ECLI:NL:GHARL:2023:4487

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 26 mei 2023
• Zaaknummer: 22/01060
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 23 mei 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel. De zaak betreft de waardevaststelling van een onroerende zaak, een winkelpand met bovenwoning, onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 124.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en had bezwaar aangetekend, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 19 april 2023 zijn zowel belanghebbende als zijn gemachtigde, J.P.E. Baakman, alsook de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar, [naam1], verschenen. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en beoordeeld. Belanghebbende stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en voerde verschillende redenen aan, waaronder de bereikbaarheid van de bovenwoning en bodemverontreiniging in de nabijheid. De heffingsambtenaar onderbouwde zijn waardebepaling met een taxatierapport, waaruit bleek dat de waarde van de onroerende zaak op € 299.000 was getaxeerd.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 124.000 niet te hoog was. Het Hof vond de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar waren gebruikt voldoende vergelijkbaar en concludeerde dat de argumenten van belanghebbende niet overtuigend genoeg waren om de waardebepaling te weerleggen. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard, en het Hof zag geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten. De uitspraak werd openbaar uitgesproken en partijen kregen de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/01060

uitspraakdatum: 23 mei 2023

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 april 2022, nummer AWB 21/2163, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 a te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 124.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) 2021 vastgesteld voor het eigenaarsgedeelte (€ 552,04) en het gebruikersgedeelte (€ 303,92; heffingsgrondslag € 86.000).

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en J.P.E. Baakman, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [de taxateur] .

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres1] 21 a te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een winkelpand met bovenwoning (bouwjaar 1930). De winkelruimte bevindt zich op de begane grond en heeft een oppervlakte van 196 m2. Op de begane grond bevindt zich tevens een opslagruimte van 94 m2. De op de eerste verdieping gelegen bovenwoning heeft een inhoud van 360 m3. Tot de onroerende zaak behoren verder een overkapping van 52 m2, een aangebouwde garage van 44 m2 en twee dakkapellen. Het kadastrale perceel is 476 m2 groot.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil

Bevoegdheid heffingsambtenaar

4.1.

Ingevolge het bepaalde in artikel 231, tweede lid, onderdeel b, van de Gemeentewet ligt de bevoegdheid tot heffing van gemeentelijke belastingen bij de heffingsambtenaar. Indien voor de heffing van gemeentelijke belastingen een gemeenschappelijke regeling is getroffen en bij die regeling een openbaar lichaam is ingesteld, biedt het bepaalde in artikel 232, vierde lid, onderdeel a, van de Gemeentewet de wettelijke grondslag voor aanwijzing bij of krachtens die regeling van een ambtenaar van dat openbare lichaam als heffingsambtenaar (vgl. HR 28 september 2012, nr. 10/04201, ECLI:NL:HR:2012:BW1956).

4.2.

Per 1 januari 2009 heeft een aantal gemeenten de Gemeenschappelijke Regeling Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, een gemeenschappelijke regeling als bedoeld in artikel 232, vierde lid, van de Gemeentewet, getroffen. Bij besluit van 24 april 2012 heeft de raad van de gemeente Almelo het college van burgemeester en wethouders toestemming verleend om tot deze gemeenschappelijke regeling toe te treden per 1 januari 2013. De thans geldende Gemeenschappelijke Regeling Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de Gemeenschappelijke Regeling) is gepubliceerd in de Staatscourant 2020, nummer 38195. Uit artikel 4, tweede lid, onderdelen a en c, en artikel 5, eerste lid, onderdelen a en c, van de Gemeenschappelijke Regeling volgt dat de deelnemende gemeenten, waaronder blijkens de considerans en artikel 38 van deze regeling ook de gemeente Almelo, hun bevoegdheden op het gebied van de heffing en invordering van belastingen en rechten alsmede de uitvoering van de Wet WOZ hebben overgedragen aan het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (GBTwente).

4.3.

Artikel 18 van de Gemeenschappelijke Regeling bepaalt dat GBTwente een of meer heffingsambtenaren heeft. Op grond van artikel 19 van de Gemeenschappelijke Regeling is de heffingsambtenaar van GBTwente bevoegd beschikkingen en aanslagen als de onderhavige vast te stellen en op daartegen ingediende bezwaren te beslissen. Op grond van het voorgaande faalt het betoog van belanghebbende dat de heffingsambtenaar daartoe niet bevoegd was.

4.4.

