Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.325.838/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9968076
arrest van 13 februari 2024
in de zaak van
Stichting Lefier,
die is gevestigd in Groningen,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Lefier,
Lefier,
advocaat: mr. S. Bosma die kantoor houdt in Heerenveen,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. R.A. van Elst die kantoor houdt in Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 29 augustus 2023 heeft op 17 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerde] heeft een woning gehuurd van Lefier. Hij heeft in het verleden in strijd gehandeld met de huurovereenkomst.
2.2
Lefier heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de gehuurde woning met al het zijne en de zijnen te ontruimen. Ook heeft Lefier gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om aan Lefier een schadevergoeding te betalen voor elke maand of deel van de maand dat hij na de ontbinding van de huurovereenkomst de woning nog in gebruik heeft.
2.3
De kantonrechter heeft deze vorderingen voor een belangrijk deel toegewezen, maar heeft dat gedaan ‘
alléén voor het geval [geïntimeerde] zijn verplichtingen schendt door zijn hoofdverblijf niet te hebben in het gehuurde en/of het gehuurde onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden’.
alléén voor het geval [geïntimeerde] zijn verplichtingen schendt door zijn hoofdverblijf niet te hebben in het gehuurde en/of het gehuurde onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden’.
2.4
De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog onvoorwaardelijk worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn beschreven. Het bezwaar (de grief) van Lefier tegen het vonnis van de kantonrechter zal daarbij worden behandeld.
De feiten
3.2
Lefier heeft met [geïntimeerde] en zijn partner [naam1] een huurcontract gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna ook wel het gehuurde of de woning). De huur is ingegaan op 5 september 2019.
3.3
In de huurovereenkomst staat:
‘De bestemming van het gehuurde
Artikel 2
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woonruimte voor huurder en de leden van zijn huishouden. (…)
Woonplaats
Artikel 5
Huurder verklaart tijdens de huurovereenkomst in het gehuurde te wonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. (...)’
3.4
Het huwelijk tussen [geïntimeerde] en [naam1] is op 24 juni 2020 ontbonden.
3.5
[naam1] heeft op 20 september 2021 huisbewaarderschap aangevraagd voor de heer [naam2] (hierna: [naam2] ) voor de periode van 22 oktober 2021 tot en met l augustus 2022. In deze periode zouden [geïntimeerde] en [naam1] in het buitenland verblijven.
3.6
[naam1] heeft op 18 oktober 2021 afstand gedaan van haar rechten als huurder.
3.7
Op 18 november 2021 heeft Lefier de Basisregistratie Personen (hierna: BRP) geraadpleegd. Daaruit is naar voren gekomen dat [geïntimeerde] per 4 oktober 2021 niet meer was ingeschreven op het adres van het gehuurde en dat [naam1] en hun kinderen nooit ingeschreven hebben gestaan op het adres van het gehuurde. Bovendien stonden er vijf anderen ingeschreven op het adres waaronder de heer [naam3] (hierna: [naam3] ). [naam2] was al vanaf 28 juni 2021 op het adres van het gehuurde ingeschreven terwijl het huisbewaarderschap was aangevraagd per 22 oktober 2021.
3.8
Sinds 19 november 2020 heeft [naam1] met de twee kinderen [kind1] en [kind2] ingeschreven gestaan op het adres [adres2] in [plaats1] (Noord-Holland).
3.9
Op 22 november 2021 heeft Lefier een bezoek gebracht aan de woning. Zij trof [geïntimeerde] daar niet aan.
3.1
Op 23 november 2021 heeft Lefier aan [geïntimeerde] bericht een gesprek met hem te willen voeren over haar vermoeden dat [geïntimeerde] meerdere personen in het gehuurde laat wonen. Op 23 november 2021 heeft [geïntimeerde] zich weer ingeschreven op het adres van het gehuurde.
3.11
Lefier heeft [naam3] uitgenodigd voor een gesprek op 29 november 2021. [naam3] heeft tijdens dit gesprek bevestigd dat hij in het gehuurde woont.
3.12
Op 1 december 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Lefier en [geïntimeerde] . Tijdens dit gesprek heeft [geïntimeerde] onder meer verklaard dat het gehuurde alleen fungeerde als postadres voor een aantal van de in de BRP ingeschreven personen. Hij kende niet alle namen die Lefier noemde. Volgens [geïntimeerde] wordt er misbruik gemaakt van zijn adres. Lefier heeft tijdens dit gesprek ook het huisbewaarderschap aan de orde gesteld en meegedeeld dat nu [geïntimeerde] niet in het buitenland verbleef, het huisbewaarderschap niet voldeed aan de eisen.
