Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.321.214/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, 9795226
arrest van 16 april 2024
in de zaak van
Stichting Lefier,
die is gevestigd in Groningen,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Lefier,
Lefier,
advocaat: mr. I. van Ast te Heerenveen,
tegen
Solva Bewindvoering B.V., bewindvoerder van [naam1],
die is gevestigd in Coevorden,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[naam1],
[naam1],
advocaat: mr. F.H. Kappelhof te Delfzijl.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 15 augustus 2023 heeft op 8 februari 2024, voortgezet op 20 maart 2024, een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan zijn verslagen gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd (de processen-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
In deze zaak vordert Lefier de ontbinding van de huurovereenkomst met [naam1] en de ontruiming van het gehuurde. De vraag die daarbij centraal staat, is of wegens overlast sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
2.2
Lefier verhuurt sinds 29 november 2008 de woning aan de [adres] in [plaats1] aan [naam1] (hierna: de woning).
2.3
[naam1] is in de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 27 maart 2020 onder bewind gesteld, waarbij
Solva Bewindvoering B.V. benoemd is als bewindvoerder.
2.4
Lefier ontvangt sinds oktober 2021 diverse overlastmeldingen van buurtbewoners betreffende [naam1] . Ook de politie en de gemeente ontvangen meldingen. Naar aanleiding van deze meldingen heeft Lefier [naam1] meermalen aangesproken en aangeschreven om de overlast te stoppen. De aanhoudende klachten waren voor Lefier aanleiding om bij de kantonrechter ontbinding en ontruiming te vorderen.
2.5
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Volgens de kantonrechter blijkt alleen van anonieme verdachtmakingen richting [naam1] en is niets concreets overgelegd waaruit blijkt dat de gestelde overlast daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Uit de stukken komt naar voren dat [naam1] frequent bezoek heeft, wat volgens de kantonrechter onvoldoende is om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen.
2.6
De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal de vorderingen Lefier alsnog toewijzen. Het hof is van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens overlast in dit geval gerechtvaardigd is, ondanks het zwaarwegend woonbelang van [naam1] . Dat wordt hierna uitgelegd.
Tekortkoming
3.2
Uitgangspunt is dat, zoals artikel 7:213 BW bepaalt, een huurder zich als goed huurder heeft te gedragen. Bij goed huurderschap gaat het om het woongedrag van de huurder. Daaronder valt het al dan niet veroorzaken van overlast voor omwonenden vanuit het gehuurde of de directe omgeving daarvan [1] , waarbij ook overlast die bezoekers veroorzaken aan de huurder kan worden toegerekend.
3.3
In dit geval heeft Lefier een grote hoeveelheid meldingen van buurtbewoners in deze procedure overgelegd, die (met tussenpozen) de periode vanaf omstreeks oktober 2021 tot en met maart 2024 beslaan. De meldingen betreffen klachten over het dag en nacht komen en gaan van mensen die kort in de woning verblijven of alleen iets bij [naam1] komen ophalen of aan haar afgeven, over overlast van auto’s en scooters en het rondhangen van mensen die met deze aanloop gepaard gaat, geluidsoverlast (waaronder het aan- en afrijden van voertuigen met hoge snelheid, heen en weer rennen, rumoer door hard praten, gescheld, geschreeuw, geruzie in en voor de woning), en over intimidatie en bedreiging door bezoekers van [naam1] . Omwonenden melden dat [naam1] verslaafd is en vermoeden dat zij zichzelf prostitueert en zich inlaat met drugshandel om haar verslaving te bekostigen. Omwonenden voelen zich blijkens de meldingen onveilig en maken zich zorgen over kinderen in de buurt.
