ECLI:NL:GHARL:2024:3580

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.327.434

(zaaknummer rechtbank Gelderland 397180)

arrest van 28 mei 2024

in de zaak van

[verzoeker],

die woont in [woonplaats1] ,
verzoeker in hoger beroep,

verder te noemen: de man,

advocaat: mr. K. van der Meij,

[verweerster],

die woont in [woonplaats2] ,

verweerster in hoger beroep,

verder te noemen: de vrouw,

advocaat: mr. B.L. van Riel.

1.Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst voor het geding in eerste aanleg naar het vonnis van de rechtbank Gelderland van 23 november 2022, uitgesproken onder voormeld zaaknummer (verder te noemen: het bestreden vonnis).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 22 februari 2023;
de memorie van grieven met bijlagen;
de memorie van antwoord met bijlagen;
het arrest van dit hof van 19 december 2023;
een journaalbericht van de vrouw van 11 maart 2024 met bijlage;
een journaalbericht van de man van 11 maart 2024 met bijlagen.

2.2

De mondelinge behandeling was op 22 maart 2024. Aanwezig waren:

de man met zijn advocaat;
de vrouw met haar advocaat.

3.De feiten

3.1

Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad. Zij hebben nooit met elkaar samengewoond.

3.2

Partijen hebben op 18 december 2018 een perceel bouwgrond in eigendom verkregen voor een bedrag van € 118.810,10. Partijen hebben op het perceel een woning laten bouwen voor een aanneemsom van € 206.189,99. De woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) is in mei 2020 opgeleverd. Geen van partijen is in de woning gaan wonen.

3.3

Partijen hebben een hypothecaire lening afgesloten voor een bedrag van € 180.000 (hierna: de hypothecaire lening). Partijen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire lening.

3.4

Partijen hebben [naam1] Makelaars benaderd om de woning (eventueel) te verkopen. Namens [naam1] Makelaars heeft de heer [naam2] (hierna: [naam2] ) partijen op 29 juli 2020 laten weten dat de marktwaarde bij verkoop van de woning (na het afmaken van enkele werkzaamheden) rond de € 440.000 ligt.

3.5

Op 27 augustus 2020 heeft de heer [naam3] (hierna: [naam3] ) namens de vrouw aan de man – voor zover relevant – geschreven:

Uit efficiency overwegingen is [verweerster] bereid voor een bedrag van EUR 35.000 netto haar aandeel in het OG [adres] alsmede de hypotheken [nummer1] aan jou over te dragen onder de volgende (opschortende) voorwaarden:

1 rente en aflossing van de AA hypotheken [nummer1] augustus 2020 en september 2020 zijn voor jouw rekening,

2 datum overdracht uiterlijk 1 oktober 2020,

3 ontslag [verweerster] uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid jegens [de bank] en alle andere verplichtingen hoe dan ook genaamd m.b.t. [adres] per datum overdracht,

4 terugbetaling aan [verweerster] van de 2x EURO 10.000 = EUR 20.000 overgemaakt op 8 en 9 november 2018 voor 1 september 2020,

5 kosten notaris en bank inzake de overdracht voornoemd zijn voor jouw rekening.

6 verder geen verrekeningen van welke aard en hoe genaamd dan ook.

Graag verneem ik voor maandag 31 augustus 2020 om 12:00 of je met bovenstaande akkoord gaat. Indien je niet akkoord kan gaan met het voorstel vervalt het voorstel aanstaande maandag 12:00 en behoud [verweerster] zich alle rechten voor.

De man heeft als volgt gereageerd:

Als er nog iets aan onderbouwing van het voorstel is, dan ontvang ik dat graag.. En het autootje maakt geen onderdeel uit van de afspraken neem ik aan?

3.6

[naam3] heeft daarop – voor zover relevant – op 28 augustus 2020 als volgt geantwoord:

Indien nodig dus genoeg stof voor nadere discussies. [verweerster] heeft daar geen zin in en besloten akkoord te gaan met een bedrag van EUR 35.000 onder de voorwaarden zoals genoemd.