3.13
Op 6 december 2021 heeft Lefier opnieuw de BRP geraadpleegd. Naast [geïntimeerde] blijken er nog steeds vier andere personen op het adres te staan ingeschreven. [naam3] heeft zich wel van het adres uitgeschreven.
3.14
Op 9 december 2021 heeft Lefier aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij een gerechtelijke procedure zal starten, gelet op zijn gedragingen die in strijd zijn met de huurovereenkomst en dat een procedure kan worden voorkomen als [geïntimeerde] zelf de huur opzegt.
3.15
Op 13 december 2021 heeft [geïntimeerde] het huisbewaarderschap telefonisch opgezegd.
3.16
In de periode daarna heeft Lefier een aantal huisbezoeken afgelegd, maar heeft zij [geïntimeerde] niet aangetroffen in het gehuurde. Lefier heeft bij afwezigheid van [geïntimeerde] andere bewoners geïnterviewd om duidelijkheid te krijgen over de situatie.
3.17
[geïntimeerde] heeft zich op 10 februari 2022 weer uitgeschreven van het adres van het gehuurde en zich weer ingeschreven op het adres van [naam1] en de kinderen in [plaats1] .
3.18
Op 11 april 2022 zijn [geïntimeerde] en [naam1] opnieuw met elkaar getrouwd.
3.19
Op 12 mei 2022 hebben medewerkers van Lefier opnieuw een bezoek gebracht aan het gehuurde. Van dit bezoek is een verslag opgemaakt. Daarin staat:
‘Volgens afspraak bij de woning aangebeld. Er wordt open gedaan door een jonge man die niet de huurder is. (... ) Hij geeft niet aan niet op de hoogte te zijn van een afspraak. Hij zegt dat we waarschijnlijk een afspraak met zijn medebewoner hebben, maar die is niet thuis. (...) Gevraagd hoe de man heet. Hij zegt dat zijn naam [naam2] is en hij bevestigd dat hij ingeschreven staat op het adres. Hij zegt samen met de hoofdbewoner in de woning te wonen. (...) [naam2] slaapt in de slaapkamer die grenst aan de woonkamer. Hier staat een groot bed en er liggen persoonlijke spullen. In de kleine slaapkamer ligt alleen een onopgemaakt matras op de grond en er liggen veel kleren op de grond (...) De woning wordt duidelijk maar door 1 persoon bewoond. Dhr. [naam2] blijft volhouden dan dhr. [geïntimeerde] ook in de woning woont. Hij zegt wel dat [geïntimeerde] er niet heel vaak is, [naam2] is er zelf vaker. (... )’
3.2
Op 12 mei 2022 heeft Lefier de BRP weer gecontroleerd. Op dat moment stond alleen [naam2] ingeschreven op het adres van het gehuurde.
3.21
Op 21 juni 2022 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en Lefier.
Tijdens dit gesprek heeft [geïntimeerde] onder meer aangegeven geen huur te hebben ontvangen van [naam2] en dat hij in het gehuurde leeft.
3.22
Bij de BRP-controle door de deurwaarder is gebleken dat [geïntimeerde] op 16 juni 2022 stond ingeschreven op het adres in [plaats1] . De dagvaarding van Lefier is op
23 juni 2022 betekend op het adres aan de [adres2] in [plaats1] .
3.23
Uit een bevestiging van de verhuisaangifte van 29 juli 2022 blijkt dat [naam1] met de twee kinderen met ingang van 1 augustus 2022 weer in de woning is getrokken. Zij heeft zich ook op het adres ervan ingeschreven. [geïntimeerde] heeft zich kort daarvoor weer ingeschreven op het adres van het gehuurde. [naam2] is uit de woning vertrokken. Op
26 oktober 2022 is het derde kind geboren van [geïntimeerde] en [naam1] , [kind3] . Ook hij staat nu ingeschreven op het adres van het gehuurde. [geïntimeerde] werkt als taxichauffeur in [woonplaats1] . [naam1] volgt een opleiding bij het [college] in [woonplaats1] als Verzorgende-IG.
3.24
De oudste zoon van [geïntimeerde] en [naam1] gaat naar de openbare Dalton basisschool ‘ [naam4] ’ in de directe omgeving van het gehuurde. Ook gaat hij naar zwemles in Sportcentrum [naam5] . Dat geldt ook voor de middelste zoon. De jongste zoon staat ingeschreven bij de Stichting [naam6] (de [naam6] ) dat tegenover [naam4] een vestiging heeft. Met zijn moeder en/of vader bezoekt hij het consultatiebureau in het [naam7] , ook in de nabijheid van de woning.