3.4
Hoewel de namen van de melders niet worden vrijgegeven, blijkt uit de verklaringen van Lefier en van de huidige wijkagent tijdens de mondelinge behandeling bij het hof dat het om verschillende melders gaat van circa acht huishoudens. Daarnaast volgt de gemelde overlast niet alleen uit de meldingen van omwonenden. De klachten worden ondersteund door waarnemingen van de politie. De voormalige wijkagent heeft ter zitting bij de kantonrechter over de woning verklaard dat hij heeft vastgesteld dat in het gehuurde in drugs wordt gehandeld en uit zijn proces-verbaal van bevindingen van 12 oktober 2022 blijkt dat verschillende bezoekers van [naam1] bij de politie bekend staan als dealer of harddruggebruiker. De huidige wijkagent heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep bevestigd dat zij vaak wordt benaderd door omwonenden met meldingen van overlast en verdachte situaties die te relateren zijn aan aanwezigen in of bezoekers van de woning. Ook heeft deze wijkagent aangegeven:
‘
Er zijn zorgen omtrent [naam1] (…) zij ziet er slecht uit door haar verslaving (…) De personen waar [naam1] mee omgaat zijn bekenden van de politie en hebben antecedenten op het gebied van verdovende middelen en geweld. Er is daarnaast aanloop van drugsdealers. Hier heeft de buurt last van. De personen die bij haar woning vandaan komen en door ons staande gehouden worden i.v.m. de WVW rijden allemaal onder invloed van verdovende middelen. Zo zijn er in het afgelopen half jaar zeker 4 personen aangehouden voor art. 8 WVW. In de straat heb ik het afgelopen jaar nog nooit kinderen zien spelen terwijl die er wel wonen. Van omwonenden hoor ik dat zij hun kinderen niet buiten durven te laten spelen uit angst voor wat bezoekers van [naam1] doen. Vanuit de meldingen die ik krijg constateer ik dat omwonenden angst hebben om melding te maken. Maar ook angst hebben voor bezoekers die bij [naam1] over de vloer komen. Bewoners worden geconfronteerd met mogelijke deals en laten hun kinderen niet alleen in de steeg achter de woningen. (…) Het klopt dat ik hulpverleners desgevraagd heb afgeraden om bij mevrouw [naam1] thuis te komen omdat ik de situatie als onveilig voor hulpverleners inschat.’
Er zijn zorgen omtrent [naam1] (…) zij ziet er slecht uit door haar verslaving (…) De personen waar [naam1] mee omgaat zijn bekenden van de politie en hebben antecedenten op het gebied van verdovende middelen en geweld. Er is daarnaast aanloop van drugsdealers. Hier heeft de buurt last van. De personen die bij haar woning vandaan komen en door ons staande gehouden worden i.v.m. de WVW rijden allemaal onder invloed van verdovende middelen. Zo zijn er in het afgelopen half jaar zeker 4 personen aangehouden voor art. 8 WVW. In de straat heb ik het afgelopen jaar nog nooit kinderen zien spelen terwijl die er wel wonen. Van omwonenden hoor ik dat zij hun kinderen niet buiten durven te laten spelen uit angst voor wat bezoekers van [naam1] doen. Vanuit de meldingen die ik krijg constateer ik dat omwonenden angst hebben om melding te maken. Maar ook angst hebben voor bezoekers die bij [naam1] over de vloer komen. Bewoners worden geconfronteerd met mogelijke deals en laten hun kinderen niet alleen in de steeg achter de woningen. (…) Het klopt dat ik hulpverleners desgevraagd heb afgeraden om bij mevrouw [naam1] thuis te komen omdat ik de situatie als onveilig voor hulpverleners inschat.’
3.5
Bij [naam1] bestaat het vermoeden van een hetze van de buurt die tegen haar is gericht. Dat daar sprake van zou zijn (en waarom), is door haar niet onderbouwd, terwijl zij evenmin een overtuigende verklaring heeft gegeven voor het frequente bezoek en de bijzondere aard daarvan zoals hiervoor is omschreven. Haar enkele ontkenning van het veroorzaken van overlast en betrokkenheid bij drugsgerelateerde gedragingen, neemt de overlast zoals deze volgt uit het samenstel van documenten die Lefier heeft overlegd en de waarnemingen van de politie niet weg.
