Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.328.658
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn: 10453401
arrest in kort geding van 23 januari 2024
in de zaak van
Stichting Mooiland
die is gevestigd in Ede
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Mooiland
advocaat: mr. B. Poort
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. H.H. Jansen
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 12 september 2023 heeft op 10 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 27 oktober 2020 een woning van Mooiland. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Mooiland van toepassing. In artikel 8 van deze voorwaarden is onder meer bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte en dat het de huurder verboden is om in of nabij het gehuurde te handelen in verdovende middelen.
2.2.
Op 11 januari 2023 is de politie binnengetreden in de woning naar aanleiding van een melding over drugsgebruik. In de woning werden diverse soorten soft- en harddrugs aangetroffen en daarnaast ook wapens, waaronder busjes pepperspray en een stiletto.
2.3.
De burgemeester van gemeente Apeldoorn heeft bij brief van 22 maart 2023 meegedeeld af te zien van de eerder door hem voorgenomen sluiting van de woning. In de brief is een waarschuwing opgenomen en is vermeld dat bij een volgende overtreding van de Opiumwet de woning direct zal worden gesloten.
2.4.
Mooiland heeft bij de kantonrechter (als voorzieningenrechter) gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en de huurpenningen te betalen totdat het gehuurde is ontruimd.
2.5.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal de vorderingen van Mooiland deels toewijzen en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van de woning. Het hof zal hieronder uitleggen hoe het tot zijn beslissing is gekomen.
[geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.2.
De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis van 16 mei 2023 het juiste beoordelingskader geschetst. Kort gezegd komt dit erop neer dat een ontruimingsvordering in kort geding alleen kan worden toegewezen wanneer met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. De spoedeisendheid, ook in hoger beroep, volgt in dit geval uit de aard van de vordering van Mooiland en de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden.
3.3.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, zijn vanzelfsprekend alle omstandigheden van het geval van belang.
3.4.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat Mooiland voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (en de algemene voorwaarden) en de verplichting zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek). Vaststaat dat op 11 januari 2023 het volgende is aangetroffen in de woning van [geïntimeerde] : een ruime handelsvoorraad softdrugs (hennep en hasj) en harddrugs (o.a. MDMA en speed), acht busjes pepperspray, één dolk, één mes en een weegschaal met daarbij meerdere gebruikte en ongebruikte gripzakjes en verpakkingsmateriaal voor drugs. Ook werden er diverse telefoons en 290 euro aan contant geld aangetroffen. [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij bezoekers bij hem thuis heeft laten betalen voor de drugs die zij daar gebruikten. Voor de wet heeft [geïntimeerde] daardoor in drugs gehandeld, wat tevens betekent dat hij het gehuurde ook voor een ander doel heeft gebruikt dan alleen als woonruimte. [geïntimeerde] heeft hiermee in meer dan één opzicht in strijd gehandeld met artikel 8 van de algemene huurvoorwaarden en heeft zich niet als goed huurder gedragen. [geïntimeerde] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de hiervoor genoemde verplichtingen.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
3.5.
[geïntimeerde] voert aan dat de tekortkomingen, gezien hun bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen. Zijn persoonlijke omstandigheden (zoals zijn psychische gesteldheid en het feit dat hij zijn leven aantoonbaar heeft gebeterd) moeten ertoe leiden dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Het hof is het daar niet mee eens en legt hieronder uit waarom het tot een ander oordeel komt dan de kantonrechter.
3.6.
[geïntimeerde] stelt dat hij geen dealer was waar willekeurige derden drugs konden kopen, maar dat de verkoop van drugs zich heeft beperkt tot de verkoop aan een min of meer afgebakende groep bekenden, omdat hij een deurbeleid voerde. [geïntimeerde] heeft echter zelf ter zitting verklaard dat er in de weekenden meer dan eens groepen van 5 tot 20 mensen in de woning waren die daar tegen betaling drugs gebruikten en dat dit niet allemaal vrienden waren. De aanzienlijke hoeveelheid softdrugs en harddrugs die is gevonden door de politie wijst op een omvangrijke praktijk van drugsgebruik en professionele drugshandel, evenals de vele attributen die er lagen, zoals meerdere telefoons, een weegschaal, veel gripzakjes en ander verpakkingsmateriaal en wapens. Het hof is daarom van oordeel dat er sprake was van handel in drugs en tevens, gelet op de hoeveelheid bezoekers en de duur van hun verblijf in de woning, van druggerelateerde overlast, zoals ‘loop’ naar de woning. De woning heeft immers een tijd veel volk aangetrokken. Dat de kopers van de drugs vrienden of kennissen waren van [geïntimeerde] doet aan de ernst van deze overlast niet af. [geïntimeerde] stelt verder dat de wapens in zijn woning niet in verband gebracht kunnen worden met handel en dat van drugshandel ook niet gebleken is uit de laptop en mobiele telefoons die zijn nagetrokken. Hoewel de wapens mogelijk niet in verband staan met de drugs, laat dit echter onverlet dat het om verboden wapens ging en dat het bewaren daarvan in het gehuurde in strijd is met de verplichtingen van een goed huurder. Dit is een ernstige tekortkoming, mede omdat de aanwezigheid van die wapens een risico vormt voor de omgeving.
3.7.