De voorwaardelijke ontbinding
3.25
Lefier maakt bezwaar tegen de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Zij stelt dat de tekortkoming - geen hoofdverblijf hebben in de woning en deze, al dan niet tegen betaling, aan derden ter beschikking stellen - ernstig genoeg is voor een onvoorwaardelijke ontbinding. [geïntimeerde] heeft een zeker dak boven het hoofd van hem en zijn gezin in [plaats1] op het spel gezet door weer te verhuizen naar het gehuurde nadat deze procedure aanhangig was gemaakt. Feitelijk gebruikt hij zijn vrouw en kinderen als schild. [geïntimeerde] heeft aldus bewust het risico genomen dat hij met zijn gezin op straat komt te staan. Dat is zijn keuze geweest en moet niet voor risico van Lefier komen. In het algemeen geldt dat het op de weg van een huurder ligt om zelf maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen of in ieder geval zoveel mogelijk te beperken. De ouders moeten zelf maar hulpverlenende instanties inschakelen. Het is bovendien de eigen schuld van [geïntimeerde] dat hij de woning uit moet. Lefier heeft er belang bij deze sociale huurwoning beschikbaar te kunnen stellen aan een huurder die de woning wel structureel gebruikt en zich aan de huurdersverplichtingen houdt. Lefier vertrouwt [geïntimeerde] niet meer omdat hij haar in het verleden heeft voorgelogen. De preventieve werking die uitgaat van het verbinden van consequenties aan wanprestatie,
wordt bovendien door de voorwaarde grotendeels teniet gedaan. Lefier vreest ook een precedentwerking van het vonnis voor toekomstige ontbindingsprocedures.
3.26
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij zich niet goed heeft gerealiseerd dat het gebruik door anderen van zijn huurwoning op grond van de huurovereenkomst niet was toegestaan. Hij worstelde in die tijd met relationele problemen, was alleen in de woning en vanuit de Somalische gemeenschap werd een klemmend beroep op hem gedaan. Hij dacht dat het gebruik van het adres van het gehuurde als postadres wel geoorloofd was. Hij is zich er nu van bewust dat dit achteraf gezien niet goed was. Verzoeken daartoe wijst hij nu ook af. Aanvankelijk woonde hij met zijn vrouw bij zijn moeder en broer in [plaats2] . Daarna is hij met [naam1] naar het gehuurde in [woonplaats1] verhuisd, is zij vervolgens bij hem weggegaan en naar [plaats1] verhuisd en uiteindelijk zijn zij opnieuw getrouwd. Desondanks is het middelpunt van zijn leven steeds in [woonplaats1] gebleven. [geïntimeerde] is de woning ook altijd als zijn verblijf blijven gebruiken mede omdat hij in de buurt van zijn moeder en broer wil zijn.
3.27
Het hof overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tussen partijen is in hoger beroep niet langer in geschil dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst in het verleden niet is nagekomen. Vast staat dat hij niet steeds zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en dat hij zonder toestemming van Lefier de woning ook aan derden heeft onderverhuurd en/of in gebruik heeft gegeven al dan niet als postadres. Dat [geïntimeerde] in verzuim verkeerde, zoals
artikel 6:265 lid 2 BW verder vereist, is tussen partijen evenmin in geschil. Dit betekent dat de tekortkomingen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.28
De afweging die vervolgens in het kader van de ‘tenzij-formule’ van
artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in dit concrete geval daadwerkelijk gerechtvaardigd is, geschiedt volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten, te weten de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming of de gevolgen van de ontbinding. Daarnaast kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. [1] Dit betekent ook dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend, ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient met andere woorden te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dit beoordelingskader is onverkort van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale woning, zoals in het onderhavige geval.
