Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.269.541
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 431458)
arrest van 28 maart 2023
in de zaak van
1.Stichting Mitros en
2.
Stichting Portaal, beiden te Utrecht,
Stichting Portaal, beiden te Utrecht,
die hoger beroep hebben ingesteld ,
die in eerste aanleg gedaagden waren en een tegenvordering hebben ingesteld,
die hierna Mitros respectievelijk Portaal worden genoemd,
voor wie als advocaat optreedt: mr. F.S.P. van der Wal,
en:
The Wolf B.V.te Amsterdam,
die eveneens hoger beroep heeft ingesteld,
die in eerste aanleg eiseres was en verweerster op de tegenvordering,
die hierna The Wolf wordt genoemd,
voor wie als advocaat optreedt: mr. H.M. Hielkema.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van de tussenarresten van 13 juli 2021 en 29 maart 2022 hier over. Bij het laatste tussenarrest heeft het hof partijen in staat gesteld om aktes te nemen, welke aktes inmiddels zijn ingediend. Het hof heeft bepaald dat opnieuw arrest zal worden gewezen en partijen bij brief van 29 november 2022 geïnformeerd over een rechterswisseling.
2.De verdere beoordeling
2.1
In dit eindarrest begroot het hof de schade die de woningstichtingen Mitros en Portaal moeten vergoeden aan The Wolf na een conflict tussen die partijen over de samenwerking in verband met een project tot vernieuwing van de stadswijk Kanaleneiland in Utrecht. Mitros en Portaal hebben bij afzonderlijke contracten aan The Wolf tijdelijk het beheer opgedragen van groepen huurwoningen, die binnen afzienbare tijd daarna zouden worden gesloopt, maar zij zijn daar daarna op terug gekomen. In het tussenarrest van 29 maart 2022 heeft het hof geoordeeld dat Mitros en Portaal in dat kader tekort zijn geschoten, dit (uitsluitend) door het The Wolf te verbieden om na afloop van de verhuur op grond van de Leegstandwet maar voor het einde van de Overeenkomsten de in beheer gegeven woningen tegen een vergoeding in bruikleen aan te bieden aan woningzoekenden. Voor zover vorderingen op andere grondslagen zijn gebaseerd, worden deze afgewezen.
2.2
Het hof bouwt voort op het tussenarrest van 29 maart 2022. Elk van de partijen gaat in haar akte nader in op oordelen die het hof in dat tussenarrest zonder voorbehoud heeft gegeven en presenteert ook nieuwe grondslagen en verweren ter zake van mogelijke aansprakelijkheden van Mitros en Portaal. De discussie daarover is echter afgesloten: in het tussenarrest is de aansprakelijkheid uitputtend en zonder voorbehoud beoordeeld en het hof ziet geen aanleiding om daarop terug te komen. De nieuwe grondslagen en nieuwe verweren hadden volgens de twee conclusieregel in beginsel op zijn laatst in de eerste conclusie van de desbetreffende partij in het principaal dan wel incidenteel hoger beroep mogen worden aangevoerd. Op die regel zijn wel uitzonderingen mogelijk, maar die doen zich hier niet voor. Voor het overige gaat het in de aktes, de kwestie van de schadebegroting daargelaten, om een herhaling van zetten.
In dit verband ziet het hof reden voor een enkele opmerking, namelijk om een misverstand bij The Wolf weg te nemen: in het tussenarrest van 29 maart 2022 staat niet dat opzegging van de Overeenkomsten naar het oordeel van het hof uitsluitend aan het contractuele begrip ‘noodzakelijk vanwege de herontwikkeling’ kan voldoen wanneer die opzegging is gebaseerd op een eis van de samenwerkingsmaatschappij GEM om de desbetreffende woningen aan GEM beschikbaar te stellen. Ook andere feiten en omstandigheden kunnen meebrengen dat een opzegging aan de eisen van de overeenkomsten en allonges voldoet.
