Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.325.715/01
zaaknummer rechtbank Overijssel 10073998
arrest van 20 augustus 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde en als eisende partij in het verzet,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. A. el Ouath te Hoogvliet,
tegen
Stichting Wetland Wonen Groep,
die is gevestigd in Vollenhove,
die ook hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres en als gedaagde partij in het verzet,
hierna:
Wetland,
Wetland,
advocaat: mr. M.J. Seijbel te Zwolle.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 13 juni 2023 heeft op 12 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
1.2
Daarna hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:
- een memorie van grieven (met één productie)
- een memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van eis in het incidenteel hoger beroep (met producties)
- een memorie van antwoord in incidenteel appèl.
- een memorie van grieven (met één productie)
- een memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van eis in het incidenteel hoger beroep (met producties)
- een memorie van antwoord in incidenteel appèl.
1.3
Vervolgens heeft het hof bepaald dat vandaag arrest zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellante] heeft de huurovereenkomst tussen haar en Wetland opgezegd, omdat zij werd bedreigd, gediscrimineerd en weggepest door buurtgenoten. Zij heeft de woning vervolgens verlaten, maar niet ontruimd. Het gaat in deze zaak om de vraag of Wetland nog aanspraak heeft op betaling door [appellante] van achterstallige huur, een gebruiksvergoeding en de kosten van ontruiming van de woning.
2.2
Wetland heeft bij de kantonrechter € 926,15 aan huurachterstand, € 3.484,85 aan ontruimingskosten en een gebruiksvergoeding van € 531,68 per maand gevorderd vanaf
24 maart 2022 tot de datum van ontruiming.
24 maart 2022 tot de datum van ontruiming.
2.3
De kantonrechter heeft uiteindelijk - nadat [appellante] verzet had ingesteld tegen een eerder verstekvonnis - de vorderingen tot betaling van de achterstallige huur en de ontruimingskosten toegewezen, maar de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding afgewezen en een deel van de proceskosten voor rekening van Wetland gelaten.
2.4
Beide partijen zijn het niet eens met het vonnis. [appellante] wil dat de door de kantonrechter toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. Wetland wil dat de door de kantonrechter afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen en dat de proceskostenveroordeling in haar voordeel wordt aangepast.
2.5
Het hof zal beslissen dat [appellante] niet alleen de huurachterstand en de ontruimingskosten, maar ook de gebruiksvergoeding en de gebruikelijke proceskosten aan Wetland moet betalen. Dit oordeel zal hierna worden uitgelegd, waarbij het hof eerst de relevante feiten zal vermelden en daarna de standpunten van partijen zal bespreken. In dat verband zal het hof ook ingaan op de bezwaren (‘grieven’) van partijen tegen het vonnis.
3.De relevante feiten
3.1
[appellante] heeft met ingang van 6 augustus 2012 de woning aan de [adres] te [plaats1] van Wetland gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van Wetland (de algemene voorwaarden) van toepassing.
In artikel 15 van de algemene voorwaarden is onder meer bepaald:
“
15.1. Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage die voor rekening en risico van verhuurder komt.(…)15.4. Verhuurder heeft het recht alle roerende zaken die zich na de ontruiming nog in het gehuurde bevinden op kosten van huurder te verwijderen, tenzij hem bekend is dat die zaken door opvolgende huurders zijn overgenomen.”
In artikel 15 van de algemene voorwaarden is onder meer bepaald:
“
15.1. Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage die voor rekening en risico van verhuurder komt.(…)15.4. Verhuurder heeft het recht alle roerende zaken die zich na de ontruiming nog in het gehuurde bevinden op kosten van huurder te verwijderen, tenzij hem bekend is dat die zaken door opvolgende huurders zijn overgenomen.”
3.2
In een op 5 februari 2022 gedateerde maar pas op 22 februari 2022 verstuurde brief aan Wetland heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd per 5 februari 2022. In die brief, die Wetland op 24 februari 2022 heeft ontvangen, schreef zij dat de woning een gebrek heeft, te weten:
“
Recht op een Veilige Woonomgeving! Ik had u reeds hierover geïnformeerd in februari 2021 dat we gediscrimineerd worden, weggepest en bedreigd worden in ons huis door zowel een racistisch gemotiveerde groeperingen in het dorp als dorpsbewoners. We hebben een juridische process nog bij Gerechtshof met 6 aangifte hiervoor en ik verwijs naar deZembla programma die ons leed kort geleden in deze maand landelijk had gepubliceerd.Sinds oktober 2020 tot nu toe zijn we dupe van dit structurele etnische geweld die gericht naar ons identiteit is, ons huis, tegen mijn minderjarige kind en tegen mij, en ook meerdere keer vernieling van mijn auto was de onderdeel van dit discriminatoir wegpesten. Hoewel ik u, politie en gemeente hiervoor meerdere keer hulp gevraagd had is probleem niet opgelost en u deed niks om ons te beschermen tegen dit bedreiging of naar veilige woonomgeving te verschaffen. Ik stel u ook aansprakelijk voor schade door het gebrek.”
