Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.321.390
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 545603)
arrest in kort geding van 24 oktober 2023
in de zaak van
H.J. Vastgoed B.V.
die is gevestigd in Vinkeveen, gemeente De Ronde Venen,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
hierna: HJ Vastgoed,
advocaat: mr. E.A. Wentink-Quelle,
tegen
1.[geïntimeerde1] en
2. [geïntimeerde2],
die beiden wonen in [woonplaats1] ,
en bij de rechtbank optraden als eisers,
hierna: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. A.R. Jaarsma.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 15 augustus 2023 heeft op 9 oktober 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
HJ Vastgoed exploiteert een kledingwinkel in [woonplaats1] . Achter het winkelpand bevindt zich een parkeerplaats en deze grenst aan het perceel van [geïntimeerden] . HJ Vastgoed wil om haar parkeerplaats een hek plaatsen om de winkel verder te beveiligen tegen diefstal en vandalisme. [geïntimeerden] willen dat niet en hebben een verbod gevraagd in kort geding. De voorzieningenrechter heeft dat verbod toegewezen maar het hof wijst het alsnog af.
2.2
Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
[geïntimeerden] wonen al ruim 40 jaar aan percelen die nu van HJ Vastgoed zijn en waarop HJ Vastgoed onder meer een parkeerplaats heeft aangelegd. Om van en naar de openbare weg te komen, gebruiken [geïntimeerden] van oudsher een pad dat tussen de parkeerplaats en de fotostudio van HJ Vastgoed (voorheen nutsgebouw) ligt.
3.2
[geïntimeerden] hebben HJ Vastgoed in kort geding gedagvaard omdat zij last hadden van de herinrichting door HJ Vastgoed van het parkeerterrein en het perceel met de fotostudio. Daarbij had HJ Vastgoed ook het pad opnieuw aangelegd. De voorzieningenrechter heeft op vordering van [geïntimeerden] HJ Vastgoed veroordeeld om het pad terug te brengen in oorspronkelijke staat op straffe van een dwangsom (4.1) en HJ Vastgoed verboden om het pad af te sluiten op straffe van een dwangsom (4.2). HJ Vastgoed is in de proceskosten veroordeeld. HJ Vastgoed had zelf ook een vordering ingediend, die de voorzieningenrechter heeft afgewezen, maar die doet in hoger beroep niet meer mee.
3.3
Partijen hebben diverse geschilpunten opgelost tijdens de zitting ter plaatse van 14 april 2023. Daar hebben zij onder meer afgesproken dat HJ Vastgoed het pad mag wijzigen binnen bepaalde voorwaarden. Daarmee hebben [geïntimeerden] geen belang meer bij de toegewezen vordering onder 4.1 en moet ervan worden uitgegaan dat HJ Vastgoed geen dwangsom heeft verbeurd.
Inzet van het hoger beroep
3.4
Omdat partijen overeenstemming hebben bereikt over meerdere geschilpunten, blijft in essentie alleen de vraag over of de voorzieningenrechter HJ Vastgoed terecht heeft verboden het pad af te sluiten op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000.
Afsluiten van het perceel van HJ Vastgoed
3.5
De eigenaar van een perceel is op grond van artikel 5:48 BW bevoegd zijn perceel af te sluiten. Als er rechtmatige gebruiksgerechtigden zijn tot dat perceel, moet de eigenaar ervoor zorgen dat zij onbelemmerde toegang behouden. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat die onbelemmerde toegang er ook uit kan bestaan dat de eigenaar die een hek wil plaatsen, de gebruiksgerechtigden een sleutel of code geeft waarmee zij vrijelijk het hek kunnen openen en sluiten.
3.6
Deze eigenaarsbevoegdheid willen [geïntimeerden] in kort geding laten beperken door deze bevoegdheid aan HJ Vastgoed te onthouden. Zij beroepen zich erop dat de plaatsing van een hek hen belemmert in de uitoefening van hun gebruiksrecht. Het komt erop neer dat [geïntimeerden] bang zijn dat hulpdiensten niet makkelijk bij hun huis kunnen komen als er een hek staat. Daarnaast hebben zij altijd vrije toegang naar en van de openbare weg gehad en zij willen dat dat zo blijft.
3.7
HJ Vastgoed is van plan poorten in het te plaatsen hek te maken aan het begin en het einde van het pad met een sleutel of code die zij aan [geïntimeerden] geeft. Het belang van [geïntimeerden] dat alles blijft zoals het was legt onvoldoende gewicht in de schaal tegenover het eigenaarsbelang van HJ Vastgoed. Aannemelijk is verder dat hulpdiensten zelf ervoor zorgen dat zij toegang krijgen als zij poorten aantreffen. Vaak zal een van de twee partners toegang kunnen verstrekken, maar ook als dat niet zo is, hebben de hulpdiensten methoden om zich toegang te verschaffen. Het incidenteel bezoek van een familielid in een rolstoel, die niet vrijelijk over het pad kan gaan maar voor wie [geïntimeerden] mogelijk de poorten moeten openen, brengt ook niet mee dat HJ Vastgoed haar eigenaarsbevoegdheden niet zou mogen uitoefenen. Het komt er op neer dat de plaatsing van poorten wel enige belemmering meebrengt maar niet van zodanige aard dat HJ Vastgoed moet afzien van haar recht om het perceel af te sluiten.
