Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.320.140
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9343687)
arrest van 3 oktober 2023
in de zaak van
1.[huurder1]
die woont in [woonplaats1]
2.
[huurder2]
[huurder2]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna: [de huurders]
advocaat: mr. J. Biemond
tegen
Stichting Woonin(voorheen handelend onder de naam Stichting Viveste)
die is gevestigd in Houten
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Woonin
advocaat: mr. G.J. Scholten.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Naar aanleiding van het tussenarrest van 20 juni 2023 heeft op 4 september 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[huurder2] is de (ex)stiefvader van [huurder1] . Woonin verhuurde sinds 2014 een sociale huurwoning aan [huurder2] (aan de [adres1] in [woonplaats1] ) en vanaf 2016 aan [huurder1] (aan de [adres2] in [woonplaats1] ). Deze woningen liggen ongeveer 1,5 kilometer van elkaar verwijderd. Woonin heeft over een periode van verschillende jaren overlastmeldingen ontvangen van buurtbewoners van zowel [huurder2] als [huurder1] .
2.2.
Woonin heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomsten van [de huurders] worden ontbonden en dat beiden worden veroordeeld tot ontruiming van hun woning en worden veroordeeld in de proceskosten.
2.3.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. [de huurders] zijn het daar niet mee eens en hebben daarom hoger beroep ingesteld. Zij hebben vijf bezwaren (één algemene en vier genummerde grieven) aangevoerd op grond waarvan volgens hen het vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven.
2.4.
Op 10 augustus 2022 zijn beide huurwoningen door [de huurders] ontruimd.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is het met de kantonrechter eens dat [de huurders] dusdanige overlast hebben veroorzaakt dat het de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De bezwaren van [de huurders] tegen het vonnis gaan niet op. Daarom zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dit oordeel komt. Bij de beoordeling gaat het hof uit van de feiten zoals de kantonrechter die heeft vastgesteld.
[de huurders] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurovereenkomsten door structureel ernstige overlast te veroorzaken
3.2.
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [1]
3.3.
Op beide huurovereenkomsten zijn de Algemene huurvoorwaarden (2014) van Woonin van toepassing. Op grond van artikel 13 lid 2 van die huurvoorwaarden dienen [de huurders] ervoor te zorgen dat zij voor omwonenden geen overlast of hinder veroorzaken. Daarnaast zijn [de huurders] op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurders te gedragen. Dit betekent niet alleen dat zij goed voor het gehuurde moeten zorgen, maar ook dat zij zich zodanig gedragen dat aan derden (en dus anders dan [de huurders] betogen niet alleen aan andere huurders van Woonin) die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd.
3.4.
Woonin heeft diverse feiten en omstandigheden aangevoerd waarmee zij wil aantonen dat [de huurders] structureel ernstige overlast veroorza(a)k(t)en. Die overlast bestond onder meer uit overlastgevend, onvoorspelbaar, opvliegend en agressief gedrag. Ten gevolge van middelengebruik ontstonden (en ontstaan) er volgens Woonin steeds ruzies tussen [de huurders] onderling of tussen hen en buurtbewoners. De politie is heel regelmatig ter plaatse geweest om in te grijpen, waarbij meerdere keren sprake is geweest van heftig politieoptreden. Woonin heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van (ernstige en structurele) overlast gewezen op diverse verklaringen van buurtbewoners uit de omgeving van zowel de [adres1] als de [adres2] (over in ieder geval de periode 2018) tot en met heden, verschillende bestuurlijke rapportages, processen-verbaal van de politie regio [woonplaats1] en een USB-stick met daarop beeldmateriaal van het gedrag dat [huurder2] op straat heeft vertoond. Volgens Woonin is de impact van het gedrag van [huurder2] en [huurder1] op de omgeving zodanig ernstig dat de burgemeester van gemeente Houten meerdere malen bestuursrechtelijke maatregelen (gebiedsverboden) heeft moeten nemen om de openbare orde te beschermen en om nieuwe incidenten te voorkomen. Woonin stelt dat ten tijde van zo’n gebiedsverbod