ECLI:NL:GHARL:2023:9204

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.286.687/02

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 340399

arrest van 31 oktober 2023

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Staatsbosbeheer,

die is gevestigd in Amersfoort,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna: Staatsbosbeheer,

advocaat: mr. F. Sepmeijer,

tegen

1.[geïntimeerde1]

die woont in [woonplaats1]

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser

hierna: [geïntimeerde1]

advocaat: mr. R.T. Wiegerink

2.[geïntimeerde2]

die woont in [woonplaats1]

die in hoger beroep niet is verschenen

en bij de rechtbank optrad als eiseres

hierna: [geïntimeerde2] .

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 26 juli 2022 heeft op 7 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof bericht geen minnelijke regeling te hebben kunnen treffen en gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [geïntimeerde1] vergoed dient te krijgen als gevolg van het tekortschieten van Staatsbosbeheer tegenover hem. Dat tekortschieten bestaat hieruit dat Staatsbosbeheer (grondeigenaar) naar aanleiding van een mededeling van [geïntimeerde1] (erfpachter) in 2008 dat hij zijn erfpachtrechten wilde verkopen, ten onrechte aan de overdracht de voorwaarde heeft verbonden van een canonherziening. Het gevolg daarvan is geweest dat [geïntimeerde1] zijn erfpachtrechten ondanks dat er meerdere geïnteresseerde kopers waren, niet heeft kunnen verkopen en schade heeft geleden. Dit hof heeft in 2015 Staatsbosbeheer veroordeeld om aan [geïntimeerde1] de schade te vergoeden die deze heeft geleden als gevolg van het tekortschieten. In debat is de omvang en begroting van de schade, het genoten voordeel, de bevoegdheid tot verrekening en vermindering wegens eigen schuld.

2.2.

Het hof zal beslissen dat de schade wordt gevormd door de misgelopen koopsom in 2010, de renteschade in de periode van 2010-2020 (verminderd met het genoten fiscaal voordeel) en de geschatte kosten van de verkoopinspanningen en onderhoudswerkzaamheden.

3.Het oordeel van het hof

De feiten

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.20 van het tussenvonnis van 27 februari 2019. Daarbij verwerpt het hof de grief van [geïntimeerde1] tegen de feitenvaststelling in rechtsoverweging 2.3. De rechtbank heeft met juistheid vastgesteld dat Staatsbosbeheer heeft geschreven dat zij de canon per 2003 heeft bepaald op ƒ 19.250 (€ 8.735,27). Dat [geïntimeerde1] het niet eens is met deze canonherziening en de geldigheid daarvan betwist, doet daaraan niet af.

De verkoop en de canonherziening

3.2.

Staatsbosbeheer heeft in bloot eigendom het landhuis “ [naam1] ” met garage, park en verder aanbehoren (hierna: [naam1] ). Op 29 april 1996 hebben [geïntimeerde1] en zijn toenmalige echtgenote [geïntimeerde2] het erfpachtrecht en opstalrecht met betrekking tot [naam1] verworven. De erfpachtcanon bedroeg op dat moment ƒ 1.500 per jaar (omgerekend € 680,67). In oktober 1996 heeft Staatsbosbeheer bericht dat de canon werd aangepast naar ƒ 19.250 per jaar (omgerekend € 8.735,27). Na bezwaar heeft Staatsbosbeheer bepaald dat deze herziening in zou gaan op 1 januari 2003 en dat, vanwege een uitbreiding van de oppervlakte, voor deze uitbreiding een canon van ƒ 3.500 per jaar (omgerekend € 1.588) zou gelden per 1 juni 1996.

3.3.

Het landhuis was in 1988 deels verwoest door brand. [geïntimeerde1] heeft [naam1] tussen 1996 en 1999 geheel gerenoveerd. Begin 2008 heeft [geïntimeerde1] aan Staatsbosbeheer bericht het erfpachtrecht te willen verkopen. Staatsbosbeheer heeft geantwoord alleen toestemming voor de verkoop te verlenen onder de voorwaarde dat de canon zou worden aangepast naar het marktniveau van dat moment en een hertaxatie laten verrichten. [geïntimeerde1] heeft betwist dat deze voorwaarde mocht worden gesteld. Op 1 september 2008 heeft Staatsbosbeheer niettemin laten weten dat de geactualiseerde canon bij doorverkoop € 62.012,50 per jaar zou bedragen.

3.4.

[geïntimeerde1] heeft het opstalrecht eind 2007 in de verkoop gezet voor een bedrag van € 3.100.000 en vanaf april 2008 voor een bedrag van € 2.950.000. Omstreeks juli 2008 heeft een koper ( [naam2] ) zich geïnteresseerd getoond. [geïntimeerde1] heeft het bod van € 2 of € 2,2 miljoen, dat volgens [naam2] vanwege de onzekerheden over de canonverhoging ver onder de koopprijs lag, niet geaccepteerd. In december 2009 is het landhuis verkocht aan [naam3] voor € 2.350.000 onder de ontbindende voorwaarde dat de canon door Staatsbosbeheer met meer dan 50% zou worden verhoogd. Makelaar [naam4] heeft namens [geïntimeerde1] Staatsbosbeheer bij brief van 27 november 2009 en mail van 8 december 2009 van deze koop op de hoogte gesteld en verzocht om geen grote verhoging door te voeren op de canon, zodat de verkoop aan [naam3] door kon gaan. [naam4] schrijft in genoemde mail onder meer:
“Voor wat betreft mijn taxatie: de markt is anders dan enkele jaren terug. In het verleden is er € 3.600.000,= gevraagd en [naam1] is nu verkocht voor € 2.350.000,= (…). Weet jij een mogelijkheid om er uit te komen? (…) Concreet: Gaan jullie bij overdracht aan de familie [naam3] de canon proberen te verhogen? Ook ik heb navraag gedaan of dit voor 2018 juridisch kan en volgens diverse rotten in het vak, kan het niet of is het op z’n minst niet gebruikelijk. Ik denk echter dat we die kant niet moeten en doe een beroep op je redelijkheid en billijkheid).”Staatsbosbeheer is niet op dat verzoek ingegaan. De koop is vervolgens niet doorgegaan. Ook bij brief van 1 februari 2010 heeft Staatsbosbeheer aan [geïntimeerde1] meegedeeld vast te houden aan de voorwaarde van canonherziening bij overdracht. Op het verzoek van de makelaar op 18 februari 2010 om de voorwaarde van herziening bij overdracht te laten vervallen en uit te gaan van herziening in 2018, is Staatsbosbeheer niet ingegaan.

3.5.

Daarin kwam verandering in het najaar van 2010. Bij brief van 5 oktober 2010 heeft Staatsbosbeheer [geïntimeerde1] bericht dat zij de voorwaarde van canonherziening bij overdracht niet langer stelt. [geïntimeerde1] is er nadien niet in geslaagd de erfpachtrechten te verkopen. Eén en ander is uitgemond in een executoriale veiling op 4 juli 2017 waarbij de erfpachtrechten zijn verkocht voor een bedrag van € 929.500 door Rabobank die aan [geïntimeerde1] een hypothecaire geldlening had verstrekt. De restschuld van [geïntimeerde1] aan de Rabobank bedroeg € 1.922.851,79.

De aansprakelijkstelling van Staatsbosbeheer

3.6.