Met betrekking tot zijn persoonlijke omstandigheden voert [geïntimeerde] aan dat hij een bewogen verleden heeft gekend. Hij is sinds jonge leeftijd gediagnosticeerd met ADHD en ODD. [geïntimeerde] is een kwetsbare jonge man. Hij kampt met psychische problematiek en heeft al jarenlang hulpverlening en begeleiding nodig gehad. Hij heeft in periodes extreem veel drugs gebruikt, maar was daarmee gestopt toen in september 2022 werd besloten om de begeleiding door Youngster en Mooiland te staken - wat nu een inschattingsfout blijkt. Die fout valt mede te verwijten aan Mooiland. [geïntimeerde] blijkt de hulpverlening en begeleiding hard nodig te hebben en krijgt deze inmiddels weer. Ook is zijn situatie sinds de inzet van hulpverlening en begeleiding aanzienlijk verbeterd. Hij heeft inmiddels weer werk, financiële begeleiding vanuit zijn ouders en een abonnement op de sportschool. Daarnaast zal [geïntimeerde] op korte termijn nog een preventieve behandeling starten bij Tactus verslavingszorg. [geïntimeerde] is bovendien een gewaarschuwd mens; de burgemeester heeft aangekondigd bij een volgende overtreding de woning te zullen sluiten. De goede ontwikkelingen van ná januari 2023 maken een terugval naar de situatie van daarvoor minder waarschijnlijk.
3.8.
[geïntimeerde] heeft belang bij stabiliteit en dus bij behoud van de woning. Verlies van de woning vergroot het risico op een terugval. Meerdere personen in de omgeving van [geïntimeerde] geven aan dat, mocht [geïntimeerde] de woning moeten ontruimen, hij de nodige structuur zal kwijtraken en het erg lastig voor hem zal worden om goede keuzes te blijven maken. Als [geïntimeerde] zijn woning moet verlaten, zal hij mogelijk op straat komen te staan. De kans dat [geïntimeerde] dan terugvalt in middelengebruik is groot.
3.9.
Het hof wil aannemen dat [geïntimeerde] inmiddels op de goede weg is en kent gewicht toe aan zijn belang bij behoud van de gehuurde woning. Zoals iedereen in Nederland heeft [geïntimeerde] in beginsel recht op een woning. Duidelijk is ook dat [geïntimeerde] heeft geleerd van zijn verleden en dat hij nu betere keuzes maakt. De ontruiming roept het gevaar op dat [geïntimeerde] terugvalt. Tegenover de belangen van [geïntimeerde] staat echter het eveneens zwaarwegende belang van Mooiland bij het handhaven van haar (zero tolerance) beleid tegen drugs en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning. Het is voor Mooiland belangrijk dat andere huurders weten dat druggerelateerde activiteiten in het gehuurde niet worden getolereerd. Bovendien is aannemelijk dat de aanwezigheid van harddrugs en andere druggerelateerde activiteiten in en om het gehuurde het risico op verloedering van de wijk hebben verhoogd en voor omwonenden gevaren hebben opgeroepen, alsmede overlast en gevoelens van onveiligheid. Mooiland is als sociale verhuurder verantwoordelijk voor het vitaal en veilig houden van buurten waarin haar woningen zijn gelegen. Naar het oordeel van het hof is de tekortkoming niet van dermate geringe betekenis dat deze ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt en weegt het belang van [geïntimeerde] onvoldoende op tegen het belang van Mooiland bij ontruiming van het gehuurde. Het hof overweegt hierbij dat het tijdelijk stopzetten van de ambulante begeleiding van [geïntimeerde] door Youngster niet aan Mooiland verweten kan worden, omdat die beslissing werd genomen door Youngster en niet door Mooiland. De stellingen van [geïntimeerde] dat hij zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning en zijn leven inmiddels aanzienlijk heeft gebeterd, kunnen niet tot een andere uitkomst leiden dan dat de ontruiming wordt toegewezen. Om het gevaar van terugval te beperken, zal het hof de termijn waarbinnen [geïntimeerde] de woning zal moeten verlaten echter verruimen. Dit om de kansen voor [geïntimeerde] op het vinden van andere (al dan niet zelfstandige) woonruimte te vergroten.
3.10.
Het hof acht het, in tegenstelling tot de kantonrechter, aannemelijk dat de bodemrechter vanwege voornoemde feiten en omstandigheden in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. Het belang van Mooiland om haar lik-op-stuk beleid uit te voeren en het gehuurde weer te kunnen verhuren brengt mee dat sprake is van een zodanig spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde, dat de beslissing in de bodemzaak niet te hoeft worden afgewacht. Het hof wijst de gevorderde ontruiming toe. Bij een veroordeling tot doorbetaling van de huur tot en met de dag van de ontruiming heeft Mooiland onvoldoende belang omdat van een huurachterstand niet is gebleken. De vordering daartoe zal daarom worden afgewezen.
De conclusie
3.11.
Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [geïntimeerde] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. De proceskosten van Mooiland tot aan de uitspraak van de kantonrechter zijn:
€ 128,- aan griffierecht
€ 129,86 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding
€ 398,- wegens salaris van de advocaat van Mooiland (2 procespunten x tarief ontruiming)
De proceskosten van Mooiland in hoger beroep zijn:
€ 783,- aan griffierecht
€ 129,85 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.366,- wegens salaris van de advocaat van Mooiland (2 procespunten x appeltarief II (€ 1.183,-)
Onder de kosten die [geïntimeerde] moet betalen vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.12.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). Voor het inschakelen van een deurwaarder om de veroordeling tot ontruiming te kunnen laten uitvoeren is de veroordeling voldoende - de eveneens gevorderde machtiging is niet nodig. Die nevenvordering wordt wegens gebrek aan belang afgewezen.
4.De beslissing
Het hof, beslissend in kort geding:
4.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn van 16 mei 2023;
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van het arrest de zelfstandige woonruimte inclusief eventueel bijbehorende tuin, garage, berging of schuur staande en gelegen te [woonplaats1] , aan de [adres] en alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Mooiland, te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Mooiland te stellen;
4.3.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 3.934,71 aan proceskosten van Mooiland;
4.4.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;
4.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, H.E. de Boer en D. Stoutjesdijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2024.