Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.310.947/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9685995)
beschikking van 5 april 2023
in de zaak van
Vereniging van Eigenaars Woongebouw de Oude Haven
(Havenstraat Hoek Koningsstraat te Hilversum)
die gevestigd is in Hilversum
verzoekster in hoger beroep
bij de kantonrechter: verweerster
hierna:
de VvE
de VvE
advocaat: mr. J.C. Daniels, die zich heeft onttrokken
tegen
[verweerster]
die woont in [woonplaats1]
die ook hoger beroep heeft ingesteld
bij de kantonrechter: verzoekster
hierna:
[verweerster]
[verweerster]
advocaat: mr. H.T.L. Janssen.
1.De procedure bij de kantonrechter
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 21 april 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere. [1]
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift (met producties) ingekomen op 20 mei 2022
- het verweerschrift met een incidentele beroepsgrond, ingekomen op 24 juni 2022
- de producties 10 tot en met 30 van de zijde van [verweerster] , ingekomen op 20 februari 2023
- de mondelinge behandeling van 2 maart 2023, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, met daaraan gehecht een door belanghebbende [de bestuurder] (verder: [de bestuurder] ) overgelegde e-mail van Lisman van 25 mei 2022.
2.2
Vervolgens heeft het hof een datum voor beschikking vastgesteld.
2.3
Op de mondelinge behandeling van 2 maart 2023 is [verweerster] verschenen en [de bestuurder] (verder: [de bestuurder] ). [de bestuurder] is bestuurder van de VvE, maar hij is in deze procedure uitsluitend verschenen in de hoedanigheid van een van de eigenaren van een appartementsrecht in het Woongebouw de Oude Haven. Hij is in die hoedanigheid gehoord als belanghebbende.
3.Waarover gaat deze procedure?
3.1
De VvE heeft een besluit genomen om zonnepanelen op het dak van het appartementencomplex te plaatsen. [verweerster] heeft bij de kantonrechter vernietiging van (onder meer) dit besluit verzocht en dit is door de kantonrechter toegewezen.
3.2
De VvE wil in hoger beroep vernietiging van de beslissing van de kantonrechter. Het hof zal die uitspraak echter bevestigen. Dat betekent dat het hoger beroep niet slaagt. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt na eerst de feiten te hebben vermeld.
4.De vaststaande feiten
4.1
Bij notariële akte van splitsing van 22 september 1982 (hierna: de akte van
hoofdsplitsing) heeft de Nederlandse Aannemers- en Bouw Onderneming "NABO
Utrecht" B.V., gevestigd te Utrecht (hierna: NABO), destijds eigenaresse van het perceel
bouwterrein gelegen te Hilversum aan de Havenstraathoek Koningsstraat, waar nu het
onderhavige appartementencomplex op staat, de eigendom van dit appartementencomplex
gesplitst in twee appartementsrechten:
- het appartementsrecht (index 1) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een woningencomplex; en
- het appartementsrecht (index 2) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een complex parkeerruimten.
4.2
Bij de akte van hoofdsplitsing is tevens de (hoofd)vereniging Vereniging van
Eigenaars Complex de Oude Haven opgericht (hierna: VvE Complex).
4.3
Op 22 september 1982 is eveneens een notariële akte van ondersplitsing verleden,
waarbij NABO het voornoemde appartementsrecht index 1 van de hoofdsplitsing heeft
gesplitst in 32 appartementsrechten. Bij deze ondersplitsing is de Vereniging van Eigenaars
Woongebouw de Oude Haven (de VvE) opgericht. NABO verkocht de 32 appartementsrechten die onderdeel uitmaakten van het Woongebouw, maar bleef eigenaar van de parkeerruimten. Lisman is rechtsopvolger van NABO. [verweerster] en [de bestuurder] zijn elk rechthebbende op één van de appartementsrechten van het Woongebouw.
4.4
Op 12 januari 2022 is een vergadering van de VvE gehouden. Het verslag daarvan luidt voor zover relevant:
9 besluit over het voorstel zonnepanelen op het dak te plaatsen waarvan de op te wekken elektriciteit wordt gebruikt door gemeenschappelijke zaken of, voor zover die niet gebruikt kan worden, verkocht aan de energieleverancier. Mw [verweerster] stelt dat de uitgaaf niet ten laste van het reservefonds mag worden gebracht. Dhr [de bestuurder] zegt dat er al te veel is gereserveerd voor onderhoud, het teveel mag worden besteed zoals de meerderheid (3/4) van de vergadering dat wil.