[geïntimeerde1] is in 2010 een procedure aangevangen om de door hem geleden schade te verhalen. De rechtbank heeft bij eindvonnis van 23 november 2011 de vorderingen van [geïntimeerde1] afgewezen. In hoger beroep heeft dit gerechtshof bij arrest van 13 januari 2015 het eindvonnis vernietigd en geoordeeld dat Staatsbosbeheer aan de toestemming van de overdracht niet de voorwaarde had mogen verbinden dat de canon werd herzien en Staatsbosbeheer veroordeeld om aan [geïntimeerde1] de schade te vergoeden die deze heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van Staatbosbeheer, op te maken bij staat.

3.7.

De onderhavige procedure betreft de schadestaatprocedure.

De vorderingen en omvang van het hoger beroep

3.8.

De rechtbank heeft in het eindvonnis in deze schadestaatprocedure een schadevergoeding toegewezen van € 1.710.468,45, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. Bij de schadeberekening heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen de (voorwaardelijke) koop tussen [geïntimeerde1] en [naam3] in december 2009.

3.9.

Staatsbosbeheer heeft hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van 18 maart 2020 en de tussenvonnissen van 27 februari 2019, 17 juli 2019 en 20 november 2019. Op verzoek van Staatsbosbeheer heeft op 18 juni 2021 en 22 november 2021 ook een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarbij als getuigen zijn gehoord [geïntimeerde1] , [naam3] , [naam2] en [naam4] . Staatsbosbeheer heeft vervolgens vijf klachten (grieven) geformuleerd en verzocht de toegewezen vorderingen alsnog af te wijzen.

3.10.

[geïntimeerde1] heeft verweer gevoerd en ook zelf hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank. [geïntimeerde1] heeft – na eiswijziging en -vermeerdering – kort gezegd gevorderd een schadevergoeding van € 3.402.606,77 toe te kennen, vermeerderd met wettelijke rente en om te bepalen dat Staatsbosbeheer geen bevoegdheid toekomt om daarbij tot verrekening over te gaan van hogere canonbedragen dan de tot 2003 overeengekomen canon en dat Staatsbosbeheer de bedragen die zij teveel heeft verrekend, terugbetaalt, vermeerderd met wettelijke rente.

Het schademoment: 2008 of 2010

De misgelopen transactie met [naam2]

3.11.

[geïntimeerde1] heeft als grief naar voren gebracht dat de rechtbank ten onrechte heeft beslist dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat er met [naam2] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de door Staatsbosbeheer gestelde voorwaarde van canonherziening.

3.12.

De grief faalt. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 27 februari 2019 (rov. 5.3) met juistheid overwogen dat om vast te stellen of het afzien van de koop door [naam2] verband hield met de door Staatsbosbeheer gestelde voorwaarde van canonherziening, duidelijk moet zijn dat hij daadwerkelijk een bod heeft gedaan en onder welke voorwaarden verkocht zou zijn. Ook moet vast staan dat de actualisatie van de canon voor hem een reden was om niet verder te onderhandelen over de koopprijs en of de koop op dat punt is afgestuit. Met juistheid heeft de rechtbank in tussenvonnis 2 (rov. 2.3) overwogen dat uit de schriftelijke verklaringen van [naam2] en de eigen stellingen van [geïntimeerde1] niet blijkt dat zij overeenstemming hadden bereikt over een prijs. Het bod van € 2 miljoen (volgens [geïntimeerde1] ) en € 2.2 miljoen (volgens de schriftelijke verklaring van [naam2] ) lag – naar [geïntimeerde1] zelf ook stelt – ver beneden de vraagprijs en was voor [geïntimeerde1] niet acceptabel. Uit de schriftelijke verklaringen blijkt ook niet meer dan dat [naam2] bereid zou zijn geweest om maximaal € 2.2 miljoen te betalen indien een nieuwe canon van meer dan € 50.000 zou gaan gelden. Dat dit bedrag ook daadwerkelijk is aangeboden, heeft hij niet verklaard en vindt ook geen steun in de verklaringen van [geïntimeerde1] of makelaar [naam4] . Uit de verklaringen volgt ook dat [naam2] met deskundige mensen naar de bouwtechnische mogelijkheden heeft gekeken, maar dat er geen deskundige bijstand (financieel, juridisch of van de makelaar) is geweest om de koop voor te bereiden. Het enige moment dat er concreet over (een) koop(prijs) is gesproken is op een ochtend bij de koffie in de serre van het landhuis. Dat kwalificeert veeleer als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, dan als een concreet aanbod tot koop. De getuigenverklaring van [naam2] biedt evenmin steun voor de stelling dat zonder de canonherziening onmiskenbaar overeenstemming was verkregen over een koopsom van € 2.9 miljoen, zoals [geïntimeerde1] stelt. [naam2] verklaart niet meer dan dat hij zich kan voorstellen dat als de vraagprijs € 3.1 miljoen was en hij € 2.7 of € 2.8 miljoen had geboden, de koopprijs dan in € 2.9 miljoen was uitgemond. Met deze aannames staat echter niet vast dat hij ook daadwerkelijk een bedrag van € 2.7 of € 2.8 miljoen geboden zou hebben. Dat verklaart [naam2] niet en zijn verklaring biedt daarvoor ook geen voldoende aanknopingspunt. Zijn verklaring biedt immers geen zicht op de vraag welke investering, bestaande uit de koopsom, canon en verbouwingen, hij concreet wilde en kon doen. Daarom blijft staan wat hij eerder schriftelijk verklaarde, namelijk dat hij niet weet hoeveel hoger hij zou hebben geboden als de canonwijziging er niet zou zijn geweest.

3.13.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat het hof evenals de rechtbank van oordeel is dat [geïntimeerde1] zijn stelling over het causaal verband tussen de canonverhoging en het niet doorgaan van de transactie met [naam2] onvoldoende heeft onderbouwd. Aan nadere bewijslevering komt het hof niet toe. [geïntimeerde1] heeft op dit punt ook geen (gespecificeerd) getuigenbewijs aangeboden.

De misgelopen transactie met [naam3]

3.14.

Staatsbosbeheer heeft als grief naar voren gebracht dat ook de misgelopen transactie met [naam3] niet is afgestuit op de canonherziening en dat – indien de canonherziening niet als voorwaarde was gesteld – de koop om andere redenen niet door zou zijn gegaan. Het hof verwerpt deze grief en overweegt daartoe het volgende.

3.15.

In lijn met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerde1] met verwijzing naar de niet-ondertekende koopakte tussen [geïntimeerde1] en [naam3] en de e-mails van 27 november 2009 en 9 december 2009 van makelaar [naam4] aan Staatsbosbeheer voldoende heeft onderbouwd dat [naam3] de erfpachtrechten op [naam1] had gekocht tegen een koopsom van € 2.350.000 onder de ontbindende voorwaarde dat Staatsbosbeheer geen toestemming zou verlenen tot verkoop aan kopers of zou blijken dat Staatsbosbeheer een verhoging van de erfpachtcanon zou voorstellen van meer dan 50% van de op de moment geldende erfpachtcanon. Dat vindt ook steun in de schriftelijke verklaring van [naam3] en wordt opnieuw door hem onder ede bevestigd als getuige. Hij verklaart:
“Voor mij was de koopakte een definitieve koopakte, want ik had het kasteeltje gekocht, mits de canon niet enorm zou stijgen. Het klopt dat er geen financieringsvoorbehoud is opgenomen: uit de verkoop van mijn bedrijf had ik nog voldoende middelen.”Volgens [naam3] gingen partijen toen uit van een canon van € 12.000 of € 14.000 en vond hij een canon van maximaal € 28.000
“wel veel, maar nog te doen”.