De man heeft daarop – voor zover relevant – geantwoord:

Ook ik heb geen zin in vruchteloze discussies en zou de zaak zo snel als mogelijk willen afronden.

[naam3] heeft daarop onder meer geantwoord:

De verrekening ( [verweerster] betaalt de rente & aflossing augustus 2020 ter compensatie van het "restant autootje") kan je beschouwen als addendum op punt 6 van mijn mail van donderdag 27 augustus 2020 14:10.

3.7

Op 30 augustus 2020 heeft de man hierop als volgt gereageerd:

Ben akkoord met het voorstel van 27 augustus plus de wijziging daarop (zie hieronder) waar we het eerder over eens werden (door jou `addendum' genoemd).

3.8

De man heeft op 31 augustus 2020 € 20.000 overgemaakt naar de bankrekening van de vrouw.

3.9

De man heeft de vrouw op 16 september 2020 een e-mail met bijlage gestuurd met als onderwerp
overeenkomst tbv bank en notaris. In de e-mail staat:

Bijgaand document is bestemd voor de bank en later ook de notaris. Als je iets vreemds ziet, let me know.

3.1

[naam3] heeft de man op 23 september 2020 de volgende e-mail gestuurd:

Op verzoek van [verweerster] in de bijlage met rood mijn commentaar (waarvan de uitleg voor zicht spreekt) op jouw "overeenkomst ten behoeve van bank en notaris".

Ik heb [verweerster] geadviseerd de "overeenkomst" niet te tekenen omdat:

1 je voor de bank en de notaris kan volstaan met de overeengekomen afspraken in mijn mail van 27 augustus 2020,

2 het document feitelijke onjuistheden bevat,

3 het document de bestaande afspraken (zie printscreens van de betreffende mails in de bijlage op 27 augustus en 30 augustus 2020) over jouw overname van [verweerster] haar aandeel in het OG [adres] onjuist weergeven (waaronder maar niet beperkt het ingebouwde financieringsvoorbehoud en mogelijke uitstel en/of afstel afname tot na 1 oktober 2020).

Met de door jou opgenomen (aanvullende) bepalingen loopt [verweerster] het risico weer in de positie "terug bij af' te geraken en dat is nu juist wat [verweerster] niet wil.

Samengevat houdt [verweerster] je aan de overeengekomen afspraak om haar aandeel in het OG [adres] uiterlijk 1 oktober a.s. tegen de overeengekomen prijs over en af te nemen.

De man heeft daarop – voor zover relevant – als volgt geantwoord:

De hypotheeklasten neem ik met ingang van deze maand voor mijn rekening. Ook ben ik bereid om [verweerster] voor 1 oktober de resterende 35.000 uit te betalen. Maar de feitelijke afwikkeling gaat voor 1 oktober niet lukken. Het tempo wordt bepaald door de bank en notaris en die heb ik niet aan een touwtje. Ik ga de financiering zeker rondkrijgen (ben alleen nog een bepaalde optie aan het onderzoeken), dus het financieringsvoorbehoud kan ook vervallen

[naam3] heeft daarop – voor zover relevant – geantwoord:

Zie onderstaand in rood mijn opmerkingen bij jouw tekst. In beginsel heb ik met je onderstaande aanvullingen geen moeite mits er een einddatum aan de afwikkeling van de overname/overdracht van de woning is verbonden.

Welk uiterste datum van overdracht acht jij haalbaar?

Vervolgens overleg ik met [verweerster] en kom dan bij je terug met een addendum op de bestaande afspraken van 27 augustus 2020.

[naam3] heeft daarbij opgemerkt:

Wat is een realistische datum?

