ECLI:NL:GHARL:2024:1423

• Datum uitspraak: 27 februari 2024
• Publicatiedatum: 27 februari 2024
• Zaaknummer: 200.319.122/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; D.H. de Witte; W.D. de Boer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake onrechtmatige prijsverhoging bouwgrond door Gemeente Almere met overgangs- en coulanceregeling

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van een groep appellanten tegen de Gemeente Almere, die de prijzen voor bouwgrond met 40% heeft verhoogd. De gemeente heeft een overgangsregeling en een coulanceregeling ingesteld voor gegadigden die al ver in het proces van planontwikkeling waren. De appellanten, die de bouwgrond tegen de nieuwe prijs hebben moeten kopen, stellen dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en dat zij onder dwaling hebben gekocht. Het hof heeft de vorderingen van de appellanten afgewezen. Het hof oordeelt dat de gemeente gerechtigd was de kavelprijs te verhogen en dat de appellanten niet in aanmerking kwamen voor de overgangs- of coulanceregeling, omdat zij niet ver genoeg in het verkoopproces waren gevorderd. De gemeente heeft voldoende informatie verstrekt over de mogelijkheid van prijswijzigingen en de appellanten konden niet gerechtvaardigd vertrouwen op een vaste prijs. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de proceskosten toe aan de gemeente.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.319.122/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 530361

arrest van 27 februari 2024

in de zaak van

1a. [appellant1a] en

1b. [appellante1b] ,

2. [appellante2] ,

3a. [appellant3a] en

3b. [appellante3b] ,
4a. [appellant4a] en
4b. [appellante4b] ,
5a. [appellant5a] en
5b. [appellante5b] ,
6a. [appellante6a] en
6b. [appellant6b] ,
7a. [appellante7a] en
7b. [appellant7b] ,
8. [appellante8] ,
9a. [appellant9a] en
9b. [appellante9b] ,
die wonen in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. D.F. Fransen te Zwolle,

tegen

Gemeente Almere ,

die is gevestigd in Almere,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
Gemeente Almere ,

advocaat: mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 6 juni 2023 heeft op 7 december 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
1.2 In een brief van 28 december 2023 heeft mr. Lam enkele opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Die opmerkingen zijn terecht. Het proces-verbaal dient gelezen te worden met inachtneming van die opmerkingen.
1.3 In de memorie van grieven hebben [appellanten] hun eis vermeerderd, in die zin dat zij primair niet alleen concrete bedragen aan schadevergoeding vorderen (berekend op basis van het verschil tussen de door hen betaalde koopprijs en de oorspronkelijke koopprijs), maar daarnaast ook aanspraak maken op gevolgschade, nader op te maken bij staat.
De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Het hof ziet ook geen reden de vermeerdering van eis buiten beschouwing te laten en zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.

2. De kern van de zaak

2.1

In 2018 wilden [appellanten] van de gemeente een bouwkavel kopen om daarop een woning te bouwen. De gemeente vroeg toen € 41,29 per m². Tijdens het verkooptraject heeft de gemeente de kavelprijs substantieel verhoogd naar € 74,15 per m². [appellanten] hebben tegen die hogere kavelprijs bezwaar gemaakt. De gemeente wilde de bouwkavel niet voor een lagere prijs verkopen, zodat [appellanten] de bouwkavel uiteindelijk tegen de verhoogde kavelprijs hebben gekocht.

2.2

[appellanten] zijn van mening dat de gemeente onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld door de kavelprijs te verhogen en door hen uit te sluiten van de coulanceregeling. Subsidiair vinden zij dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst gedwaald hebben, doordat de werkelijke marktprijs lager is dan de door de gemeente gehanteerde marktprijs. Zij willen dat het nadeel dat is veroorzaakt door de dwaling wordt opgeheven door een wijziging van de grondprijs. Zij vorderen primair het verschil tussen de oorspronkelijke en de uiteindelijke verkoopprijs als schadevergoeding (en in de procedure bij het hof ook de gevolgschade) en subsidiair het verschil tussen de uiteindelijke verkoopprijs en de werkelijke marktprijs.

2.3

[appellanten] zijn hierover een procedure bij de rechtbank gestart. De rechtbank heeft hun vorderingen afgewezen. Ook het hof is van mening dat de vorderingen van [appellanten] niet toewijsbaar zijn. Na de vaststelling van de feiten zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3. De relevante feitenHet project Oosterwold

3.1

Oosterwold is een gebied in Almere waar (onder meer) woningbouw wordt ontwikkeld. Het Rijksvastgoedbedrijf is (veelal) eigenaar van de grond in dat gebied. Ten behoeve van de ontwikkeling tot woningbouw verkoopt het Rijksvastgoedbedrijf percelen aan de gemeente, waarna de gemeente de percelen als bouwkavels (hierna: woonkavels) aan particulieren uitgeeft. De inrichting van de woonkavels wordt aan particulieren overgelaten.

3.2

De gemeente heeft een verkoopproces ontwikkeld. De particulieren die belangstelling hebben worden initiatiefnemers genoemd. De initiatiefnemers kunnen in beginsel op elke plek in Oosterwold een woonkavel kiezen en zelf bepalen waar op die kavel de woning wordt gebouwd. De initiatiefnemers moeten in overleg met elkaar zorgdragen voor de algemene voorzieningen. Om een en ander in goede banen te leiden, heeft de gemeente regels gemaakt en het verkoopproces in een zogeheten stappenplan vastgelegd.

3.3

De informatie over de ontwikkeling van Oosterwold heeft de gemeente op een voor iedere belangstellende toegankelijke website, www.maakoosterwold.nl (hierna de website), geplaatst. Op deze website staat onder meer het stappenplan. In het stappenplan is opgenomen welke stappen een initiatiefnemer voor het krijgen van een woonkavel moet zetten. Zo moet de initiatiefnemer:

- Een ingevuld intakeformulier inleveren om zijn interesse kenbaar te maken (stap 1),

- Een bijeenkomst bijwonen waarop informatie wordt verstrekt over de bijzondere wijze waarop Oosterwold wordt ontwikkeld (stap 2),

- Een bijeenkomst bijwonen waarop de initiatiefnemer met een stip op een kaart van Oosterwold (hierna: de stippenkaart) aangeeft waar hij de woonkavel wil (stap 3),

- Een intentieovereenkomst met de gemeente sluiten waarin de precieze plek, vorm en oppervlakte van de woonkavel staan met een indicatieve berekening van de kosten (stap 4),

- Een ontwikkelplan indienen, een anterieure overeenkomst met de gemeente sluiten en een eerste termijnbedrag van 10% van het exploitatiebedrag betalen (stap 5),

- De vereiste vergunningen aanvragen en een tweede termijnbedrag van 10% van het exploitatiebedrag betalen (stap 6),

- Na verlening van de vereiste vergunningen, een koopovereenkomst met de gemeente sluiten en, bij levering van de woonkavel, de grondkosten en de resterende 80% van de exploitatiebijdrage betalen (stap 7),

- De woning realiseren (stap 8).

3.4

Voor het bijwonen van de informatiebijeenkomst (stap 2) en de stippenbijeenkomst (stap 3) moet de initiatiefnemer een uitnodiging ontvangen. Met het plaatsen van de stip (stap 3) en het tekenen van de intentieovereenkomst (stap 4) worden nog geen bindende afspraken gemaakt tussen de initiatiefnemer en de Gemeente Almere. Pas in de anterieure overeenkomst (stap 5) worden voor het eerst bindende afspraken gemaakt. Op de website is bij stap 3 van het stappenplan het volgende vermeld:

“
Let op! Het zetten van de stip geeft geen verplichtingen of rechten en is slechts een indicatie van een mogelijk initiatief.”

