maar dat [geïntimeerde] nog twee weken de gelegenheid krijgt om de gebreken te herstellen.

3.11

[appellant] en [geïntimeerde] hebben telefonisch, per whatsapp en e-mail met elkaar (en via [appellant] gemachtigde) gecommuniceerd over het maken van (concrete) afspraken voor het herstel van de gebreken. Dat is gedeeltelijk gelukt.

3.12

[appellant] heeft op 16 mei 2022 een inspectie van het gehuurde laten uitvoeren door Woonkeur, die daarover een inspectierapport heeft uitgebracht. Hierin is onder meer vermeld dat de vloer van het balkon, de galerij en/of het dakterras in zeer slechte conditie verkeert, evenals de dakbedekking (van het platte dak) en de houten trap en de vloer van de kelder.

3.13

De gemachtigde van [appellant] heeft in een brief van 23 mei 2022 gesteld de huurovereenkomsten buitengerechtelijk te (willen) ontbinden, omdat de gebreken niet waren hersteld.

3.14

Vanaf mei 2022 heeft [appellant] geen huur meer betaald. Hij heeft de sleutels, van een door hem geplaatst cilinderslot in de voordeur, aangetekend opgestuurd naar [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft deze sleutels op 13 juni 2022 ontvangen.

4.De vorderingen

4.1

[appellant] heeft bij kantonrechter gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat hij een vordering van € 13.505,- heeft op [geïntimeerde] ter zake de waarborgsom en de verhuiskosten, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 1.900,-.

4.2

[geïntimeerde] heeft, zo heeft de kantonrechter dat opgevat, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 30.749,29 voor 50% van de resterende huurtermijnen en herstel van de door [appellant] aangebrachte voorzieningen, met ontbinding van de huurovereenkomsten met ingang van 1 oktober 2022.

4.3

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 31 januari 2023 op de vordering van [appellant] i) vastgesteld dat de huurovereenkomsten met ingang van 1 oktober 2022 zijn geëindigd en ii) [geïntimeerde] veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom van € 7.000,-, vermeerderd met wettelijke rente, en tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 725,-.

4.4

Op de tegenvordering van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van i) € 19.073,40 voor huur over de periode van mei 2022 tot oktober 2022 à € 3.814,68 per maand en ii) € 11.444,04 voor schadevergoeding, gelijk aan de geldende huur vanaf oktober 2022 tot januari 2023.

4.5

Wat partijen nog meer of anders hadden gevorderd, heeft de kantonrechter afgewezen, onder bepaling dat beide partijen de eigen kosten moeten dragen.

4.6

De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat het hof alsnog de door hem bij de kantonrechter ingestelde vordering toewijst, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaart in zijn tegenvordering dan wel die tegenvordering afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van wat [appellant] op basis van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald.

4.7

De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] is dat het hof alsnog de vordering van [appellant] geheel afwijst en bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt per 31 maart [2022; lees:] 2023. [geïntimeerde] heeft daarbij zijn vordering vermeerderd zodanig dat hij nu vordert dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 42.430,68 aan huur en € 1.112,- aan herstelkosten minus waarborgsom, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente.

5.Het oordeel van het hof

Inleiding

5.1

Het hof zal oordelen dat de beslissing van de kantonrechter bekrachtigd moet worden. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.

De tegenvordering van [geïntimeerde]