3.16.

Het hof volgt Staatsbosbeheer op grond van het voorgaande niet in zijn betoog dat de koop zou zijn afgestuit op de omstandigheid dat [naam3] een airbnb had willen vestigen en daar – met het oog op de beperkte bestemming (permanent wonen en beperkt kantoorgebruik) in de erfpachtakte – mogelijk geen toestemming voor zou hebben gekregen van Staatsbosbeheer. Uit de niet-ondertekende koopakte blijkt immers niet dat de vestiging van een airbnb voor [naam3] een noodzakelijke voorwaarde was voor de koop van [naam1] . Integendeel, in de akte is opgenomen dat aan [geïntimeerde1] en de makelaar een vrijwaring is verleend ten aanzien van het gebruik van de zaak en de verdere mogelijkheden (artikel 5.3) en [naam3] heeft op dat punt geen ontbindende voorwaarde opgenomen. Kennelijk werd de airbnb door [naam3] als serieuze en mogelijke optie onderzocht, maar was het voor hem geen essentieel onderdeel. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat Staatsbosbeheer later, in weerwil van de erfpachtbestemming, akkoord is gegaan met een zorgbestemming voor [naam1] . Dat Staatsbosbeheer in het geheel niet bereid zou zijn geweest om een ruimer gebruik toe te staan dan waartoe de erfpachtbestemming strikt genomen verplichtte, staat dan ook niet vast. Tot slot heeft de opmerking van [naam3] dat als de canonverhoging in 2009 niet was doorgegaan, hij het spannend had gevonden wat de canon in 2018 zou doen, hem niet belet [naam1] tegen een bedrag van € 2.350.000 te willen kopen. Het voorgaande voert tot de slotsom dat Staatsbosbeheer de onderbouwde stelling dat [naam3] zonder de canonverhoging [naam1] in december 2009 had gekocht tegen een bedrag van € 2.350.000 onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. Dat de koopakte niet door [naam3] is voorzien van een handtekening doet daaraan niet af, nu uit de verklaringen en correspondentie duidelijk blijkt dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de koop en aannemelijk is dat wanneer Staatsbosbeheer had ingestemd met een lagere canonherziening tot ten hoogste 50% extra ten opzichte van de geldende canon, de koop zou zijn geformaliseerd.

Vergoeding van de misgelopen koopsom (schadepost A)

3.17.

Staatsbosbeheer heeft als onderdeel van deze grief ook aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [naam3] zonder de canonherziening bereid zou zijn geweest om een hoger bedrag te betalen, namelijk een bedrag van € 2.459.787,80. Dat bedrag bestaat uit de overeengekomen koopsom van € 2.350.000 en een door [geïntimeerde1] berekende meerwaarde voor het (hypothetische) geval dat bij de bepaling van de koopprijs geen rekening was gehouden met een verhoging van de canon met maximaal 50%. [geïntimeerde1] heeft dit bedrag berekend op de contante waarde van € 5.489,39 met een factor 20 en bepaald op € 109.787,80. Dit onderdeel van de grief van Staatsbosbeheer slaagt. Zoals blijkt uit de koopakte was de koopprijs tussen partijen immers vastgesteld op het bedrag van € 2.350.000 en hebben partijen geen wijziging bedongen voor het geval dat de canonherziening minder dan 50% bedroeg of – zoals meermaals verzocht door [geïntimeerde1] en zijn makelaar – Staatsbosbeheer alsnog had besloten om de voorwaarde tot herziening te laten vervallen. Kennelijk zijn partijen, in het besef van diverse onzekerheden ten aanzien van onder meer de canon, de gebruiksmogelijkheden, en wellicht ook andere niet benoemde aspecten, tot deze regeling gekomen en hebben zij zich daaraan verbonden. Onder deze omstandigheden acht het hof het dan ook niet aannemelijk dat in de hypothetische situatie dat Staatsbosbeheer de canonherziening in het geheel niet als voorwaarde had gesteld, dat tot een hogere koopsom had geleid. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat de verklaring van [naam3] in 2019 dat hij indien de canonherziening niet als voorwaarde was gesteld
“minimaal € 2.459.000 zou hebben betaald”en zijn verklaring in 2021: “
wij zaten toentertijd al op die € 2.500.000”niet overtuigt. In de eerste plaats niet omdat het precieze bedrag van € 2.459.000 erop duidt dat [naam3] kennis heeft gekregen van dit bedrag doordat dit in de processtukken door [geïntimeerde1] is genoemd en in de tweede plaats niet omdat geen inzicht is geboden in de vraag hoe dit bedrag zich verhoudt tot de vraagprijs en tot de koopsom die partijen uiteindelijk zijn overeengekomen. Het hof zal daarom voor de berekening van de omvang van de schade uitgaan van de misgelopen koopsom van € 2.350.000.

3.18.

Op dat bedrag komt in mindering het bedrag van de opbrengst van de executieveiling van 4 juli 2017, groot € 971.163,17, zodat de schade wegens de misgelopen koopsom wordt toegewezen tot een bedrag van € 1.378.836,83. Het hof volgt Staatsbosbeheer niet in zijn stelling dat de veilingkosten bij de veilingopbrengst moeten worden opgeteld. Voor de bepaling van de schade als gevolg van de misgelopen koopsom, is enkel relevant de som die netto uit de executieveiling is verkregen. Het gaat erom dat het bedrag waarmee de executiekosten zijn voldaan, niet kan worden aangewend om in mindering te strekken op de door Staatsbosbeheer veroorzaakte schade. Het hof volgt Staatsbosbeheer wel in zijn (onweersproken) stelling dat op de koopsom in mindering moet worden gebracht de courtage waar [naam4] recht op zou hebben gehad. Het gaat volgens Staatsbosbeheer naar schatting om een bedrag van € 32.900 te vermeerderen met 19% btw, derhalve een bedrag van € 39.151. Dat brengt de hoogte van schadepost A op een totaalbedrag van (€ 1.378.836,83 - € 39.151 =) € 1.339.685,80. De wettelijke rente over schadepost A is door Staatsbosbeheer verschuldigd over een bedrag van € 1.143.669,21, zoals de rechtbank eerder vaststelde in het tussenvonnis van 27 februari 2019 (rov. 5.13), te rekenen vanaf 1 november 2010.

Vergoeding van de verschuldigde canon (schadepost B)

3.19.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 27 februari 2019 (rov. 5.14) geoordeeld dat wanneer de koop met [naam3] was doorgegaan, de verplichting tot betaling door [geïntimeerde1] van de canon per 1 november 2010 zou zijn vervallen en de canonverplichting daarom in beginsel als schade voor vergoeding in aanmerking komt. [geïntimeerde1] heeft de door hem verschuldigde canon over de periode van 1 november 2010 tot aan de executieveiling op 4 juli 2017 berekend op € 99.033,95. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde1] tot vergoeding van deze schade vervolgens afgewezen, vanwege de omstandigheid dat [geïntimeerde1] de canon vanaf 2008 niet meer heeft voldaan. Van een concreet verlies is – zo overweegt de rechtbank – onder de gegeven omstandigheden geen sprake.