op het ene adres de overlast zich verplaatste naar het andere adres/de omgeving daarvan en andersom. Woonin is ervan overtuigd dat het gedrag van [de huurders] wordt beïnvloed door onderliggende problematiek (het gebruik van alcohol en mogelijk drugs) en dat met de juiste hulp en begeleiding mogelijk een einde kan worden gemaakt aan de problemen en daarmee aan de overlast. Zij heeft daarom, in samenwerking met de politie en de gemeente Houten, verschillende keren geprobeerd deze hulp te bieden. Zo hebben er gesprekken plaatsgevonden, is geprobeerd om via een Persoons Gebonden Aanpak (PGA-traject) tot een oplossing te komen en zijn [de huurders] opgenomen in de zogenaamde “top X” van de PGA, omdat de klachten en incidenten aanhielden. Met top X wordt erop gedoeld dat deze zaak behoorde tot de tien ernstigste overlastgevallen die in behandeling waren. Daarnaast heeft Woonin [de huurders] een andere woning aangeboden. Volgens Woonin weiger(d)en [de huurders] mee te werken aan de aangeboden hulp en waren [de huurders] niet bereid (of in staat) met haar in gesprek te gaan. De overlast bleek niet te corrigeren, zodat ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde volgens Woonin noodzakelijk was. Dat blijkt ook uit het feit dat de overlast zelfs na het vonnis van de kantonrechter onverminderd bleef doorgaan, wat volgt uit de nieuwe overlastmeldingen van buurtbewoners die Woonin in de periode kort na 6 juli 2022 ontving.
3.5.
[de huurders] hebben betwist dat zij overlast veroorza(a)k(t)en. Volgens hen hebben zij goed contact met de buurtbewoners in de omgeving van beide huurwoningen, is sprake van ‘normale stadsgeluiden’, hebben zij nooit strafbaar gedrag vertoond, kampen zij niet met verslavingsproblematiek, zijn er geen buurtbewoners verhuisd vanwege door hen veroorzaakte overlast, zijn de meldingen die door Woonin zijn overgelegd verouderd en anoniem (en daardoor niet verifieerbaar) en ervaren zij juist zélf overlast van buurtbewoners. [de huurders] stellen dat [huurder1] zich in haar woning zelfs zodanig onveilig voelde dat zij niet goed alleen thuis durfde te zijn en [huurder2] daarom ‘noodgedwongen’ met grote regelmaat bij haar over de vloer kwam.
3.6.
Gelet op het betoog van Woonin in haar processtukken en de vele belastende verklaringen van buurtbewoners, klachtenmails, processen-verbaal van aangiften, bestuurlijke rapportages en het beeldmateriaal die Woonin in het geding heeft gebracht, hebben [de huurders] naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen de stelling van Woonin dat [de huurders] jarenlang stelselmatig ernstige overlast hebben veroorzaakt, De hiervoor genoemde stukken zijn een sterke aanwijzing dat het niet om slechts enkele incidenten ging, maar om het herhaaldelijk vertonen van ernstig overlastgevend gedrag. Voor zover [de huurders] zich erop beroepen dat Woonin onvoldoende concreet heeft gemaakt welke gedragingen van de zijde van de huurders ten grondslag zijn gelegd aan de ontbinding, omdat er anonieme meldingen zijn overgelegd, gaat het hof hier niet in mee. De identiteit van deze personen is bij Woonin, de politie en de gemeente bekend (zoals door Woonin onbetwist is aangevoerd) en de getuigen hebben om veiligheidsredenen een anonieme verklaring afgelegd hetgeen het hof in deze omstandigheden begrijpelijk acht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechter-commissaris een aantal willekeurige passages uit klachtenmails van buurtbewoners aan [de huurders] , gevoegd bij de laatste bestuurlijke rapportage, voorgelezen. [de huurders] hebben erkend dat enkele van de situaties als beschreven in de overlastmeldingen van buurtbewoners daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Zij plaatsten de meldingen alleen in een ander perspectief. Volgens hen zijn zijzelf niet degenen die overlast veroorzaken, maar zijn het juist de buurtbewoners die problemen veroorzaken. [de huurders] hebben dit standpunt niet onderbouwd. In de bestuurlijke rapportages, de processen-verbaal van de politie regio [woonplaats1] en de verklaringen van buurtbewoners wordt vermeld dat [de huurders] doorgaans onder invloed van alcohol zijn wanneer de overlast zich voordoet. Het lijkt erop dat onder invloed van alcohol bij [de huurders] ‘de vlam in de pan’ slaat en zij (daardoor) ruzie met elkaar (met onder andere geluidsoverlast tot gevolg), of met de buurt krijgen. Volgens genoemde stukken escaleren deze ruzies regelmatig en dient de politie ter plaatse te komen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft meneer [naam1] , werkzaam bij politie regio [woonplaats1] verklaard dat het bij ingekomen meldingen bij de politie nooit loos alarm was of pestgedrag van buurtbewoners, zoals [de huurders] suggereren, maar dat politieoptreden in die gevallen noodzakelijk was. [huurder2] lijkt ook zelf in te zien dat de politie niet steeds onterecht werd ingeschakeld door buurtbewoners. Ter zitting verklaarde hij over een incident met een buurtbewoner: “