3.6
Anders dan [naam1] betoogt, kan de overlast ook aan haar worden toegerekend. Voor het hof is voldoende komen vast te staan dat het gaat om overlast veroorzakende gedragingen van door [naam1] toegelaten derden, die in verband staan met het gebruik van het gehuurde en de omgeving daarvan. [naam1] is daarvan door Lefier, en ook door de wijkagent en de gemeente, op de hoogte gesteld en is niet in staat gebleken hierin verandering te brengen. Ook pogingen van Lefier, de wijkagent en de gemeente om met [naam1] in gesprek te gaan, zijn zonder enig resultaat gebleven. Het valt [naam1] aan te rekenen dat zij geen enkele maatregel heeft genomen en geen enkele medewerking heeft verleend om de overlast en onveiligheid in en om de woning op te lossen of te beteugelen. Hieraan kan niet afdoen dat [naam1] , zoals zij heeft aangevoerd, het contact met de voormalig wijkagent als onprettig heeft ervaren en op verdere verzoeken om contact of gesprekken niet is ingegaan omdat het haar woord tegenover dat van de buurt is, en zij deze procedure wil afwachten. De door haar aangevoerde omstandigheden ontslaan haar niet van de verplichting zich te gedragen als een goed huurder. Van haar mocht als goed huurder op zijn minst worden verwacht dat zij in gesprek ging en de bereidheid toonde om een oplossing te vinden.
3.7
Het hof concludeert dat [naam1] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen.
Woonbelang [naam1]
3.8
De vraag of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met al haar gevolgen rechtvaardigt, beantwoordt het hof bevestigend. Het hof beseft dat [naam1] een zwaarwegend woonbelang heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst. Rekening houdend met de structurele aard en ernst van de tekortkoming, staat dit belang echter niet in de weg aan toewijzing van deze vorderingen. Lefier dient te zorgen voor een leefbare en veilige woonomgeving en voor rustig en veilig huurgenot van al haar huurders en andere omwonenden. Zij kan dat niet waarborgen door het woongedrag van [naam1] , en een reëel perspectief op verbetering daarvan heeft het hof niet kunnen vaststellen. De nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst moet [naam1] in de omstandigheden van dit geval dus zelf dragen.
De conclusie
3.9
Het hoger beroep van Lefier slaagt. Bewijslevering is niet aan de orde. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden als gevorderd toegewezen. [naam1] is tot de datum van ontbinding de actuele huurprijs verschuldigd en daarna, tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, een gelijk bedrag als schadevergoeding.
3.1
[naam1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep worden veroordeeld. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2]
3.11
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
vernietigt het vonnis van kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 13 december 2022, en beslist:
4.2
ontbindt de huurovereenkomst tussen Lefier en [naam1] met betrekking tot de woning aan de [adres] [plaats1] met ingang van de dag van deze uitspraak;
4.3
veroordeelt [naam1] voornoemde woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden met achterlating van al wat [naam1] niet in eigendom toebehoort en, onder afgifte van de sleutels, ter algehele en vrije beschikking aan Lefier te stellen;
4.4
veroordeelt [naam1] om aan Lefier te voldoen een vergoeding van € 664,07 (te verhogen met eventuele wettelijk toegestane indexeringen) voor elke maand of gedeelte daarvan tijdens welke [naam1] na datum van ontbinding de woning nog in gebruik heeft tot de datum van ontruiming;
4.5
veroordeelt [naam1] tot betaling van de volgende proceskosten van Lefier tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 128,- aan griffierecht,
€ 107,22 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam1] ,
€ 374,- aan salaris van de advocaat van Lefier (2 procespunten x tarief € 187,-),
en tot betaling van de volgende proceskosten van Lefier in hoger beroep:
€ 783,- aan griffierecht,
€ 104,02 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam1] ,
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Lefier (2 procespunten x appeltarief € 1.214,-);
4.6
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.7
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. M. Willemse, mr. M.W. Zandbergen en mr. J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 april 2024.