[appellante] schreef verder dat zij en haar kind ernstige schade hebben geleden door dit alles. Om die reden vroeg zij Wetland de volgende zaken te regelen, zodat het verhuisproces niet moeilijker wordt:
“1
. Het openstaande laatste huur van februari beschouwen als ‘kwijtschelding of excuus schenk”.2. Ik vraag “vrijstelling” voor de voor en eindinspectie voor de woning en ook evt van de klussen en kosten na verhuizen.3. Graag laat ik het huis achter met laminaat, behangen op muur achter, die zijn nog netjes, volgende huurder mag het zo overnemen en anders kunt u zelf het laten wegnemen indien u het wilt. (…)4. Indien het verhuisdatum een paar dagen meer tijd zou kosten na eindinspectie (07 maart 2022) door onverwachte ontwikkelingen verzoek ik u ook hiervoor uw begrip en geen dag huur op ons rekening te verrekenen.Ik houd hiermee rekening met de opzegtermijn. Graag maak ik met u een afspraak over het opleveren van de woning. Sleuteloverdracht kan op 7 maart 2022.”
“
Recht op een Veilige Woonomgeving! Ik had u reeds hierover geïnformeerd in februari 2021 dat we gediscrimineerd worden, weggepest en bedreigd worden in ons huis door zowel een racistisch gemotiveerde groeperingen in het dorp als dorpsbewoners. We hebben een juridische process nog bij Gerechtshof met 6 aangifte hiervoor en ik verwijs naar deZembla programma die ons leed kort geleden in deze maand landelijk had gepubliceerd.Sinds oktober 2020 tot nu toe zijn we dupe van dit structurele etnische geweld die gericht naar ons identiteit is, ons huis, tegen mijn minderjarige kind en tegen mij, en ook meerdere keer vernieling van mijn auto was de onderdeel van dit discriminatoir wegpesten. Hoewel ik u, politie en gemeente hiervoor meerdere keer hulp gevraagd had is probleem niet opgelost en u deed niks om ons te beschermen tegen dit bedreiging of naar veilige woonomgeving te verschaffen. Ik stel u ook aansprakelijk voor schade door het gebrek.”
[appellante] schreef verder dat zij en haar kind ernstige schade hebben geleden door dit alles. Om die reden vroeg zij Wetland de volgende zaken te regelen, zodat het verhuisproces niet moeilijker wordt:
“1
. Het openstaande laatste huur van februari beschouwen als ‘kwijtschelding of excuus schenk”.2. Ik vraag “vrijstelling” voor de voor en eindinspectie voor de woning en ook evt van de klussen en kosten na verhuizen.3. Graag laat ik het huis achter met laminaat, behangen op muur achter, die zijn nog netjes, volgende huurder mag het zo overnemen en anders kunt u zelf het laten wegnemen indien u het wilt. (…)4. Indien het verhuisdatum een paar dagen meer tijd zou kosten na eindinspectie (07 maart 2022) door onverwachte ontwikkelingen verzoek ik u ook hiervoor uw begrip en geen dag huur op ons rekening te verrekenen.Ik houd hiermee rekening met de opzegtermijn. Graag maak ik met u een afspraak over het opleveren van de woning. Sleuteloverdracht kan op 7 maart 2022.”
[appellante] vroeg Wetland aan het slot van de brief om de borg van één maand huur terug te betalen.
3.3
Op 16 juni 2022 heeft [appellante] op een geheim adres persoonlijk van de deurwaarder een brief in ontvangst genomen die de advocaat van Wetland op 15 juni 2023 aan [appellante] had geschreven. Daarin staat dat Wetland de brief van [appellante] van 5 februari 2022 op
24 februari had ontvangen en dat met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn de huurovereenkomst per 24 maart 2022 was geëindigd. Verder schreef hij dat nog geen correcte oplevering van de woning had plaatsgevonden, omdat [appellante] de sleutels van de woning nog niet had ingeleverd en ook geen reguliere vooroplevering en eindopname van de woning hadden plaatsgevonden, omdat [appellante] niet is verschenen bij de voorinspectie op
7 maart 2022. Ook staan er nog spullen van [appellante] in de woning.