3.20.

De klacht van [geïntimeerde1] dat Staatsbosbeheer de verschuldigde canon al vanaf 1 september 2008 aan hem moet vergoeden, berust op het uitgangspunt dat Staatsbosbeheer aansprakelijk is vanaf het moment van de misgelopen transactie met [naam2] . Nu dat standpunt door het hof is verworpen, strandt daarop ook deze klacht.

Voordelen in aanmerking nemen of niet

3.21.

Staatsbosbeheer klaagt dat de rechtbank in het oordeel dat de canon vanaf 1 november 2010 als schade kan worden aangemerkt, niet heeft meegewogen dat tegenover deze canonverplichtingen [geïntimeerde1] het genot van de erfpachtrechten heeft gehad en dus voordeel heeft genoten. Dat voordeel bestaat volgens Staatsbosbeheer uit het gebruik van het landhuis en parkbos, als ook uit de verhuur daarvan aan derden voor congressen, bruiloften en andere partijen. Volgens Staatsbosbeheer kan vanwege dit voordeel de vanaf 1 november 2010 verschuldigde canon niet als schade worden aangemerkt. Het hof verwerpt deze klacht op grond van het navolgende.

3.22.

Het hof stelt voorop dat voor de begroting van de schade in deze procedure alleen relevant is het voordeel dat [geïntimeerde1] heeft genoten vanaf het moment dat het schadetoebrengende feit zich heeft voorgedaan, derhalve vanaf 1 november 2010. Dat [geïntimeerde1] in de periode tussen 2010 en 2018 het landgoed stelselmatig als trouw- en feestlocatie op commerciële basis heeft verhuurd, heeft Staatsbosbeheer naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. De enkele mededeling van een fotograaf op een website in juni 2014 dat hij voor het eerst in zeven jaar weer een trouwreportage had gemaakt op [naam1] (productie 16 bij conclusie van antwoord) is daartoe onvoldoende. De enkele stelling van Staatsbosbeheer dat het landhuis enige tijd aan een derde “ter beschikking is gesteld” biedt ook onvoldoende steun voor de stelling van Staatsbosbeheer dat [geïntimeerde1] daarmee inkomsten heeft gegenereerd. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat aan [geïntimeerde1] geen toestemming is verleend voor het gebruik van [naam1] als zorginstelling.

3.23.

Het hof overweegt voorts dat het Staatsbosbeheer kan volgen in zijn standpunt dat de omstandigheid dat [geïntimeerde1] ook na 1 november 2010 het genot (gebruik) van [naam1] heeft gehad hem tot (immaterieel) voordeel heeft gestrekt. Staatsbosbeheer lijkt echter uit het oog te verliezen dat aan het gebruik van [naam1] ook kosten waren verbonden en dat [geïntimeerde1] niet langer bereid was deze aan de erfpachtrechten verbonden lasten, zoals de canon, te dragen en in verband daarmee de verkoop van deze rechten heeft geïnitieerd. [geïntimeerde1] heeft er in dit verband ook op gewezen dat tegenover het gebruik van het landhuis en parkbos staat dat hij veel onderhoudswerkzaamheden heeft moeten verrichten en ook kosten heeft moeten maken om [naam1] in goede staat te houden, waartoe hij – zoals Staatsbosbeheer op zitting ook heeft bevestigd – verplicht was. Nu de verkoop door het handelen van Staatsbosbeheer niet is doorgegaan, heeft [geïntimeerde1] zijn (canon)verplichtingen uit hoofde van de erfpachtrechten moeten continueren (zij het dat hij deze onbetaald heeft gelaten). Voor zover met het oog op het gebruik van voordeel kan worden gesproken, zal het hof dat niet op de hier beoordeelde schadepost in aanmerking nemen, maar hierna bij de bespreking van de schadepost kosten (F tot en met M) in rov. 3.38-3.39. Een verdergaande toerekening van voordeel acht het hof gelet op alle omstandigheden van het geval niet redelijk.

3.24.

Staatsbosbeheer heeft tot slot onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om het oordeel te rechtvaardigen dat [geïntimeerde1] hoe dan ook dezelfde of een deel van de kosten zou hebben gehad aan een ander huis. Staatsbosbeheer heeft immers niet betwist dat [geïntimeerde1] in de relevante periode niet in het landhuis, maar in het koetshuis, heeft gewoond en dit ook was blijven doen als het landhuis en parkbos zouden zijn verkocht. In de inleidende dagvaarding (onder 4.30) stelt [geïntimeerde1] in verband hiermee:
“ [geïntimeerde1] wijst er daarbij op dat hij woonachtig is in het naastgelegen koetshuis. De ten behoeve daarvan gesloten leningen zouden zijn blijven lopen, zodat die hier buiten beschouwing worden gelaten. Hij had derhalve geen behoefte aan financiering van ander vastgoed, nadat de erfpachtrechten waren verkocht (…).”Deze stelling wordt ondersteund in diverse stukken waaruit blijkt dat [geïntimeerde1] niet voornemens was om de erfpachtrechten van het koetshuis ( [adres1] ) te verkopen, maar enkel het landhuis [naam1] en het parkbos ( [adres2] ). Het is dus zonder nadere toelichting niet duidelijk dat [geïntimeerde1] bepaalde woonkosten (of daaraan verbonden kosten) heeft bespaard die in redelijkheid als zijn voordeel in aanmerking zouden moeten worden genomen.

3.25.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof tot hetzelfde oordeel komt als de rechtbank zoals hiervoor onder 3.19 uiteengezet: in de schadestaat wordt geen vergoeding opgenomen ter zake van canonverplichtingen, omdat [geïntimeerde1] de canonverplichtingen destijds niet heeft betaald. Staatsbosbeheer kan niet worden gevolgd in het standpunt dat tegenover de -onbetaald gebleven- canonverplichtingen voor [geïntimeerde1] een zodanig voordeel heeft gestaan dat van hem alsnog betaling van de canonverplichtingen vanaf 1 november 2010 zou kunnen worden verlangd.

Bevoegdheid tot verrekening of niet

3.26.

In de memorie van grieven onder 2.43 brengt Staatsbosbeheer naar voren dat vanwege de omstandigheid dat [geïntimeerde1] geen canon heeft betaald met betrekking tot het landhuis en het parkbos over de periode tot 1 november 2010 (gerekend - naar het hof begrijpt - vanaf 2008) het gerechtigd is om een bedrag ter grootte van € 14.501,65 met de toegewezen schadevergoeding te verrekenen. [geïntimeerde1] bestrijdt op zich niet dat verrekening met achterstallige canonverplichtingen is toegestaan, maar stelt daar in het door hem ingestelde hoger beroep tegenover dat Staatsbosbeheer is uitgegaan van een te hoge canon. [geïntimeerde1] licht toe dat per 1 januari 2003 de canon ten onrechte is vastgesteld op € 8.735,27 (toen: ƒ 19.250), omdat bij de berekening van dat bedrag destijds is uitgegaan van een onjuiste oppervlaktemetrage, namelijk op basis van een perceel met een oppervlakte van 10.405 m², terwijl dit hof in zijn arrest van 13 januari 2015 (rov. 4.16) heeft geoordeeld dat moest worden uitgegaan van een oppervlakte van 6.800 m². [geïntimeerde1] heeft daarop bij brief van 5 maart 2015 de canonherziening van 2003 vernietigd. Volgens [geïntimeerde1] moet om die reden de door hem in 2009 en 2010 onbetaald gelaten canonbedragen worden bepaald op basis van de tot 2003 geldende canon van € 653,44 (toen: ƒ 1.440). [geïntimeerde1] vordert daarom Staatsbosbeheer te verbieden om de schadevergoeding te verrekenen met canonbedragen waarbij wordt uitgegaan van de herziene canon van 2003. Staatsbosbeheer heeft de stellingen van [geïntimeerde1] gemotiveerd bestreden.