In dit verband ziet het hof reden voor een enkele opmerking, namelijk om een misverstand bij The Wolf weg te nemen: in het tussenarrest van 29 maart 2022 staat niet dat opzegging van de Overeenkomsten naar het oordeel van het hof uitsluitend aan het contractuele begrip ‘noodzakelijk vanwege de herontwikkeling’ kan voldoen wanneer die opzegging is gebaseerd op een eis van de samenwerkingsmaatschappij GEM om de desbetreffende woningen aan GEM beschikbaar te stellen. Ook andere feiten en omstandigheden kunnen meebrengen dat een opzegging aan de eisen van de overeenkomsten en allonges voldoet.
2.3
De schadebegroting van The Wolf staat in § 8 tot en met § 25 van haar laatste akte. Mitros en Portaal hebben daar commentaar op geleverd. Deze begroting en dit commentaar zullen, tezamen met hetgeen hierover in de eerdere processtukken is aangevoerd, hieronder het uitgangspunt zijn bij de schadebegroting van het hof en punt voor punt worden beoordeeld. De berekeningen in § 26 van de laatste akte van The Wolf blijven buiten beschouwing omdat The Wolf die slechts heeft gegeven voor het geval het hof haar zou volgen door af te wijken van oordelen die het in het laatste tussenarrest heeft gegeven. Het hof wijkt daar niet van af.
achtergrond
2.4
De vraag is of, en zo ja in welke mate The Wolf erin zou zijn geslaagd om aan haar in beheer gegeven woningen na de beëindiging van de verhuur daarvan in bruikleen te geven, en welke vergoedingen zij daarvoor zou hebben ontvangen indien de woningstichtingen dat niet zouden hebben verboden. Die vraag zal in stapjes worden beantwoord, waar nodig aan de hand van schattingen.
2.5
In rechtsoverweging 3.22 van het tussenarrest heeft het hof aangekondigd de schade zoveel mogelijk mede aan de hand van historische gegevens over de leegstand van de woningen te willen berekenen, wat de reden was om The Wolf gelegenheid te geven om de voor de schadebegroting benodigde gegevens over te leggen. Volgens Mitros en Portaal houdt The Wolf informatie achter. The Wolf heeft op dit verwijt niet kunnen reageren, maar dat neemt niet weg dat het mede gelet op de inhoud van het tussenarrest op de weg van The Wolf had gelegen om de gegevens aan te dragen die voor de begroting van de schade nodig zijn. Waar gegevens ontbreken, zal het hof niet anders kunnen doen dan schatten.
de margeperiode
2.6
Binnen de periode tussen het vertrek van een huurder van een woning en het einde van het beheer van The Wolf is een 'margeperiode' aan te wijzen. Dat is de minimale periode dat de woning vrij moet komen om deze nog in bruikleen te kunnen geven. De vraag is hoe lang die periode was.
The Wolf stelt in haar laatste akte dat er in de stad Utrecht een dusdanig groot tekort aan woonruimte was dat ook voor zeer korte periodes een bruiklener zou zijn gevonden. Mitros en Portaal bestrijden dit en wijzen op uitlatingen van de directeur/eigenaar van The Wolf, die een margeperiode van een maand aannemelijk vond. Zij hebben bovendien aangevoerd dat er ook wel woningen waren die wel zes maanden beschikbaar waren en niet konden worden verhuurd.
The Wolf stelt in haar laatste akte dat er in de stad Utrecht een dusdanig groot tekort aan woonruimte was dat ook voor zeer korte periodes een bruiklener zou zijn gevonden. Mitros en Portaal bestrijden dit en wijzen op uitlatingen van de directeur/eigenaar van The Wolf, die een margeperiode van een maand aannemelijk vond. Zij hebben bovendien aangevoerd dat er ook wel woningen waren die wel zes maanden beschikbaar waren en niet konden worden verhuurd.
2.7
Het hof houdt er enerzijds rekening mee dat heel vaak enige tijd gemoeid zal zijn geweest met het vervangen van een huurder door een bruiklener en anderzijds er in de jaren 2015/2016 in de stad Utrecht ook al veel vraag naar woonruimte was.