3.8
Daar komt bij dat HJ Vastgoed goede redenen heeft om het perceel af te sluiten. Zij heeft vier pogingen tot diefstal meegemaakt waarvan er drie geslaagd zijn met forse schade tot gevolg. Door de herinrichting van het achterterrein (een open parkeerplaats en de fotostudio aan het water) is de achterkant van het winkelpand kwetsbaarder geworden voor diefstal en vandalisme. Omdat de diefstallen kleding betreft die veel volume inneemt, ligt het voor de hand dat een manshoog hekwerk een afschrikwekkende werking heeft. Van misbruik van bevoegdheid door HJ Vastgoed is in elk geval geen sprake. Het hof zal de vordering onder 4.2 daarom alsnog afwijzen.
Gebruiksrecht pad en herstel in oorspronkelijke staat
3.9
HJ Vastgoed wenst in verband met haar proceskostenbelang, ook een oordeel over de vraag of zij terecht is veroordeeld om het pad in oorspronkelijke staat terug te brengen. Voor het perceel van [geïntimeerden] (kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [Y] nummer [nummer1] ) is in het verleden een vergunning verleend
"tot het hebben en behouden van een tegelpad langs de oostzijde van het telefoongebouw[de huidige fotostudio, hof]
en het gebruik van dit tegelpad als uitweg (voetpad)". Dit staat in de leveringsakte waarbij HJ Vastgoed het achtergelegen perceel heeft verworven. HJ Vastgoed heeft door het tekenen van de leveringsakte verklaard bekend te zijn met dit gebruiksrecht en
"zich te verbinden deze na te komen". HJ Vastgoed moet het gebruik dat met de vergunning is verleend dus respecteren en [geïntimeerden] een uitweg blijven bieden via het pad. De omstandigheid dat de oorspronkelijke vergunning (nog) niet boven water is, doet er niet toe. HJ Vastgoed heeft zichzelf in de leveringsakte namelijk verbonden het gebruiksrecht dat volgt uit die vergunning, te respecteren.
"tot het hebben en behouden van een tegelpad langs de oostzijde van het telefoongebouw[de huidige fotostudio, hof]
en het gebruik van dit tegelpad als uitweg (voetpad)". Dit staat in de leveringsakte waarbij HJ Vastgoed het achtergelegen perceel heeft verworven. HJ Vastgoed heeft door het tekenen van de leveringsakte verklaard bekend te zijn met dit gebruiksrecht en
"zich te verbinden deze na te komen". HJ Vastgoed moet het gebruik dat met de vergunning is verleend dus respecteren en [geïntimeerden] een uitweg blijven bieden via het pad. De omstandigheid dat de oorspronkelijke vergunning (nog) niet boven water is, doet er niet toe. HJ Vastgoed heeft zichzelf in de leveringsakte namelijk verbonden het gebruiksrecht dat volgt uit die vergunning, te respecteren.
3.1
De argumenten die HJ Vastgoed aanvoert waardoor volgens haar het gebruiksrecht niet meer nodig is, passeert het hof. Daarvoor verwijst het hof naar 3.4 en 3.5 in het vonnis van de voorzieningenrechter waar het hof zich bij aansluit. HJ Vastgoed moet dus toegang blijven bieden.
3.11
Voorafgaande aan het vonnis van de voorzieningenrechter had HJ Vastgoed het pad opnieuw aangelegd, met een trap en een helling. De hellingshoek van dat pad was steiler dan het pad dat er nu ligt. [geïntimeerden] hebben onder verwijzing naar het rapport van Klerk voldoende aannemelijk gemaakt dat de steile helling het heen-en-weerrijden met rolcontainers en het bezoek van een familielid in een rolstoel bemoeilijkte. Dat brengt ook volgens het hof mee dat HJ Vastgoed het pad in elk geval op dat punt moest herstellen.
Proceskostenveroordeling
3.12
In verband met de schikking en de uitkomst van de procedure ziet het hof aanleiding om de proceskosten in conventie in beide instanties tussen partijen te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor zover HJ Vastgoed de proceskosten in conventie al aan [geïntimeerden] heeft betaald, is dat onverschuldigd gebeurd.
3.13
Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer en dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.
De conclusie
3.14
Het hoger beroep slaagt deels. Partijen zullen ieder de eigen proceskosten dragen.
4.De beslissing
Het hof
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter te Utrecht (rechtbank Midden-Nederland) van 9 november 2022
in conventiewat de veroordelingen onder 4.2 en 4.3 betreft, en doet opnieuw recht:
in conventiewat de veroordelingen onder 4.2 en 4.3 betreft, en doet opnieuw recht:
wijst de vordering onder 4.2 alsnog af;
compenseert de kosten tussen partijen zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
en in hoger beroep:
compenseert de kosten tussen partijen zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, S.C.P Giesen en D. Stoutjesdijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2023.