3.27.

Het hof is van oordeel dat deze kwestie onvoldoende betrekking heeft op het vaststellen van schade als gevolg van de in de hoofdzaak vastgestelde tekortkoming waarvoor deze schadestaatprocedure is bestemd. De vraag die [geïntimeerde1] met zijn grief en vordering aan de orde stelt, betreft immers de vraag naar de (omvang van de) bevoegdheid van Staatbosbeheer om zijn vordering op [geïntimeerde1] uit hoofde van achterstallige canonverplichtingen daterend van de periode voor 1 november 2010 te verrekenen. De schadestaatprocedure strekt er echter niet toe om vast te stellen of Staatsbosbeheer een vordering wegens onbetaald gelaten canonbedragen heeft op [geïntimeerde1] , de omvang daarvan te bepalen en een verbod op te leggen, maar enkel om de schade te begroten die het gevolg is van de omstandigheid dat Staatsbosbeheer ten onrechte aan de toestemming voor overdracht de voorwaarde heeft verbonden de canon te herzien, waarop de koop van [naam1] door [naam3] is afgestuit. Daarnaast neemt het hof in aanmerking dat de vraag of Staatsbosbeheer tot verrekening van € 14.501,65 bevoegd is, niet eenvoudig is vast te stellen, omdat dat een beoordeling vergt van de buitengerechtelijke vernietiging door [geïntimeerde1] in 2015 van de canonherziening in 2003 wegens dwaling en de bestrijding daarvan door Staatsbosbeheer. Op deze gronden laat het hof in de onderhavige schadestaatprocedure de verrekeningskwestie en het daarmee gemoeide bedrag van € 14.501,65 buiten beschouwing. Het hof verwerpt daarmee de grief van [geïntimeerde1] en de daarop gebaseerde vordering.

De hypothecaire rente Rabobank en Restauratiefonds (schadeposten D en E)

3.28.

Bij de beoordeling van de klacht van Staatsbosbeheer over de toerekening door de rechtbank van rente over hypothecaire geldleningen als schade, sluit het hof aan bij de overwegingen van de rechtbank in het tussenvonnis van 27 februari 2019 (rov. 5.15) en het tussenvonnis van 17 juli 2019 (rov. 2.9, 2.10 en 2.12). Dat in de rechtspraak en rechtsliteratuur tot aan het arrest van de Hoge Raad van februari 2010 onduidelijkheid bestond over de vraag of een canonherziening bij overdracht was toegestaan of niet, laat onverlet dat in de onderhavige schadestaatprocedure het arrest van dit hof van 13 januari 2015 (gebaseerd op het door de cassatierechter gevonden recht) tot uitgangspunt moet worden genomen. Dat Staatsbosbeheer achteraf beschouwd in rechte heeft gedwaald, kan aan [geïntimeerde1] niet worden tegengeworpen.

Het verweer dat geen sprake is geweest van grove schuld, opzet of anderszins verwijtbaar handelen legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te leiden.

Voordelen in aanmerking nemen of niet

3.29.

Zoals het hof hiervoor reeds overwoog, geldt ook hier dat de omstandigheid dat [geïntimeerde1] als eigenaar het genot (gebruik) van de erfpachtrechten had, niet zonder meer tot vermindering leidt van de schade die door Staatsbosbeheer is veroorzaakt. Zoals [geïntimeerde1] stelt, vormde [naam1] vanaf 2008 juist
“een blok aan zijn been”. Voor zover in dit opzicht al van voordeel kan worden gesproken, zal dat hierna in rov. 3.38-3.39 in aanmerking wordt genomen.

3.30.

Staatsbosbeheer heeft voorts gesteld dat [geïntimeerde1] in geval de koop met [naam3] zou zijn doorgegaan in 2010 na ontvangst van de koopsom en na aflossing over het restant van de koopsom naar schatting een bedrag van tenminste € 120.844 aan vermogensbelasting had moeten voldoen en dat hem – vanwege de misgelopen transactie met [naam3] – dat bedrag bespaard is gebleven. [geïntimeerde1] heeft deze stelling niet weersproken, zodat het hof dit voordeel wel in aanmerking zal nemen bij de begroting van de schade.

Einde van de renteschade

3.31.

Staatsbosbeheer en [geïntimeerde1] hebben allebei geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat de renteverplichtingen van [geïntimeerde1] na de datum van de executieveiling in juni 2017 niet meer in redelijkheid aan Staatsbosbeheer zijn toe te rekenen (artikel 6:98 BW). Staatsbosbeheer stelt dat dit ‘kantelmoment’ veel eerder behoort te liggen, namelijk vanaf 5 oktober 2010, omdat Staatsbosbeheer toen aan de advocaat van [geïntimeerde1] heeft laten weten de voorwaarde van canonverhoging niet langer te stellen. [geïntimeerde1] heeft juist betoogd dat ook de renteverplichtingen na de veiling nog aan Staatsbosbeheer zijn toe te rekenen.

3.32.

De stelling van Staatsbosbeheer dat toerekening niet meer redelijk is vanaf 5 oktober 2010 gaat niet op. Hoewel aannemelijk is dat door het loslaten van deze voorwaarde de kans op verkoop van [naam1] zal zijn toegenomen, is het enkel bevorderen van een goede kans om het voortduren van schade te beletten, in de omstandigheden van dit geval redelijkerwijs onvoldoende om de na die tijd geleden schade niet meer toe rekenen, met name niet wanneer, zoals in het onderhavige geval, het voortduren van de schade door negatieve factoren is beïnvloed. [geïntimeerde1] heeft in dit verband betoogd dat in de periode van 2008-2010 de bij Rabobank afgesloten financiering € 1.068.973 bedroeg en bij verkoop in die periode hij deze financiering had kunnen aflossen uit de verkoopopbrengst. Op zitting in hoger beroep heeft hij nader toegelicht dat na die tijd zijn financieringslast is opgelopen als gevolg van het feit dat geld nodig was om de juridische kosten, accountantskosten en onderhoudskosten te kunnen afdekken. De juridische kosten en accountantskosten waren nodig om in rechte het door Staatsbosbeheer ingenomen standpunt over de canonverhoging bij verkoop te kunnen aantasten. De onderhoudskosten waren nodig om [naam1] verkoopklaar te houden. Op zitting in hoger beroep heeft Staatsbosbeheer bevestigd dat [geïntimeerde1] onderhoud diende te verrichten en daarvoor kosten moest maken. Nu het voortduren van de renteverplichtingen – mede als gevolg van de hogere financieringslasten – het redelijkerwijs te verwachten gevolg zijn van de omstandigheid dat door het tekortschieten van Staatsbosbeheer [naam1] niet aan [naam3] werd verkocht, oordeelt het hof – evenals de rechtbank – dat de door [geïntimeerde1] vanaf 1 november 2010 betaalde rente op de hypothecaire leningen bij Rabobank en het Restauratiefonds als schade aan Staatsbosbeheer kan worden toegerekend: als Staatsbosbeheer niet zou zijn tekortgeschoten, zou [geïntimeerde1] vanaf 1 november 2010 zijn bevrijd van de uit die hypotheken voortvloeiende renteverplichtingen.