Een woning die leeg komt te staan doordat de huurder vertrekt, kan niet steeds al op de dag van dat vertrek aan een bruiklener ter beschikking worden gesteld. Er zou dus sowieso enige leegstand zijn geweest. Bovendien zou de animo voor bruikleen zijn getemperd door de verminderde woonzekerheid, terwijl daarvoor toch nog een relatief fors bedrag moest worden betaald: € 300 aan contractkosten plus eenzelfde bedrag als borgsom. Ook moest de bruiklener zelf zorgen voor nutsaansluitingen. Bruikleen zou pas aantrekkelijk zijn geworden indien het realistisch was dat het gebruik op die basis langer zou duren dan enkele maanden. Los hiervan waren er woningen waaraan te ernstige gebreken kleefden om deze nog in gebruik te kunnen geven. Mogelijk hebben Mitros en Portaal dergelijke woningen bedoeld waar zij het hebben over woningen die niet konden worden verhuurd. Het hof schat in dat slechts enkele van de woningen niet interessant genoeg waren om deze in bruikleen te kunnen geven. De woningen werden namelijk korte tijd voordat deze voor bruikleen beschikbaar kwamen nog door een huurder bewoond.
Alles afwegend zal het hof bij de begroting van de schade aannemen dat slechts woningen die nog minstens 3½ maand (105 dagen) beschikbaar waren in bruikleen konden worden gegeven en dat bruikleen voor kortere gebruiksperiodes niet of slechts in verwaarloosbare mate zou zijn gelukt. Daarmee is ook de leegstand verdisconteerd die verband houdt met ernstige gebreken en met bewoner-mutaties. Grief 7 in het incidenteel hoger beroep faalt.
Een woning die leeg komt te staan doordat de huurder vertrekt, kan niet steeds al op de dag van dat vertrek aan een bruiklener ter beschikking worden gesteld. Er zou dus sowieso enige leegstand zijn geweest. Bovendien zou de animo voor bruikleen zijn getemperd door de verminderde woonzekerheid, terwijl daarvoor toch nog een relatief fors bedrag moest worden betaald: € 300 aan contractkosten plus eenzelfde bedrag als borgsom. Ook moest de bruiklener zelf zorgen voor nutsaansluitingen. Bruikleen zou pas aantrekkelijk zijn geworden indien het realistisch was dat het gebruik op die basis langer zou duren dan enkele maanden. Los hiervan waren er woningen waaraan te ernstige gebreken kleefden om deze nog in gebruik te kunnen geven. Mogelijk hebben Mitros en Portaal dergelijke woningen bedoeld waar zij het hebben over woningen die niet konden worden verhuurd. Het hof schat in dat slechts enkele van de woningen niet interessant genoeg waren om deze in bruikleen te kunnen geven. De woningen werden namelijk korte tijd voordat deze voor bruikleen beschikbaar kwamen nog door een huurder bewoond.
Alles afwegend zal het hof bij de begroting van de schade aannemen dat slechts woningen die nog minstens 3½ maand (105 dagen) beschikbaar waren in bruikleen konden worden gegeven en dat bruikleen voor kortere gebruiksperiodes niet of slechts in verwaarloosbare mate zou zijn gelukt. Daarmee is ook de leegstand verdisconteerd die verband houdt met ernstige gebreken en met bewoner-mutaties. Grief 7 in het incidenteel hoger beroep faalt.