De man heeft hierop gereageerd:

Ook ik wil dit zo snel mogelijk afronden. De bank is de lastigste partij, maar daar weet jijzelf alles van. Ze hebben inmiddels alle stukken van me en toegezegd snel te zullen handelen (voor hun doen). Het zou me een lief ding waard zijn als we de zaak voor 1 november rond zouden hebben. Maar misschien is het zinnig om in het addendum een iets ruimere termijn op te nemen. We weten dan zeker dat het daarbinnen lukt en hoeven dan niet steeds teksten aan te passen.

[naam3] heeft hierop gereageerd:

Hoi [verzoeker] , ik overleg met [verweerster] en kom er dan bij je op terug.

3.11

Op 27 september 2020 heeft de man € 35.000,- naar de bankrekening van de vrouw overgemaakt.

3.12

In een e-mail van 12 november 2020 heeft [naam3] aan de man geschreven:

Kan jij al wat meer vertellen over de datum van passeren? Zoals je waarschijnlijk bekend bedraagt de overdrachtsbelasting met ingang van 1 januari 2021 8%. Bvd voor je update.

3.13

Op 16 november 2020 heeft de man als volgt gereageerd:

Wist inderdaad dat de overdrachtsbelasting voor commercieel vastgoed omhoog gaat.

Ben nog aan het uitzoeken wat voor mij de gunstigste route is. Als ik daaruit ben, laat ik het je weten.

3.14

[naam3] heeft de man op 25 november 2020 geantwoord:

Ik heb je mail over het hoofd gezien. De overdrachtsbelasting gaat naast commercieel OG ook omhoog voor BOX 3 beleggingen. Om diezelfde reden zijn de meeste notarissen als volgeboekt voor december dus ik adviseer je alvast agenda ruimte in te plannen.

3.15

Op 11 mei 2021 heeft de vrouw de man per Whatsapp onder meer het volgende bericht gestuurd:

Ik hoor het wel wanneer ik moet tekenen...en waar…

De man heeft hierop gereageerd:

Zeker

3.16

Op 21 mei 2021 heeft de man per Whatsapp het volgende bericht aan de vrouw gestuurd:

Heb [naam4] gevraagd om de afspraken, die we door tussenkomst van [naam3] maakten, op schrift te stellen. Verwacht dat hij de tekst binnen een dag of 10 naar je toe zal staren. Fijne Pinksterdagen!

De vrouw heeft hierop gereageerd met:

Ik zie het tegemoet. Jij ook fijne dagen.

3.17

Op 26 mei 2021 heeft de vrouw de man een e-mail gestuurd met het volgende bericht:

Nog steeds ben ik gebonden aan een huurwoning en kan ik geen eigen huis kopen omdat de hypotheek op [adres] op mijn naam staat en ik niet gevrijwaard ben. Met de kennis en ervaringen van nu voel ik mij door je misbruikt voor de aankoop van de woning die je

op eigen kracht en inkomen niet had kunnen verwerven. Vervolgens blijkt dat je je de rest van de ovenwaarde wil toe eigenen door voor te sorteren op een overeenkomst waarin ik mijn aandeel aan jou overdraag tegen een 100% waarde van EUR 470.000, terwijl de marktwaarde momenteel substantieel hoger is. Ik verwijs naar de mail van 27 augustus 2020 die je van [naam3] ontving. Nu je niet aan alle de in die mail genoemde voorwaarden hebt voldaan is dit voorstel vervallen en werk ik niet meer mee aan de verkoop en overdracht van mijn aandeel in de woning van [adres] tegen de in die mail genoemde voorwaarden.

Ik werk alleen mee aan de overdracht tegen een prijs die momenteel "door de markt" wordt betaald. Indien de woning niet uiterlijk 1 juli 2021 tegen marktconforme waarde verkocht is zal ik de verkoop van de woning via een makelaar juridisch afdwingen indien je niet meewerkt aan een vrijwillige verkoop via de makelaar. Jij weet als geen ander dat er bijzonder veel belangstelling voor de woning is en deze binnen een week verkocht zal zijn. Voor verder getreuzel is dus geen reden.