Ingevolge artikel 13 van de Gemeenschappelijke regeling is het dagelijks bestuur van GBTwente bevoegd tot aanwijzing van een of meer ambtenaren van GBTwente tot heffingsambtenaar. Het dagelijks bestuur heeft van die bevoegdheid bij aanwijzingsbesluit van 16 december 2016 gebruik gemaakt door de directeur van GBTwente als heffingsambtenaar aan te wijzen (Blad gemeenschappelijke regeling 2016, nr. 688). Van de geboden mogelijkheid tot (onder)mandatering heeft de directeur van GBTwente gebruik gemaakt door het behandelen van (hoger) beroep-, cassatie- en verzetsprocedures betreffende heffing en invordering van gemeentelijke heffingen en de Wet WOZ te mandateren aan onder meer de (Senior)specialist team bezwaar en beroep. [naam1] is in die functie werkzaam, zodat hij bevoegd is om in deze procedure op te treden namens de heffingsambtenaar.

WOZ-waarde

4.5.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.6.

Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.7.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 2 februari 2022, opgesteld door taxateur [de taxateur] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 299.000 (winkelruimte € 135.000 / bovenwoning € 105.000 / overige onderdelen € 59.000). De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee winkelpanden met bovenwoning als referentieobject gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres2] 52 (bouwjaar 1932), oppervlakte winkelruimte 160 m2, inhoud bovenwoning 250 m3, verkocht op 27 februari 2019 voor € 215.000 (winkelruimte € 130.000 / bovenwoning € 85.000).
• [adres3] 72 (bouwjaar 1908), oppervlakte winkelruimte 103 m2, inhoud bovenwoning 450 m3, twee garages, verkocht op 28 augustus 2020 voor € 230.000 (winkelruimte € 75.000 / bovenwoning € 125.000 / overige onderdelen € 30.000).

4.8.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om te dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde en is van oordeel dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

4.9.

Belanghebbende heeft erop gewezen dat hij via een naast de onroerende zaak gelegen steegje (een afzonderlijk kadastraal perceel) toegang had tot de bovenwoning. Dit steegje is op enig moment door de eigenaar van dat perceel afgesloten waardoor belanghebbende enkel nog via de winkelruimte, waarvan de ingang zich aan de andere zijde van het pand bevindt, toegang heeft tot de bovenwoning. Dit leidt er volgens belanghebbende toe dat de onroerende zaak als incourant moet worden bestempeld en een ‘symbolische’ waarde heeft van € 1. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Een waardedruk die van deze omstandigheid uitgaat is immers verdisconteerd in het verkoopcijfer van referentieobject [adres3] 72, waarvan de bovenwoning eveneens alleen toegankelijk is via de winkelruimte. Daarbij merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar de waarde van de bovenwoning, mede vanwege de bereikbaarheid ervan, bij de waardevaststelling op nihil heeft gesteld. De beschikte waarde (€ 124.000) is hierdoor ruimschoots lager dan de getaxeerde waarde (€ 299.000).

4.10.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat een deel van het perceel, een strook grond achter de carport, wederrechtelijk in gebruik is bij een woningcorporatie. Wat dit gebruik door de woningcorporatie behelst is ter zitting van het Hof volstrekt onduidelijk gebleven. Nu belanghebbende zijn stelling onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling hiermee geen rekening hoefde te houden en zich kon baseren op de kadastrale grootte van het perceel.

4.11.

Belanghebbende heeft tot slot nog gesteld dat rekening moet worden gehouden met bodemverontreiniging op een nabijgelegen perceel (het voormalige stadhuis). De heffingsambtenaar heeft verklaard dat van bodemverontreiniging onder of in de onmiddellijke omgeving van de onroerende zaak niets is gebleken maar dat de grond onder het voormalige stadhuis, dat iets verderop achter het perceel van belanghebbende ligt, inderdaad vervuild was. Die grond is in 2022 gesaneerd toen de vervuiling het grondwaterpeil bereikte. Dat de verontreiniging van de grond het perceel van belanghebbende heeft bereikt, is volgens de heffingsambtenaar hierdoor niet waarschijnlijk. Het Hof heeft geen aanleiding hieraan te twijfelen. In het licht hiervan is niet komen vast te staan dat met betrekking tot de onroerende zaak sprake is geweest van bodemverontreiniging waarmee in het kader van de waardebepaling van de onroerende zaak rekening moest worden gehouden.

4.12.

Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding tot het stellen van prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. Anders dan belanghebbende meent, is het Hof hiertoe ook niet gehouden.

4.13.

Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 124.000 niet te hoog is. Het Hof ziet geen reden om af te wijken van de waarde van de niet-woondelen zoals die volgt uit het taxatierapport, zodat de heffingsambtenaar eveneens aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsgrondslag voor het gebruikersgedeelte van de OZB van € 86.000 niet te hoog is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 23 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(E.D. Postema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 mei 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.