3.29
Tegen de achtergrond van het voorgaande geldt dat een onvoorwaardelijke ontbinding en ontruiming zoals Lefier beoogt, in dit geval niet gerechtvaardigd is. Het kan zijn dat [geïntimeerde] zelf het risico op zich heeft genomen dat hij en zijn gezin op straat zouden komen te staan door van [plaats1] naar [woonplaats1] te verhuizen nadat Lefier deze procedure aanhangig heeft gemaakt. Het hof onderkent ook het belang van Lefier dat sociale huurwoningen beschikbaar worden gesteld aan hen die daarop aangewezen zijn, om daar - juist in tijden van woningkrapte - zicht op te houden zodat een eerlijke verdeling van woningen plaatsvindt onder woningzoekenden en om huurovereenkomsten aan te gaan met hen die bereid zijn de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te leven. Tekortkomingen op dit laatste punt in het verleden, kunnen ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Daar staat echter tegenover dat [geïntimeerde] inzicht heeft getoond in zijn tekortkomingen, daar uiteindelijk een eind aan heeft gemaakt en sinds tenminste 1 augustus 2022 zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wel nakomt. Sinds die tijd staat hij ingeschreven op het adres van het gehuurde evenals zijn vrouw en zijn - aanvankelijk twee, en na
26 oktober 2022, drie - kinderen. Hij woont daar nu alleen met zijn gezin en heeft met hen in [woonplaats1] , vanuit het gehuurde, een leven opgebouwd. Hij heeft zijn werk in de stad, doet vrijwilligerswerk bij de stichting [naam7] waar door de Stichting Somaliërs in [woonplaats1] activiteiten worden georganiseerd. Zijn vrouw staat bij een opleiding in de stad ingeschreven, de twee oudste kinderen gaan in de buurt naar school en bouwen hun sociale contacten op, terwijl de jongste op de wachtlijst staat voor kinderopvang in de stad. Onderhuur of het (mede) in gebruik gegeven van de woning aan derden is niet meer aan de orde. Dit is door Lefier tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ook bevestigd. [geïntimeerde] gedraagt zich als een goed huurder. Dat deed hij ten tijde van de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter al gedurende een kleine zeven maanden en dat is nu, een jaar na het vonnis van de kantonrechter, nog steeds het geval. Andere incidenten met [geïntimeerde] als huurder zijn er niet geweest en hij wil graag het vertrouwen van Lefier herstellen. Dat het vertrouwen van Lefier in [geïntimeerde] in het verleden was aangetast, is begrijpelijk. Gelet op de ontwikkelingen sedert 1 augustus 2022 is er echter voor Lefier geen concrete aanleiding en dus geen reden meer om te volharden in dat gebrek aan vertrouwen.
3.3
[geïntimeerde] en zijn gezin behoren ook tot de doelgroep voor wie deze sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Tegelijkertijd zijn de gevolgen van een onvoorwaardelijke ontbinding en ontruiming van het gehuurde voor [geïntimeerde] , zijn vrouw maar vooral ook voor zijn jonge, opgroeiende kinderen zeer ernstig. Zij komen daardoor immers mogelijk op straat te staan, komen in ieder geval terecht in een instabiele woonsituatie en zullen mogelijk een beroep moeten doen op hulpverlening. Dit zijn alle feiten en omstandigheden die voor het hof in de gegeven omstandigheden zwaar wegen. Aan deze feitelijkheden gaat het hof dan ook niet voorbij. Ook weegt mee dat het hof betwijfelt of [geïntimeerde] zich ten tijde van de tekortkomingen volledig bewust is geweest van de ernst van zijn gedragingen en de mogelijk zeer nadelige gevolgen daarvan terwijl niet onaannemelijk is dat hij druk vanuit de Somalische gemeenschap heeft ervaren.
3.31
De stelling van Lefier dat de preventieve werking die uitgaat van het verbinden van consequenties aan het niet nakomen van de huurdersverplichtingen, door de voorwaarde die de kantonrechter aan de ontbinding en ontruiming heeft gekoppeld grotendeels teniet wordt gedaan, wordt niet gevolgd. Met de voorwaardelijk uitgesproken ontbinding en ontruiming worden wel degelijk zware consequenties verbonden aan het handelen in strijd met de huurovereenkomst. Als en zodra [geïntimeerde] opnieuw de fout ingaat, is de huurovereenkomst ontbonden, dient [geïntimeerde] de woning te ontruimen en is hij mogelijk schadevergoeding verschuldigd. De stelling van Lefier dat zij moet vrezen voor een precedentwerking van het vonnis voor toekomstige ontbindingsprocedures, volgt het hof evenmin gelet op de afweging die in het kader van de tenzij-formule van artikel 6:265 lid 1 BW dient plaats te vinden aan de hand van alle concrete omstandigheden van ieder individueel geval.
3.32
Gelet op alle concrete omstandigheden van dít geval, rechtvaardigen de tekortkomingen niet een onvoorwaardelijke ontbinding met haar gevolgen. Daarmee valt ook het doek voor een onvoorwaardelijke ontruiming en onvoorwaardelijke schadevergoeding. De grief van Lefier faalt.
De conclusie
3.33
Het hoger beroep slaagt niet. Het vonnis van de kantonrechter zal dan ook in stand blijven. Omdat Lefier in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Lefier tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2]
3.34
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 21 februari 2023;
4.2
veroordeelt Lefier tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 343,- aan griffierecht,
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. J.E. Wichers, mr. W.P.M. ter Berg en mr. W.A. Zondag, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.