Mw [naam1] vraagt naar de verschillen tussen de aanbiedingen. Dhr [de bestuurder] zegt de verschillen tussen de aangeboden panelen niet beoordeeld te hebben.
Mw [naam2] vraagt haar partner naar de aanbiedingen te willen kijken.
Over het voorstel DHI de panelen te laten leveren en monteren op voorwaarde dat de partner van mw [naam2] hierover niet negatief adviseert, wordt gestemd: 18 voor, 1 tegen: het voorstel is aangenomen.
5.De beoordeling van de verzoeken in hoger beroep
Het verzoek in het hoger beroep van de VvE
5.1
De kantonrechter heeft het besluit onder 9, zoals hiervoor weergegeven, op verzoek van [verweerster] wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd. De kantonrechter heeft hiertoe overwogen dat het onduidelijk is of en in welke mate Lisman wil bijdragen aan de kosten van de zonnepanelen en dat de VvE ten onrechte een afwijkende kostenverdeling aan VvE Complex heeft voorgesteld. De VvE vraagt in hoger beroep de beslissing van de kantonrechter op dit punt te vernietigen en heeft daartoe vier bezwaren (grieven) tegen de beschikking aangevoerd. De vierde grief bouwt slechts voort op de eerste drie en heeft daarom geen zelfstandige betekenis.
Inleiding
5.2
In de hoofdsplitsingsakte is in artikel 23 opgenomen Pro dat de eigenaar van het appartementsrecht 1 (de VvE) voor 86/100 deel in de gemeenschap is gerechtigd en de eigenaar van appartementsrecht 2 (de parkeerruimten, nu Lisman) voor 14/100. Verder is in dit artikel bepaald dat gemeenschappelijke baten op dezelfde manier worden verdeeld en dat de eigenaars in gelijke verhouding moeten bijdragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn [2] . Een van de bezwaren van [verweerster] tegen het besluit van de VvE was dat in strijd met de verdeling volgens de hoofdsplitsingsakte ten aanzien van de kosten van de zonnepanelen een afwijkende verdeling in kosten was gemaakt, te weten 90% voor de VvE en 10% voor Lisman. De kantonrechter heeft overwogen dat uit artikel 2 onder Pro b van die akte volgt dat technische installaties voor elektriciteit gemeenschappelijk zijn en dat dat ook lijkt te gelden voor zonnepanelen en dat de VvE er ten onrechte van uitgaat dat het haar vrij staat om over de kosten/batenverdeling naar eigen inzicht afspraken te maken [3] .
Nieuw besluit
5.3
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat inmiddels door de VvE een identiek besluit is genomen tot het plaatsen van zonnepanelen, aangevuld met een kleine compensatie voor [verweerster] van € 34,- gebaseerd op haar omslagdeel en het verschil tussen de 10 en 14% bijdrage van Lisman binnen VvE Complex. Hoewel er dus formeel een nieuw besluit ligt, blijven in de kern de bezwaren van [verweerster] tegen het materiële besluit tot het plaatsen van de zonnepanelen dezelfde. Daarom is het nog steeds van belang om een oordeel te geven in het door VvE ingestelde hoger beroep.
5.4
Uit de overgelegde e-mail van 25 mei 2022 blijkt dat Lisman zich binnen VvE Complex akkoord heeft verklaard met de plaatsing van zonnepanelen op het dak en dat Lisman bereid is 10% van de kosten (ongeveer € 2.500,-) daarvan bij te dragen. Hiermee is de onduidelijkheid over de bijdrage van Lisman binnen VvE Complex weggenomen en staat ook vast dat binnen VvE Complex een van de hoofdsplitsingsakte afwijkende verdeling van breukdelen is afgesproken, namelijk 90/100 – 10/100 in plaats van 86/100 – 14/100. De vraag is of dit is toegestaan. Volgens de VvE is sprake van een besluit tot het aanbrengen van een nieuwe installatie als bedoeld in artikel 37 lid 8 van Pro de akte van ondersplitsing en is daarom de verplichte kostenverdeling van artikel 23 in Pro de akte van hoofdsplitsing niet van toepassing.