De advocaat van Wetland sommeerde [appellante] om uiterlijk binnen zeven dagen mee te werken aan oplevering van de woning. Dat kon [appellante] doen door schriftelijk te bevestigen dat de woning als opgeleverd kan worden beschouwd en dat zij afstand doet van de zaken in de woning. Ook zou [appellante] binnen de gestelde termijn de sleutels van de woning bij Wetland kunnen inleveren.
Verder schreef de advocaat van Wetland:
“
Voor de goede orde wijs ik er nog op dat zolang de woning niet aan Wetland is opgeleverd de verplichting tot betaling van de huur (sinds 24 maart 2022 in de vorm van een gebruiksvergoeding nu de huurovereenkomst per die datum wegens uw huuropzegging tot een einde is gekomen) formeel doorloopt. Ook dat moet u niet willen dunkt me en vraagt om de spoedige schriftelijke bevestiging of inlevering van de sleutels zoals hiervoor gevraagd.”
24 februari had ontvangen en dat met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn de huurovereenkomst per 24 maart 2022 was geëindigd. Verder schreef hij dat nog geen correcte oplevering van de woning had plaatsgevonden, omdat [appellante] de sleutels van de woning nog niet had ingeleverd en ook geen reguliere vooroplevering en eindopname van de woning hadden plaatsgevonden, omdat [appellante] niet is verschenen bij de voorinspectie op
7 maart 2022. Ook staan er nog spullen van [appellante] in de woning.
De advocaat van Wetland sommeerde [appellante] om uiterlijk binnen zeven dagen mee te werken aan oplevering van de woning. Dat kon [appellante] doen door schriftelijk te bevestigen dat de woning als opgeleverd kan worden beschouwd en dat zij afstand doet van de zaken in de woning. Ook zou [appellante] binnen de gestelde termijn de sleutels van de woning bij Wetland kunnen inleveren.
Verder schreef de advocaat van Wetland:
“
Voor de goede orde wijs ik er nog op dat zolang de woning niet aan Wetland is opgeleverd de verplichting tot betaling van de huur (sinds 24 maart 2022 in de vorm van een gebruiksvergoeding nu de huurovereenkomst per die datum wegens uw huuropzegging tot een einde is gekomen) formeel doorloopt. Ook dat moet u niet willen dunkt me en vraagt om de spoedige schriftelijke bevestiging of inlevering van de sleutels zoals hiervoor gevraagd.”
3.4
In een verstekvonnis van 12 juli 2022 heeft de kantonrechter te Zwolle de vorderingen van Wetland tegen [appellante] , waaronder de vordering tot ontruiming van de woning, toegewezen. Het verstekvonnis is op 19 juli 2022 betekend, met bevel aan [appellante] om de woning te ontruimen en de aanzegging dat de ontruiming op 3 augustus 2022 zou plaatsvinden.
3.5
In een e-mail van 26 juli 2022 schreef de voormalige advocaat van [appellante] aan de advocaat van Wetland dat zijn cliënte hem in kennis had gesteld van het verstekvonnis. Hij verzocht Wetland verdere kostenverhogende activiteiten, waaronder ontruiming van de woning, achterwege te laten. [appellante] is van mening dat zij de woning op 7 maart 2022 al leeg heeft opgeleverd. Als er spullen bij de woning staan, vergen die geen ontruiming door een deurwaarder. [appellante] geeft Wetland onvoorwaardelijke toestemming de woning te betreden en te gebruiken, voor zover die toestemming nog noodzakelijk zou zijn.
3.6
De advocaat van Wetland reageerde op deze e-mail met een e-mail van 28 juli 2022, waarin hij schreef:
“
De voormalige huurwoning van mevrouw [appellante] blijkt nog behoorlijk wat spullen te herbergen.Ter voorkoming van verdere kosten kan mevrouw [appellante] tot en met dinsdag 2 augustus 2022 voor oplevering zorgdragen ter voorkoming van verdere kosten.Is zij daartoe niet in staat, wordt woensdag 3 augustus 2022 alsnog de woning ontruimd waarbij de kosten op mevrouw [appellante] verhaald zullen worden.”