3.33.

Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat ook de renteverplichtingen na de executieveiling op 4 juli 2017 in redelijkheid toerekenbaar zijn aan het tekortschieten van Staatsbosbeheer. Nu de renteverplichtingen, ook na aftrek van de veilingopbrengst, nog altijd gerelateerd zijn aan de lasten waarmee [geïntimeerde1] zich als gevolg van het tekortschieten van Staatsbosbeheer nog altijd geconfronteerd zag, ziet het hof geen reden om aan te nemen dat het verband tussen de renteverplichtingen en het tekortschieten van Staatsbosbeheer na de executieveiling zozeer vervaagt, dat de renteschade Staatsbosbeheer vanaf dat moment niet meer als gevolg van haar tekortkoming kan worden toegerekend. Het hof oordeelt dan ook dat als schade in aanmerking moet worden genomen de renteverplichtingen van [geïntimeerde1] aan Rabobank vanaf 1 november 2010 tot 1 mei 2020, de datum waarop de lening aan Rabobank als gevolg van de betaling door Staatsbosbeheer van het door de rechtbank toegewezen bedrag, is afgelost. Het hof begroot deze renteschade op € 325.417,38, zijnde het rentebedrag dat – conform de stellingen van [geïntimeerde1] – door de rechtbank is vastgesteld op € 274.687,08 met betrekking tot de periode van 1 november 2010 tot 4 juli 2017, vermeerderd met de volgens [geïntimeerde1] verschuldigde rente van 4 juli 2017 tot de finale afwikkeling: een bedrag van € 50.730,30. Dat is minder dan het door [geïntimeerde1] in hoger beroep over deze periode gevorderde bedrag van € 365.600,63 (memorie van eis in incidenteel appel, productie 3), maar – zonder toelichting, die ontbreekt – valt niet in te zien waarom moet worden uitgegaan van een hoger bedrag dan het door de rechtbank vastgestelde bedrag. Met name valt niet in te zien, waarom in het recente overzicht twee andere lening(nummers) zijn opgenomen en als schade mede in aanmerking genomen zouden moeten worden. Ook neemt het hof in aanmerking dat het bedrag van € 325.417,38 beter aansluit bij de eerdere stelling van [geïntimeerde1] (akte van 10 april 2019 onder 17 met productie, met productie 28, nader toegelicht in de akte van 4 september 2019 onder 11 e.v., met productie 29) waarin hij zijn renteschade begroot op een bedrag van € 306.225,40 over de periode van 1 november 2010 tot en met 31 maart 2019, te vermeerderen met € 1.520,37 voor elke maand dat Staatsbosbeheer de schade niet voldoet en de leningen niet kunnen worden afgelost. Dat komt neer op een renteschade van in totaal (€ 306.225,40 + (13 x € 1.520,37 =) € 19.764,81 =) € 325.990,21.

Geen vermindering in verband met koetshuis

3.34.

Het hof volgt [geïntimeerde1] ook in zijn stelling dat er geen grond is om de renteschade die bij de Rabobank is ontstaan, te verminderen met een bedrag van € 61.523. [geïntimeerde1] heeft onderbouwd gesteld dat het overbruggingskrediet van € 710.000 niet in de renteschadeberekening is betrokken. Dat dit overbruggingskrediet betrekking had op het koetshuis en de vijf andere hypothecaire kredieten (van in totaal € 1.068.973) op het landhuis en het parkbos, heeft [geïntimeerde1] onderbouwd met een hypotheekakte waaruit blijkt dat de erfpachtrechten van het koetshuis ( [adres1] ) op 30 juni 2006 aan hem zijn geleverd voor een koopsom van € 730.000. Vast staat voorts dat de vijf genoemde leningen met een hypotheek waren verzekerd en voor Rabobank de grondslag vormden om tot executie over te gaan van het landgoed en het parkbos ( [adres2] ). Dat als zekerheid voor deze vijf leningen ook een hypotheek werd gevestigd op het koetshuis, acht het hof niet waarschijnlijk, omdat gesteld noch gebleken is dat executie van het koetshuis voor deze leningen heeft gedreigd of plaatsgehad. Het hof is van oordeel dat in het licht van de onderbouwde stellingname van [geïntimeerde1] (waaronder het overzicht van zijn accountant en de verklaring van Rabobank dat de daarop vermelde gegevens haar juist voorkomen), het op de weg van Staatsbosbeheer -tevens bloot eigenaar van [adres1] - lag om haar verweer dat de vijf leningen niet (volledig) in de renteschade kunnen worden betrokken nader te onderbouwen, wat zij heeft nagelaten. Met het oog op het gestelde in 2.87 en 2.88 van de memorie van grieven voegt het hof hier nog aan toe dat gesteld noch gebleken is dat de hypotheken die werden gevestigd in 2011 en 2016 (zie productie 20, p. 4 en 5, bij Hypotheekrecht VI en VII) bijkomende leningen betreffen die ook in de opstelling van de renteschade zijn betrokken. Het gaat hier louter om de renteschade met betrekking tot de in het overzicht genoemde vijf hypothecaire geldleningen, waarvan vast staat dat deze per 1 november 2010 zouden zijn afgelost wanneer de verkoop aan [naam3] was doorgegaan, waarna een positief saldo aan [geïntimeerde1] zou zijn uitgekeerd.

Renteschade Restauratiefonds

3.35.

Voor wat betreft het Restauratiefonds (NFR) zal de schade worden begroot op een bedrag van € 8.679,74, zoals door de rechtbank vastgesteld in het eindvonnis van 18 maart 2020 onder 2.15 en waartegen niet is gegriefd.

Geen wettelijke rente

3.36.

Het hof ziet geen grond om in plaats van of naast voormelde renteschade ook vertragingsschade (wettelijke rente) in aanmerking te nemen. Het hof sluit aan bij het oordeel van de rechtbank in rov. 2.16 van het eindvonnis van 18 maart 2020 dat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde1] aan zijn renteverplichtingen jegens Rabobank en NFR heeft voldaan. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop deze schade volgens hem moet worden berekend en/of de omvang daarvan.

Diverse schadeposten (F – M)

3.37.

Anders dan de rechtbank in het tussenvonnis van 27 februari 2019 (rov. 5.16) is het hof van oordeel dat de kosten die [geïntimeerde1] heeft gemaakt om nadat de transactie met [naam3] misliep, [naam1] alsnog te verkopen wel aan het tekortschieten van Staatsbosbeheer zijn toe te rekenen voor zover dat redelijk is. Het hof is echter net als de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde1] , ook in hoger beroep, deze schadeposten onvoldoende (concreet) heeft onderbouwd. Het gaat, zo volgt uit de memorie van grieven in het incidenteel appel, om de navolgende schadeposten:

F. Onderhoudskosten

G. Energie

H. Eigen werkzaamheden

I. Directe Verkoopkosten

J. Advieskosten

K. Telefoonkosten

L. Verzekeringskosten

M. Overige kosten

3.38.