5.5
Uit artikel 2 onder Pro b van de akte van hoofdsplitsing blijkt dat de technische installaties voor elektriciteit gemeenschappelijk zijn. Die kwalificatie is leidend. Als een besluit tot het plaatsen van zonnepanelen op het dak al kan worden aangemerkt als aanbrengen van een nieuwe installatie in de zin van artikel 37 lid 8 van Pro Reglement II, dan betekent dat nog niet dat er geen sprake is van een technische installatie voor elektriciteit zoals bedoeld in reglement I. Het besluit ziet op plaatsing van zonnepanelen die zullen worden gebruikt om elektriciteit op te wekken ten behoeve van VvE Complex. Die vaststelling maakt dat er sprake is van een gemeenschappelijke installatie. Voor een gemeenschappelijke installatie geldt dat volgens de vaste breukdelen de kosten moeten worden verdeeld en dat er geen ruimte is voor de VvE om daarvan af te wijken.
5.6
Daarbij geldt bovendien dat de kostenverdeling 90 - 10 volstrekt onvoldoende is onderbouwd. Nog afgezien van de onduidelijkheden met betrekking tot de registratie van de opgewekte energie en de teruglevering daarvan in verhouding tot het verbruik binnen VvE Complex, blijkt uit een overgelegde e-mail van [de bestuurder] dat het elektraverbruik van Lisman binnen VvE Complex van juni 2020 tot juni 2021 22% van het totale verbruik behelsde. Dit laat zich niet rijmen met de voorgestelde verdeling van kosten en opbrengst in de verhouding 90 - 10. De bijdrage van de VvE voor aanschaf van de zonnepanelen moet volgens het besluit plaatsvinden uit het reservefonds. Onduidelijk is of hier ruimte voor is, nu de financiële situatie van de VvE onduidelijk is. In een beschikking van 19 november 2020 heeft de kantonrechter de exploitatiebegroting over 2020 vernietigd. De VvE beschikt sinds 2018 niet meer over goedgekeurde jaarstukken. Hoewel een gescheiden administratie voor de twee verschillende rechtspersonen VVE Complex en de VvE is voorgeschreven, is dat tot op heden niet gerealiseerd en is pas sinds januari 2023 een bankrekening voor VvE Complex geopend. In die omstandigheden is terecht geoordeeld dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Het verzoek in het hoger beroep van [verweerster]
5.7
Volgens [verweerster] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat de VvE een besluit mocht nemen over plaatsing van zonnepanelen op het dak, want daarover gaat volgens haar alleen VvE Complex.
5.8
De kantonrechter heeft dat echter niet miskend. Het is niet meer dan praktisch dat eerst het gevoelen van de VvE wordt gepeild voordat binnen VvE Complex besluitvorming plaatsvindt over het aanleggen van de zonnepanelen. Voor zover [verweerster] aanvoert dat het voorstel aan de VvE niet het duidelijke voorbehoud bevatte dat het slechts kon worden uitgevoerd met goedkeuring van VvE Complex, zoekt zij spijkers op laag water. En hoe dan ook strekte haar grief er niet toe dat de kantonrechter tot een ander dictum had moeten komen. In die zin is de grief ook nodeloos voorgesteld.
De slotsom
5.9
Hoewel grief III van de VvE deels gegrond is nu inmiddels duidelijk is geworden welke bijdrage Lisman binnen VvE Complex wil doen, leidt dit niet tot een andere beslissing. Het oordeel dat het besluit van de VvE tot het plaatsen van zonnepanelen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid blijft in stand. Het hoger beroep van de VvE wordt verworpen. De VvE wordt veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [verweerster] zoals in het dictum vermeld (2 procespunten/tarief II).
Het hoger beroep van [verweerster] is nodeloos ingesteld. Omdat de VvE en de verschenen belanghebbende in incidenteel hoger beroep geen proceshandelingen hebben verricht, kan een kostenveroordeling ten laste van [verweerster] achterwege blijven.
5.1
De proceskostenveroordeling in deze uitspraak moet ook worden nagekomen als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (de uitspraak is uitvoerbaarheid bij voorraad).
6.De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
verwerpt het principaal en het incidenteel hoger beroep;
veroordeelt de VvE in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 343,- voor verschotten en op € 2.366,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart deze beschikking voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. I. Tubben, M.E.L. Fikkers en C.W. Inden en is in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.