3.18

Op 4 augustus 2021 heeft [naam2] in een e-mail aan partijen het volgende geschreven:

Indien de woning in de huidige markt te koop zou moeten worden aangeboden, achten wij een vraagprijs van € 545.000,-- k.k. reëel. De verwachting is dat de verkoopopbrengst in dit geval ook rond dit bedrag zal liggen.

4.De omvang van het geschil

4.1

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de wijze van verdeling van de woning gelast als volgt:

partijen geven binnen twee weken na dit vonnis gezamenlijk opdracht aan [naam1] Makelaars te [woonplaats1] om de (huidige) marktwaarde van de woning te taxeren;

de aan deze taxatie verbonden kosten zijn voor rekening van de man;

uiterlijk binnen twee weken nadat de makelaar de door hem getaxeerde waarde van de woning schriftelijk aan partijen kenbaar heeft gemaakt, dient de man aan de vrouw (of haar advocaat) schriftelijk mee te delen of hij de woning tegen die getaxeerde waarde wenst over te nemen;

indien de man de woning wenst over te nemen, zal de woning aan hem worden toegedeeld onder de voorwaarden dat (i) de man de hypothecaire lening als eigen schuld op zich neemt, (ii) hij ervoor zorgt dat levering van de woning ten overstaan van de notaris uiterlijk binnen zes weken na het verstrijken van de onder c. vermelde termijn plaatsvindt, en (iii) de vrouw uiterlijk ten tijde van de levering van de woning is of wordt ontslagen uit al haar verplichtingen tegenover de bank uit hoofde van de hypothecaire geldlening;

beide partijen dienen mee te werken aan deze levering;

de kosten verbonden aan deze levering zijn voor rekening van de man;

indien de man niet binnen de onder c. genoemde termijn aan de vrouw meedeelt dat hij de woning wenst over te nemen of indien hij er niet in slaagt om aan de onder d. genoemde voorwaarden te voldoen (levering binnen de genoemde termijn met ontslag van de vrouw uit haar verplichtingen jegens de bank) dan zal de woning worden verkocht aan derden;

partijen verstrekken in dat geval aan [naam1] Makelaars gezamenlijk de opdracht tot de verkoop van de woning;

partijen dragen ieder de helft van de aan die verkoopopdracht verbonden kosten;

de makelaar zal zoveel mogelijk in overleg met partijen de vraag- en verkoopprijs van de woning vaststellen;

beide partijen werken mee aan de verkoop en de levering van de woning en houden zich aan alle redelijke aanwijzingen van de makelaar met betrekking tot de verkoop en de levering;

blijkt in geval van toedeling van de woning aan de man of verkoop van de woning van een overwaarde, dan zal die overwaarde bij helfte tussen partijen worden verdeeld, waarbij de volgende posten dienen te worden verrekend: (i) het reeds aan de vrouw betaalde bedrag van in totaal € 55.000,00 ter zake van haar eigen inbreng (€ 20.000,00) en een deel van de overwaarde (€ 35.000,00), (ii) de door partijen in onderling overleg te bepalen eigen inbreng van de man, (iii) een door de vrouw aan de man verschuldigd bedrag van € 4.607,00 ter zake van de door hem betaalde hypotheek- en eigenaarslasten van augustus 2020 tot en met januari 2022 en (iv) de hypotheek- en eigenaarslasten vanaf februari 2022 tot aan de datum van levering van de woning aan de man dan wel derden, waarbij geldt dat deze voor rekening van ieder van partijen voor de helft komen, en, een eventuele onderwaarde dient door partijen bij helfte te worden gedragen.