[geïntimeerde1] heeft daarbij schadebedragen genoemd, maar heeft daarbij 1 september 2008 tot uitgangspunt genomen, welk standpunt door het hof is verworpen. Naar het oordeel van het hof heeft als peildatum 1 november 2010 te gelden. Om welke bedragen het gaat, is derhalve niet af te leiden uit de stellingen van [geïntimeerde1] en ook niet uit de in hoger beroep overgelegde productie 4 (met vele ongesorteerde producties). Deze productie bevat bovendien ook facturen en rekeningen (heffingen) die geen betrekking hebben op de hiervoor genoemde kosten. Dat echter wel enige kosten zullen zijn gemaakt zal het hof in de navolgende schatting van gemaakte kosten betrekken. Op grond van de toelichting van [geïntimeerde1] en zijn verwijzing naar productie 22 bij dagvaarding, neemt het hof verder in aanmerking de kosten die [geïntimeerde1] heeft moeten maken voor zijn verkoopinspanningen en onderhoudswerkzaamheden. Genoemde productie bevat een gedetailleerde weergave van zijn inspanningen en de uren die hij hieraan heeft besteed. Nu de omvang van deze schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt zij geschat. Daarbij houdt het hof rekening met de peildatum van 1 november 2010 en met de omstandigheid dat een deel van de kosten en werkzaamheden inherent zijn aan het gebruik van [naam1] en dus ten eigen bate zullen zijn verricht en dat – zie hiervoor onder 3.22 – [geïntimeerde1] in deze periode over de mogelijkheid beschikte om [naam1] aan derden (familie, vrienden, zakelijke kennissen) ter beschikking te stellen en dat ook daadwerkelijk deed.

3.39.

Volgens zijn eigen opgave heeft [geïntimeerde1] omgerekend in uren € 98.010 (6,8 uur per week) besteed aan het zoeken naar economische draagkracht of oplossingen en daarnaast nog € 19.080 (4 uur per maand) aan contacten met makelaars, verkoopadviseurs, bezoeken van geïnteresseerden. Dat komt neer op een bedrag van € 117.090. Dat [geïntimeerde1] tijd heeft besteed aan het leggen van contact met makelaars en potentiële kopers neemt het hof aan, maar had wel meer kunnen worden geconcretiseerd. Datzelfde geldt voor de uren die [geïntimeerde1] (na de mislukte verkoop in 2010) stelt te hebben besteed aan het zoeken naar economische draagkracht. [geïntimeerde1] noemt in verband met dit laatste concreet het onderzoek naar het realiseren van zorgwoonunits in 2014, alsmede het onderzoek naar het vestigen van een particuliere school in 2015/2016. Dat deze opties door [geïntimeerde1] zijn onderzocht, is door Staatsbosbeheer niet bestreden. Met in achtneming daarvan schat het hof de kosten van [geïntimeerde1] voor zijn verkoopinspanningen op een bedrag van € 70.000, inclusief wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarding. Daarnaast stelt [geïntimeerde1] € 162.288 (10,99 per week) te hebben besteed aan het onderhoud van de parktuinen en panden. Het hof schat, rekening houdend met de omstandigheid dat zoals hiervoor overwogen [geïntimeerde1] ook voordeel heeft genoten van het gebruik van [naam1] , de kosten van (eigen) beheer en overige kosten van instandhouding van [naam1] op € 80.000, inclusief wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarding. Het hof zal derhalve voor de kosten die [geïntimeerde1] heeft moeten maken tussen 1 november 2010 en de veiling op 4 juli 2017 een bedrag van € 150.000 (inclusief wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarding) toewijzen. Vanaf de dag van dagvaarding zal wettelijke rente over dit bedrag worden toegewezen.

Eigen schuld

3.40.

De klacht van Staatsbosbeheer dat de rechtbank het beroep op eigen schuld ten onrechte heeft gepasseerd, faalt.

3.41.

Staatsbosbeheer kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat het aan [geïntimeerde1] te verwijten is dat deze het schadeveroorzakend handelen van Staatsbosbeheer niet heeft belet. Onder eigen schuld valt het bijdragen aan de schadeveroorzakende gebeurtenis als zodanig. Het voorkomen van het toebrengen van schade door Staatsbosbeheer door preventief een procedure te starten valt daar niet onder. Hierop stuit ook de klacht van Staatsbosbeheer onder 2.96 en 2.97 af dat [geïntimeerde1] lang heeft gewacht met procederen. Staatsbosbeheer had hier eigen initiatieven kunnen en moeten ontwikkelen om de schade te beperken.

3.42.

Ook het standpunt dat [geïntimeerde1] een te hoge vraagprijs heeft gehanteerd en het niet-verkopen (en bijgevolg voortduren van de schade) daarom als eigen schuld aan hem valt toe te rekenen, wordt verworpen. Het hof overweegt dat Staatsbosbeheer niet duidelijk heeft gemaakt waarom de vraagprijs in zijn visie te hoog was. Dat de makelaar van verkeerde uitgangspunten is uitgegaan, is niet gesteld of gebleken. Staatsbosbeheer heeft ook geen tegenrapport ingediend die zijn stellingen op dit punt zouden kunnen ondersteunen. Wel is door Staatsbosbeheer een vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde, maar nu het hier om een bijzonder object gaat, boet de WOZ-waarde als peilwaarde aan kracht in. [geïntimeerde1] heeft er bovendien met juistheid op gewezen dat de vraagprijs als zodanig niet heel bepalend was voor de aspirant-kopers. Uit de onderhandelingen blijkt ook dat de vraagprijs wellicht enige richting gaf, maar de aspirant-kopers niet belette om interesse te tonen en vervolgens veel lagere prijzen te bieden. Bepalender dan de vraagprijs waren, zoals uit de verklaringen van deze aspirant-kopers ook blijkt, de erfpacht(canon) en de dreiging van een verhoging (bij overdracht of tenminste in 2018), als ook het beperkte gebruik waardoor, zoals [geïntimeerde1] heeft gesteld en ook nader toegelicht op zitting, er geen economische draagkracht was voor de kosten die met [naam1] waren gemoeid. Het hof neemt voorts in aanmerking dat op de zitting in hoger beroep is gebleken dat Staatsbosbeheer bekend was met de (volgens hen te hoge) vraagprijs, maar dat niet aan [geïntimeerde1] heeft gemeld en ook niet heeft aangevoerd welke alternatieven er waren voor [geïntimeerde1] om alsnog tot verkoop van [naam1] te komen. Dat had in het licht van de gebeurtenissen van 2010 (de misgelopen transactie, het arrest van de Hoge Raad en de wijziging van het beleid) wel voor de hand gelegen. De vraag is ten slotte ook wat Staatsbosbeheer had betoogd als [geïntimeerde1] een lage koopprijs had gehanteerd. Dat had immers kunnen resulteren in een hogere restschuld aan Rabobank en het verwijt van Staatsbosbeheer dat een te lage prijs was gehanteerd.

3.43.

