ECLI:NL:GHARL:2024:2415

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 21/529

uitspraakdatum: 9 april 2024

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 23 maart 2021, nummer LEE 19/4527, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaarvan de
gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 70 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 371.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur (hierna: de taxateur).

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1924 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 454 m³ en een vrijstaande berging van 35 m², gelegen op in erfpacht uitgegeven grond. Belanghebbende heeft met betrekking tot het kavel van 1.885 m² een recht van erfpacht. De onroerende zaak is in 2008 (deels) gerenoveerd.

2.2.

Belanghebbende heeft de woning op 20 mei 2014 voor € 270.000 gekocht en in november 2020 voor € 580.000 verkocht.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft bij WOZ-beschikking van 26 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 371.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 24 maart 2019 een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking en hierin verzocht om een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift van 8 april 2019 een taxatieverslag van de onroerende zaak toegestuurd aan de gemachtigde.

2.5.

Het taxatieverslag bevat de gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud en de oppervlakte van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten, [adres2] 1 te [plaats1] , [adres3] 3 te [woonplaats] en [adres4] 5 te [plaats2] . Het taxatieverslag bevat verder een toelichting op een aantal taxatiebegrippen. Daarnaast is er van de onroerende zaak en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen.

2.6.

Op 7 november 2019 heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. Van deze hoorzitting is een hoorverslag opgemaakt.

2.7.

Op 13 november 2019 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. In de uitspraak is de ter zake van de onroerende zaak gehanteerde grondstaffel vermeld. Tevens is als bijlage een “taxatieverslag” opgenomen, waarin de gegevens van drie referentieobjecten staan, waaronder de eerder genoemde [adres2] 1 te [plaats1] en [adres3] 3 te [woonplaats] , en aanvullend het object [adres5] 7 te [plaats3] . In dit taxatieverslag staan naast de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentieobjecten onder andere de gehanteerde factoren voor voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling.

2.8.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een matrix, opgemaakt en getekend op 24 januari 20 door [naam2] , taxateur, overgelegd. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van de onroerende zaak, gedateerd 15 september 2021 en opgemaakt door dezelfde taxateur, en onder meer voorzien van voormelde matrix, overgelegd. In het taxatierapport en de matrix staan de gegevens van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten, [adres3] 3 te [woonplaats] , [adres6] 83 te [plaats4] en [adres5] 7 te [plaats3] , eveneens woonboerderijen. In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 408.000. Aan de waardebepaling zijn aldus de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:

1. [adres3] 3 te [woonplaats] , bouwjaar omstreeks 1900 (gerenoveerd in 1999), perceel 1.780 m², inhoud hoofdgebouw 435 m³, met twee luifels, een garage, een tuinhuisje een berging, verkocht op 13 november 2017 voor € 380.000;

2. [adres6] 83 te [woonplaats] , bouwjaar omstreeks 1900 (gerenoveerd in 2002), perceel 1.390 m², inhoud hoofdgebouw 420 m³, met een dakkapel, een berging, een tuinhuisje en twee overkappingen, verkocht op 8 oktober 2018 voor € 410.000;

3. [adres5] 7 te [plaats3] , bouwjaar omstreeks 1900, perceel 2.460 m², inhoud hoofdgebouw 330 m³, met een berging, overgedragen op 4 december 2017 voor € 445.000.

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De onroerende zaak scoort op ligging en kwaliteit een 3 (voldoende) en op de overige factoren een 4 (goed). Referentieobject 1 scoort op uitstraling een 4 en voor het overige een 3, referentieobject 2 op ligging een 2 (matig), op voorzieningen een 3 en voor het overige een 4, en referentieobject 3 op onderhoud en uitstraling een 4 en voor het overige een 3.

3.Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 302.000. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn grieven tegen de inhoud van de onroerende zaak ingetrokken en zijn beroep op het eigen aankoopcijfer laten varen.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil.

Ter zake van de WOZ-waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het – onder 2.8 genoemde – taxatierapport (met een matrix) van taxateur [naam2] , waarin de waarde van de onroerende zaak op € 408.000 is getaxeerd.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.5.