“
De voormalige huurwoning van mevrouw [appellante] blijkt nog behoorlijk wat spullen te herbergen.Ter voorkoming van verdere kosten kan mevrouw [appellante] tot en met dinsdag 2 augustus 2022 voor oplevering zorgdragen ter voorkoming van verdere kosten.Is zij daartoe niet in staat, wordt woensdag 3 augustus 2022 alsnog de woning ontruimd waarbij de kosten op mevrouw [appellante] verhaald zullen worden.”
3.7
Deurwaarder [naam1] heeft op 3 augustus 2022 een proces-verbaal opgesteld. In het proces-verbaal heeft de deurwaarder vermeld dat hij naar de woning is gegaan om die te ontruimen, dat hij niemand aantrof in de woning en de sloten van de woning heeft laten vervangen. Ook heeft hij vermeld dat hij diverse inboedelzaken in de woning, de schuur en de tuin heeft aangetroffen en dat hij van de situatie in en om het huis foto’s heeft gemaakt. De fotoreportage maakt onderdeel uit van het proces-verbaal.
3.8
Van 3 tot 5 augustus 2022 heeft het bedrijf mijnontruimer.nl in opdracht van Wetland spullen uit de woning en de tuin van de woning weggehaald en werkzaamheden in de woning en de tuin verricht. Mijnontruimer.nl heeft Wetland daarvoor in een factuur van
11 augustus 2022 € 2.557,67 in rekening gebracht.
11 augustus 2022 € 2.557,67 in rekening gebracht.
4.De beoordeling van het geschil
[appellante] is de huur tot en met 24 maart 2022 verschuldigd4.1 Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst tussen hen op
24 maart 2022 is geëindigd. Ook staat niet ter discussie dat wanneer wordt uitgegaan van die einddatum sprake is van een achterstallige huur van € 926,15.
24 maart 2022 is geëindigd. Ook staat niet ter discussie dat wanneer wordt uitgegaan van die einddatum sprake is van een achterstallige huur van € 926,15.
4.2
Volgens [appellante] is zij de achterstallige huur toch niet verschuldigd, omdat zij jarenlang huurgenot heeft gemist doordat zij werd gepest, bedreigd en gediscrimineerd door haar buren en andere bewoners van [plaats1] . Zij heeft daarover meerdere malen geklaagd bij Wetland, maar Wetland heeft niet ingegrepen, hoewel zij daartoe als sociale verhuurder wel verplicht was. Een deel van de overlast werd immers veroorzaakt door huurders van Wetland. Bovendien had Wetland vanwege haar contacten met gemeente en politie de mogelijkheid om actie te ondernemen tegen de overlast, maar in plaats daarvan heeft Wetland achterover geleund, aldus [appellante] . Volgens [appellante] moet een situatie waarin een verhuurder onvoldoende gebruik maakt van zijn mogelijkheden om overlast tegen te gaan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
4.3
Uitgangspunt is dat er geen gebrek is bij een feitelijke stoornis door een derde (artikel 7:204 lid 3 BW). Maar er zijn uitzonderingen op deze regel. Zo gaat de regel niet op wanneer de verhuurder zodanige bevoegdheden tegenover de overlastgevende derden heeft dat hij tegen de overlast van deze derden zou kunnen optreden. Indien de verhuurder vervolgens geen gebruikmaakt van deze bevoegdheid, draagt de verhuurder zelf bij aan (het voortduren van) de feitelijke stoornis. In dat geval is wel sprake van een gebrek. Die situatie kan zich voordoen wanneer de verhuurder ook aan de overlastgevende derde verhuurt. Het ligt dan in de macht van de verhuurder om tegen deze huurder op te treden. In dat geval is de stoornis door de derden nog altijd geen gebrek, maar kan het achterwege laten van adequate maatregelen toch gezien worden als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
4.4
[appellante] heeft weliswaar gesteld dat zij ook overlast (in de vorm van pestgedrag, bedreigingen of discriminatie) heeft ondervonden van haar buren, maar zij heeft deze stelling niet toegelicht. Onduidelijk is welke buren overlast zouden hebben veroorzaakt, wanneer dat was en wat de aard van de overlast was. Ook is onduidelijk dat en wanneer zij bij Wetland kenbaar heeft gemaakt dat (ook) haar buren betrokken waren bij de door haar ondervonden overlast. Wetland heeft met klem bestreden dat de buren van [appellante] zich jegens haar hebben misdragen. De naaste buren van [appellante] hebben haar juist jarenlang geholpen en gesteund. Bovendien heeft [appellante] volgens Wetland nooit over haar buren geklaagd. In het licht hiervan heeft [appellante] haar stelling dat Wetland ten onrechte niet is opgetreden tegen door andere huurders van Wetland veroorzaakte overlast onvoldoende onderbouwd. Het hof kan dan ook niet van de juistheid van die stelling uitgaan.