4.2

De man komt met zeven grieven in hoger beroep. De man vordert het hof om het bestreden vonnis te vernietigen en:

Primair

1. vast te stellen dat de (overeenkomst tot de) verdeling van de woning reeds in augustus 2020 tot stand is gekomen en in stand is gebleven, waarbij de waarde van de woning ten tijde van die verdeling heeft te gelden als de waarde waartegen partijen zullen afrekenen, of

Subsidiair

2. vast te stellen dat als peildatum voor de waarde van de woning augustus 2020 heeft te gelden, althans een andere datum in de periode tussen augustus 2020 en augustus 2021, zelfs als de verdeling in februari 2023 tot stand is gekomen en

In beide gevallen

3. de vrouw te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag van € 45.640,38, dan wel een bedrag gebaseerd op de taxatiewaarde van de woning op een door het hof bepaalde datum in de periode van augustus 2020 tot augustus 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 8 februari 2023, of door het hof te bepalen datum.

4.3

De vrouw voert verweer in hoger beroep. De vrouw vordert het hof om de man niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep of de vorderingen van de man af te wijzen.

5.De motivering van de beslissing

5.1

Partijen zijn samen, ieder voor de onverdeelde helft, gerechtigd als eigenaar van de woning. De woning is een eenvoudige gemeenschap en zowel de man als de vrouw kunnen te allen tijde verdeling van de woning vorderen. Als zij niet tot overeenstemming kunnen komen over de verdeling van de gemeenschap, gelast de rechter op vordering van de meest gerede partij de wijze van verdeling of stelt de rechter zelf de verdeling vast.^[1]

5.2

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de woning niet verdeeld is op grond van een overeenkomst tussen partijen. Het hof is ook van oordeel dat de rechtbank juist heeft geoordeeld dat de datum van de verdeling van de woning de peildatum is voor de waarde van de woning. Het hof neemt de overwegingen van de rechtbank over en voegt daar het volgende aan toe.

5.3

De man stelt in zijn derde grief dat de verdeling van de woning tot stand is gekomen door de overeenkomst die partijen hebben gesloten in hun e-mails van 27, 28 en 30 augustus 2020. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat de vrouw in haar e-mail van 27 augustus 2020 een voorstel heeft gedaan voor de verdeling onder een zestal opschortende voorwaarden. De man heeft dit voorstel in zijn e-mail van 30 augustus 2020 geaccepteerd. Partijen hebben daardoor op 30 augustus 2020 een verdelingsovereenkomst gesloten onder opschortende voorwaarden. Dit betekent dat de verdeling pas tot stand komt op het moment dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan.

De man had uit de tekst van de e-mail van 27 augustus 2020 moeten afleiden dat de verdeling pas tot stand zou komen als aan
allevoorwaarden was voldaan, dus ook aan de voorwaarde dat de woning uiterlijk op 1 oktober 2020 geleverd moest worden. Bovendien heeft de vrouw in haar e-mail van 23 september 2020 nogmaals benadrukt dat zij waarde hechtte aan 1 oktober 2020 als uiterlijke leveringsdatum. Door het – zonder dat levering plaatsvond– verstrijken van deze datum, werd vervulling van alle opschortende voorwaarden uit de verdelingsovereenkomst onmogelijk. Daardoor heeft de verdelingsovereenkomst van partijen haar werking verloren na 1 oktober 2020. De derde grief faalt.

5.4

De man stelt in zijn vierde grief dat hij op grond van de gedragingen van partijen (onder andere na 1 oktober 2020) mocht verwachten dat de vrouw de woning nog steeds wilde verdelen volgens haar e-mail van 27 augustus 2020. De man stelt in zijn vijfde grief dat de peildatum voor de waarde van de woning daarom in augustus 2020 moet liggen (of in de periode tussen augustus 2020 en mei 2021). Het hof merkt op dat de woning in beginsel verdeeld moet worden naar de waarde op het moment van de verdeling.^[2]Dit kan anders zijn, als partijen een andere afspraak hebben gemaakt over de peildatum. Zoals het hof hierboven heeft uitgelegd, heeft de verdelingsovereenkomst van partijen zijn werking echter verloren, zodat om die reden niet aangesloten kan worden bij de waarde in augustus 2020.