5.2

[appellant] betoogt allereerst dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] een tegenvordering heeft ingediend en daarom ook ten onrechte daarop heeft beslist. Hoewel de door [geïntimeerde] ingediende schriftelijke reactie (ofwel conclusie van antwoord) niet uitdrukkelijk ‘vordering in reconventie’ of woorden met een gelijke strekking bevat, staat er naar het oordeel van het hof in de afsluitende samenvatting van die reactie wel een vordering verwoord, te weten: “
Tot dusver is eiser niet ingegaan op mijn schikkingsvoorstellen maar een 50/50 verdeling van de resterende huurtermijn lijkt mij redelijk. Per 1 oktober beide huurovereenkomsten ontbinden en herstel van de door huurder eiser aangebrachte voorzieningen betekent een finale betaling van € 30.749,29 (…) door (…) [appellant] aan (…) [geïntimeerde] .”Een redelijke uitleg van de processtukken brengt mee dat hier sprake is van een vordering van [geïntimeerde] (dus: in reconventie). Dit is als zodanig, zo blijkt uit het vonnis en daartegen is niet gegriefd, door de kantonrechter ook met partijen besproken; [appellant] heeft op die vordering ook ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gereageerd. Dat [appellant] niet in de gelegenheid is gesteld om daaraan voorafgaand een schriftelijke conclusie van antwoord in reconventie te nemen, maakt niet dat hij geen redelijke mogelijkheid heeft gehad om zich tegen de tegenvordering te verweren. In het tussenvonnis van 13 september 2022 is overigens al benoemd dat [geïntimeerde] een tegenvordering had ingesteld. In dat tussenvonnis is [appellant] de keus gelaten of hij daarop schriftelijk dan wel mondeling wilde reageren. Bovendien ligt de tegenvordering in het verlengde van wat [appellant] met zijn vordering aan de orde had gesteld. Dat de kantonrechter het door [geïntimeerde] gestelde heeft opgevat als een tegenvordering en daarop heeft beslist, acht het hof dan ook niet onbegrijpelijk en niet in strijd met 137 Rv.^[1]

5.3

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep zijn tegenvordering vermeerderd. [appellant] heeft zich over de vermeerdering van eis als zodanig niet uitgelaten, anders dan met het hiervoor verworpen betoog dat [geïntimeerde] niet geacht kan worden (tijdig) een tegenvordering te hebben ingediend. Dat betoog gaat niet op, zoals hiervoor is beslist. Het hof ziet geen redenen om de wijziging van eis te weigeren. De eiswijziging is op het procesrechtelijk juiste tijdstip ingediend, namelijk in de eerste memorie van [geïntimeerde] , terwijl niet gebleken is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal daarom recht doen op de gewijzigde eis.

Omvang van het gehuurde

5.4

[appellant] heeft in hoger beroep de stelling betrokken dat alleen de woonruimte en niet ook de garage door hem is gehuurd. De garage is volgens hem uit de huurovereenkomst gehaald en afzonderlijk verhuurd aan [naam1] B.V. [geïntimeerde] heeft dat bestreden en aangevoerd dat partijen steeds zijn uitgegaan van één huurovereenkomst voor woning en garage, met een één prijs. Alleen om fiscaal voordeel te behalen, is op verzoek van [appellant] voor de garage een tweede huurovereenkomst opgemaakt, met € 650,- als huurprijs. Die splitsing diende geen ander doel; het object is door beide partijen als één geheel beschouwd, aldus [geïntimeerde] .

5.5

In dit geval is (in concept) een huurovereenkomst opgemaakt waarbij aan [appellant] de woning én de garage is verhuurd voor een totale prijs van € 3.500,-. Deze huurovereenkomst is niet ondertekend. Vervolgens zijn twee nagenoeg identieke huurovereenkomsten opgemaakt, die wel zijn ondertekend. In de ene huurovereenkomst wordt de woning én de garage aan [appellant] verhuurd en in de andere huurovereenkomst wordt de garage aan de bv van [appellant] verhuurd. [appellant] heeft vervolgens de in de huurovereenkomst bepaalde waarborgsom van € 7.000,- (gelijk aan twee maanden huur) aan [geïntimeerde] betaald. In het op 29 januari 2021 aan [appellant] toegezonden inspectierapport wordt [appellant] aangemerkt als de huurder van zowel de woning als de garage. Op de vraag of het rapport juist en volledig is, heeft [appellant] zonder voorbehoud geantwoord dat het allemaal klopt. De door [geïntimeerde] overgelegde brieven over indexatie van de huur zijn ook steeds alleen aan [appellant] gericht en zien zowel op de woning als de garage. Het is [appellant] die zich in zijn mail van 23 maart 2022 huurder noemt van ‘ [adres] 16 en 16a’ en de huur daarvan opzegt. In de daarop volgende wisseling van brieven en e-mailberichten is steeds [appellant] als huurder genoemd van de garage en zijn namens hem ook klachten over de garage genoemd. Ook in de brief van 23 mei 2022, waarmee de buitengerechtelijke ontbinding wordt ingeroepen, is tot uitgangspunt genomen dat [appellant] een huurovereenkomst voor een woonruimte en een garage is aangegaan. Datzelfde standpunt is ingenomen in de dagvaarding van 2 augustus 2022 waarmee [appellant] de procedure bij de kantonrechter startte. Gesteld noch gebleken is dat [naam1] B.V. zich als huurster opgesteld en in dat verband bijvoorbeeld zelf huur aan [geïntimeerde] heeft betaald.