4.5
Dat Wetland verder onvoldoende heeft gedaan om de overlast door derden tegen te gaan, heeft [appellante] ook onvoldoende onderbouwd. Wetland heeft die stelling gemotiveerd bestreden en aangevoerd dat zij juist veel meer heeft gedaan dan van haar als verhuurder mocht worden verwacht. Gelet hierop had van [appellante] verwacht mogen worden dat zij concreet zou hebben aangegeven wat Wetland meer of anders had moeten doen. De stelling dat Wetland haar contacten met de autoriteiten beter had moeten benutten, is onvoldoende concreet.
4.6
De conclusie is dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door haar ondervonden overlast een gebrek (als uitzondering op de hoofdregel van artikel 7:204 lid 3 BW) oplevert. Alleen om die reden gaat het verweer van [appellante] al niet op. Los daarvan geldt dat, indien wel sprake was geweest van een gebrek, [appellante] tijdig (zie 7:257 BW) een vordering tot huurprijsvermindering had moeten instellen (7:207 BW). Dat heeft zij nagelaten. Omdat de huurovereenkomst al geëindigd is, geeft een gebrek haar ook niet de bevoegdheid de verplichting tot betaling van de huur (gedeeltelijk) op te schorten.
4.7
De vordering van Wetland tot betaling van de achterstallige huur is dan ook toewijsbaar. [1]
[appellante] moet de gemaakte ‘ontruimingskosten’ vergoeden
4.8
Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW dient de huurder het gehuurde bij het einde van de huur correct op te leveren. In artikel 15 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden (zie 3.1) is deze opleveringsverplichting geconcretiseerd: de huurder dient de woning bij het einde van de huur onder afgifte van de sleutels leeg en schoon aan de verhuurder op te leveren.
4.9
De huurovereenkomst met [appellante] is per 24 maart 2022 geëindigd. [appellante] diende de woning dus uiterlijk op die dag leeg en schoon op te leveren. Wetland heeft met het proces-verbaal van bevindingen en de bijbehorende foto’s aannemelijk gemaakt dat [appellante] op
3 augustus 2022 nog niet aan deze verplichting had voldaan. Dat volgt overigens ook uit de factuur van mijnontruimer.nl. In het licht van deze gegevens kan [appellante] niet volstaan met de stelling dat de bij de ontruiming aangetroffen spullen in de tuin mogelijk niet van haar waren. Het lag op haar weg om gedetailleerd aan te geven welke op de foto’s duidelijk zichtbare spullen niet van haar waren. Dat heeft zij nagelaten, en daarmee heeft zij haar verweer op dit punt onvoldoende onderbouwd. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [appellante] is tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting.
3 augustus 2022 nog niet aan deze verplichting had voldaan. Dat volgt overigens ook uit de factuur van mijnontruimer.nl. In het licht van deze gegevens kan [appellante] niet volstaan met de stelling dat de bij de ontruiming aangetroffen spullen in de tuin mogelijk niet van haar waren. Het lag op haar weg om gedetailleerd aan te geven welke op de foto’s duidelijk zichtbare spullen niet van haar waren. Dat heeft zij nagelaten, en daarmee heeft zij haar verweer op dit punt onvoldoende onderbouwd. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [appellante] is tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting.
4.1
Door de woning van [appellante] leeg en schoon te laten maken, heeft Wetland gedaan wat [appellante] had moeten doen. De kosten die Wetland heeft moeten maken vormen de schade die Wetland heeft geleden doordat [appellante] niet aan haar verplichtingen heeft voldaan. Volgens [appellante] hoeft zij deze schade niet te vergoeden, omdat Wetland haar niet heeft laten weten wat er niet in orde was aan de woning en haar niet in de gelegenheid heeft gesteld een en ander zelf in orde te maken. Ook ontbreekt een ingebrekestelling.
4.11
Wetland heeft, niet (voldoende) weersproken door [appellante] , gesteld dat een medewerker van haar op 7 maart 2022, de door [appellante] voorgestelde datum voor de sleuteloverdracht (zie de in 3.2 aangehaalde brief van [appellante] ) bij de woning aanwezig is geweest voor een inspectie, maar dat [appellante] zich toen niet heeft laten zien.