aantal bewoners per woning en mutaties
2.8
Omdat The Wolf per bruikleencontract een bemiddelingsvergoeding van € 300 in rekening bracht, is het aantal (misgelopen) mutaties van die contracten van belang voor het vaststellen van de schade. In § 161 van haar memorie van antwoord heeft The Wolf gesteld dat bij de verhuur door Mitros 16% mutaties per jaar plaatsvond en 19% bij Portaal. Mitros en Portaal missen een onderbouwing voor deze cijfers, maar voeren niet aan dat hun administratie (waarin de gegevens over mutaties zouden moeten blijken) andere cijfers laat zien. Het hof zal deze percentages daarom hanteren om te bepalen hoeveel woningen door de huurders werden verlaten. Verder stelt The Wolf dat de percentages ook indicatief zijn voor mutaties bij bruikleen. Mitros en Portaal bestrijden dit eveneens. Volgens hen verhuizen bruikleners nog minder vaak dan huurders omdat de gebruiksperiode korter is, maar het hof mist een onderbouwing voor deze aanname: The Wolf heeft betoogd dat met name flexibele woningzoekenden in bruikleen zouden zijn geïnteresseerd en dat klinkt plausibel. Gelet daarop ziet het hof geen reden om aan te nemen dat bruikleners minder vaak van woning wisselen dan huurders. Het hof zal daarom de mutatiegraad van 16% respectievelijk 19% per jaar ook toepassen op de (fictieve) bruikleners.
The Wolf heeft met productie 47 duidelijk gemaakt dat bij verhuur er gemiddeld 1,77 bewoner was per woning (1 bij een bewoner en 0,77 voor een tweede bewoner). Het hof zal ervan uitgaan dat dit bij bruikleen ook al niet anders zou zijn geweest.
The Wolf heeft met productie 47 duidelijk gemaakt dat bij verhuur er gemiddeld 1,77 bewoner was per woning (1 bij een bewoner en 0,77 voor een tweede bewoner). Het hof zal ervan uitgaan dat dit bij bruikleen ook al niet anders zou zijn geweest.
winst per bruikleencontract
2.9
Zoals hiervoor opgemerkt, gaat het hof er evenals de rechtbank vanuit dat bruikleners voor hun contracten € 300 per contract aan The Wolf zouden hebben betaald als bemiddelingskosten. Bij de begroting moet ook worden gerekend met kosten, door de rechtbank op € 100 per contract becijferd. The Wolf schat de besparing op € 20 aan loonkosten (voor 20 minuten werk) per contract.
Dat 20 minuten voldoende is om gegevens van bruikleners te verwerken, een contract te laten ondertekenen en betaling te ontvangen en te registeren, lijkt het hof te krap ingeschat. Volgens Mitros en Portaal is de besparing groter, maar zij hebben niet uitgewerkt waarom deze op € 100 zou moeten worden gesteld, ook niet in (met name) § 94 van hun memorie van grieven (waarnaar Mitros en Portaal in dit verband hebben verwezen). Daar gaat het vooral over besparingen op beheerskosten. Het hof schat de kosten op € 50 per contract. Grief 10 in het incidenteel hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Het inkomstenverlies per gemist bruikleencontract wordt daarom verder op (€ 300 minus € 50 =) € 250 gesteld.
Dat 20 minuten voldoende is om gegevens van bruikleners te verwerken, een contract te laten ondertekenen en betaling te ontvangen en te registeren, lijkt het hof te krap ingeschat. Volgens Mitros en Portaal is de besparing groter, maar zij hebben niet uitgewerkt waarom deze op € 100 zou moeten worden gesteld, ook niet in (met name) § 94 van hun memorie van grieven (waarnaar Mitros en Portaal in dit verband hebben verwezen). Daar gaat het vooral over besparingen op beheerskosten. Het hof schat de kosten op € 50 per contract. Grief 10 in het incidenteel hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Het inkomstenverlies per gemist bruikleencontract wordt daarom verder op (€ 300 minus € 50 =) € 250 gesteld.
periodieke opbrengsten en kosten per woning
2.1
De rechtbank is uitgegaan van hypothetische inkomsten van (gemiddeld) € 114,68 per maand per woning (zie rechtsoverweging 3.21 van het tussenarrest van 29 maart 2022). De bruikleenvergoeding per woning zou (naar The Wolf in haar akte na tussenarrest onweersproken stelt) gemiddeld € 118,50 per maand zijn geweest, zodat het hof van het laatst vermelde bedrag zal uitgaan. The Wolf mocht daarvan volgens de allonges 20% (€ 23,70) behouden.