5.6

Tegen de achtergrond van een en ander heeft [appellant] zijn stelling dat sprake is van twee afzonderlijke huurovereenkomsten, zodat hij niet kan worden aangesproken als het gaat om garage en de daarvoor genoemde huurprijs, onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat er daarmee vanuit dat tussen partijen sprake is van een huurverhouding aangaande de woning én de garage.^[2]Het verholen bezwaar daartegen faalt.

Einde van de huurovereenkomst

5.7

Partijen zijn het niet eens over per wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. Volgens [geïntimeerde] ligt het einde daarvan op 31 maart 2023 als de overeengekomen einddatum. [appellant] noemt als einddata 1 mei 2022 (vanwege opzegging), 23 mei 2022 (vanwege buitengerechtelijke ontbinding), 13 juni 2022 (vanwege feitelijke oplevering/inleveren sleutels) dan wel 1 oktober 2022 (vanwege instemming [geïntimeerde] ).

-1 mei 2022

5.8

Vaststaat dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat die niet tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. [appellant] stelt dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimumduur, zodat artikel 3.3 op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig is. [appellant] miskent daarbij dat de huurovereenkomst op het onderdeel ‘duur, verlenging en opzegging’ in artikel 3 daarvoor vier opties beschrijft met als vierde optie
‘Bepaalde tijd langer dan twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig)’. De mogelijke opties 1 tot en met 3 voor ‘duur, verlenging en opzegging’, zijn vervolgens doorgehaald, waarna onder de resterende optie 4 in artikel 3.1 is bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor
‘dertig maanden, ingaande op 1 oktober 2020 en lopende tot en met 31 maart 2023’. Artikel 3.4 bepaalt vervolgens dat als die periode zonder opzegging verstrijkt, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Daarmee is op duidelijke wijze verwoord dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan.

5.9

Een voor bepaalde tijd langer dan twee jaar aangegane huurovereenkomst voor woonruimte kan op grond van artikel 7:271 BW in beginsel niet tussentijds worden opgezegd. Een dergelijke huurovereenkomst kan, met andere woorden, niet tegen een eerdere datum worden opgezegd dan tegen de einddatum van de overeengekomen bepaalde tijd (in dit geval: 1 april 2023), tenzij de mogelijkheid van tussentijdse opzegging is afgesproken of tenzij er sprake is van (geparafraseerd) onvoorziene omstandigheden.^[3]Gesteld noch gebleken is dat van onvoorziene omstandigheden als bedoeld sprake is. In de huurovereenkomst is bepaald dat tussentijdse beëindiging van de huur door opzegging niet mogelijk is. Dat [geïntimeerde] alsnog met een tussentijdse opzegging(smogelijkheid) heeft ingestemd, is niet aangevoerd. De huurovereenkomst kon daarom niet tussentijds worden opgezegd. Gezien wat hiervoor in 5.4 tot en met 5.6 is overwogen, deelt de garage daarin het lot van de woonruimte. [appellant] wordt daarom niet gevolgd in zijn stelling dat de huurovereenkomst vanwege opzegging daarvan op 1 mei 2022 is geëindigd.