Dat op die datum geen inspectie heeft plaatsgevonden, kan Wetland dan ook niet worden tegengeworpen.
Dat op die datum geen inspectie heeft plaatsgevonden, kan Wetland dan ook niet worden tegengeworpen.
4.12
Wetland heeft gesteld dat het niet mogelijk was om een andere afspraak voor een inspectie te maken omdat zij niet beschikte over het nieuwe adres van [appellante] . Wat daar ook van zij, Wetland heeft [appellante] in de brief van haar advocaat van 15 juni 2022 (zie 3.3) en
de e-mail van 28 juli 2022 (zie 3.6) in de gelegenheid gesteld de woning alsnog zelf leeg te halen. In de laatste e-mail is ook aangegeven dat indien [appellante] niet zelf zou ontruimen, Wetland de woning zou ontruimen en de kosten daarvan op [appellante] zou verhalen. Met deze correspondentie, en met name met de e-mail van 28 juli 2022, heeft Wetland [appellante] voldoende duidelijk gemaakt dat zij niet aan deze verplichting had voldaan en heeft zij [appellante] in de gelegenheid gesteld haar verplichting alsnog binnen een redelijke termijn (gelet op de tijd die al verstreken was vanaf 24 maart 2022) na te komen en haar gewezen op de consequenties wanneer zij dat niet zou doen. Wetland heeft [appellante] dan ook wel degelijk in gebreke gesteld. Dat voorafgaand aan de ingebrekestelling geen gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden, kan Wetland niet in redelijkheid verweten worden. [appellante] was op de door haar zelf aangegeven dag niet aanwezig en zij heeft, hoewel dat op haar weg lag, ook niet aangedrongen op een inspectie toen Wetland aangaf dat de woning nog niet door haar ontruimd was.
de e-mail van 28 juli 2022 (zie 3.6) in de gelegenheid gesteld de woning alsnog zelf leeg te halen. In de laatste e-mail is ook aangegeven dat indien [appellante] niet zelf zou ontruimen, Wetland de woning zou ontruimen en de kosten daarvan op [appellante] zou verhalen. Met deze correspondentie, en met name met de e-mail van 28 juli 2022, heeft Wetland [appellante] voldoende duidelijk gemaakt dat zij niet aan deze verplichting had voldaan en heeft zij [appellante] in de gelegenheid gesteld haar verplichting alsnog binnen een redelijke termijn (gelet op de tijd die al verstreken was vanaf 24 maart 2022) na te komen en haar gewezen op de consequenties wanneer zij dat niet zou doen. Wetland heeft [appellante] dan ook wel degelijk in gebreke gesteld. Dat voorafgaand aan de ingebrekestelling geen gezamenlijke inspectie heeft plaatsgevonden, kan Wetland niet in redelijkheid verweten worden. [appellante] was op de door haar zelf aangegeven dag niet aanwezig en zij heeft, hoewel dat op haar weg lag, ook niet aangedrongen op een inspectie toen Wetland aangaf dat de woning nog niet door haar ontruimd was.
4.13
De conclusie is dat de vordering tot vergoeding van de kosten van ontruiming – dat is de term die partijen gebruiken, in feite zijn het opleveringskosten - toewijsbaar is. Daarbij wordt opgemerkt dat [appellante] geen gemotiveerd verweer voert tegen de omvang van de vordering. [2]
[appellante] heeft geen aanspraak op verrekening van een borg4.14 Volgens [appellante] is de door haar betaalde borg ten onrechte niet op de vordering in mindering gebracht. Wetland heeft bestreden dat [appellante] een borg heeft betaald.
4.15
[appellante] dient te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat zij een borg heeft betaald. Zij heeft niet aan haar stelplicht voldaan. Zij heeft geen betalingsbewijs (kwitantie of bankafschrift) overgelegd, waaruit volgt dat zij een borg heeft betaald. Ook het huurcontract biedt geen aanknopingspunt voor de juistheid van haar stelling, omdat in het huurcontract geen melding wordt gemaakt van een verplichting tot betaling van een borg.
4.16
Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat [appellante] een borg heeft betaald, zodat er geen reden is om de vordering van Wetland te verminderen met een bedrag aan betaalde borg. [3]
[appellante] is een gebruiksvergoeding verschuldigd4.17 Wetland heeft een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs gevorderd van
25 maart 2022, de dag na die van het einde van de huurovereenkomst, tot en met
25 maart 2022, de dag na die van het einde van de huurovereenkomst, tot en met
2 augustus 2022, de dag van de ontruiming. Het betreft € 2.281,07. Wetland baseert de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding primair op artikel 7:225 BW.