2.11
De kosten per woning bedragen volgens The Wolf gemiddeld € 0,37 per maand. Mitros en Portaal hebben aangevoerd dat deze kosten hoger moeten worden ingeschat, kort gezegd omdat de lener anders een beroep op huurbescherming zou kunnen doen. Hierin volgt het hof Mitros en Portaal niet, alleen al niet omdat het niet aannemelijk is dat The Wolf zonder het verbod op bruikleen, ervan zou hebben afgezien om woningen tegen betaling van (gemiddeld) € 118,50 per maand in bruikleen te geven wegens een risico op huurbescherming. De bruikleen en die vergoeding waren in de Overeenkomsten die partijen met elkaar hebben gesloten voorzien.
Dat de kosten van bruikleen in werkelijkheid hoger zouden zijn geweest dan € 0,37 per woning per maand hebben Mitros en Portaal tegenover de toelichting die The Wolf heeft gegeven en die in rechtsoverweging 2.11 en 2.13 van het eindvonnis is verwoord ook al niet uiteengezet.
Het hof ziet niet in waarom het de bespaarde kosten hoger zou moeten inschatten dan in het eindvonnis is gedaan.
Dat de kosten van bruikleen in werkelijkheid hoger zouden zijn geweest dan € 0,37 per woning per maand hebben Mitros en Portaal tegenover de toelichting die The Wolf heeft gegeven en die in rechtsoverweging 2.11 en 2.13 van het eindvonnis is verwoord ook al niet uiteengezet.
Het hof ziet niet in waarom het de bespaarde kosten hoger zou moeten inschatten dan in het eindvonnis is gedaan.
2.12
Het hof gaat er dan ook vanuit dat The Wolf door het uitblijven van de bruikleenvergoedingen aan winst (0,2 x € 118,50 -/- € 0,37=) € 23,33 per maand per in bruikleen gegeven woning is misgelopen, voor zover de woning minstens 3½ maand (105 dagen) voor bruikleen beschikbaar was.
2.13
Het einde van de bruikleenperiode valt goed vast te stellen: zodra een woning niet langer onder het beheer van The Wolf viel, dan wel (indien dit nog eerder kwam) met de sloop van de woning werd begonnen, kon The Wolf die woning niet langer uitlenen. Hetzelfde geldt indien een bruiklener uit een woning vertrekt binnen 105 dagen van het einde van het beheer.
gebied zwart: 91 woningen van Mitros
2.14
Mitros heeft het The Wolf per 1 juni 2014 verboden om nog bruikleencontracten af te sluiten. De sloop (‘herontwikkeling’) van de woningen van gebied zwart is op 12 april 2015 gestart terwijl niet is gebleken dat deze woningen al eerder aan GEM waren overgedragen. Het hof gaat ervan uit dat elk van deze woningen op 1 juni 2014 werd verhuurd, al of niet op basis van de Leegstandwet. Gelet op de mutatiegraad kwam per jaar, geleidelijk, 16% van de huurwoningen vrij. De periode van 1 juni 2014 tot 28 december 2014 (de eerste dag van de margeperiode van 3,5 maand) telt 210 dagen, zodat in deze 210 dagen 210/365 x 0,16 x 91 = 8,4 woningen beschikbaar kwamen voor bruikleen. De periode van bruikleen besloeg gemiddeld eveneens 210 dagen: vanwege de geleidelijkheid van het verloop kan gerekend worden met het vertrek van alle huurders op precies de helft van deze periode en na afloop van die periode konden de bruikleners nog de gehele margeperiode van 105 dagen gebruik blijven maken van de woning. Dit zou The Wolf aan maandvergoedingen 210/365 x 12 x 8,4 woningen x € 23,33 = (afgerond) € 1.353 hebben opgeleverd.
In de 8,4 woningen zouden 1,77 x 8,4 = 14,9 ‘eerste’ bruikleners hebben verbleven. Een deel daarvan (eveneens 16% per jaar) vertrekt voortijdig zodat in de periode 1 juni 2014 - 28 december 2014 nog eens 105/365 x 0,16 x 14,9 = 0,7 vervangende (‘tweede’) bruikleners een contract zouden tekenen. Het aantal derde en latere bruikleners is te klein om daarmee nog rekening mee te houden.