3.5

Op de website stonden onder het kopje “Grondprijzen 2018” de geïndexeerde grondprijzen per 1 januari 2018. Daarbij stond de tekst:
“
De geïndexeerde prijs geldt voor alle nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten (…)”.
De in de anterieure overeenkomst te vermelden kavelprijs voor een “Standaardkavel Wonen” bedroeg toen € 41,29 per m² (hierna: de oude kavelprijs), bestaande uit een grondprijs van
€ 28,41 per m² en € 12,88 per m² aan exploitatiebijdrage.

Op dezelfde webpagina van de oude kavelprijs stond dat als de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven de grondprijzen na hertaxatie kunnen worden gewijzigd. Ter toelichting werd gemeld dat voor de gemeente marktconformiteit vanwege de Europese regels over staatssteun een belangrijk uitgangspunt is. Over de berekening van de grondwaarde is opgenomen dat die “
in Oosterwold is vastgesteld aan de hand van de methodiek die ertoe leidt dat de totale investering voor de in Oosterwold te realiseren woning vergelijkbaar is met de vrij op naam waarde van de vergelijkbare woning elders in [woonplaats1] .”

3.6

De gemeente stuurde de initiatiefnemers met enige regelmaat nieuwsbrieven. In de nieuwbrief van december 2018 heeft de gemeente er op gewezen dat de stippenkaart steeds voller wordt. De stippen konden tot dan toe in beginsel onbeperkt blijven staan. De gemeente wil dit vanwege de drukte op de stippenkaart veranderen. Initiatiefnemers van stippen bij wie geen voortgang zichtbaar is, zullen nog een termijn van twee weken krijgen om in te tekenen. Als dat niet gebeurt en als er andere initiatiefnemers zijn die wel willen intekenen dan krijgen andere initiatiefnemers voorrang. Als een initiatiefnemer drie maanden na het zetten van de stip helemaal geen activiteit heeft ontplooit, wordt de stip van de stippenkaart verwijderd. De gemeente wijst erop dat in de velden I en J archeologisch onderzoek plaatsvindt, zodat het nieuwe beleid voor de stippen in die velden eerst start na de afronding van dat archeologisch onderzoek.

Nieuwe prijzen

3.7

Base Value B.V. heeft in de tweede helft van 2018 in opdracht van de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf de kavels in Oosterwold getaxeerd. In het definitieve taxatierapport van 5 februari 2019 is de marktwaarde van de woonkavel per 1 september 2018 gesteld op € 74,15 per m². Aan het definitieve rapport zijn vier concept rapporten vooraf gegaan die met de (begeleidingscommissie van de) gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf zijn besproken. De marktwaarde van de woonkavels is in het eerste concept-rapport van 20 september 2018 gesteld op € 56,36 per m², in het tweede concept-rapport van 9 oktober 2018 op € 64,03 per m², in het derde concept-rapport van 13 november 2018 op € 64,25 per m² en in het vierde concept-rapport van 21 januari 2019 op € 74,15 per m². Dat laatste bedrag is ook in het definitieve rapport opgenomen (hierna: de nieuwe kavelprijs).

3.8

In de nieuwsbrief ‘Nieuwe prijzen in Oosterwold per 4 februari 2019’ heeft de gemeente onder meer de initiatiefnemers meegedeeld dat vanaf die dag de nieuwe kavelprijs geldt.

In deze nieuwsbrief wordt ook gemeld dat er een overgangsregeling is vastgesteld. De overgangsregeling geldt voor initiatiefnemers die vóór 4 februari 2019 een intentieovereenkomst met de gemeente hebben gesloten en luidt (voor zover van belang) als volgt:
“(…)
Initiatiefnemers die op het moment van besluitvorming [hof: 4 februari 2019] een intentieovereenkomst hebben, krijgen de mogelijkheid om door te gaan onder de ‘oude’ grondwaarde 2018, onder voorwaarde dat zij:

-
Uiterlijk 31 maart 2019 een goedgekeurd ontwikkelplan hebben en een anterieure overeenkomst hebben gesloten met de gebiedsorganisatie Oosterwold; -
Uiterlijk 31 maart 2020 een onherroepelijke omgevingsvergunning hebben en de grond hebben afgenomen . (…)”

Voor initiatiefnemers die niet aan de voorwaarden van de overgangsregeling voldoen, geldt op grond van de overgangsregeling de nieuwe kavelprijs.

3.9

Naast deze overgangsregeling is bij besluit van 21 maart 2019, op aandringen van de gemeenteraad, ook nog een coulanceregeling vastgesteld. Die regeling luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“
1 .
Bij wijze van coulance zal de oude grondprijs ook gelden voor de initiatieven die voor 4 februari 2019 een stip hebben gezet en die voldoen aan de volgende situaties: Men is ver in het proces om tot een intentieovereenkomst (IO) te komen, dat wil zeggen dat:

- Men heeft voor 4 februari 2019 een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening gedaan;

- Voor zover de ontsluiting nog niet is geregeld, men binnen één maand na bekendmaking van de coulance alsnog zorgdraagt voor intekening van de ontsluiting;

Voorwaarde is dat tegen de voorgestelde intekening en ontsluitingswijze geen inhoudelijk bezwaar bestaat vanuit gebiedsorganisatie Oosterwold.

2. Het initiatief heeft voor 4 februari 2019 een stip geplaatst of een kavel ingetekend maar is door de gebiedsorganisatie stopgezet in verband met afronding van archeologisch onderzoek .”

3.1

Na 2019 heeft de gemeente de grondprijs nog enkele malen verhoogd. Per

1 januari 2023 is de grondprijs voor een standaardkavel wonen verhoogd van € 105,14 naar € 117,49 per m². Deze verhoging is aangekondigd in de nieuwsbrief van 1 december 2022.

De positie van [appellanten]

3.11

[appellanten] hadden allen voor 4 februari 2019 hun interesse kenbaar gemaakt

(stap 1) en een informatiebijeenkomst bijgewoond (stap 2). [appellant3a] en [appellante3b] , [appellant5a] en [appellante5b] en [appellante8] hadden voor 4 februari 2019 ook een stip gezet (stap 3). Ten aanzien van [appellant4a] en [appellante4b] verschillen partijen van mening over de vraag of zij voor 4 februari 2019 al een stip hadden gezet. De anderen hadden op 4 februari 2019 nog geen stip gezet. [appellante2] , [appellant6b] en [appellante6a] en [appellant9a] en [appellante9b] stonden toen op 4 februari 2019 nog op een wachtlijst voor de velden I en J, waar archeologisch onderzoek plaatsvond (zie 3.6).

3.12

De Gemeente Almere heeft de overgangs- of de coulanceregeling, ondanks bezwaren van [appellanten] , niet toegepast op de koop van de grond door [appellanten] Zij hebben inmiddels een koopovereenkomst gesloten met de Gemeente Almere voor de grondprijs van € 74,15 (inclusief exploitatiebijdrage) per m².

4. 4. De beoordeling van de vorderingen

Algemeen 4.1 [appellanten] hebben elf bezwaren (‘grieven’) tegen het vonnis van de rechtbank geformuleerd. [appellanten] willen allereerst een integrale herbeoordeling. Het hof zal het vonnis alleen beoordelen op die onderdelen die voor het hof en de gemeente kenbaar door de grieven worden aangevochten. Voor zover [appellanten] met hun verzoek tot integrale herbeoordeling van het vonnis willen bereiken dat het hof ook onderdelen van het vonnis in de discussie betrekt die niet (kenbaar) door hen worden aangevochten, volgt het hof hen daarin niet ^[1] .