4.18
Op grond van artikel 7:225 BW kan, als de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs. Volgens de kantonrechter had [appellante] de woning vanaf 5 maart 2022 niet meer in gebruik en had zij ook geen toegang meer tot de woning, omdat zij niet meer beschikte over de sleutels (ook als Wetland die niet heeft ontvangen). [appellante] hield de woning dan ook niet meer onder zich in de zin van artikel
7:225 BW.
7:225 BW.
4.19
Het enkele feit dat [appellante] de woning niet correct heeft opgeleverd, betekent niet dat zij de woning onrechtmatig onder zich heeft gehouden. Artikel 7:225 BW ziet, zoals dit hof eerder heeft overwogen [4] , niet ook op de opleveringsverplichting (neergelegd in artikel 7:224 lid 2 BW), maar alleen op de teruggaveverplichting (neergelegd in artikel 7:224 lid 1 BW). Dat is te verklaren uit de wetsgeschiedenis van de artikelen 7:224 en 225 BW. Artikel 7:224 lid 2 BW is bij amendement ingevoegd. Het wetsontwerp voorzag alleen in artikel 7:224 lid 1 BW. Artikel 7:225 BW uit het wetsontwerp zag dan ook alleen op de (nu) in artikel 7:224 lid 1 BW neergelegde verplichting. Uit de MvT volgt ook dat artikel 7:225 BW ziet op de teruggaveplicht:
"
Ten aanzien van de verplichting tot teruggave van art. 224 gelden de gewone regels betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming en schadevergoeding. Op één punt is echter een bijzondere regel wenselijk geacht, die meebrengt dat bij te late ontruiming de huurder over de periode tot die ontruiming in elk geval een vergoeding ten bedrage van de huur verschuldigd is." [5] Het enkele feit dat de woning niet correct is opgeleverd, betekent, anders dan Wetland lijkt te veronderstellen, dan ook nog niet dat zij aanspraak heeft op een vergoeding op grond van artikel 7:225 BW.
"
Ten aanzien van de verplichting tot teruggave van art. 224 gelden de gewone regels betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming en schadevergoeding. Op één punt is echter een bijzondere regel wenselijk geacht, die meebrengt dat bij te late ontruiming de huurder over de periode tot die ontruiming in elk geval een vergoeding ten bedrage van de huur verschuldigd is." [5] Het enkele feit dat de woning niet correct is opgeleverd, betekent, anders dan Wetland lijkt te veronderstellen, dan ook nog niet dat zij aanspraak heeft op een vergoeding op grond van artikel 7:225 BW.
4.2
Het inleveren van de sleutels is doorgaans de feitelijke handeling waarmee de huurder het gehuurde feitelijk ter beschikking stelt aan de verhuurder. Ook al staat het gehuurde leeg, indien de verhuurder niet beschikt over de sleutels kan hij er (zonder de toegang te forceren) geen gebruik van maken. Uitgangspunt is dan ook dat zolang de huurder de sleutels van het gehuurde niet bij de verhuurder inlevert, de huurder niet aan zijn teruggaveplicht heeft voldaan. [6] Van het inleveren van de sleutels is pas sprake wanneer de verhuurder de sleutels heeft ontvangen.
4.21
[appellante] heeft zich tegen de vordering van Wetland tot betaling van een gebruiksvergoeding verweerd met de stelling dat zij de sleutels heeft ingeleverd door die op 7 maart 2022 (in een luchtkussenenvelop) naar het postadres van Wetland te versturen. Wetland heeft bestreden dat zij de sleutels heeft ontvangen. Stelplicht en bewijslast van het
- bevrijdende - verweer dat zij de sleutels bij Wetland heeft ingeleverd, rusten op [appellante] . Een aanbod om te bewijzen dat Wetland de sleutels wel heeft ontvangen, ontbreekt. Het hof kan er dan ook niet van uitgaan dat [appellante] de sleutels heeft ingeleverd.
- bevrijdende - verweer dat zij de sleutels bij Wetland heeft ingeleverd, rusten op [appellante] . Een aanbod om te bewijzen dat Wetland de sleutels wel heeft ontvangen, ontbreekt. Het hof kan er dan ook niet van uitgaan dat [appellante] de sleutels heeft ingeleverd.