The Wolf zou dus, indien Mitros dat niet zou hebben verboden, (14,9 + 0,7) =) 15,6 bruikleencontracten à € 250 hebben afgesloten, die € 3.900 zouden hebben opgebracht.
Ter zake van groep zwart begroot het hof de schade op € 3.900 + € 1.353 = € 5.253.
In de 8,4 woningen zouden 1,77 x 8,4 = 14,9 ‘eerste’ bruikleners hebben verbleven. Een deel daarvan (eveneens 16% per jaar) vertrekt voortijdig zodat in de periode 1 juni 2014 - 28 december 2014 nog eens 105/365 x 0,16 x 14,9 = 0,7 vervangende (‘tweede’) bruikleners een contract zouden tekenen. Het aantal derde en latere bruikleners is te klein om daarmee nog rekening mee te houden.
The Wolf zou dus, indien Mitros dat niet zou hebben verboden, (14,9 + 0,7) =) 15,6 bruikleencontracten à € 250 hebben afgesloten, die € 3.900 zouden hebben opgebracht.
Ter zake van groep zwart begroot het hof de schade op € 3.900 + € 1.353 = € 5.253.
gebied rood: 93 woningen van Mitros
2.15
Mitros heeft The Wolf aangezegd om per 1 oktober 2015 geen bruikleencontracten met betrekking tot deze 93 woningen af te sluiten en de woningen zijn op 25 mei 2016 ingebracht bij GEM. Toepassing van de hierboven gehanteerde rekenmethode op de woningen van gebied rood leidt tot het volgende.
De margeperiode van 105 dagen begint op 10 februari 2016. De periode van 1 oktober 2015 tot 10 februari 2016 telt 132 dagen, in welke periode 132/365 x 0,16 x 93 = 5,4 woningen in bruikleen zouden zijn gegeven, die gemiddeld gedurende 66+105 dagen door 1,77 x 5,4 = 9,5 ‘eerste’ gebruikers en 9,5 x 0,16 x 66/365 = 0,3 tweede gebruikers zouden zijn bewoond.
De schadepost inzake gebied rood wordt daarom begroot op 171/365 x 12 x € 23,33 x 5,4 = € 708 aan gebruiksvergoedingen en 9,8 x € 250 = € 2.450 aan contractsvergoedingen. In totaal is dat € 3.158.
De margeperiode van 105 dagen begint op 10 februari 2016. De periode van 1 oktober 2015 tot 10 februari 2016 telt 132 dagen, in welke periode 132/365 x 0,16 x 93 = 5,4 woningen in bruikleen zouden zijn gegeven, die gemiddeld gedurende 66+105 dagen door 1,77 x 5,4 = 9,5 ‘eerste’ gebruikers en 9,5 x 0,16 x 66/365 = 0,3 tweede gebruikers zouden zijn bewoond.
De schadepost inzake gebied rood wordt daarom begroot op 171/365 x 12 x € 23,33 x 5,4 = € 708 aan gebruiksvergoedingen en 9,8 x € 250 = € 2.450 aan contractsvergoedingen. In totaal is dat € 3.158.
2.16
Mitros dient aan The Wolf een schadebedrag van € 8.411 (5253 + 3158) te vergoeden.
gebied groen: 94 woningen van Portaal
2.17
Portaal heeft aan The Wolf aangezegd om per 1 juni 2015 te stoppen met het in bruikleen geven van deze 94 woningen. Op 25 mei 2016 zijn 6 van die woningen aan GEM overgedragen, op 1 september 2016 nog eens 39 en op 1 november 2016 is gestart met de sloop van de resterende 49 woningen.
De berekening voor gebied groen bestaat dus uit drie onderdelen.