4.2

De primaire stelling van [appellanten] is dat de gemeente onrechtmatig jegens hen allen heeft gehandeld door de grondprijs gedurende het verkoopproces drastisch te verhogen en jegens [appellant1a] en [appellante1b] , [appellante2] , [appellant6b] en [appellante6a] , [appellant4a] en [appellante4b] en [appellant9a] en [appellante9b] (door hen aangeduid als categorie 1) ook nog door op hen ten onrechte de coulanceregeling niet toe te passen. Het hof zal bij de bespreking van deze stelling van [appellanten] eerst ingaan op de mogelijkheid en de bevoegdheid van de gemeente om in 2019 de grondprijs fors te verhogen. Daarna zal het hof bespreken of de gemeente daarbij jegens [appellanten] gehandeld heeft in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals [appellanten] stellen. Ten slotte zal het hof het subsidiaire beroep van [appellanten] op dwaling behandelen. De grieven van [appellant1a] zullen dan ook thematisch besproken worden.
Was op 4 februari 2019 al sprake van contractuele gebondenheid? 4.3 Op grond van artikel 6:217 lid 1 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod van de ene partij en een aanvaarding daarvan door de andere partij. Gelet op het rechtsgevolg dat een aanbod heeft, is van belang dat uit de verklaring van degene die het aanbod doet kan worden afgeleid dat hij in geval van een aanvaarding door een ander zonder meer aan de aanvaardende partij gebonden wil zijn. Daarvoor zijn de bewoordingen van het aanbod niet beslissend, maar het karakter van de afgelegde wilsverklaring in het licht van de omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden kunnen onder meer zijn of in het voorliggende geval in de afgelegde verklaring de essentiële punten bepaalbaar en opgenomen zijn. Een aanbod moet worden onderscheiden van een uitnodiging tot het doen van een aanbod of de uitnodiging om in onderhandeling te treden.

Daarnaast kan een partij ook worden gebonden als de aanvaardende partij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat aan hem een aanbod werd gedaan en dat aanbod is aanvaard.

4.4

In dit geval gaat het om de verkoop door de gemeente van een groot aantal kavels in een gebied dat (vooral) tot woningbouw wordt ontwikkeld. Het betreft een verkoop in een ongebruikelijke context. De te verkopen woonkavels zijn vooraf niet nauwkeurig afgebakend, de daarop te bouwen woningen zijn niet vooraf in de woonkavels geprojecteerd en er is geen vaste projectontwikkelaar en aannemer die de woningen op de woonkavels realiseert. Het bijzondere aan het project Oosterwold is dat iedere individuele gegadigde voor een kavel in het gebied de mogelijkheid heeft, maar er ook voor moet zorg dragen, een woning te ontwerpen die past in het planologisch kader en met zijn toekomstige buren (onder meer) heeft te overleggen over de erfgrenzen en daarmee de grootte van de woonkavel.

De grond in het gebied is (vooral) in eigendom bij het Rijksvastgoedbedrijf. De gemeente heeft met het Rijksvastgoedbedrijf afspraken gemaakt dat zij de grond als woonkavels aan potentiële kopers mag verkopen. Weliswaar is aan potentiële kopers een grote vrijheid gelaten, maar de gemeente heeft een aantal randvoorwaarden aan de uitgifte van woonkavels gesteld. Zo wil de gemeente dat kavels aansluitend worden uitgegeven om te voorkomen dat snippers grond overblijven. Bovendien moet bij uitgifte van een woonkavel een bouwvergunning voor de te bouwen woning zijn afgegeven, zodat er enige zekerheid is dat de woning betrekkelijk snel na uitgifte van de woonkavel gebouwd kan worden en past in het planologisch kader.

Voor het in dit opzicht unieke project is de nodige belangstelling van potentiële kopers. Voor een ordentelijk verloop van de verkoop van de woonkavels en het regelen van onderling overleg tussen aangrenzende buren heeft de gemeente een regie functie.

4.5

De gemeente dient als publiekrechtelijk orgaan ook in haar civielrechtelijk handelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. In het algemeen betekent dit in dit geval onder meer dat de gemeente heeft zorg te dragen voor een zorgvuldig proces waarin de betrokkenen gelijkelijk worden behandeld. Om te bereiken dat potentiële gegadigden op gelijke wijze worden geïnformeerd heeft de gemeente een website met relevante informatie ontwikkeld die door iedere gegadigde kan worden geraadpleegd. Verder organiseert de gemeente informatie bijeenkomsten en stippenbijeenkomsten die gegadigden moeten bijwonen voordat zij verder in het verkooptraject kunnen. Het voor iedere gegadigde geldende verkooptraject (stappenplan) is op de website beschreven.

4.6

Na die twee verplichte bijeenkomsten kan een initiatiefnemer zijn gewenste plek met een stip op de stippenkaart van het gebied aangeven, waarna de initiatiefnemer via tussenkomst van de gemeente eerst met zijn aangrenzende initiatiefnemers heeft te overleggen voor onder meer de bepaling van de erfgrenzen. Nadat dit overleg is afgerond en een voor de uitgifte aansluitende woonkavel is ontstaan, kan de initiatiefnemer een ingetekende woonkavel krijgen waarna tussen de gemeente en die initiatiefnemer een intentieovereenkomst wordt gesloten. Op onder meer de website is uitdrukkelijk vermeld dat de intentieovereenkomst nog geen juridisch afdwingbare aanspraak op de levering van een woonkavel geeft.

4.7

De website, de informatiebijeenkomst en de stippenbijeenkomst zijn relevante omstandigheden voor de beantwoording van de vraag of de gemeente een aanbod heeft gedaan. Niet in geschil is dat [appellanten] op de informatiebijeenkomst en dat een aantal van hen ook op de stippenbijeenkomst zijn geweest, dat zij ook schriftelijk zijn gewezen op het bestaan en het belang van de website en dat zij, minst genomen, kennis hebben kunnen nemen van de informatie die op de website is vermeld. In ieder geval op de website is vermeld dat pas bij het tekenen van een anterieure overeenkomst er een juridische binding tussen de partijen bij die overeenkomst ontstaat tot koop en verkoop van een woonkavel.

4.8

Niet in geschil is [appellanten] op 4 februari 2019 geen intentieovereenkomst, laat staan een anterieure overeenkomst met de gemeente hadden gesloten. Bij deze stand van zaken had de gemeente tegen de hiervoor geschetste achtergrond van de [appellanten] geen aanbod voor de verkoop van een (kennelijk nog nader te bepalen) woonkavel tegen de oude kavelprijs gedaan. Er is veeleer sprake geweest van een uitnodiging van de gemeente om aan het verkooptraject deel te nemen, waarbij pas na een aantal verplichte stappen met het ondertekenen van een anterieure overeenkomst juridisch bindende afspraken worden gemaakt. [appellanten] en de gemeente verkeerden op 4 februari 2019 dan ook nog in een precontractuele fase.

Mocht de gemeente de verkoopprijs op 4 februari 2019 nog wijzigen?

4.9

Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof voorop dat partijen, zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen, toen in een precontractuele fase verkeerden. [appellanten] zaten in het verkoopproces, zoals door de gemeente op de website beschreven en op de informatiebijeenkomst was toegelicht. Zij waren met het door de gemeente voorgestane verkoopproces bekend, althans konden daarmee bekend zijn. [appellanten] mochten er in ieder geval op vertrouwen dat de gemeente zich zou houden aan de uitlatingen die de gemeente op de website over het verkoopproces had gedaan.

4.1

Niet in geschil is dat toen [appellanten] aan het verkoopproces gingen deelnemen op de website de (standaard) woonkavels werden aangeboden voor een kavelprijs van € 41,29 per m². Die kavelprijs heeft de gemeente ook genoemd tijdens de informatiebijeenkomst waarvoor [appellanten] in het kader van het stappenplan waren uitgenodigd en waar zij ook aanwezig zijn geweest.

Op de website stond ook, wat [appellanten] wisten althans konden weten, dat de koopprijs van de kavel werd bepaald op het moment dat de anterieure overeenkomsten werd gesloten. De koopprijs is de som van het aantal te kopen m² vermenigvuldigd met de alsdan geldende kavelprijs. Op de website was aangegeven dat de hoogte van de vermelde kavelprijs kon wijzigen. Op de PowerPointpresentatie, die op de informatiebijeenkomst is gegeven, is de kavelprijs van € 41,29 per m² genoemd met de toevoeging dat het ging om het prijspeil per
1 januari 2018, althans 1 september 2018. Niet gesteld of gebleken is dat de gemeente op de website of anderszins bekend heeft gemaakt dat de kavelprijs van € 41,29 per m² geldt voor een ieder die voor wijziging van die kavelprijs belangstelling voor een woonkavel had getoond en als initiatiefnemer aan het verkoopproces deelnam.