-23 mei 2022

5.1

[appellant] heeft verder betoogd dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden omdat in het gehuurde sprake was van een zeer onveilige situatie en daarmee het genot dat hij mocht verwachten geheel onmogelijk was, als bedoeld in artikel 7:210 BW. Wat [appellant] daarvoor aanvoert, kan zo’n vergaande conclusie echter niet dragen. [appellant] wijst op gebreken aan het balkon, het platte dak, de houten trap en het ontbreken van een balustrade en op wat het inspectierapport Woonkeur daarover inhoudt. Dat rapport vermeldt een missende balustrade nabij een binnentrap, zodat [appellant] kennelijk met het gebrek aan de houten trap doelt op die missende balustrade. Met gebrek aan het balkon doelt [appellant] op enkele aangetaste vlonderdelen op het dakterras. In het rapport wordt over het platte dak beschreven dat de bitumen dakbedekking, voor zover zichtbaar, vervangen zou moeten worden, waarbij als gebrek is genoemd: “veroudering, economisch afgeschreven”. Dat [appellant] daarvan een genotsbeperking ondervindt, laat zich zonder toelichting die ontbreekt, niet inzien. Het gaat daarmee om een missende balustrade en enkele aangetaste vlonderplanken. Wat er verder ook zij van die gebreken, deze maken het huurgenot hoogstens ten dele onmogelijk, waarmee artikel 7:210 BW niet van toepassing is.

5.11

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding ook kan worden gegrond op artikel 6:265 BW omdat [geïntimeerde] na herhaalde aanmaningen van 23 maart 2022 en 1 april 2022 tijdig herstel van de kennisgegeven gebreken heeft nagelaten. Allereerst geldt dat het e-mailbericht van 23 maart 2022 gericht was op het opzeggen van de huurovereenkomst en niet op herstel van gebreken. In dat bericht wordt alleen in algemene bewoordingen gesteld dat er reparaties moeten plaatsvinden zonder die concreet worden gemaakt.

5.12

[geïntimeerde] heeft verder bestreden dat hij in verzuim is, waartoe hij aanvoert dat het hem onmogelijk is gemaakt de klachten te verhelpen. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde en door [appellant] onweersproken gelaten overzicht van wat met [appellant] en diens gemachtigde is gecommuniceerd, blijkt dat [geïntimeerde] na het e-mailbericht van 1 april 2022 het nodige heeft gedaan om de gestelde gebreken op te nemen en te (doen) verhelpen. Uit dat overzicht blijkt onder meer het volgende:

begin april 2022 is een aantal maal door of namens [appellant] aangegeven dat door [geïntimeerde] genoemde momenten voor bezichtiging niet uitkwamen;
op het afgesproken moment voor bezichtiging van 12 april 2022 wilde (de vader van) [appellant] niet wachten op [geïntimeerde] , die had aangegeven iets later maar wel onderweg te zijn;
een afgesproken moment voor herstel op 19 april 2022 is diezelfde dag vóór de komst van [geïntimeerde] en de door hem ingeschakelde aannemer door [appellant] afgezegd.
op 20 april 2022 heeft [geïntimeerde] nieuwe data van 26 en 29 april 2022 voor herstelwerk voorgesteld, waar niet op is gereageerd;
op 25 april 2022 heeft de gemachtigde van [appellant] geantwoord dat [geïntimeerde] op woensdag en vrijdag kan herstellen;
op 26 april 2022 heeft [geïntimeerde] geantwoord dat hij, zoals is voorgesteld, woensdag

27 april en vrijdag 29 april herstelwerkzaamheden zal verrichten. De gemachtigde van [appellant] heeft [geïntimeerde] er vervolgens op gewezen dat 27 april Koningsdag is en die dag ‘dus’ niet beschikbaar is;

op 26 april 2022 mailt [geïntimeerde] [appellant] dat hij op donderdag 28 en vrijdag 29 april zal langskomen, waarop niet geantwoord is;
op 28 april 2022 vraagt [geïntimeerde] om 08.01 uur of hij die dag terecht kan, waarop niet is geantwoord en waarna [geïntimeerde] niet bij het gehuurde is verschenen;
op 29 april 2022 vraagt [geïntimeerde] om 08.13 uur via WhatsApp of hij over een uur toegang krijgt, wat hij in een e-mailbericht van 08.28 uur herhaalt, onder mededeling dat door de werkzaamheden aan de Ringweg van [plaats1] zijn komst ook vertraagd kan zijn;
op 29 april 2022 om 08.48 uur antwoordt (de vader van) [appellant] dat hij vanaf

uur heeft gewacht, dat de aannemer alleen het gat in de achtergevel heeft hersteld en inmiddels weer weg is, dat [geïntimeerde] gisteren ook al niet is komen opdagen, dat hij zo weer de deur uit is en [geïntimeerde] verder contact kan opnemen met [appellant] gemachtigde;