Het Hof is, gelet op de gegevens in de matrix en de toelichting daarop ter zitting van het Hof, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen drie objecten blijkens de kenmerken in de matrix voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen. Het betreffen woonboerderijen uit de omgeving van de onroerende zaak die qua inhoud en perceelgrootte vergelijkbaar zijn. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dit in hoger beroep niet (meer) te betwisten, maar dat hij zich op het standpunt stelt dat niet voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Het Hof is van oordeel dat voldoende inzichtelijk is gemaakt dat het verschil in m³-prijs – € 445 voor het hoofdgebouw van de onroerende zaak en tussen € 373 en € 460 voor de referentieobjecten – is te verklaren door de afwijking in de zogenoemde VKOU-factoren en dat in de matrix rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Ook heeft de taxateur voldoende toegelicht hoe hij is gekomen tot de aan de onroerende zaak en de referentieobjecten toegekende factoren. Het Hof acht, gelet op de in de stukken opgenomen informatie (uit onder meer iWOZ) over deze objecten, aannemelijk dat deze factoren door de taxateur juist zijn vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daar, meer in algemene zin, tegen heeft aangevoerd, doet daaraan niet af. Het Hof merkt in dit verband op dat ook als de factoren zouden worden bijgesteld, nog kan worden geoordeeld dat de onroerende zaak, gelet op het aanzienlijke verschil tussen de in het taxatierapport getaxeerde waarde (€ 408.000) en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 371.000), in een goede waardeverhouding staat tot de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde voor het gehele perceel (1.885 m²) op € 104 per m² gewaardeerd. Ter bepaling van de waarde is geen vaste grondstaffel gehanteerd, maar is de grondwaarde bepaald door de waarde van de opstal, waarbij per type en per bouwperiode wordt uitgegaan van vaste m³-prijzen, die vervolgens door de taxateur worden bijgesteld voor de specifieke kenmerken, te elimineren uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Aldus wordt residueel, na aftrek van de waarde van de eventuele bijgebouwen, een waarde van de grond verkregen. De grondwaarde is derhalve de variabele factor. Bij de waardering wordt om deze reden niet gewerkt met een vaste grondstaffel. De taxateur heeft ter zitting van het Hof nader toegelicht dat het voorgaande de reden is waarom, bij een nadere beoordeling van de waarde door de taxateur in beroep en – zoals in casu – door het gebruiken van een ander referentieobject, de voor de onroerende zaak toegepaste grondstaffel in de matrix afwijkt van de in de bezwaarfase overgelegde grondstaffel. De door de taxateur voor het kavel gehanteerde m²-prijs ligt in lijn met de grondprijzen (tussen € 108 en € 117 per m²) die aan de referentieobjecten, die qua grootte niet veel afwijken, zijn toegerekend. Voor zover de gemachtigde van belanghebbende met zijn eerst ter zitting van het Hof gemaakte – overigens niet nader onderbouwde – opmerking dat volgens de voorwaarden in de erfpachtovereenkomst “alles gras moet blijven” heeft bedoeld te stellen dat deze voorwaarden een waardedrukkende invloed hebben, overweegt het Hof dat de omstandigheid dat erfpachtvoorwaarden beperkingen inhouden, op zich niet meebrengt dat het genot van de onroerende zaak als zodanig wordt beperkt. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld om de conclusie te trekken dat sprake is van een zodanige beperking van het genot.

4.6.

Voor zover belanghebbende nog heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is gehouden om alle transactiegegevens van woningverkopen die in het geautomatiseerde systeem zijn gebruikt in te brengen, verwerpt het Hof deze stelling. Deze gegevens behoren niet tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. Daarbij overweegt het Hof dat in (hoger) beroep niet de modelmatige waardebepaling ter toetsing voorligt, maar de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde. In de matrix en het taxatierapport die de heffingsambtenaar in (hoger) beroep heeft overgelegd, is de waarde onderbouwd met drie referentieobjecten. In zoverre zijn de gegevens van andere transacties bij de beoordeling niet (meer) van belang.

Ter zake van de schending toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ

4.7.

Belanghebbende heeft, naar het Hof begrijpt, gesteld dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar niet alle gevraagde gegevens heeft verstrekt.

4.8.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

4.9.

De gemachtigde van belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om toezending van het taxatieverslag van de onroerende zaak, de matrix en de gehanteerde grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft bij de ontvangstbevestiging aan belanghebbende het – onder 2.5 genoemde – taxatieverslag toegestuurd. De matrix is pas in de beroepsfase opgesteld, zodat deze in bezwaar niet had kunnen worden toegestuurd. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel toegestuurd alsmede het onder 2.7 genoemde taxatieverslag. Daarmee heeft de heffingsambtenaar alle verzochte gegevens verstrekt. Voor zover belanghebbende stelt dat hij om nog meer gegevens heeft verzocht, zoals de gegevens van alle (transacties van de) referenties die zijn gehanteerd in de modelmatige waardebepaling, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van die gegevens heeft gedaan. Voor zover al gezegd kan worden dat de informatieverstrekking door de heffingsambtenaar gebrekkig zou zijn (niet volledig of niet tijdig) en daardoor sprake is van een schending van artikel 40, lid 2 , van de Wet WOZ, is belanghebbende – ook overigens – niet in zijn belangen geschaad. Mede gelet op de wel verstrekte informatie is er geen sprake van een situatie waarin belanghebbende niet in staat was om te beoordelen of het zinvol is om beroep in te stellen. Voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, is ook om deze reden geen plaats. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft aangevoerd tegen de beschikte waarde acht het Hof bovendien aannemelijk dat een eventueel gebrek aan informatieverstrekking door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om (hoger) beroep in te stellen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong G.B.A. Brummer

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 april 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.