Dit betekent dat uit de door de gemeente gegeven informatie op de website en de informatiebijeenkomst blijkt dat de gemeente de mogelijkheid had de genoemde kavelprijs te wijzigen. Van die mogelijkheid heeft de gemeente gebruik gemaakt. Ook konden [appellanten] , gelet op de voor hen kenbare informatie op de website en de toelichting op de informatiebijeenkomst, er in beginsel niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de genoemde kavelprijs van € 41,29 per m² voor hen gedurende het gehele verkoopproces onveranderd zou blijven gelden en dat zij op die prijs recht hadden als het uiteindelijk tot een anterieure-/koopovereenkomst zou komen.

4.11

Op 4 februari 2019 hadden [appellanten] nog geen anterieure overeenkomst met de gemeente gesloten. Dit betekent dat het uitgangspunt is dat de gemeente op zichzelf gerechtigd was de kavelprijs tegenover [appellanten] - en anderen met wie nog geen anterieure overeenkomst was gesloten - te wijzigen en te verhogen. Op de vraag of op dat uitgangspunt voor [appellanten] een uitzondering moet worden gemaakt, gaat het hof later in.

Mocht de gemeente de (oude) kavelprijs van € 41,29 per m² substantieel met circa 80% verhogen naar (de nieuwe kavelprijs van) € 74,15 per m²?

4.12

[appellanten] betogen dat voor zover de gemeente gerechtigd was de kavelprijs te verhogen dit beperkt zou moeten zijn tot een indexatie van de oude kavelprijs. In ieder geval was het volgens [appellanten] niet geoorloofd de kavelprijs met ca 80% te verhogen van € 41,29 per m² naar € 74,15 per m².

4.13

De gemeente brengt hier tegen in dat op de website staat vermeld dat als de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven de gemeente de kavelprijzen na hertaxatie kan wijzigen. Volgens de gemeente zijn die marktontwikkelingen er geweest, heeft een hertaxatie plaatsgevonden waaruit die marktontwikkeling blijkt en heeft de gemeente de nieuwe kavelprijs op basis van die hertaxatie op € 74,15 per m² gesteld.

Ter toelichting heeft de gemeente het volgende opgemerkt. In 2013 is de kavelprijs getaxeerd op € 28,71 per m². Vervolgens heeft in 2015 een hertaxatie plaatsgevonden en is in het taxatierapport van het bureau Fakton Valuation van 31 december 2015 de kavelprijs op € 40,08 per m² gesteld. Dit bedrag heeft de gemeente vervolgens gehanteerd en in de jaren 2017 en 2018 met de inflatiecorrectie geïndexeerd tot het bedrag € 41,29 in 2018. De gemeente heeft - samen met de Rijksvastgoedbedrijf - in 2018 een nieuwe hertaxatie laten uitvoeren. Het bureau Base Value heeft de hertaxatie uitgevoerd en kwam tot de kavelprijs van € 74,15 per m². De gemeente mag bij de verkoop van woonkavels niet in strijd handelen met de Europese regels over (verboden) staatsteun, zodat vanaf 4 februari 2019 de nieuwe kavelprijs op de door Base Value getaxeerde waarde is gesteld.

4.14

[appellanten] hebben de hertaxatie van Fakton Valuation in 2015 en Base Value in 2018 bekritiseerd en hun kritiek onderbouwd met de bevindingen van het bureau Mondico, neergelegd in het rapport van 22 oktober 2020 en een nadere reactie van 23 maart 2022. Volgens de partijdeskundige Mondico heeft het er alle schijn van dat Base Value de twee opdrachtgevers, de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf, ter wille is geweest. Aan het definitieve rapport zijn vier concept-rapporten voorafgegaan. Ieder concept-rapport werd met een begeleidingscommissie van de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf besproken waarna Mondico steeds een aangepast concept-rapport met een hogere kavelprijs uitbracht. Hieruit blijkt volgens Mondico dat de opdrachtgevers in het onderzoek van Base Value een te grote rol hebben gespeeld en er geen sprake is van een objectief taxatierapport.

Base Value heeft volgens Mondico de residuele methode toegepast om tot een waarde van de kavel te komen. Voor die methodes moeten veel variabelen en parameters worden gekozen. Op zichzelf kan dat maar Mondico betoogt dat dan een gevoeligheidsanalyse op de toegepaste aannames en verwachtingen moet worden gemaakt. Base Value heeft dat nagelaten. Verder heeft Base Value volgens Mondico onder meer ten onrechte een post onvoorzien buiten beschouwing gelaten en hebben zij eveneens ten onrechte een ophoging van 21% BTW toegepast. Volgens Mondico leidt de door Base Value toegepaste residuele methode niet tot de marktwaarde van de woonkavel maar tot een waarde op basis van een rekenkundige exercitie.

Mondico komt als de marktwaarde maatgevend is uit op een kavelprijs van hooguit € 55,55 per m².

4.15

De gemeente heeft de kritiek van [appellanten] op de hoogte van de nieuwe kavelprijs bestreden met onder meer een notitie van Base Value. Het is volgens de gemeente juist dat aan het definitieve rapport vier concept-rapporten zijn voorafgegaan en dat die concept-rapporten met de begeleidingscommissie is besproken. De begeleidingscommissie heeft Base Value voorzien van de bij de leden aanwezige inhoudelijke kennis van Oosterwold en de bijzondere situaties die zich in de praktijk voordeden. Dat heeft bij Base Value tot nieuwe inzichten geleid dit tot aanpassingen van de concept-rapporten en de daarin opgenomen waarde heeft geleid. Base Value verklaart dat de waarde van de woonkavel in de rapporten haar eigen waardering is.

Verder is toegelicht dat Base Value de residuele methode alleen heeft gebruikt voor het deel van de kavel dat bebouwd mag worden. De waarde van het resterende deel - zoals infrastructuur, water, stadslandbouw en groen - is comparatief bepaald. De btw komt in de residuele methode volledig in het voordeel van de verkoper. Dat is volgens Base Value ook de praktijk. Verder zijn de aannames en verwachtingen volgens Base Value zorgvuldig getaxeerd. Ook zijn in de berekeningen onvoorziene kosten opgenomen, zodat voor een afzonderlijke post onvoorzien geen plaats is.

Volgens Base Value was de kavelprijs in 2015 relatief laag getaxeerd en de jaren daarna tot 2018 met slechts een bescheiden indexpercentage voor de inflatie verhoogd. In de tussenliggende jaren zijn de woningprijzen en de bouwkosten van nieuwbouwwoningen en infrastructuur flink gestegen, waarmee in de inflatie index geen rekening is gehouden. Met de hertaxatie is dat alsnog gebeurd. De correctie van de relatief lage taxatie in 2015, de sindsdien gedane waarde stijging en de in die jaren opgebouwde betere inzichten in de ontwikkelingen van Oosterwold hebben volgens Base Value er toe geleid dat de kavelprijs in september 2018 substantieel is gestegen tot het bedrag van € 74,15 per m². De door Mondico berekende kavelprijs acht Base Value onrealistisch laag.

De gemeente wijst er op dat ook na de aankondiging van de nieuwe kavelprijs op

4 februari 2019 er veel belangstelling was voor de (standaard) woonkavels die ook voor de nieuwe kavelprijs zijn verkocht. Vanwege de vele belangstelling is het inschrijfloket medio 2019 zelfs voor enige tijd gesloten. Dit ondersteunt volgens de gemeente dat de prijs van

€ 74,15 per m² voor een standaard kavel marktconform was.

4.16

Het hof is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de gemeente op

4 februari 2019 de kavelprijs op € 74,15 per m² heeft kunnen stellen.

