ECLI:NL:GHARL:2023:4744

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.301.426

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 490849

arrest van6 juni 2023

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser

hierna: [appellant]

advocaat: mr. B.B. van Vliet

tegen

1. [geïntimeerde1] handelend in hoedanigheid van erfgenaam van [de erflater]

die woont in [woonplaats2] ,

hierna: [geïntimeerde1] ,

advocaat: mr. H.J. Doelman en mr. R.C. Geurtsen

2. [geïntimeerde2]

die woont in [woonplaats3] ,

in hoger beroep niet verschenen,

3. [geïntimeerde3]

die woont in [woonplaats4] ,

in eerste aanleg en in hoger beroep niet verschenen,

allen handelend in de hoedanigheid van gezamenlijke erfgenamen van wijlen
[de erflaatster] ,

en die bij de rechtbank optraden als gedaagden,

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 26 mei 2021 tussen partijen heeft uitgesproken.

1.2.

Naar aanleiding van het arrest van 28 juni 2022 heeft op 22 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal), waarop [appellant] nog (twee maal) heeft gereageerd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

In 2017 heeft [appellant] geconstateerd dat er scheurvorming optrad in zijn woning en dat deze ernstig aan het verzakken was. Uit onderzoek dat hij heeft laten verrichten, is gebleken dat de verzakking komt doordat de woning een gebrekkige fundering heeft. [appellant] heeft de woning in 2011 gekocht van [de erflaatster] . Hij vindt dat [de erflaatster] hem destijds niet goed heeft geïnformeerd over de slechte fundering van de woning. Volgens hem is sprake van non-conformiteit, omdat de woning niet de eigenschappen heeft die [appellant] mocht verwachten. Ook voert hij aan dat sprake is van dwaling.

2.2.

[appellant] heeft bij de rechtbank vorderingen ingediend die ertoe strekken dat zijn schade wordt vergoed, althans dat de koopprijs van de woning wordt verminderd met de kosten van herstel. In totaal gaat het om € 167.268,79.

2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen omdat [de erflaatster] niet voor deze gebreken hoefde in te staan, gelet op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.

De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen worden toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal de vorderingen van [appellant] afwijzen. Dat oordeel legt het hof hierna uit.

3.2.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn vorderingen primair gegrond op dwaling. In dat verband stelt hij dat [de erflaatster] de funderingsproblematiek kende, dat ze wist dat [appellant] daar niet volledig van op hoogte was en dat ze wist of behoorde te weten dat die funderingsproblematiek voor [appellant] van essentieel belang zou zijn. Daarom had [de erflaatster] [appellant] adequaat moeten informeren. Daarnaast heeft [appellant] zich beroepen op non-conformiteit: vanwege de gebrekkige fundering voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst, want de woning verzakt. Hij stelt dat [de erflaatster] heeft gegarandeerd dat de woning voor normaal gebruik geschikt is en dat daar als gevolg van de verzakkingen niet aan wordt voldaan. Dat levert volgens hem bovendien (als uiterst subsidiaire grondslag) een onrechtmatige daad op.

wat de koper bekend was en de oorzaak van de verzakking

3.3.

Voorafgaand aan de koop van de woning heeft [appellant] het nodige onderzoek gedaan. Hij heeft bij de gemeente waar de woning ligt informatie ingewonnen naar bouwvergunningen en tekeningen en hij heeft bij het waterschap geïnformeerd naar het grondwaterpeil. Verder heeft [appellant] alvorens de koop te sluiten een bouwkundige keuring laten uitvoeren op 19 juli 2010. In het rapport van die keuring is over de fundering de navolgende passage opgenomen:

“B24, Fundering

NTC[opmerking hof: de afkorting NTC staat voor ‘niet te controleren’]
/ Vermoedelijk op heiwerk gefundeerd op houten paalfundering met betonoplangers van voormalige varkensstal + bij de bouw zijn er nog extra palen bijgemaakt / Tijdens de bewoning in ca. 2004 zijn er nog een aantal stalen buispalen met beton stukken met vijzeling (strak opdrukken) bijgemaakt door door Smit & Zn te Gouda -u kunt hioermee contacten / Ok navraag doen bij de Gemeente inzake deze fundering en grondwaterstand t.o.v. houten paalkoppen etc. zie hierover ook enkele perspublicaties - en tekenwerk etc. van dit pand opvragen (behoort tot uw informatieplicht)/ Pand oogt visueel stabiel / Visueel geen ernstige gebreken waargenomen in relatie tot de fundering / Zie B.13.”