op 29 april 2022 heeft [geïntimeerde] in een e-mailbericht aan [appellant] gemachtigde geprotesteerd tegen herhaalde weigering tot toegang en dat hij graag die dag wil horen op welke twee dagen hij in de volgende week met zijn aannemer werkzaamheden kan verrichten;
op 3 mei 2022 heeft [geïntimeerde] een rappel gezonden;
op 3 mei 2022 heeft [appellant] gemachtigde zich beklaagd over de handelwijze van [geïntimeerde] , dat [geïntimeerde] voldoende in de gelegenheid is gesteld de gebreken te verhelpen, dat [appellant] geen huur meer zal betalen en dat [appellant] het recht heeft de overeenkomst te ontbinden. Een mogelijke nieuwe datum voor herstelwerkzaamheden wordt niet genoemd;
op 4 mei 2022 heeft [geïntimeerde] [appellant] via zijn gemachtigde gesommeerd om mee te werken aan herstel op dinsdag 6 mei 2022 en zo nodig op woensdag 7 mei 2022, waarna om een bevestiging van te verlenen toegang wordt gevraagd;
op 6 mei 2022 heeft [geïntimeerde] nogmaals om die bevestiging gevraagd;
de gemachtigde van [appellant] heeft op 6 mei 2022 geantwoord dat [geïntimeerde] op woensdag 7 mei en donderdag 8 mei 2022 toegang zal krijgen voor het verrichten van herstelwerk;
[geïntimeerde] heeft vervolgens bevestigd dat zij zijn overeengekomen dat op woensdag 11 mei en donderdag 12 mei herstelwerkzaamheden zullen worden verricht en dat na opname van de aardbevingsschade op 24 mei 2022 door het Instituut Mijnbouwschade Groningen de scheuren in de gevel zullen worden hersteld;
op 12 mei 2022 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] gevraagd of hij de volgende dag langs kan komen om een en ander af te ronden;
de vader van [appellant] heeft daarop geantwoord dat het die dag toch klaar zou zijn en dat het de volgende dag niet schikt;
op 18 mei 2022 heeft [geïntimeerde] de vader van [appellant] herinnerd aan de inspectie van de aardbevingsschade en gevraagd of iemand dan thuis is. De vader van [appellant] heeft daarop geantwoord dat alle contact via de advocaat van [appellant] moet verlopen;
in e-mailberichten van 22 en 23 mei 2022 aan de gemachtigde van [appellant] heeft [geïntimeerde] aangedrongen op toegang voor de inspectie van de aardbevingsschade, dat tegelijk het dakterras zal worden gerepareerd, en dat na de inspectie een planning kan worden gemaakt voor het oplossen van klachten van scheuren in het stucwerk.

[appellant] heeft vervolgens op 23 mei 2022 de ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. Uit het voorgaande trekt het hof echter de conclusie dat [geïntimeerde] zich serieus heeft ingespannen gebreken te herstellen en dat hij daarvoor niet steeds de medewerking van [appellant] heeft gekregen zoals dat wel van hem mocht worden gevraagd. Verzuim bij [geïntimeerde] met betrekking tot uitgebleven reparaties is daarom niet ingetreden, zodat de ingeroepen ontbinding per 23 mei 2022 geen effect heeft. De huurovereenkomst is daarmee niet op 23 mei 2022 geëindigd.

-13 juni 2022

5.13

Anders dan [appellant] meent, leidt het enkele inleveren van de sleutels van het gehuurde op 13 juni 2022 er niet toe dat de huurovereenkomst eindigt en/of dat hij geen huur meer is verschuldigd. [appellant] heeft nog wel gesteld dat [geïntimeerde] zijn gebruik van het gehuurde na die datum ook heeft verhinderd door te weigeren mee te werken aan het verwijderen van een kast uit het gehuurde. Die stelling is verder niet onderbouwd en is door [geïntimeerde] gemotiveerd bestreden. Er kan dan ook niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 13 juni 2022.