Het hof stelt daarbij voorop dat de woningbouwontwikkeling in Oosterwold uniek is. Daardoor kan het bepalen van de waarde van de kavels niet zozeer plaats vinden door te vergelijken met de gerealiseerde verkoopprijs van bouwkavels elders. In redelijkheid heeft Base Value kunnen kiezen voor de residuele waarderingsmethode. Hoewel denkbaar is dat bepaalde aspecten en verwachtingen anders gewaardeerd had kunnen worden, heeft Base Value haar bevindingen toereikend gemotiveerd. Op zichzelf hebben [appellanten] er terecht op gewezen dat tussen uitkomst van de hertaxatie in 2015 en de hertaxatie in 2018 een groot waarde verschil zit. Voor dat grote verschil is een toereikende verklaring gegeven. Algemeen bekend is dat de vastgoedcrisis in en omstreeks 2009 tot belangrijke waardedaling heeft geleid en dat eerst vanaf circa 2014 herstel heeft plaatsgevonden en dat tot substantiële stijgingen van de marktwaarde van de woningen heeft geleid. De in 2015 vastgestelde kavelprijs is twee jaren daarna slechts verhoogd met de inflatie, waardoor de waardestijgingen in die jaren niet in de geïndexeerde kavelprijs zijn meegenomen. In de hertaxatie in september 2018 is die waardestijgingen alsnog meegenomen. Ook heeft de gemeente aan de hand van de bevindingen van Base Value toereikend toegelicht dat in 2018 ook de tot die tijd opgebouwde kennis en ervaring met het gebied is meegenomen en tot een hogere waardering van de kavelprijs heeft geleid. De ruime belangstelling voor de (standaard)kavels na de substantiële prijsverhoging op 4 februari 2019 geeft een belangrijke ondersteuning dat de nieuwe kavelprijs marktconform is.

Op de website heeft de gemeente verklaard dat de prijs voor een kavel in Oosterwold vergelijkbaar moet zijn met een vrij op naam waarde van een vergelijkbare woning elders in [woonplaats1] . [appellanten] hebben niet toereikend gesteld en onderbouwd dat aan die maatstaf niet is voldaan.

Onder deze omstandigheden hebben [appellanten] ook hun stelling dat de gemeente niet mocht afgaan op de bevindingen van Base Value en de nieuwe kavelprijs niet op het gegeven advies mocht baseren onvoldoende onderbouwd.

Redelijkheid en billijkheid en algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij wijziging van de kavelprijs

4.17

Wanneer, zoals hier, de kavelprijs met ingang van een bepaalde datum substantieel wordt verhoogd, is niet te vermijden dat er twee groepen potentiële kopers ontstaan: de groep die voor de oude, lagere, prijs kan kopen en de groep die genoegen moet nemen met de (veel) hogere koopprijs. De (potentiële) kopers uit de laatste groep zullen mogelijk teleurgesteld zijn en hun verwachtingen en plannen moeten aanpassen wanneer zij niet over de financiële middelen beschikken om hun oorspronkelijke plannen ook bij een fors hogere kavelprijs te realiseren. Die potentiële kopers zullen bijvoorbeeld een minder grote kavel moeten afnemen, of genoegen moeten nemen met een kleinere of soberder uitgevoerde woning dan aanvankelijk hun bedoeling was. De gevolgen zullen voor de ene potentiële koper groter en ingrijpender zijn dan de ander.

4.18

Bij het doorvoeren van de wijziging van de kavelprijs dient de gemeente op gronden van redelijkheid en billijkheid en de voor de gemeente geldende algemene beginselen van behoorlijk bestuur wel rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van degenen die in het door de gemeente voorgeschreven verkoopproces waren betrokken maar nog geen anterieure overeenkomst met de gemeente hadden gesloten. Maar dat gaat niet zo ver, zeker niet bij een project van de omvang van Oosterwold, dat de gemeente voor allen die in het project zijn betrokken in kaart moet brengen wat de gevolgen zijn van de verhoging en voor alle betrokkenen een individuele afweging - ‘maatwerk’- moet maken en op basis van dat maatwerk de kavelprijs moet vaststellen. Zo’n individuele afweging zou niet alleen onevenredig veel inspanningen vergen van de gemeente, maar ook het risico op willekeur en ongelijke behandeling meebrengen. De gemeente kan in beginsel volstaan met het treffen van een generieke regeling, waarin zoveel mogelijk wordt tegemoet gekomen aan de gerechtvaardigde belangen van allen die in het verkoopproces zijn betrokken. Ook als de gemeente zo’n regeling treft, zullen er gevallen zijn van betrokkenen die (misschien ternauwernood) niet voor de regeling in aanmerking komen en/of door de prijsverhoging extra getroffen worden, bijvoorbeeld doordat zij extra kosten moeten maken om hun plannen aan te passen. Dat is onontkoombaar wanneer een grens wordt gesteld, maar betekent nog niet dat de regeling onzorgvuldig is, of dat degenen die ‘achter het net vissen’ en/of extra kosten gemaakt hebben gecompenseerd moeten worden.

4.19

In het algemeen heeft de gemeente twee instrumenten om de nadelige gevolgen van een noodzakelijke prijsverhoging te verzachten. In de eerste plaats kan de gemeente een redelijke termijn bepalen wanneer de nieuwe kavelprijs ingaat zodat tot die tijd initiatiefnemers de gelegenheid hebben een anterieure overeenkomst met de gemeente te sluiten. De tweede mogelijkheid is dat de gemeente de nieuwe kavelprijs meteen laat ingaan maar een overgangsregeling treft voor degenen die binnen redelijke termijn alsnog een anterieure overeenkomst - maar dan nog met de oude kavelprijs - kunnen sluiten.

4.2

In februari 2019 heeft de gemeente gekozen voor de tweede mogelijkheid, een overgangsregeling. De gemeente heeft een overgangsregeling getroffen voor degenen die op 4 februari 2019 tenminste met de gemeente een intentieovereenkomst hadden gesloten

(stap 4) en binnen circa 7 weken (vóór 31 maart 2019) nog de stappen tot en met stap 7 zouden doorlopen. Binnen die termijn van 7 weken moest worden beschikt over een goedgekeurd ontwikkelingsplan, een anterieure overeenkomst, een onherroepelijke omgevingsvergunning en de geleverde woonkavel.

In aanvulling hierop heeft de gemeente vervolgens nog een coulanceregeling vastgesteld. Degenen die vóór 4 februari 2019 een stip hadden gezet (stap 3) en een onvoorwaardelijk en gemaatvoerd voorstel tot intekening van de woonkavel hadden, kunnen als zij vóór 21 april 2019 zorgen voor intekening van de ontsluiting van de kavel eveneens aanspraak maken op de oude kavelprijs. Datzelfde geldt voor degene die vóór 4 februari 2019 een stip hebben geplaatst of een kavel hebben ingetekend, maar bij wie de verdere ontwikkeling is stopgezet in verband met de afronding van archeologisch onderzoek.

4.21

Het hof is van oordeel dat de gemeente met deze overgangs- en coulanceregeling in het algemeen op toereikende wijze tegemoet is gekomen aan de gerechtvaardigde belangen van degenen die op 4 februari 2019 in het verkoopproces waren betrokken. De eisen van redelijkheid en billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengen niet mee dat een ruimere overgangsregeling met coulanceregeling geboden was en/of dat de gemeente daarnaast een hardheidsclausule had moeten opnemen. Zo was uit de gegeven informatie op de website en de informatiebijeenkomst duidelijk dat de genoemde kavelprijs nog na hertaxatie kon worden gewijzigd en dat tot aan de anterieure overeenkomst de initiatiefnemers en de gemeente over en weer niet aan elkaar gebonden waren. Hierdoor mocht de gemeente de keuze maken de overgangs- en coulanceregeling alleen te laten gelden voor de initiatiefnemers die weliswaar nog geen anterieure overeenkomst hadden maar al wel zodanig ver in het verkoopproces waren betrokken dat er tenminste een (onvoorwaardelijk voorstel voor een) ingetekende woonkavel was.