De tekst in B13 waarnaar deze passage op het einde verwijst, houdt in dat er enkele minimale scheurtjes zichtbaar zijn als gevolg van normale veroudering, maar dat de bouwkundige adviseert om daar niets aan te doen omdat ze anders juist meer zichtbaar worden.

3.4.

Uit de tekst
B24, Funderingblijkt dat de woning is gebouwd op een fundering die ouder was dan de woning zelf. Het hof leidt verder uit deze passage af dat [appellant] voordat hij de woning kocht ermee bekend was dat de oorspronkelijke fundering niet was berekend op de bouw van een vrijstaande woning, maar bedoeld was voor een varkensstal en dat de fundering bij het bouwen van de woning is uitgebreid met extra palen.

3.5.

De aanleiding voor een deel van de passage die als
B24, Funderingis opgenomen, is een mededeling van [de erflaatster] tijdens de bouwkundige keuring: omdat in 2003 deuren waren gaan klemmen, waren er in 2004 extra funderingspalen –stalen buispalen met beton stukken - met vijzeling aangebracht ter versteviging. Het hof concludeert hieruit dat [appellant] moet hebben geweten dat er in 2003 al een verzakking had plaatsgevonden die dermate ernstig was dat het nodig was om extra funderingspalen te laten plaatsen.

3.6.

Dat [appellant] inderdaad de conclusie had getrokken dat er eerder al verzakking was opgetreden, wordt ondersteund door de e-mail van [appellant] van 6 augustus 2010, waarin hij zijn bod op de woning formuleerde, en waarin hij schreef:

“(..)
zoals in elke polder is de betekenis van het grondwaterpeil en de huishouding daarvan groot; inmiddels verkregen informatie over een in 2008-2009 door de Stichtse Rijnlanden uitgevoerde aanpassing van de polderpeilbeheersing rond het huis en het achterliggende terrein met bos lijkt geen aanleiding te geven om te denken dat verzakkingen van de oprit en het huis te maken zouden kunnen hebben met schade aan de fundering door drooggekomen houten heipaaluiteinden, maar we realiseren ons dat hier een probleem kan ontstaan.”

3.7.

Naar het oordeel van het hof kan de geciteerde tekst niet anders worden gelezen dan dat [appellant] daarmee refereert aan de hem bekende verzakkingen van de woning en de oprit. Daarmee was hij bekend door de mededelingen van [de erflaatster] . De uitleg van [appellant] , dat hij in zijn mail refereert aan mogelijke verzakkingen in het algemeen, acht het hof niet aannemelijk. Uit de e-mail volgt tevens dat [appellant] zich ervan bewust was dat de woning is gelegen in een polder en dat dit risico’s met zich brengt voor de fundering van woningen.

3.8.

Nadat [appellant] in 2017 scheurvorming constateerde heeft hij Fugro NL Land B.V. (hierna: Fugro) als deskundige ingeschakeld die de fundering van de woning heeft onderzocht. De conclusie van Fugro is dat in elk geval de geotechnische draagkracht van de fundering van de woning deels onvoldoende is, waardoor verzakkingsverschillen en scheurvorming optreden. De oorzaak hiervan legt Fugro bij de bouw van de woning in 1993, toen de oorspronkelijke varkensstal uit 1956 tot woning werd omgebouwd. Daarbij is de fundering wel aangevuld met nieuw geheide palen, maar dat is uiteindelijk onvoldoende gebleken. De benodigde draagkracht is destijds onjuist ingeschat en de palen zijn overbelast.

dwaling: schending mededelingsplicht door verkoper

3.9.

Ingevolge artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW is een overeenkomst die tot stand komt onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten of (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [appellant] stelt dat hij heeft gedwaald omtrent de eigenschappen van de woning, meer precies de geschiedenis van de fundering en de daaraan verbonden risico’s. [appellant] heeft daarbij wel een beroep gedaan op sub a, maar dit niet nader ingekleed, zodat het hof aan die grondslag voorbij gaat. [appellant] heeft zijn beroep op sub b wel nader toegelicht. Volgens [appellant] had [de erflaatster] hem meer moeten meedelen over de verzakking en het herstel in 2004. Weliswaar heeft ze hem verteld dat er vanwege klemmende deuren buispalen waren bij geslagen, maar niet dat het ging om 18 palen in de fundering. Bovendien had ze hem verteld dat de problemen waren verholpen en dat bleek in 2017 niet het geval. [appellant] voegt daaraan toe dat hij niet gealarmeerd hoefde te zijn door het onderzoek van de bouwkundige, die naar aanleiding van zijn keuring immers schreef dat het pand stabiel oogde en er visueel geen ernstige gebreken aan de fundering waren. Wel adviseerde de bouwkundige [appellant] voorafgaand aan de koop verder onderzoek te doen bij de gemeente en de aannemer die in 2004 palen had bij geslagen. [appellant] heeft daaraan gevolg proberen te geven, maar dat heeft niets opgeleverd omdat de informatie niet meer voorhanden was.