-1 oktober 2022

5.14

De kantonrechter heeft tot uitgangspunt genomen dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2022 is geëindigd. [geïntimeerde] maakt daartegen bezwaar en voert aan dat hij tijdens de mondelinge behandeling niet akkoord is gegaan met dat uitgangspunt. Hij miskent daarmee dat hij zelf in zijn reactie op de dagvaarding, als hiervoor weergegeven in 5.2, voorstelt uit te gaan van een ontbinding en dus het eindigen van de huurovereenkomst. Van de stukken maakt geen deel uit een proces-verbaal van de mondelinge behandeling maar uit het vonnis van de kantonrechter blijkt duidelijk dat dat punt uitdrukkelijk met [geïntimeerde] is besproken en dat hij toen heeft herhaald akkoord te zijn met een beëindiging van de huur per 1 oktober 2022. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde] in het toen door hem gevraagde € 30.749,29 ook gematigde bedragen voor oktober 2022 tot en met maart 2023 heeft begrepen als ‘afkoopsom’.

5.15

Uit wat hiervoor in 5.8 tot en met 5.13 is overwogen, volgt dat er geen reden is om van een andere datum voor het feitelijk eindigen van de huurovereenkomst uit te gaan dan de kantonrechter heeft gedaan.^[4]

Verhuiskosten

5.16

[appellant] is tegen afwijzing van de door hem gevorderde vergoeding voor verhuiskosten niet anders opgekomen dan met een betoog dat hij de buitengerechtelijke ontbinding terecht heeft ingeroepen. Dat betoog is onhoudbaar, zoals hiervoor is vastgesteld. Er is daarom geen reden voor een dergelijke vergoeding.^[5]

Schadevergoeding na 1 oktober 2022

5.17

Uitgaande van het feitelijk eindigen van de huurovereenkomst per 1 oktober 2022, eerder dan de overeengekomen datum van 1 april 2023, heeft kantonrechter, rekening houdend met de schadebeperkingsplicht van [geïntimeerde] en de onzekerheid of [geïntimeerde] ook na

1 januari 2023 schade zou lijden door huurderving, een schadevergoeding toegewezen gelijk aan de volledige huur tot drie maanden na het eindigen van de huurovereenkomst, aldus tot

1 januari 2023. Voor eventuele schade aan huurderving na die datum tot de overeengekomen einddatum was [geïntimeerde] volgens de kantonrechter aangewezen op een nieuwe procedure.

5.18

[appellant] stoelt zijn bezwaar tegen toewijzing van die schadevergoeding op niets anders dan de hiervoor verworpen argumenten dat [geïntimeerde] niet geacht kan worden een tegenvordering te hebben ingediend, dat de huurovereenkomst al eerder dan op 1 oktober 2022 rechtsgeldig is geëindigd en dat in de schadevergoeding ten onrechte ook de huur van de garage is betrokken. Dit bezwaar deelt daarmee het lot van die argumenten.^[6]

5.19

Uit de vermeerdering van eis waarmee [geïntimeerde] de volledige, geïndexeerde huur over de maanden oktober 2022 tot en met maart 2023 vordert, volgt dat ook [geïntimeerde] bezwaar heeft tegen wat de kantonrechter heeft overwogen en beslist over schadevergoeding na 1 oktober 2022. [geïntimeerde] heeft zijn bezwaar echter niet meer onderbouwd dan met de enkele stelling dat de huurovereenkomst contractueel tot en met 31 maart 2023 doorloopt en niet eerder is geëindigd. Hierin kan [geïntimeerde] niet worden gevolgd, zoals al hiervoor in 5.14 is overwogen. Andere onderbouwde argumenten waarom de beslissing van de kantonrechter onjuist zou zijn, kan uit de grieven van [geïntimeerde] , de toelichting daarop of de vermeerdering van eis niet worden opgemaakt, zodat er voor het hof geen reden is om anders te beslissen. Daarbij wordt opgemerkt dat geen grond meer bestaat voor een verwijzing naar de schadestaat voor schade geleden na 1 januari 2023. Als die schade geleden mocht zijn, is die nu bekend en had [geïntimeerde] die in deze procedure moeten vorderen.

5.2

Ten overvloede constateert het hof dat de kantonrechter per saldo, door toewijzing van de volledige huurprijs tot 1 januari 2023, rekening heeft gehouden met het voorstel van [geïntimeerde] om tot en met maart 2023 van een gereduceerde huurprijs uit te gaan.