4.22

Vaststaat dat [appellanten] op 4 februari 2019 nog niet zover in het verkoopproces waren gevorderd dat zij op grond van de overgangsregeling of de coulanceregeling in aanmerking konden komen voor de oude kavelprijs. Dat betekent dat het uitgangspunt is dat de gemeente niet verplicht was om aan hen tegen de oude kavelprijs in plaats van tegen de vanaf 4 februari 2019 geldende prijs aan hen te verkopen en ook dat de gemeente niet onzorgvuldig jegens hen heeft gehandeld door tegen die nieuwe prijs te verkopen. Het is aan [appellanten] om gemotiveerd te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat en waarom de gemeente jegens hen, in afwijking van dit uitgangspunt, toch in aanmerking had moeten laten komen voor een lagere grondprijs.

Het zorgvuldigheids-, evenredigheids- en vertrouwensbeginsel 4.23 Uit wat hiervoor (vooral in 4.18) is overwogen, volgt dat de gemeente niet verplicht is om voor al degenen die betrokken zijn in het verkoopproces in kaart te brengen wat de gevolgen zijn van de (voorgenomen) prijsverhoging. Dat de gemeente dat niet heeft gedaan, betekent dan ook niet dat zij jegens [appellanten] in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel, ook niet als zij (of enkelen van hen) al kosten hadden gemaakt voor plannen die vanwege de prijsverhoging moesten worden aangepast, of andere nadelen hebben ondervonden door de prijsverhoging. De gemeente kon volstaan met het treffen van een generieke overgangsregeling ^[2] .

4.24

Zoals hiervoor is overwogen, mocht de gemeente de kavelprijs per 4 februari 2019 verhogen naar € 74,15 per m². De gemeente had daar ook een redelijk belang bij, alleen al omdat zij - en dat wordt door [appellanten] op zichzelf ook niet bestreden - niet onder de marktprijs mag verkopen. Dat de gemeente voldoende heeft onderbouwd dat de marktprijs
€ 74,15 per m² is, heeft het hof al vastgesteld. Bovendien heeft de gemeente met het overleggen van de samenwerkingsovereenkomst tussen haar en het Rijksvastgoedbedrijf voldoende onderbouwd dat zij zich jegens het Rijksvastgoedbedrijf heeft verplicht om de grond af te nemen tegen de prijs waarvoor zij op haar beurt de grond verkoopt, de marktprijs dus. Het belang van de gemeente is niet alleen een redelijk belang, maar ook een algemeen belang. Het gaat, zoals gezegd, om een groot woningbouwproject. Met het wijzigen van de kavelprijs zijn dan ook forse bedragen gemoeid, die uiteindelijk ten goede komen aan de publieke middelen.

4.25

Bij de bespreking van het beroep op het evenredigheidsbeginsel stelt het hof voorop dat met de belangen van degenen die betrokken zijn in het verkoopproces in beginsel voldoende rekening is gehouden bij het vaststellen van de overgangs- en coulanceregeling. Bovendien wegen de individuele belangen van [appellanten] niet op tegen het belang van de gemeente. Ook wanneer wordt uitgegaan van de juistheid van de informatie die zij hebben gegeven over de door enkelen van hen vergeefs gemaakte kosten, of te maken extra kosten, betreft het hooguit enkele duizenden euro’s. Die bedragen zullen voor hen substantieel zijn, maar vormen maar een gering deel van de aankoopkosten van de kavel (zeker wanneer uitgegaan wordt van de nieuwe prijs), en al helemaal van de totale stichtingskosten. Bij de stijging van de kavelkosten gaat het om aanzienlijker bedragen. Maar dat maakt de gevolgen van de verhoging van de bouwprijzen nog niet onevenredig, gelet op het feit dat [appellanten] zich nog in een betrekkelijk prille fase van het verkooptraject bevonden. Om die reden kwamen ze niet in aanmerking voor toepassing van de overgangs- of coulanceregeling. Hun positie verschilt wat dat betreft niet wezenlijk van belangstellenden voor een kavel in Oosterwold, die zich ten tijde van de prijsverhoging nog oriënteerden op deelname aan het project en na kennisneming van de nieuwe prijzen moesten constateren dat zij bij een gelijkblijvend budget genoegen zouden moeten nemen met een kavel die 40% kleiner was dan zij op grond van de oude prijzen voor ogen hadden..

4.26

De gemeente heeft jegens [appellanten] dan ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel gehandeld ^[3] .

4.27

[appellanten] hebben zich ook op schending van het vertrouwensbeginsel beroepen. Volgens [appellanten] heeft de gemeente allereerst gegarandeerd dat de grondprijs marktconform was en dat zij een kavel konden kopen voor een marktconforme prijs. De gemeente heeft zich niet aan die toezegging gehouden en heeft om die reden in strijd met het vertrouwensbeginsel en daarom onrechtmatig jegens hen gehandeld, menen zij. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de nieuwe grondprijs wel marktconform was. Het verwijt dat [appellanten] de gemeente maken, slaagt alleen daarom al niet.

4.28

[appellanten] voeren daarnaast aan dat de gemeente op diverse informatieavonden (mondeling) heeft toegezegd dat de prijsverhoging beperkt zou blijven. In dat verband heeft de voormalige gebiedsregisseur [naam1] een bedrag van één euro genoemd. Haar opvolger [naam2] heeft desgevraagd verklaard dat indien er een prijsverhoging komt deze beperkt zal zijn. De gemeente heeft die toezegging ten onrechte niet gestand gedaan, door de grondprijs zeer fors te verhogen. Zij kan zich volgens [appellanten] niet beroepen op de volgens hen wel zeer algemene clausule op de website, waarin de mogelijkheid tot hertaxatie en wijziging van de grondprijzen is vermeld.

4.29

De gemeente heeft bestreden dat [naam1] en [naam2] de door [appellanten] beschreven uitlatingen hebben gedaan. De gemeente heeft in dat verband schriftelijke verklaringen van beiden overgelegd, die erop neerkomen dat zij met klem ontkennen dat zij tijdens de informatieavonden hebben gezegd dat de prijsstijging beperkt zou blijven.

4.3

Het gaat erom of de gemeente in de periode voorafgaand aan de prijsverhoging onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan [appellanten] over de (te verwachten) wijziging van de kavelprijs en of de gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de inhoud van de door de gemeente gegeven informatie, de context waarin die informatie is gegeven en wat [appellanten] daarover hebben moeten begrijpen. Pas wanneer zij er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op hebben mogen vertrouwen dat aan hen juiste en volledige inlichtingen over de te verwachten ontwikkeling van de kavelprijs werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens hen en dat de gemeente daarom jegens hen aansprakelijk is, doordat zij op het verkeerde been zijn gezet door die onjuiste of onvolledige inlichtingen ^[4] .

4.31

Hiervoor (zie 3.5) is vastgesteld dat op de website van het project is aangegeven wat de grondprijzen voor de verschillende soorten bouwkavels per 1 januari, althans

1 september 2018 waren, dat die prijzen golden voor nieuw te sluiten anterieure overeenkomsten en dat indien de marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven de grondprijzen na hertaxatie kunnen worden gewijzigd. [appellanten] moesten er gelet op deze informatie rekening mee houden dat de grondprijs voor kavels voor woningen kon stijgen en dat de omvang van de prijsstijging zou worden bepaald op basis van een hertaxatie. Uit de presentaties die zijn gebruikt voor de informatiebijeenkomsten in 2018 blijkt dat daar bij de vermelding van de grondprijzen is aangegeven dat het de prijzen per 1 januari of

1 september 2018 (afhankelijk van de datum van de informatiebijeenkomst) betreft. Bovendien wordt in de presentaties voor meer informatie verwezen naar de site.
Onder deze omstandigheden mochten [appellanten] ook als een gebiedsmedewerker van de gemeente tijdens een informatiebijeenkomst heeft gezegd dat de prijsstijging één euro zou bedragen of dat de prijsverhoging beperkt zou zijn - wat de gemeente dus gemotiveerd heeft bestreden - niet redelijkerwijs op vertrouwen dat de prijzen inderdaad slechts beperkt en/of met één euro zouden stijgen. Ze konden er hooguit uit afleiden dat de gebiedsmedewerker, al dan niet op basis van de ontwikkeling van de prijzen in het verleden, verwachtte dat de prijzen niet al te fors zouden stijgen. Uit de door de gemeente verder verstrekte informatie volgde immers dat de marktontwikkelingen bepalend waren voor de (omvang van de) toekomstige grondprijzen en dat die prijzen werden bepaald na een hertaxatie en niet door de desbetreffende gebiedsmedewerker. Het zou mogelijk anders zijn wanneer de gebiedsmedewerker (desgevraagd) zou hebben gezegd dat inmiddels een hertaxatie had plaatsgevonden en dat daaruit bleek dat de prijsstijging de eerstkomende tijd beperkt zou blijven. Maar dat de gebiedsmedewerkers dat gezegd hebben, hebben [appellanten] niet gesteld. De conclusie is dan ook dat het beroep op schending van het vertrouwensbeginsel geen succes heeft ^[5] .