3.10.

Het hof stelt voorop dat van schending van een mededelingsplicht in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW sprake kan zijn als [de erflaatster] het gebrek kende en daarover toch heeft gezwegen. Uit de feiten zoals hiervoor weergegeven volgt echter niet dat zij meer wist dan wat zij aan [appellant] had verteld, namelijk dat er eerder herstelwerkzaamheden hadden plaatsgevonden vanwege optredende verzakkingen. [appellant] stelt dat [de erflaatster] wist dat de verzakkingen na 2004 niet waren opgehouden maar zich nog steeds doorzetten en (veel) later tot nieuwe scheurvorming zou leiden, maar heeft die stelling onvoldoende toegelicht. [de erflaatster] betwist dat immers en wijst er in dat verband terecht op dat de bouwkundige van [appellant] voorafgaand aan de koop vaststelde dat de fundering op het oog geen gebreken vertoonde. Dat [de erflaatster] had moeten bemerken dat er desondanks sprake was van een voortdurend proces van verzakking past ook niet bij het gegeven dat [appellant] kennelijk zelf pas zeven jaar nadat hij de woning kocht, bemerkte dat er sprake was van verzakking.

3.11.

[appellant] wijst er in dit verband nog op dat [de erflaatster] voor de verkoop een vragenlijst heeft ingevuld en bij een aantal vragen over de staat van de woning heeft ingevuld dat dit aspect “
ter beoordeling van een bouwkundige” was. Dat heeft zij onder meer gedaan bij de vragen over de fundering. Omdat van [de erflaatster] niet meer kan worden verwacht dan dat zij in de vragenlijst opneemt wat zij weet en dit aspect blijkbaar tijdens de bouwkundige keuring wilde toelichten, is er geen aanleiding om hieruit af te leiden dat [de erflaatster] heeft gezwegen waar spreken plicht was. Zij heeft in het gesprek met de bouwkundige verteld dat eerder herstelwerkzaamheden nodig waren geweest. Het hof verbindt dan ook geen consequenties aan de wijze van invullen van de vragenlijst.

3.12.

Verder stelt [appellant] zich op het standpunt dat [de erflaatster] de ernst van het gebrek heeft gebagatelliseerd. Uit correspondentie die [appellant] later heeft verkregen blijkt volgens hem immers dat [de erflaatster] zich voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden in 2004 grote zorgen had gemaakt over de ernst van de verzakking. Ze heeft hem daar niet voor gewaarschuwd. Naar het oordeel van het hof gaat [appellant] er echter aan voorbij dat voor zover bekend na de versterking van de fundering in 2004 geen nieuwe verzakkingen zijn opgetreden totdat [appellant] in 2017 constateerde dat de woning was verzakt. Dat betekent dat [de erflaatster] er bij de verkoop in 2010 van uit kon gaan dat de problemen die zich in 2004 voordeden waren verholpen, zodat zij kon volstaan met de gedane mededelingen over het eerdere herstel.

3.13.

Volgens [appellant] moet de mededelingsplicht van [de erflaatster] worden verzwaard doordat [de erflaatster] in 2004 niet alle werkzaamheden heeft laten uitvoeren die haar waren aanbevolen nadat een deel van het huis verzakt was. [appellant] heeft echter niet gesteld dat de verzakkingen in 2017 daarvan het gevolg waren of dat het uitvoeren van alle aanbevolen werkzaamheden in 2004 tot minder schade in 2017 zou hebben geleid. Daarentegen heeft [de erflaatster] onweersproken gesteld dat de verzakkingen in 2017 zich niet voordeden op de plaats waar [de erflaatster] de herstelwerkzaamheden achterwege had gelaten. Dat was op de kopse kant van de woning, terwijl er in 2004 met name sprake was van verzakkingen aan de voorgevel. Blijkens de bevindingen van Fugro zijn vervolgens de grootste zakkingen in het middengedeelte opgetreden. Dat betekent dat [appellant] onvoldoende heeft toegelicht dat er causaal verband is tussen het achterwege laten van een deel van de werkzaamheden in 2004 en de later optredende schade, zodat het hof aan het niet uitvoeren van die werkzaamheden geen gevolgen kan verbinden.