Herstelkosten

5.21

De door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding voor herstelkosten is door de kantonrechter om twee afzonderlijke redenen afgewezen. Allereerst omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van schade, door hem toen gesteld op € 6.500,14, en daarnaast dat [appellant] niet in de gelegenheid is geweest om aangebrachte voorzieningen (verlaagd plafond en tussenwanden) te verwijderen zodat [appellant] niet in verzuim verkeert.

5.22

[geïntimeerde] heeft in zijn vermeerdering van eis betrokken € 8.112,- aan herstelkosten, kennelijk daarmee aanvoerend dat hij wel (en meer) schade heeft. [geïntimeerde] heeft echter geen kenbaar bezwaar gemaakt tegen de vaststelling dat [appellant] niet in verzuim is met niet verwijderen van het verlaagd plafond en de tussenwanden. In zoverre kan de geclaimde vergoeding onbesproken worden gelaten.

5.23

Voor zover het gevorderde bedrag ziet op een vergoeding van een nieuwe cilinder van een slot is dat onvoldoende onderbouwd. Uit productie 7 van [geïntimeerde] in hoger beroep kan worden afgeleid dat het gaat om € 277,-. De daarover overgelegde productie (productie 6) is echter onvolledig, nu dat alleen de eerste pagina van een factuur van het bedrijf ‘Slotenwereld’ betreft. Wie de order heeft geplaatst dan wel aan wie is geleverd, is niet vermeld. Als orderdatum staat vermeld ‘6 april 2023’, zijnde een datum ruim na het ontvangen hebben van de sleutels van het gehuurde en het feitelijk eindigen van het gebruik. Dit alles is verder niet toegelicht. Daarmee is ook dit deel van de vordering van [geïntimeerde] als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar.

Waarborgsom

5.24

[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen het moeten terugbetalen van de waarborgsom. Hij heeft daarvoor niets anders aangevoerd dan dat hij het bedrag van de waarborgsom in mindering mag brengen op de door [appellant] veroorzaakte herstelkosten. Die aansprakelijkheid voor herstelkosten is hiervoor al verworpen. Met het ontbreken van een ander argument is er geen reden om de toegewezen waarborgsom alsnog af te wijzen.^[7]

Vergoeding voor buitengerechtelijke kosten

5.25

Ervan uitgaande dat hem nog een bedrag aan verhuiskosten toekomt, heeft [appellant] aangevoerd dat de toegekende vergoeding voor buitengerechtelijke kosten hoger moet worden vastgesteld. Hiervoor is in 5.16 al vastgesteld dat er geen reden is voor een vergoeding voor verhuiskosten. Er is daarom geen reden om de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bij te stellen.^[8]

De kosten van de procedure bij de kantonrechter

5.26

Bij de stand van zaken zoals hiervoor is weergegeven, blijven partijen in de procedure bij de kantonrechter over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Er is daarom geen reden anders te beslissen over de proceskosten dan de kantonrechter heeft gedaan.^[9]

De bewijsaanbiedingen

5.27

Beide partijen hebben nog een bewijsaanbod gedaan. Daaraan wordt voorbij gegaan, omdat de bewijsaanbiedingen betrekking hebben op aspecten van de zaak die niet van belang zijn voor de in deze zaak te nemen beslissingen, dan wel waarvan het belang onvoldoende is toegelicht. Zo biedt [appellant] aan zijn vader horen over het feit dat [geïntimeerde] hem na 13 juni 2022 geen toegang meer tot het pand verschafte. [appellant] heeft echter niet gesteld dat hij [geïntimeerde] heeft verzocht hem weer als huurder van het pand toe te laten en daarbij heeft aangeboden de huurprijs weer te betalen.

De conclusie

5.28

Het hoger beroep van zowel [appellant] als van [geïntimeerde] slaagt niet. Omdat [appellant] in zijn hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in dat beroep veroordelen. Omdat [geïntimeerde] in zijn hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof hem in de proceskosten daarvan veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[10]

6.De beslissing

Het hof:

6.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 31 januari 2023;

6.2

veroordeelt [appellant] in zijn hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 783,- aan griffierecht

€ 4.426,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten × appeltarief IV)

6.3

veroordeelt [geïntimeerde] in zijn hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] :

€ 1.571,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten × 0,5 × appeltarief III)

6.4

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

3 september 2024.