(i) Bij de eerste 6 woningen begint de margeperiode op 10 februari 2016 (net als bij groep rood). In de periode van 1 juni 2015 tot 10 februari 2016 zou 254/365 x 0,19 x 6 = 0,8 woning in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 127+105 dagen aan 1,77 x 0,8 = 1,4 eerste gebruikers en 1,4 x 0,19 x 127/365 = 0,1 tweede gebruikers. De gebruiksvergoeding die daarmee zou zijn ontvangen is 232/365 x 12 x 0,8 x € 23,33 = € 142 en de contractsvergoedingen 1,5 x € 250 = € 375.
(ii) Bij de 39 woningen begint de margeperiode op 19 mei 2016. In de periode van 1 juni 2015 tot 19 mei 2016 zouden 353/365 x 0,19 x 39 = 7,2 woningen in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 177+105 dagen aan 1,77 x 7,2 = 12,7 eerste gebruikers en 12,7 x 0,19 x 177/365 = 1,2 tweede gebruikers. De maandvergoedingen die daarmee zouden zijn ontvangen bedragen 282/365 x 12 x 7,2 x € 23,33 = € 1.557 en de contractsvergoedingen 13,9 x € 250 = € 3.475.
(iii) Bij de resterende 49 woningen begint de margeperiode op 19 juli 2016. In de periode van 1 juni 2015 tot 19 juli 2016 zouden er 414/365 x 0,19 x 49 = 10,6 woningen in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 207+105 dagen aan 1,77 x 10,6 = 18,7 eerste gebruikers en 18,7 x 0,19 x 207/365 = 2 tweede gebruikers. De maandvergoedingen die daarmee zouden zijn ontvangen bedragen 312/365 x 12 x 10,6 x € 23,33 = € 2.537 en de contractsvergoedingen 20,7 x € 250 = € 5.175.
De schadebegroting ter zake van gebied groen komt daarmee uit op € 13.261 (142 + 375 + 1557 + 3475 + 2537 + 5175).
De berekening voor gebied groen bestaat dus uit drie onderdelen.
(i) Bij de eerste 6 woningen begint de margeperiode op 10 februari 2016 (net als bij groep rood). In de periode van 1 juni 2015 tot 10 februari 2016 zou 254/365 x 0,19 x 6 = 0,8 woning in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 127+105 dagen aan 1,77 x 0,8 = 1,4 eerste gebruikers en 1,4 x 0,19 x 127/365 = 0,1 tweede gebruikers. De gebruiksvergoeding die daarmee zou zijn ontvangen is 232/365 x 12 x 0,8 x € 23,33 = € 142 en de contractsvergoedingen 1,5 x € 250 = € 375.
(ii) Bij de 39 woningen begint de margeperiode op 19 mei 2016. In de periode van 1 juni 2015 tot 19 mei 2016 zouden 353/365 x 0,19 x 39 = 7,2 woningen in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 177+105 dagen aan 1,77 x 7,2 = 12,7 eerste gebruikers en 12,7 x 0,19 x 177/365 = 1,2 tweede gebruikers. De maandvergoedingen die daarmee zouden zijn ontvangen bedragen 282/365 x 12 x 7,2 x € 23,33 = € 1.557 en de contractsvergoedingen 13,9 x € 250 = € 3.475.
(iii) Bij de resterende 49 woningen begint de margeperiode op 19 juli 2016. In de periode van 1 juni 2015 tot 19 juli 2016 zouden er 414/365 x 0,19 x 49 = 10,6 woningen in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 207+105 dagen aan 1,77 x 10,6 = 18,7 eerste gebruikers en 18,7 x 0,19 x 207/365 = 2 tweede gebruikers. De maandvergoedingen die daarmee zouden zijn ontvangen bedragen 312/365 x 12 x 10,6 x € 23,33 = € 2.537 en de contractsvergoedingen 20,7 x € 250 = € 5.175.