Uitsluiting van de coulanceregeling 4.32 [appellanten] vinden dat de gemeente [appellante2] , [appellante6a] en [appellant6b] en [appellant9a] en [appellante9b] (hierna
[appellante2] c.s.) ten onrechte heeft uitgesloten van de coulanceregeling. [appellante2] c.s. hadden een intakeformulier ingeleverd (stap 1) en een informatiebijeenkomst bijgewoond (stap 2), maar nog geen stip gezet (stap 3). De reden daarvan was dat [appellante2] c.s. belangstelling hadden voor een kavel op een van de velden waar nog archeologisch onderzoek werd gedaan toen zij een stip wilden zetten. De gemeente hanteerde voor die velden daarom een wachtlijst. [appellante2] c.s. zijn op die wachtlijst gezet tot het archeologisch onderzoek zou zijn afgerond. In december 2018 begon de gemeente met een opschoonactie (zie 3.6) waardoor zij nog steeds geen stip konden zetten. Daardoor hadden zij op

4 februari 2019 nog geen stip gezet en vielen zij, anders dan degenen die al wel een stip hadden kunnen zetten op een van de desbetreffende velden, niet onder het bereik van de coulanceregeling (3.9). Indien de gemeente de opschoonactie niet zou hebben gehouden, hadden ze wel een stip kunnen zetten. En als de gemeente de grondprijswijziging wel van tevoren zou hebben aangekondigd, zoals de gemeente na 2019 ook heeft gedaan, zouden zij nog op een ander veld een stip hebben kunnen zetten en tijdig aan de voorwaarden hebben kunnen voldoen om in aanmerking te komen voor de oude grondprijs, aldus [appellanten]

4.33

Hiervoor (4.17) is overwogen dat de gemeente bij wijziging van de grondprijs de keuze heeft uit twee instrumenten: een aankondiging van een prijswijziging na een redelijke termijn of een prijswijziging met onmiddellijke ingang in combinatie met een redelijke overgangsregeling. [appellanten] hebben niet bestreden dat een termijn van één maand een redelijke termijn is. Dat is de termijn die de gemeente na 2019 bij nieuwe prijsverhogingen heeft gehanteerd en [appellanten] beklagen zich erover dat de gemeente het in 2019 anders heeft gedaan. In de visie van [appellanten] zou de gemeente dus op 4 januari 2019 de prijsverhoging per 4 maart 2019 hebben moeten aankondigen. In dat geval zouden [appellante2] c.s. de gelegenheid hebben gehad om alsnog te voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de oude grondprijs.

4.34

Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. [appellanten] miskennen dat indien de gemeente zou hebben gekozen voor de methode van een aankondiging van een grondprijswijziging op termijn de gemeente geen overgangsregeling (al dan niet uitgebreid met een coulanceregeling) hoefde te treffen. In dat geval zouden [appellante2] c.s. in een periode van een maand de stappen 3 tot en met 5 hebben moeten doorlopen. Dat dit zou zijn gelukt, hebben [appellanten] niet gesteld. Zij hebben aangevoerd dat het mogelijk is om binnen drie maanden vanaf het zetten van een stip (stap 3) ver in het proces van een intentieovereenkomst (stap 4) te komen.

4.35

[appellanten] stellen ook dat de gemeente [appellante2] c.s. ten onrechte niet heeft geïnformeerd over de duur van het archeologisch onderzoek of de lengte van de wachtlijst. Als de gemeente dat wel zou hebben gedaan, zouden zij elders een stip hebben gezet en

(in die hypothetische situatie) nog wel aan de voorwaarden voor de coulanceregeling hebben kunnen voldoen.

4.36

[appellanten] bestrijden niet dat het hun bekend was dat zij vanwege het archeologisch onderzoek op de wachtlijst zijn geplaatst. Bij de rechtbank heeft [appellante2] , in de toelichting op haar vordering, aangegeven dat de gemeente haar heeft laten weten dat het archeologisch onderzoek eind 2018 afgerond zou zijn. [appellante6a] en [appellant6b] en [appellant9a] en [appellante9b] in de toelichting op hun vorderingen aangevoerd dat zij op 30 augustus 2018 te horen kregen dat zij op een wachtlijst werden geplaatst omdat er eerst nog geoogst moest worden op hun veld en daarna archeologisch onderzoek gedaan moest worden. Ook zij moesten er op basis van die mededeling rekening mee houden dat zij nog enkele maanden (zij mochten er niet van uitgaan dat het nog te starten archeologisch onderzoek in een paar weken zou zijn afgerond) op de wachtlijst zouden staan en gedurende die periode geen stip zouden kunnen zetten. Ook zij moesten dus rekening houden met een wachttijd tot eind 2018. Ondanks die wetenschap hebben [appellante2] c.s. niet geopteerd voor het plaatsen van een stip op een ander veld, waar geen sprake was van een wachtlijst. Indien [appellante2] c.s., zoals redelijkerwijs mochten verwachten, medio december 2018 een stip hadden kunnen plaatsen (stap 3), is gelet op het gemotiveerde verweer van de gemeente op dit punt niet aannemelijk dat zij op 4 maart 2019 zouden hebben voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de coulanceregeling. Zij zouden dan immers nog geen drie maanden, waarin ook nog een vakantieperiode vanwege Kerst en Oud en Nieuw vallen, de tijd hebben gehad om een gemaatvoerd voorstel in te dienen. De door [appellanten] aangehaalde voorbeelden van anderen bieden geen steun voor de stelling van [appellanten] dat dat mogelijk zou zijn. Betreffende [naam3] ontbreekt informatie over de periode tussen het plaatsen van de stip en het indienen van een gemaatvoerd voorstel. Bij [naam4] is die periode (minimaal) drie maanden.

4.37

[appellanten] vinden het ook onterecht dat in de coulanceregeling bij de velden waar archeologisch onderzoek verricht moest worden onderscheid is gemaakt tussen initiatiefnemers die al wel een stip hadden gezet en initiatiefnemers die op de wachtlijst stonden. Het hof volgt hen daarin niet. De initiatiefnemers die al een stip hadden gezet en mogelijk al bezig waren om de volgende stap te zetten, werden na het plaatsen van de stip geconfronteerd met vertraging vanwege een archeologisch onderzoek. Degenen die een stip wilden zetten maar op de wachtlijst terechtkwamen vanwege het archeologisch onderzoek, zoals [appellante2] c.s., hadden de keuze om een stip te zetten op een ander veld. De situatie van beide groepen verschilt dan ook. Los daarvan geldt voor iedere overgangsregeling dat ergens een grens moet worden gesteld. Dat die grens wrang is voor degenen die net buiten de boot vallen, omdat het verschil tussen degenen die net wel onder het bereik van de regeling vallen betrekkelijk gering is, betekent niet dat de regeling zelf onredelijk is.