5.5

De rechter kan uitgaan van een afwijkende peildatum, als de eisen van redelijkheid en billijkheid daar aanleiding toe geven, zoals door de man is gesteld. Het hof is echter, net als de rechtbank, van oordeel dat in dit geval geen aanleiding bestaat om van de hoofdregel af te wijken. Het hof stelt vast dat partijen in november 2020 nog e-mailcontact hebben gehad over de levering van de woning. Daarna is dit contact stilgevallen en pas in mei 2021 zijn partijen weer concreet in overleg getreden. Het hof stelt vast dat geen van partijen in de periode tussen november 2020 en mei 2021 actie heeft ondernomen om over te gaan tot de levering van de woning of het ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening. De vrouw heeft de man weliswaar niet concreet laten weten dat zij niet meer wilde meewerken aan de afspraken uit haar e-mail van 27 augustus 2020 (althans, niet voor mei 2021), maar de man heeft hier ook niet meer naar gevraagd. De man heeft verteld dat hij in die periode hoopte dat de relatie van partijen nog hersteld kon worden en dat hij daarom dacht dat de levering ‘wel even kon wachten’. De vrouw ontkent dat de relatie van partijen nog voor herstel vatbaar was en heeft verteld dat zij in die periode – vanwege de coronacrisis – erg druk is geweest met haar werk in het ziekenhuis. De man stelt verder dat de vrouw na augustus 2020 geen enkele bemoeienis heeft gehad met de woning. Volgens de man heeft hij vanaf dat moment de vaste lasten voor de woning betaald en heeft de vrouw haar sleutel ingeleverd. De vrouw betwist dit en stelt dat de partijen allebei gedurende een periode de hypotheeklasten voor de woning hebben betaald en dat zij de lasten uiteindelijk bij helfte hebben verrekend. De vrouw onderbouwt deze stelling met e-mailverkeer tussen partijen. Verder heeft de vrouw verteld dat zij één sleutel aan de man heeft teruggegeven, maar ook één sleutel zelf heeft gehouden. Het hof stelt vast dat partijen in de periode na november 2020 verschillende verwachtingen van elkaar hadden over de verdeling van de woning. Partijen hebben het hof op de zitting ook verteld dat zij in de afgelopen jaren geen enkele keer meer een echt gesprek met elkaar gevoerd hebben. Het hof is van oordeel dat partijen door hun gedragingen wisselende signalen hebben afgegeven aan elkaar, waardoor onduidelijk was wat zij van elkaar konden verwachten. In het licht daarvan heeft de man onvoldoende gesteld om aan te nemen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid uitgegaan moet worden van een peildatum tussen augustus 2020 en mei 2021. Bovendien heeft de man onvoldoende gesteld welke waarde de woning had in (de maanden voor) mei 2021. De vierde en vijfde grief falen.

6.De slotsom

6.1

De advocaat van de man heeft uitgelegd dat de eerste en tweede grief zijn gericht op de feitenvaststelling door de rechtbank, maar niet zijn gericht op een juridische consequentie. Deze grieven hebben dan ook geen invloed op het oordeel van het hof in deze zaak. De derde, vierde en vijfde grief falen. De man heeft zijn zesde en zevende grief ingetrokken.

6.2

Dit betekent dat het hof de verzoeken van de man zal afwijzen en de bestreden beschikking zal bekrachtigen.

6.3

De man zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van de vrouw, welke kosten worden vastgesteld op:

griffierecht € 343,-
salaris advocaat € 1.369,- (twee punten appeltarief II à € 598,- plus € 173,- nasalaris)

7.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 23 november 2022;

veroordeelt de man in de kosten van dit hogere beroep aan de zijde van de vrouw, welke kosten worden vastgesteld op € 1.712;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mrs. S. Kuijpers, M.H.F. van Vugt en W.D. Kolkman, bijgestaan door mr. L.M. de Wit als griffier, en is op 28 mei 2024 uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier.