ECLI:NL:GHARL:2024:2424

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/961

uitspraakdatum: 9 april 2024

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 12 april 2022, nummer AWB 20/5988, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaarvan de
gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 434.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende op heeft op 17 november 2023 nadere stukken ingestuurd.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur (hierna: de taxateur).

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1948 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een inhoud van 421 m³, met een dakkapel. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 353 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij WOZ-beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 434.000. De heffingsambtenaar heeft op 12 maart 2020 aan belanghebbende de gehanteerde grondstaffel gestuurd. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 12 maart 2020 een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking en hierin verzocht om een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift van 15 april 2020 een taxatieverslag en een taxatiekaart van de onroerende zaak toegestuurd aan de gemachtigde.

2.4.

Het taxatieverslag bevat de gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud en de oppervlakte van de onroerende zaak en van twee referentieobjecten, [adres1] 13 en [adres2] 5, beide te [woonplaats] . Het taxatieverslag bevat verder een toelichting op een aantal taxatiebegrippen. Daarnaast is er van de onroerende zaak en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen. In de taxatiekaart staan naast de objectkenmerken van de onroerende zaak onder andere de gehanteerde factoren voor de ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, alsmede een opbouw van de taxatiewaarde.

2.5.

Op 17 juni 2020 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. Van deze hoorzitting is een hoorverslag opgemaakt.

2.6.

Op 1 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

2.7.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van de onroerende zaak, gedateerd 26 februari 2021 en opgemaakt door [naam3] , WOZ-taxateur, overgelegd. In het taxatierapport staan de gegevens van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten, [adres1] 13, [adres3] 96 en [adres4] 31, eveneens twee-onder-een-kap woningen en gelegen te [woonplaats] , alsook de taxatieopbouw van de onroerende zaak en de referentieobjecten. In het rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 454.000. Aan de waardebepaling zijn aldus de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:

1. [adres1] 13, bouwjaar 1948, perceel 400 m², inhoud hoofdgebouw (inclusief aanbouw) 461 m³, met een berging/schuur, een dakkapel en een zwembad, overgedragen op 28 juni 2018 voor € 488.000;

2. [adres3] 96, bouwjaar 1930, perceel 259 m², inhoud hoofdgebouw 432 m³, met een berging/schuur en een dakkapel, overgedragen op 28 januari 2019 voor € 445.000;

3. [adres4] 31, bouwjaar 1953, perceel 202 m², inhoud hoofdgebouw 374 m³, met een berging/schuur, overgedragen op 16 november 2018 voor € 371.111.

In de taxatieopbouw is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (voldoende), evenals referentieobject 3. Referentieobject 1 scoort in afwijking hiervan op onderhoud en voorzieningen een 4 (goed) en referentieobject 2 op voorzieningen een 4.

2.8

In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar melding ervan gemaakt dat bij nader onderzoek is gebleken dat belanghebbende in 2012 een garage aan de woning heeft gebouwd, met een oppervlakte van ongeveer 17 m² en een inhoud van ongeveer 51 m³. Hiermee is in het taxatierapport nog geen rekening gehouden. Daartoe heeft de heffingsambtenaar als bijlagen de initiële kuberingsstaat van de onroerende zaak, overgelegd, waarin een inhoud is berekend van 421 m³, en foto’s van de onroerende zaak van de situatie in het voorjaar 2012 en het voorjaar 2013, en een luchtfoto uit 2013 met vermelding van de maatvoering van de garage. Dit vertegenwoordigt volgens de taxateur van de heffingsambtenaar een extra waarde voor de onroerende zaak van minimaal € 15.000, zodat de in het taxatierapport getaxeerde waarde dient te worden verhoogd met een bedrag van € 15.000.

2.9.

De gemachtigde van belanghebbende heeft bij het nader stuk van 17 november 2023 een door hemzelf opgestelde matrix overgelegd met daarin gegevens van de onroerende zaak en drie referentieobjecten. Dit betreft, naast de door de taxateur in het taxatierapport eveneens gehanteerde referentieobjecten 1 en 3, [adres1] 5 te [woonplaats] . In deze matrix wordt voor de eerstgenoemde twee referentieobjecten uitgegaan van dezelfde objectkenmerken en dezelfde factoren, en wordt dezelfde grondwaarde gehanteerd als in de – onder 2.7 genoemde – taxatieopbouw van de heffingsambtenaar. Het referentieobject [adres1] 5 betreft een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1949, perceel 270 m², inhoud hoofdgebouw 495 m³, met een berging en een garage, overgedragen op 30 augustus 2017 voor € 351.000. Dit referentieobject scoort op alle factoren een 3. Belanghebbende komt in de matrix voor de onroerende zaak op een getaxeerde waarde van € 423.648.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 423.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn grieven met betrekking tot het niet volledig weergeven van hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, het niet verstrekken van de grondstaffel in bezwaar en de indexering van de verkoopcijfers ingetrokken. Tevens heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat de in het taxatierapport opgenomen objectkenmerken en de toegepaste KOUDV-factoren van de onroerende zaak en de referentieobjecten, en de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarden niet (meer) in geschil zijn.

4.Beoordeling van het geschil.

Ter zake van de WOZ-waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het – onder 2.7 genoemde – taxatierapport van WOZ-taxateur [naam3] , waarin de waarde van de onroerende zaak op € 454.000 is getaxeerd. In aanvulling daarop stelt de heffingsambtenaar dat bij deze getaxeerde waarde een extra waarde ad € 15.000 van de – onder 2.8 genoemde – garage, waarmee in het taxatierapport abusievelijk nog geen rekening was gehouden, dient te worden opgeteld. De gemachtigde van belanghebbende heeft hiertegenover ter zitting van het Hof verklaard dat het hem voorkomt dat die garage dan al zal zijn begrepen in de inhoud van 421 m³.

4.4.

Vaststaat dat zowel de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport als de gemachtigde van belanghebbende in zijn matrix geen, althans niet bewust, rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de bedoelde aangebouwde garage. Partijen houdt aldus de vraag verdeeld of de garage reeds is begrepen in de door beide partijen bij het bepalen van de door hen getaxeerde waarden gehanteerde inhoud van 421 m³. De tot de stukken behorende initiële kuberingsstaat, waarop de inhoud is berekend van het oorspronkelijke hoofdgebouw van de onroerende zaak, vermeldt een inhoud van 421 m³. In deze berekening is geen melding gemaakt van de aangebouwde garage. Uit de overgelegde foto’s maakt het Hof op dat de thans aanwezige aangebouwde garage in 2012/2013 is aangebouwd. Het voorgaande heeft belanghebbende niet gemotiveerd betwist. Ook is niet gesteld, en daar ziet het Hof in de stukken ook geen aanwijzing voor, dat er oorspronkelijk een andere aanbouw stond. Voorts heeft de taxateur ter zitting geloofwaardig verklaard dat een aangebouwde garage nooit wordt meegenomen in de berekening van de inhoud van het hoofdgebouw. De gemachtigde van belanghebbende heeft daartegenover volstaan met de stelling ter zitting dat hij in de BAG-viewer ziet dat sprake is van een gebruiksoppervlakte van 137 m², zodat het wel zo moet zijn dat de garage in de gehanteerde 421 m³ zit. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de BAG niet altijd up-to-date is.

4.5.

Het Hof acht met hetgeen de heffingsambtenaar hiervoor ter zake heeft aangevoerd en overigens ter zitting nog heeft toegelicht, aannemelijk dat de garage niet is begrepen in de door partijen gehanteerde inhoud van 421 m³. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is te weinig om tot een ander oordeel te komen. Dit betekent dat bij het bepalen van de waarde (alsnog) rekening dient te worden gehouden met de aangebouwde garage.

4.6.

Het Hof constateert dat de gemachtigde van belanghebbende in de door hemzelf opgestelde matrix een waarde heeft getaxeerd van € 423.000. Dit is slechts € 11.000 minder dan de vastgestelde waarde van € 434.000. Bij deze taxatie heeft hij, gelet op het onder 4.4 en 4.5 overwogene, ten onrechte geen rekening gehouden met de aangebouwde garage, waarvan de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat deze een meerwaarde vertegenwoordigt van tenminste € 15.000. In dit licht bezien, heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vele inhoudelijke grieven tegen het taxatierapport van de heffingsambtenaar, waarin de waarde van de onroerende zaak op een hogere waarde dan de beschikte waarde is getaxeerd, kunnen onbesproken blijven.

4.7.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van woningverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen. Het Hof verwerpt deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde. In het taxatierapport dat de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd is de waarde onderbouwd met drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang. Belanghebbende is verder van mening dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten van de referentieobjecten over had moeten leggen. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat hij de in het taxatierapport gehanteerde objectkenmerken niet betwist en dat hij ook uitgaat van dezelfde kenmerken in zijn eigen matrix, maar desondanks van mening blijft dat de heffingsambtenaar de kaarten over moet leggen. Daargelaten dat niet aannemelijk is dat de heffingsambtenaar deze iWOZ-kaarten heeft ingezien, zijn de gegevens, nu de objectkenmerken niet in geschil zijn, bij de beoordeling niet (meer) van belang, zodat deze niet verstrekt behoeven te worden

Ter zake van de schending toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ

4.8.

Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, gesteld dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar niet de gegevens van alle (transacties van de) referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling heeft verstrekt.

4.9.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

4.10.

De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift van 12 maart 2020 gevraagd om toezending van het taxatieverslag van de onroerende zaak, de matrix en de gehanteerde grondstaffel. Vaststaat dat belanghebbende rond dat moment de grondstaffel al had toegestuurd gekregen en dat de heffingsambtenaar bij de ontvangstbevestiging aan belanghebbende, naast het taxatieverslag, de – onder 2.4 genoemde – taxatiekaart heeft toegestuurd. Het taxatierapport (met taxatieopbouw van de onroerende zaak en de referentieobjecten) is pas in de beroepsfase opgesteld, zodat deze in bezwaar niet had kunnen worden toegestuurd. Daarmee staat vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase alle verzochte gegevens aan belanghebbende heeft verstrekt. Voor zover belanghebbende stelt dat zij om nog meer gegevens heeft verzocht, zoals de gegevens van alle (transacties van de) referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van die gegevens heeft gedaan. Noch tijdens het hoorgesprek, noch daarna heeft belanghebbende de heffingsambtenaar erop gewezen dat er minder was overgelegd, dan waarom zij had verzocht. In dat licht bezien, heeft de heffingsambtenaar aan zijn verplichting als bedoeld in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldaan. Belanghebbende is – ook overigens – niet in haar belangen geschaad. Daargelaten dat geen sprake is van een gebrek aan informatievoorziening, is, mede gelet op de wel verstrekte informatie, evenmin sprake van een situatie waarin belanghebbende niet in staat was om te beoordelen of het zinvol is om beroep in te stellen. Voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, is ook om deze reden geen plaats.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong G.B.A. Brummer

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.