ECLI:NL:GHARL:2023:4897

• Datum uitspraak: 13 juni 2023
• Publicatiedatum: 12 juni 2023
• Zaaknummer: 21/01538
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van winkelruimte en proceskostenvergoeding

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 13 juni 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een onroerende zaak, een winkelruimte, door de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 821.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar heeft de waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar wel een immateriële schadevergoeding en proceskostenvergoeding toegewezen.

In hoger beroep heeft belanghebbende de vernietiging van de uitspraak van de rechtbank gevorderd en de vaststelling van de WOZ-waarde met een lagere kapitalisatiefactor van 6,9. De heffingsambtenaar heeft de waarde verdedigd en een taxatierapport overgelegd. Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 7,9 gerechtvaardigd is. Het Hof heeft ook de proceskostenvergoeding van de rechtbank vernietigd en deze opnieuw vastgesteld op basis van het geldende tarief, waardoor de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft in de proceskosten zijn veroordeeld. Het Hof heeft het hoger beroep gegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 21/01538

uitspraakdatum: 13 juni 2023

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 september 2021, nummer LEE 18/3614, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Hoogeveen (hierna: de heffingsambtenaar)

alsmede de
Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid; hierna: de Minister)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 23 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 821.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) ter zake van het gebruik vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 12 februari 2019 heeft de Rechtbank na toepassing van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht het beroep niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende is tegen die uitspraak in verzet gekomen, welk verzet door de Rechtbank bij uitspraak van 12 september 2019 gegrond is verklaard. De Rechtbank heeft bij uitspraak van 6 september 2021 het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 88, de Minister veroordeeld tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.412, de heffingsambtenaar en de Minister opgedragen ieder voor de helft het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 534.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingestuurd.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur (hierna: de taxateur), en [naam2] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 2002 en bestaat uit een ruimte met een bruto vloeroppervlakte van 2.250 m² op de begane grond en 336 m² op de verdieping.

2.2.

Vanuit de onroerende zaak worden meubels verkocht. Het betreft met name banken en stoelen. De onroerende zaak ligt aan de woonboulevard langs de [naam3] in [plaats1] .

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde met in aanmerking neming van een kapitalisatiefactor van 6,9. Tevens heeft belanghebbende gesteld dat de Rechtbank de proceskostenvergoeding niet juist heeft vastgesteld omdat zij ten onrechte niet het verhoogde tarief uit het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft toegepast. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert, behoudens voor zover deze ziet op de beslissing omtrent de proceskosten, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44).

4.2.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald door toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie, waarbij de waarde in het economische verkeer wordt berekend door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigden met een kapitalisatiefactor. Het Hof zal partijen hierin volgen.

4.4.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 13 februari 2020 door [de taxateur] (hierna: het taxatierapport). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op € 821.000, waarbij een bruto huurwaarde van € 104.040 (= 2.250 m² x € 44 + 336 m² x € 15) in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 7,9. Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat de in het taxatierapport opgenomen huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Partijen houdt enkel de hoogte van de in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor verdeeld.

4.5.

In het zijn aan de bepaling van de kapitalisatiefactor de volgende marktgegevens (verkooptransacties) ten grondslag gelegd:

Object-soort

Bouw-jaar

Opper-vlakte gebouw

(getaxeerde) huurwaarde

Verkoopprijs

Kapita-lisatie-factor

Datum transactie

[adres2] 100 te [plaats1]

Winkel

1994

2.224 m²

€ 130.689

€ 1.045.000

8

2-7-2019

[adres3] 23 te [plaats2]

Winkel

1965

1.972 m²

€ 120.000 deels geprogno-tiseerd

€ 925.000

7,7

17-10-2016

Bij het taxatierapport is een ‘Rekenblad Bruto Aanvangsrendement’ gevoegd, waarin een kapitalisatiefactor is berekend van afgerond 7,9. Daarbij is een leegstandsrisico gehanteerd van 17,8% (10,68 maanden leegstand per periode van vijf jaar).

4.6.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat het leegstandsrisico van 17,8% te laag is en als gevolg daarvan de kapitalisatiefactor te hoog. Volgens belanghebbende dient genoemd risico 35% te bedragen en de factor 6,9. Volgens belanghebbende dient het leegstandsrisico voor een periode van tien jaar te worden ingeschat, zeker in coronatijd. De coronapandemie ligt in deze periode van tien jaar zodat de invloed van corona tot een verhoging van het leegstandsrisico leidt.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de onder 4.5 genoemde verkooptransacties objecten betreffen die ten tijde van de verkoop niet verhuurd waren, dat bij het bepalen van de daar genoemde huurwaarden is uitgegaan van de ter zake van deze objecten net vóór de verkoop gehanteerde huurprijzen en dat in de markt daarna de huurprijzen zijn gedaald. Belanghebbende heeft dit niet weersproken en heeft de vergelijkbaarheid van deze objecten met de onroerende zaak en ook overigens de bruikbaarheid daarvan niet ter discussie gesteld. De kapitalisatiefactor van 7,9 heeft de heffingsambtenaar voorts via de zogenoemde bottom-up-methode inzichtelijk gemaakt. Het daarin toegepaste leegstandsrisico van 17,8% (10,68 maanden leegstand per periode van vijf jaar) heeft de taxateur ter zitting toegelicht; bij het berekenen van dit leegstandspercentage is voorzichtigheidshalve, in het voordeel van belanghebbende, rekening gehouden met de grotendeels leegstaande bovenverdieping van de woonboulevard, terwijl de benedenverdieping van de woonboulevard, bestaande uit 21 winkels, behoudens enige frictieleegstand, sinds 2005 altijd geheel is verhuurd. Belanghebbende heeft dit alles niet weersproken, zodat het Hof uitgaat van de juistheid daarvan. Anders dan belanghebbende meent, kan naar het oordeel van het Hof niet kan worden gezegd dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2017). Het Hof acht, gelet op het voorgaande, het door de heffingsambtenaar toegepaste leegstandspercentage niet te laag en in verband daarmee, nu de berekening van de kapitalisatiefactor voor het overige niet is betwist, de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog. Het Hof merkt nog op dat het oordeel dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, bevestiging vindt in de – onder 4.5 genoemde – in de markt gerealiseerde verkoopprijzen.

Proceskostenvergoeding

4.8.

Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte voor de beroepsfase is uitgegaan van een waarde per procespunt van € 534. Zij verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof beaamd dat belanghebbende hierover terecht klaagt in hoger beroep. Gelet hierop zal het Hof de beslissing van de Rechtbank over de proceskosten, waartegen voor het overige geen grieven zijn aangevoerd, vernietigen en deze aldus opnieuw vaststellen en wel naar het nu geldende tarief: € 837 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 0,5 x € 837), door de heffingsambtenaar en de Minister elk voor de helft te betalen. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 837).

6. Beslissing

Het Hof:

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor zover deze ziet op de beslissing omtrent de proceskosten en vernietigt die uitspraak in zoverre,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 2.092,50 (= € 418,50 + € 1.674),

– veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 418,50,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 541 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2023.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 14 juni 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.