ECLI:NL:GHARL:2024:3008

• Datum uitspraak: 30 april 2024
• Publicatiedatum: 30 april 2024
• Zaaknummer: 22/1681
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. van de Merwe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 30 april 2024 uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. De belanghebbende, eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 826.000 per 1 januari 2020. De rechtbank Gelderland had het beroep van de belanghebbende gegrond verklaard en de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten. De belanghebbende stelde in hoger beroep een lagere waarde van € 650.000 voor, terwijl de heffingsambtenaar de oorspronkelijke waarde handhaafde.

Tijdens de zitting op 15 februari 2024 trok de heffingsambtenaar zijn incidenteel hoger beroep in. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, omdat de gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar waren met de onroerende zaak. De belanghebbende slaagde er ook niet in om zijn bepleite waarde aannemelijk te maken, onder andere vanwege een niet onderbouwde waardevermindering in verband met een erfdienstbaarheid en een rekenfout in het taxatierapport.

Uiteindelijk stelde het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 760.000. Het hoger beroep werd gegrond verklaard, de heffingsambtenaar werd veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van de belanghebbende, die in totaal op € 5.123,26 werden vastgesteld. De uitspraak is openbaar uitgesproken en een afschrift is verzonden naar de betrokken partijen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1681

uitspraakdatum: 30 april 2024

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 mei 2022, nummer AWB 21/2988, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats1] (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 826.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. De Rechtbank heeft voorts vergoedingen voor proceskosten (€ 810) en griffierecht (€ 49) toegekend.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

Belanghebbende heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

1.7.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting het incidenteel hoger beroep ingetrokken.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2011 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De inhoud van de woning bedraagt 860 m3 en de perceeloppervlakte 21.086 m2. Op het perceel rust een erfdienstbaarheid, bestaande uit een recht van overpad ten behoeve van de buren.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 650.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 826.000.

4. Beoordeling van het geschil

De WOZ-waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op een taxatierapport van 18 januari 2023, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 838.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van zes woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres2] 51a te [plaats1] , [adres3] 43 te [woonplaats] , [adres4] 19 te [plaats1] , [adres5] 52 te [plaats1] , [adres6] 4 te [plaats1] en [adres7] 7 te [plaats1] . Dit zijn vijf twee-onder-een-kapwoningen en één geschakelde woning met perceeloppervlakten tussen 261 m2 en 952 m2.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten door het verschil in perceelgrootte en ligging onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te kunnen dienen als onderbouwing van de gezochte waarde. De perceeloppervlakte van de onroerende zaak is substantieel groter dan van de referentieobjecten. Daarbij verschilt de ligging van met name de vijf referentieobjecten in [plaats1] (in een woonwijk) zodanig van de onroerende zaak (in het buitengebied) dat een goede vergelijking naar het oordeel van het Hof niet mogelijk is. Bij het voorgaande heeft het Hof in aanmerking genomen dat er betere referentieobjecten beschikbaar zijn, die door belanghebbende zijn aangedragen.

4.5.

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.

4.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport gedateerd 31 januari 2023 (het Hof begrijpt: 2024), opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 650.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres8] 62a te [woonplaats] , [adres9] 96 te [woonplaats] en [adres10] 41 te [plaats1] . Dit zijn alle vrijstaande woningen in het buitengebied met perceeloppervlakten tussen 10.540 m2 en 25.070 m2.

4.7.

Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de referentieobjecten in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De taxateur van belanghebbende heeft echter rekening gehouden met een waardevermindering van € 48.265 in verband met een erfdienstbaarheid (recht van overpad) dat op een deel van het perceel van de onroerende zaak is gevestigd, maar heeft deze correctie niet onderbouwd. Het Hof acht een waardevermindering van een dergelijke omvang niet aannemelijk.

4.8.

Voorts is in de taxatie van belanghebbende geen rekening gehouden met zonnepanelen. Op het perceel van belanghebbende bevinden zich 54 zonnepanelen. De Rechtbank heeft – in hoger beroep niet bestreden – geoordeeld dat deze zonnepanelen onroerend zijn. Belanghebbende stelt dat 24 van de zonnepanelen eigendom zijn van de buren. Niet gesteld of gebleken is dat ter zake van de zonnepanelen een zakelijk recht – bijvoorbeeld een recht van opstal – is gevestigd. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende dan door natrekking eigenaar van deze zonnepanelen. Dat de buren daarop – naar belanghebbende stelt – recht hebben, doet daaraan niet af. Nu dit gestelde recht geen zakelijk, maar een persoonlijk recht betreft, vermindert dat niet de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 van de Wet Woz.

4.9.

Ook constateert het Hof een rekenfout in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. De taxateur berekent de opstalwaarde op € 432.424 en de perceelwaarde op € 265.647. Bij de berekening van de perceelwaarde is een bedrag van € 48.265 in mindering gebracht voor een ‘erfdienstbaarheidsvrijstelling’. De totale waarde is vervolgens berekend op € 649.806, terwijl de som van opstalwaarde en perceelwaarde € 698.071 bedraagt. Mogelijk is de reeds in de perceelwaarde verwerkte ‘erfdienstbaarheidsvrijstelling’ nogmaals in mindering gebracht.

4.10.

Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 760.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.

5.2.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

5.3.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 2.625 voor de kosten in hoger beroep (3 punten (hogerberoepschrift, schriftelijke zienswijze incidenteel hoger beroep en bijwonen zitting) × wegingsfactor 1 × € 875), vermeerderd met de kosten van het door belanghebbende ingediende taxatierapport ten bedrage van € 128,26 (Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796); 2 uren, niet-inpandige opname), ofwel in totaal op € 5.123,26.

5.4.

Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 760.000,

– vermindert de aanslag ozb dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.123,26, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.

De griffier, Het lid van de belastingkamer,

E.D. Postema J. van de Merwe

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 1 mei 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.