4.22
Het hof ziet geen reden om in dit geval een uitzondering aan te nemen op het uitgangspunt dat het gehuurde ter beschikking wordt gesteld aan de verhuurder door overhandiging van de sleutels. De reden daarvan is dat [appellante] de woning weliswaar zelf verlaten had en dat ook had laten weten aan Wetland, maar dat zij wel allerlei spullen in en om de woning had achtergelaten. Om weer vrij gebruik te kunnen maken van de woning moest Wetland zich niet alleen de toegang verschaffen tot de woning door de sloten te vervangen, maar moest zij ook de achtergelaten spullen van [appellante] verwijderen, zonder dat [appellante] daar toestemming voor had gegeven. In de opzeggingsbrief van [appellante] (zie 3.2) wordt alleen melding gemaakt van het achterlaten van laminaat en behang, maar wordt geen instructie gegeven ten aanzien van de andere spullen. Wetland kon er dan ook niet van
uitgaan dat het haar, zonder een beslissing van de rechter, vrijstond de spullen van [appellante] uit en rond de woning te verwijderen.
4.23
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft [appellante] de woning niet op 24 maart 2022 aan Wetland ter beschikking gesteld, maar was Wetland gedwongen ontruiming van de woning te vorderen om de vrije beschikking over de woning te verkrijgen.
4.24
Het hof volgt [appellante] niet in het betoog dat Wetland haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden door pas op 4 juli 2022 een procedure tot ontruiming te starten. Van Wetland kon in redelijkheid niet gevergd worden dat zij meteen na 24 maart 2022 een procedure tegen [appellante] zou starten. Ook omdat het Wetland niet bekend was waar [appellante] zich bevond - [appellante] had immers een geheim adres -, is het niet onredelijk dat er ruim drie maanden verstreken zijn tussen het einde van de huur en het aanhangig maken van de procedure. In dit verband is van belang dat [appellante] zelf aan de ontstane situatie een einde had kunnen maken door contact op te nemen met Wetland over de bestemming van de achtergelaten spullen.
4.25
De conclusie is dat de vordering van Wetland tot betaling van de gebruiksvergoeding van € 2.281,07, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de memorie van antwoord, toewijsbaar is. [7] Bij deze stand van zaken is de volledige vordering van Wetland toewijsbaar. Dat betekent dat de kantonrechter de na het verstekvonnis gemaakte kosten ten onrechte heeft gecompenseerd. Het hof zal [appellante] alsnog veroordelen tot betaling van deze kosten (salaris gemachtigde: 2 punten à € 311,-). [8]
De conclusie
4.26
Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief I).
Het hoger beroep van Wetland slaagt wel. [appellante] wordt in dit hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal om die reden worden veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief I).
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [9]
Het hoger beroep van Wetland slaagt wel. [appellante] wordt in dit hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal om die reden worden veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief I).
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [9]
4.27
In het vonnis in verzet heeft de kantonrechter het verzet gegrond verklaard en het verstekvonnis vernietigd. Die beslissingen kunnen in stand blijven, omdat tussen partijen niet ter discussie staat dat de huurovereenkomst in het verstekvonnis ten onrechte is ontbonden.
De in het vonnis in verzet uitgesproken veroordelingen kunnen in stand blijven.
De beslissing tot afwijzing van het meer of anders gevorderde zal worden vernietigd. In plaats daarvan zal het hof de gebruiksvergoeding en de proceskosten die na het verstekvonnis zijn gemaakt alsnog toewijzen.
De in het vonnis in verzet uitgesproken veroordelingen kunnen in stand blijven.
De beslissing tot afwijzing van het meer of anders gevorderde zal worden vernietigd. In plaats daarvan zal het hof de gebruiksvergoeding en de proceskosten die na het verstekvonnis zijn gemaakt alsnog toewijzen.
4.28
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 27 december 2022, behalve de beslissing in 4.7 van het dictum, die hierbij wordt vernietigd en beslist als volgt;
4.2
veroordeelt [appellante] om aan Wetland te betalen € 2.281,07, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2024;
4.3
veroordeelt [appellante] in de kosten van Wetland in de verzetprocedure bij de kantonrechter en stelt deze kosten vast op € 622,- voor salaris van de gemachtigde;
4.4
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Wetland in hoger beroep:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.574,- aan salaris van de advocaat van Wetland in principaal en incidenteel hoger beroep;
4.5
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.E.L. Fikkers en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
20 augustus 2024.