3.14.

Het hof concludeert dat er geen sprake is van dwaling. [appellant] wist dat de woning was gebouwd op de fundering van een oude varkensstal en hij was ermee bekend dat de bodemgesteldheid in de polder ongunstig kan zijn voor de fundering van woningen. Verder wist hij dat de woning al eerder was verzakt, door de mededelingen die [de erflaatster] hierover had gedaan tegen de bouwkundige die [appellant] had ingeschakeld en dat daarom herstelwerkzaamheden nodig waren geweest aan de fundering. De bouwkundige heeft daarbij in zijn bouwkundig rapport gesuggereerd dat [appellant] contact kon opnemen met het bedrijf dat de buispalen in 2004 heeft geplaatst en geadviseerd om navraag te doen bij de gemeente inzake onder meer de fundering. Dat [appellant] op de hoogte was van de eerdere verzakkingen en mogelijke toekomstige problemen met de fundering volgt verder uit zijn e-mail van 6 augustus 2010. In ieder geval kon [appellant] er gelet op de uitkomst van het bouwkundig onderzoek, tezamen met de mededelingen van [de erflaatster] over het herstelwerk uit 2004, niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de fundering niet gebrekkig kon zijn. Van een verkeerde voorstelling van zaken is daarom niet gebleken. Bovendien heeft [de erflaatster] , zoals hiervoor overwogen geen mededelingsplicht geschonden.

Non-conformiteit?

3.15.

[appellant] heeft zich in de tweede plaats beroepen op non-conformiteit, wat wil zeggen dat de woning niet de eigenschappen had die hij mocht verwachten. In de koopovereenkomst zijn de navolgende standaardbepalingen uit de NVM-modelovereenkomst van destijds opgenomen:

Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(..)

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(..)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

3.16.

Naar het oordeel van het hof volgt uit de laatste zin van artikel 5.3 dat [appellant] zich er niet op kan beroepen dat [de erflaatster] de koopovereenkomst niet is nagekomen. Volgens deze bepaling staat de verkoper niet in voor een gebrek dat voor de koper kenbaar was. Een gebrek is kenbaar als de koper niet gerechtvaardigd op de afwezigheid van het gebrek mag vertrouwen. Zoals hiervoor overwogen, mocht [appellant] er niet gerechtvaardigd van uitgaan dat de fundering niet gebrekkig was. Dat betekent dat [de erflaatster] niet hoeft in te staan voor een fundering zonder gebreken. Zij kan zich dan ook met recht beroepen op artikel 5.1 van de koopovereenkomst, waarin zij de aansprakelijkheid voor gebreken uitsluit.

ouderdomsclausule

3.17.

In eerste aanleg heeft het debat zich in belangrijke mate toegespitst op de in de NVM- overeenkomst aanwezige ouderdomsclausule. De rechtbank heeft vervolgens de vordering van [appellant] afgewezen, omdat [de erflaatster] met vrucht een beroep op die ouderdomsclausule kon doen. In die ouderdomsclausule is een uitzondering op het bepaalde in artikel 5.3 van de NVM-overeenkomst geformuleerd. Die uitzondering houdt, kort gezegd, in dat de verkoper vanwege de ouderdom van de woning voor bepaalde, in de ouderdomsclausule aangewezen gebreken niet instaat. Het hof komt niet toe aan een bespreking daarvan. [de erflaatster] hoefde op grond van artikel 5.3 van die overeenkomst immers al niet in te staan voor het afwezig zijn van kenbare gebreken, zoals het gebrek aan de fundering, zodat de ouderdomsclausule niet van belang is. Het hof komt daarom ook niet toe aan het beroep dat [appellant] in dit verband doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. Ook zonder toepasselijkheid van de ouderdomsclausule zijn de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar.

3.18.

De slotsom is dat er geen sprake is van dwaling of van non-conformiteit. [appellant] heeft op dezelfde gronden als hiervoor besproken zijn vorderingen ook nog gebaseerd op een onrechtmatige daad (grief 6), maar die grondslag houdt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, evenmin stand.

3.19.

Het hoger beroep slaagt dus niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

De begroting ziet op de tot vandaag gemaakte kosten en is gebaseerd op het liquidatietarief.

3.20.

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 26 mei 2021;

4.2.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van [de erflaatster] , tot op vandaag begroot op:

€ 1.756 aan griffierecht

€ 6.962 aan salaris van de advocaat van [de erflaatster] (2 procespunten x appeltarief V);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, Th.C.M. Willemse en M. Schoemaker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.