De schadebegroting ter zake van gebied groen komt daarmee uit op € 13.261 (142 + 375 + 1557 + 3475 + 2537 + 5175).
gebied geel: 98 woningen van Portaal
2.18
Het verbod op bruikleen gold per 1 oktober 2015 en de woningen zijn op 25 mei 2016 aan GEM overgedragen. Deze periode is precies gelijk aan die van groep rood. De margeperiode begint op 10 februari 2016. In de periode van 1 oktober 2015 tot 10 februari 2016 zouden 132/365 x 0,19 x 98 = 6,7 woningen in bruikleen zijn gegeven, gemiddeld gedurende 66+105 dagen aan 1,77 x 6,7 = 11,9 eerste gebruikers en 11,9 x 0,19 x 66/365 = 0,4 tweede gebruikers.
De schadepost inzake groep rood wordt daarom begroot op 171/365 x 12 x € 23,33 x 6,7 = € 879 aan gebruiksvergoedingen en 12,3 x € 250 = € 2.450 aan contractsvergoedingen. In totaal is dat € 3.329.
De schadepost inzake groep rood wordt daarom begroot op 171/365 x 12 x € 23,33 x 6,7 = € 879 aan gebruiksvergoedingen en 12,3 x € 250 = € 2.450 aan contractsvergoedingen. In totaal is dat € 3.329.
2.19
Portaal dient aan The Wolf een bedrag van € 16.590 (13.261 + 3.329) te vergoeden.
2.2
De grieven 3, 4, 5 en 6 in het principaal hoger beroep en grief 11 in het incidenteel hoger beroep zijn daarmee besproken. Grief 7 in het principaal hoger beroep slaagt: Mitros en Portaal moeten de wettelijke rente en niet de handelsrente moeten vergoeden. De wettelijke handelsrente heeft namelijk uitsluitend betrekking op betalingen ter nakoming van handelsovereenkomsten, en niet op vergoeding van schade op grond van wanprestatie.
de slotsom
2.21
Het hof komt tot een andere schadebegroting dan de rechtbank in haar tussen- en eindvonnis heeft gemaakt, zodat het hof in het principaal hoger beroep de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van The Wolf zal toewijzen tot de hierboven begrote hoofdsommen, te verhogen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW.
De schadevorderingen van The Wolf zullen voor het overige worden afgewezen.
De schadevorderingen van The Wolf zullen voor het overige worden afgewezen.
2.22
Uit het tussenarrest blijkt al dat grief 9 (SSHU-woningen) in het incidenteel hoger beroep geen doel treft. Mitros en Portaal hebben in hun memorie van grieven in het principaal hoger beroep gevorderd om The Wolf te veroordelen tot ongedaanmaking van de betalingen die zij op basis van het eindvonnis hebben verricht. Omdat het hof het eindvonnis vernietigt en aan The Wolf een lager bedrag toekent dan de rechtbank heeft gedaan, is de vordering toewijsbaar voor zover de verrichte betalingen een hoger bedrag betreffen dan Mitros en Portaal uit hoofde van dit arrest moeten betalen. Voor het overige wordt deze vordering afgewezen.
2.23
Gelet op de uitkomst van de procedures zal het hof de kosten van de procedures in beide instanties over partijen verdelen zoals hieronder bepaald (compensatie van kosten).
3.De beslissing
Het hof, recht doende in het principaal hoger beroep:
vernietigt de vonnissen in conventie van 19 december 2018 en 21 augustus 2019 die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht tussen partijen heeft gewezen en beslist in zoverre opnieuw op de vorderingen in conventie:
3.1
veroordeelt Mitros om aan The Wolf tegen bewijs van kwijting € 8.411 te betalen, verhoogd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 januari 2017 tot de dag van de betaling;
3.2
veroordeelt Portaal om aan The Wolf tegen bewijs van kwijting € 16.590 te betalen, verhoogd met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 januari 2017 tot de dag van de betaling;
3.3
veroordeelt The Wolf om aan Portaal en Mitros terug te betalen wat Mitros en Portaal haar teveel hebben betaald ter uitvoering van het vernietigde vonnis, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente over het teveel betaalde vanaf 1 september 2019 tot de dag van de terugbetaling;
3.4
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.5
compenseert de kosten van de procedures in beide instanties en bepaalt dat elk van de partijen de eigen kosten draagt;
3.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.C.P. Giesen en R. Verkijk en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.