Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/963
uitspraakdatum: 12 maart 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2022, nummer UTR 21/1908, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 43 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 376.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is samen met [naam3] eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
Type woning
Tussenwoning
Wijk
Woonwijk in [woonplaats]
Bouwjaar
1961
Gebruiksoppervlakte
110 m2
Kavel
145 m2
2.2.
Op 29 februari 2020 is de WOZ-beschikking voor het jaar 2020 van de woning vastgesteld. De destijdse gemachtigde van belanghebbende (mr. P.L.J.A. van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ BV’) heeft een bezwaarschrift ingediend tegen deze WOZ-beschikking. Aan het in het bezwaarschrift opgenomen verzoek om toezending van het gemeentelijke taxatieverslag is voldaan. In het bezwaarschrift is ook het volgende verzoek opgenomen:
‘Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. De gehanteerde grondstaffel; en
2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).’.
2.3.
Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud, de oppervlakte, het onderhoud en de voorzieningen van de woning en van drie referentieobjecten te [woonplaats] . Van de woning en van drie referentieobjecten zijn het type woning (rijwoning of hoekwoning), de onderdelen (waaronder een aanbouw, garage, schuur en dakkapel), het bouwjaar, de hoeveelheid grond en de woonoppervlakte opgenomen. De staat van onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd met ‘matig’, ‘eenvoudig’, ‘voldoende’ of ‘normaal’. Daarnaast is er van de woning en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen. Ten slotte is er een algemene toelichting op de taxatiebegrippen opgenomen en op de gang van zaken rondom de taxatie waaronder dat de waardebeschikking het resultaat is van een geautomatiseerd proces van modelmatige waardebepaling.
2.4.
De gemachtigde van belanghebbende is, ondanks zijn verzoek maar met zijn instemming, niet gehoord.
2.5.
In de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2021, verzonden 11 maart 2021 aan de destijdse gemachtigde, heeft de heffingsambtenaar het volgende geschreven:
‘Verzoek verstrekking gegevens
In uw bezwaarschrift verzoekt u om verstrekking van de grondstaffel en een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. De grondstaffel is met een e-mailbericht aan u verstrekt. In het taxatieverslag worden met ingang van 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. (…) Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties.’.
2.6.
In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix laten opmaken. Deze matrix is gedagtekend 5 juli 2021 en is opgemaakt door [naam4] , taxateur. In de taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) zijn vier referentieobjecten opgenomen, twee tussenwoningen en twee hoekwoningen, gelegen in [woonplaats] . In de taxatiematrix luiden de gegevens als volgt:
- woning van belanghebbende,bouwjaar 1961, gebruiksoppervlakte 110 m2, kaveloppervlak 145 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende’, woningwaarde per m2 € 2.393,
- [adres1] 35, hoekwoning, bouwjaar 1961, gebruiksoppervlakte 108 m2, kaveloppervlak 159 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende’, berging 8 m2 € 4.000, verkoopdatum 24 april 2020, verkoopprijs € 456.789, woningwaarde per m2 € 2.674,
- [adres2] 3, tussenwoning, bouwjaar 1959, gebruiksoppervlakte 122 m2, kaveloppervlak 179 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig/voldoende’, voorzieningen ‘eenvoudig/verouderd’, verkoopdatum 12 september 2018, verkoopprijs € 381.000, woningwaarde per m2 € 1.987,
- [adres3] 6, hoekwoning, bouwjaar 1959, gebruiksoppervlakte 111 m2, kaveloppervlak 284 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende’, verkoopdatum 13 december 2018, verkoopprijs € 499.000, woningwaarde per m2 € 2.964,
- [adres4] 15, tussenwoning, bouwjaar ca 1963, gebruiksoppervlakte 105 m2, kaveloppervlak 150 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘luxe’, verkoopdatum 24 maart 2019, verkoopprijs € 370.000, woningwaarde per m2 € 2.586.
Op de taxatiematrix zijn het trendpercentage voor 2018 (6,1%), voor 2019 (6,9%) en voor 2020 (11,5%) vermeld. Ook is er een grondstaffel opgenomen:
0 - 125 m2 € 600 per m2
126 - 190 m2 € 500 per m2
191 - 250 m2 € 375 per m2
251 - 600 m2 € 100 per m2.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit ter zitting uitsluitend een waarde van € 326.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.3.
Naast de waarde houdt partijen ook verdeeld of de heffingsambtenaar voldaan heeft aan de artikelen 40, lid 2, van de Wet WOZ en 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
4.Beoordeling van het geschil
Schending van artikel 8:42 Awb
4.1.
Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 8:42 Awb gesteld dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen dient in te brengen. Belanghebbende heeft de verkoopgegevens, opgesteld door ‘ [naam5] -taxateurs’, waaronder plattegronden, van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen bij de Rechtbank overgelegd. Deze behoren daarmee tot het dossier van het Hof. Het Hof zal bij zijn beoordeling van het geschil hiermee rekening houden. Voor het overleggen door de heffingsambtenaar van de bouwtekeningen ziet het Hof daarom geen aanleiding.
Waarde van de woning
4.2.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [1] . De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.3.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 376.000 aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Twee van de vier referentiewoningen ( [adres1] 35 en [adres3] 6) zijn hoekwoningen, een type woning dat minder goed vergelijkbaar is met de tussenwoning van belanghebbende. Bovendien blijkt uit de plattegrond van [adres3] 6 en de verkoopgegevens van ‘ [naam5] -taxateurs’ dat de gebruiksoppervlakte door de aanwezigheid van een aanbouw op de begane grond niet 111 m2, maar 135 m2 is. Ook is in de taxatiematrix ter bepaling van de woningwaarde per m2 niet de daarop vermelde grondstaffel toegepast (uitgezonderd de bepaling van de woningwaarde per m2 van [adres4] 15), maar een andere grondstaffel. Dat op de taxatiematrix een onjuiste grondstaffel zou zijn vermeld en dat de juiste grondstaffel in de bezwaarfase naar de destijdse gemachtigde zou zijn toegestuurd, heeft de heffingsambtenaar gesteld, maar tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Na toepassing van de op de taxatiematrix vermelde grondstaffel is de verhouding tussen de aldus berekende woningwaarde per m2 van de woning (€ 2.645) en de woningwaarden per m2 van de referentiewoningen [adres2] 3 (€ 2.233) en [adres4] 15 (€ 2.586) zodanig scheef dat niet gezegd kan worden dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, zodat in de taxatiematrix geen bevestiging van de beschikte waarde kan worden gevonden.
4.5.
Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, dient belanghebbende aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarde van € 326.000 niet te laag is [2] . Belanghebbende is hierin niet geslaagd. Ter onderbouwing van de bepleite waarde verwijst belanghebbende naar het taxatierapport van [naam6] met dagtekening 4 januari 2024. In dit taxatierapport zijn drie referentieobjecten opgenomen, alle tussenwoningen in [woonplaats] : [adres1] 39, [adres5] 30 en [adres6] 39. Van deze woningen en de woning van belanghebbende is een taxatiematrix in het taxatierapport opgenomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de voormelde woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Wat betreft [adres1] 39 heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de waardering op ‘2’ voor ‘voorzieningen’ conform de waarderingsuitgangspunten van het rapport niet leidt tot de gehanteerde correctie van 5%, maar tot een correctie van 10%. Dit roept twijfel op over de berekende uitkomsten van het rapport. Ook stelt hij zich op het standpunt dat gelet op de eenvoudige keuken en sanitaire voorzieningen voor de waardering van de voorzieningen van [adres5] 30 geen ‘3’ gehanteerd moet worden maar ‘2’, hetgeen ook tot een correctie van 10% zou leiden. Belanghebbende heeft het voorgaande onvoldoende betwist. Gelet hierop en op de in het taxatierapport opgenomen foto’s van [adres5] 30, die de stelling van de heffingsambtenaar bevestigen, volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn correcties op de taxatiematrix, die leiden tot een hogere getaxeerde waarde dan € 326.000. Verder merkt het Hof op dat in het taxatierapport een onjuiste foto van de woning is opgenomen, namelijk de foto van [adres1] 39. Ook worden in het taxatierapport diverse keren onjuiste huisnummers vermeld ter aanduiding van de woning van belanghebbende. Deze onvolkomenheden doen het taxatierapport inboeten aan aannemelijkheid, zodat het Hof ook daarom belanghebbende niet geslaagd acht in het leveren van het bewijs dat de waarde van € 326.000 niet te laag is.
4.6.
Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen door partijen naar voren is gebracht, stelt het Hof de waarde van de woning zaak op de peildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 340.000. De overige grieven van belanghebbende behoeven geen bespreking.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
5.2.
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 310 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift) wegingsfactor 1 € 310), € 1.750 voor de kosten in beroep (2 punten (het beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 875) en € 1.750 voor de kosten in beroep (2 punten (het hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 875), ofwel in totaal op € 3.810.
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 128,26 (taxatierapport 2 uur x € 53 + 21% btw).
5.3.
Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten in beroep en hoger beroep alsmede voor het griffierecht voor het hoger beroep op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vermindert de vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2020 tot € 340.000,
– vermindert de aanslag in de OZB voor het jaar 2020 dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.938,26, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024
De griffier, De voorzitter,
K. de Jong-Braaksma J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 13 maart 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.