4.38

De conclusie is dat de gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld door de coulanceregeling niet toe te passen op [appellante2] c.s. ^[6]

4.39

Volgens [appellanten] heeft de gemeente ook [appellant4a] en [appellante4b] ten onrechte uitgesloten van de coulanceregeling. Volgens [appellanten] hadden [appellant4a] en [appellante4b] op 3 december 2018 al een stip gezet op veld J, waar toen nog een archeologisch onderzoek plaatsvond. De gemeente heeft die stip om onduidelijke redenen ongeldig verklaard, aldus [appellanten]
De gemeente heeft bestreden dat [appellant4a] en [appellante4b] op 3 december 2018 al een stip hebben gezet. Zij zijn wel bij de stippenbijeenkomst van die dag geweest, maar hebben toen geen stip gezet. In plaats daarvan hebben zij ervoor gekozen zich aan te melden voor de wachtlijst van veld J, een van de velden waar nog archeologisch onderzoek moest plaatsvinden. Volgens de gemeente hebben [appellant4a] en [appellante4b] vervolgens op

25 april 2019 voor het eerst een stip gezet, tijdens de stippenbijeenkomst van die datum.
4.40 De rechtbank heeft het beroep van [appellant4a] en [appellante4b] op de toepasselijkheid van de coulanceregeling op hun situatie verworpen. Volgens de rechtbank hebben [appellant4a] en [appellante4b] niet voldoende onderbouwd dat zij op 3 december 2018 wel een stip hebben gezet. Dat blijkt volgens de rechtbank ook niet uit hun brief van 15 april 2019 aan de gemeente. De rechtbank wijst erop dat [appellant4a] en [appellante4b] zich er in die brief niet op beroepen dat zij op 3 december 2018 al een stip hadden gezet. Zij beroepen zich in die brief om andere redenen op de toepasselijkheid van de coulanceregeling.
In de memorie van grieven hebben [appellanten] geen argumenten aangevoerd voor hun stelling dat de gemeente de coulanceregeling ten onrechte niet op hen heeft toegepast. Zij verzoeken het hof de beslissing van de rechtbank op dit punt te heroverwegen. Het hof ziet daarvoor geen reden, maar verenigt zich met het oordeel van de rechtbank ^[7] .

4.41

[appellanten] menen dat ook [appellant1a] en [appellante1b] ten onrechte niet onder het bereik van de coulanceregeling zijn gebracht. Kort en goed komt hun betoog erop neer dat [appellant1a] en [appellante1b] in juli 2018 het intakeformulier hebben ingeleverd (stap 1), maar heel lang hebben moeten wachten op een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst. Aanvankelijk hoorden zij dat die bijeenkomst in oktober 2018 zou plaatsvinden, maar uiteindelijk werd het
17 januari 2019. Op die datum konden zij nog geen stip zetten en, anders dan was toegezegd, vond de stippenbijeenkomst ook niet binnen twee weken na de informatiebijeenkomst plaats. Door toedoen van de gemeente waren zij op 4 februari 2019 dan ook bij stap 2 blijven steken.

4.42

De gemeente heeft gemotiveerd weersproken dat aan [appellant1a] en [appellante1b] is toegezegd dat in oktober 2018 een informatiebijeenkomst zou plaatsvinden. Zij heeft in dat verband verwezen naar een e-mail van 30 juli 2018 van de gemeente aan [appellant1a] en [appellante1b] waarin onder meer staat:
“
Daar er heel veel inschrijvingen zij[n], zal de bijeenkomst waar u aan kunt deelnemen op 17 januari 2019 plaatsvinden .”
In een uitgebreidere e-mail van 1 augustus 2018 zijn [appellant1a] en [appellante1b] daadwerkelijk uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst van 17 januari 2019. In die e-mail staat onder meer dat zij na de informatiebijeenkomst een e-mail krijgen met een uitnodiging voor een stippenbijeenkomst. Een termijn (van 14 dagen) is daarbij niet genoemd. Op de informatiebijeenkomst is dat ook niet het geval geweest. De uitnodiging voor de stippenbijeenkomst hebben [appellant1a] en [appellante1b] op 29 april 2019 gekregen, waarna zij op de stippenbijeenkomst van 3 juni 2019 een stip hebben gezet, aldus de gemeente.

4.43

In het licht van dit verweer van de gemeente hebben [appellanten] hun stelling dat de gemeente De Joode en De Wit heeft toegezegd dat zij in oktober 2018 een informatiebijeenkomst zouden kunnen bezoeken onvoldoende onderbouwd. Ook hebben zij onvoldoende onderbouwd dat aan hen is toegezegd dat zij binnen 14 dagen na de informatiebijeenkomst een stip zouden kunnen zetten. Aan [appellanten] kan worden toegegeven dat er veel tijd heeft gelegen tussen het indienen van het intakeformulier en de informatiebijeenkomst, maar het hof is met de rechtbank van oordeel dat dit nog niet betekent dat de gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld. De gemeente heeft kort na de ontvangst van het intakeformulier al gemeld dat [appellant1a] en [appellante1b] (pas) op 17 januari 2019 een informatiebijeenkomst konden bijwonen en wat daar de reden voor was, de grote belangstelling. Zij heeft op dit punt dan ook klare wijn geschonken en geen verwachtingen gewekt, die zij niet heeft waargemaakt. Dat het verkoopproces vanwege de grote belangstelling veel tijd kostte, kan de gemeente in redelijkheid niet verweten worden. Dat het proces bij [appellant1a] en [appellante1b] veel langer heeft geduurd dan bij de meeste anderen die in juli 2018 een intakeformulier hebben ingeleverd, hebben [appellanten] ook onvoldoende onderbouwd.

4.44

Al met al hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat de gemeente de coulanceregeling ten onrechte niet heeft toegepast op [appellant1a] en [appellante1b] ^[8] .

Dwaling 4.45 Volgens [appellanten] zijn zij de anterieure overeenkomst dan wel de koopovereenkomst met de gemeente onder invloed van dwaling aangegaan. Bij het aangaan van die overeenkomsten gingen zij er ten onrechte vanuit dat de overeengekomen grondprijs marktconform was. Indien zij geweten hadden dat dit niet het geval was, zouden zij de overeenkomsten niet (tegen dezelfde voorwaarden) hebben gesloten.

4.46

De gemeente heeft weersproken dat de grondprijs niet marktconform is. Ook heeft de gemeente het causaal verband tegen de gestelde dwaling en het sluiten van de overeenkomsten bestreden.

4.47

De rechtbank heeft in het midden gelaten of [appellanten] in dwaling hebben verkeerd bij het sluiten van de overeenkomsten, maar heeft hun beroep op dwaling verworpen vanwege het ontbreken van causaal verband.

4.48

Uit wat hiervoor (4.12 - 4.16) is overwogen, volgt dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat de door de gemeente gehanteerde nieuwe prijs niet marktconform was. Alleen om die reden slaagt het beroep op dwaling al niet. Om die reden kan in het midden blijven of sprake is van causaal verband tussen de (vermeende) dwaling en het sluiten van de overeenkomsten ^[9] .

De conclusie

4.49

Het hoger beroep slaagt niet. Het hof zal het vonnis van de rechtbank dan ook bekrachtigen en de vermeerderde eis van [appellanten] afwijzen ^[10] . Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep (salaris van de advocaat: 2 punten, tarief VII) veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak ^[11] .

4.5

De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van

10 augustus 2022;

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van de gemeente:

€ 5.689,- aan griffierecht

€ 10.572,- aan salaris van de advocaat van de gemeente;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. D.H. de Witte en mr. W.D. de Boer, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

27 februari 2024.

Voetnoten

1. Grief I faalt.

2. Grief II faalt.

3. Grief III faalt.

4. Zie HR 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0218.

5. Grief IV faalt, net als grief V, die naast de grieven II t/m IV geen zelfstandige betekenis heeft.

6. Grief V faalt.

7. Grief VII faalt.

8. Grief VII faalt.

9. Grief VII faalt.

10. De grieven X en XI falen.

11. HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.