Toen die keer dat de buurvrouw de politie belde... Ik kan me wel voorstellen eigenlijk dat ze de politie belde.” [de huurders] betwisten dat sprake is van verslavingsproblematiek en dat alcohol hen in de problemen brengt. Zij voeren aan dat zij op dit moment (nog) minder zijn gaan drinken. Toch bleek tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat [de huurders] drie dagen voor de mondelinge behandeling nog uit hun hotel zijn gezet doordat zij zich – onder invloed van alcohol – misdroegen.
Toen die keer dat de buurvrouw de politie belde... Ik kan me wel voorstellen eigenlijk dat ze de politie belde.” [de huurders] betwisten dat sprake is van verslavingsproblematiek en dat alcohol hen in de problemen brengt. Zij voeren aan dat zij op dit moment (nog) minder zijn gaan drinken. Toch bleek tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat [de huurders] drie dagen voor de mondelinge behandeling nog uit hun hotel zijn gezet doordat zij zich – onder invloed van alcohol – misdroegen.
Omdat [de huurders] onvoldoende gemotiveerd verweer hebben gevoerd tegen het goed onderbouwde betoog van Woonin dat zij ernstige overlast veroorzaken, gaat het hof hiervan uit. Aan (tegen)bewijslevering wordt niet toegekomen. Anders dan [de huurders] betogen, heeft Woonin niet lichtvaardig naar het zwaarste middel van ontbinding en ontruiming gegrepen. Woonin (en ook andere instanties) heeft aantoonbaar diverse (tevergeefse) pogingen gedaan om hen te helpen en te begeleiden. Doordat [de huurders] blijven ontkennen dat het gebruik van alcohol hen in de problemen brengt en dat zij in dat kader hulp nodig hebben, restte Woonin niets anders dan het starten van deze procedure.
3.7.
De vraag is vervolgens of [de huurders] terecht aanvoeren dat ontbinding van de huurovereenkomsten ondanks de vermeende overlast toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [de huurders] , op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, hebben enkel gesteld dat de vermeende overlast niet zodanig ernstig en structureel is, dat het de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt en dat het mensonwaardig is om uit hun huizen te zijn gezet en in feite op ‘de zwarte lijst’ te staan, omdat zij afhankelijk zijn van sociale woningbouw voor een huurwoning, zij nu (tot februari 2026) niet meer kunnen reageren op sociale woningen en nu (dus) noodgedwongen in een tent op een camping wonen. Tegenover hun standpunt staat het door Woonin gemotiveerde belang dat sprake is van (ernstige en structurele) overlast, dat buurtbewoners daaronder lijden en dat Woonin – als sociale woningstichting – de taak heeft om te zorgen voor een veilige en prettige woonomgeving voor haar (andere) huurders. De gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor [de huurders] hebben en hebben gehad, brengen naar het oordeel van het hof vanwege de aard en de ernst van de tekortkomingen niet mee dat de belangen van [de huurders] zwaarder wegen dan die van Woonin. Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen zijn niet in voldoende mate aangevoerd. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.
De conclusie
3.8.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [de huurders] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.9.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 6 juli 2022;
4.2.
veroordeelt [de huurders] tot betaling van de volgende proceskosten van Woonin:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Woonin (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, L.R. van Harinxma thoe Slooten en
L.A. de Vrey, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.
L.A. de Vrey, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.