Het standpunt van Staatsbosbeheer dat [geïntimeerde1] aan zijn eigen schade heeft bijgedragen doordat hij de erfpachtrechten zeer zwaar heeft gefinancierd, verwerpt het hof eveneens. Zoals hiervoor onder 3.34 overwogen waren, wanneer de verkoop in 2010 was doorgegaan, de vijf hypothecaire leningen waarvoor zekerheid was gevestigd op het landhuis destijds met een positief resultaat afgelost. In zoverre kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde1] aan het ontstaan van de schade in 2010 heeft bijgedragen. Dat de renteschade nadien is doorgelopen is niet een gevolg van een omstandigheid die aan [geïntimeerde1] kan worden toegerekend. Zoals hiervoor overwogen is door [geïntimeerde1] bij voortduring getracht om (a) een koper te vinden met voldoende vermogen om de koop van de erfpachtrechten en de jaarlijks terugkerende canonverplichtingen te bekostigen en (b) om economische draagkracht voor [naam1] te creëren, zodat een deel van de financiële lasten daaruit zouden kunnen worden voldaan. In dat geval zou een breder koperspubliek kunnen worden aangesproken. [geïntimeerde1] is daarin niet geslaagd. De oorzaak hiervan ligt, zoals door [geïntimeerde1] betoogd, enerzijds in de omstandigheid dat het hier gaat om erfpachtrechten en de daarmee gepaard gaande onzekerheid over de hoogte van de canonverplichtingen en anderzijds in de omstandigheid dat in dit concrete geval slechts een zeer beperkt gebruik van de opstallen was toegelaten. Dat maakt de (verkoop)waarde van [naam1] kwetsbaar. In beginsel zijn dit omstandigheden die in de risicosfeer van [geïntimeerde1] liggen. Nu echter Staatsbosbeheer de verkoop in 2010 heeft belet door ten onrechte aan de verkoop de voorwaarde van een (substantiële) canonherziening te verbinden, ligt dat anders. Dat deze koop niet is doorgegaan, kan hem immers niet worden toegerekend. Nu [geïntimeerde1] – binnen de beperkte mogelijkheden die er zijn – getracht heeft de schade te beperken, kan hem ook niet worden toegerekend dat [naam1] nadien niet alsnog is verkocht en de renteschade is doorgelopen. Het hof overweegt net als hiervoor dat van de zijde van Staatsbosbeheer ook geen alternatieven zijn aangevoerd of inzicht is geboden in de vraag op welke wijze [geïntimeerde1] andere schadebeperkende maatregelen had kunnen treffen met een beter resultaat.

3.44.

Het standpunt van Staatsbosbeheer dat de executieveiling niet door hem is veroorzaakt, is op zich juist, maar voor de onderhavige schadevaststelling niet relevant. Zoals de rechtbank in het tussenvonnis van 27 februari 2019 onder 5.12 heeft overwogen en ook het hof (zie hiervoor onder 3.18) tot uitgangspunt heeft genomen, heeft [geïntimeerde1] schade geleden doordat hij de mogelijkheid is misgelopen om [naam1] ( [adres2] ) voor een goede prijs te verkopen (€ 2.350.000). Uiteindelijk heeft hij genoegen moeten nemen met een veilingopbrengst van € 971.163,17. De concrete schade bedraagt dus € 1.378.836,83 (verminderd met courtage). In de omstandigheid dat op de veiling mogelijk een hogere opbrengst had kunnen worden verworven als deze niet was afgebroken, ziet het hof geen aanleiding voor correctie, temeer niet omdat het hier niet gaat om een omstandigheid waarop [geïntimeerde1] invloed heeft kunnen hebben. Het hof gaat voorbij aan het verweer van Staatsbosbeheer dat [geïntimeerde1] niet akkoord is gegaan om de achterstallige canon in mindering te brengen op de veilingopbrengst en dat daardoor een lagere prijs voor [naam1] is ontvangen op de veiling, vanwege hoofdelijke aansprakelijkheid van de veilingkoper voor die achterstand. Staatsbosbeheer heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat deze dreigende aansprakelijkheid voor achterstanden een zo drukkend effect op de prijs heeft gehad, dat dit het bedrag van de achterstand te boven is gegaan. Bij die stand van zaken is niet in te zien hoe een en ander voor Staatsbosbeheer nadelig is geweest en in de onderhavige schadevaststelling moet worden verdisconteerd.

Totaal toe te wijzen schadevergoeding

3.45.

Op grond van het voorgaande zal aan [geïntimeerde1] het volgende worden toegewezen:

€ 1.339.685,80 voor schadepost A (vergoeding misgelopen koopsom), vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.143.669 vanaf 1 november 2010 tot aan de dag van voldoening;
€ 325.417,38 voor schadepost D (renteschade Rabo) plus € 8.679,74 voor schadepost E (renteschade Restauratiefonds) verminderd met een bedrag van € 120.844 (fiscaal voordeel), derhalve in totaal: € 213.253,12;
€ 150.000 voor vergoeding van kosten en werkzaamheden, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 juli 2018 (datum dagvaarding) tot aan de dag van voldoening;

In totaal zal dus aan [geïntimeerde1] aan hoofdsom worden toegewezen een bedrag van € 1.702.938,90, te vermeerderen met wettelijke rente. Het meer gevorderde wordt afgewezen.

3.46.

Partijen hebben geen (voldoende concrete) feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Aan de bewijsaanbiedingen gaat het hof daarom voorbij.

De conclusie

In het principaal hoger beroep3.47. Het voorgaande voert tot de slotsom dat de grieven van Staatsbosbeheer in het principaal hoger beroep in beperkte mate slagen, waardoor de schade in hoger beroep in hoofdsom € 7.529,50 lager wordt bepaald dan het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 1.710.468,45. Omdat Staatsbosbeheer in dit hoger beroep grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de proceskostenveroordeling in het eindvonnis van 18 maart 2020 in stand laten en in hoger beroep de schade toewijzen zoals hiervoor onder 3.46 bepaald, met veroordeling van Staatsbosbeheer in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

In het incidenteel hoger beroep

3.48.

Ook in het incidenteel hoger beroep geldt dat een groot deel van de door [geïntimeerde1] ingestelde grieven, met inbegrip van de eisvermeerdering, falen. Omdat [geïntimeerde1] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde1] tot betaling van de proceskosten in het incidenteel hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

En in het principaal en incidenteel hoger beroep

3.49.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

In het principaal hoger beroep

4.1.

vernietigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 27 februari 2019, 17 juli 2019, 20 november 2019 en 18 maart 2020, en beslist als volgt:

4.2.

veroordeelt Staatsbosbeheer om aan [geïntimeerde1] te betalen een bedrag van € 1.702.938,90, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.143.669 vanaf 1 november 2010 en te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 150.000 vanaf 13 juli 2018, telkens tot aan de dag van voldoening;

4.3.

veroordeelt Staatsbosbeheer tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.565,- aan griffierecht

€ 103,25,- aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Staatsbosbeheer

€ 19.280,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (5 procespunten x tarief 3.856,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] in hoger beroep:

€ 1.395,- aan griffierecht

€ 12.118,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] (2 procespunten x appeltarief VIII)

4.4.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

In het incidenteel hoger beroep

4.7.

wijst af wat meer of anders is gevorderd dan onder 4.2 aan [geïntimeerde1] is toegewezen;

4.8.

veroordeelt [geïntimeerde1] tot betaling van de volgende proceskosten van Staatsbosbeheer in hoger beroep:

€ 6.059,- aan salaris van de advocaat van Staatsbosbeheer (1/2 x 2 procespunten x appeltarief VIII)

4.9.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. Brand, M.B. Beekhoven van den Boezen en R.W.E. van Leuken, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.