ECLI:NL:GHARL:2023:2242

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.306.426

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland locatie Almere 9279565

arrest van 14 maart 2023

in de zaak van

Graaf Wichman Huizen Vastgoed B.V.

die is gevestigd in Amsterdam

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna: GW

advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven

tegen

Gemeente Huizen

die is gevestigd in Huizen

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: de gemeente

advocaat: mr. K. Bol.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

GW heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 29 december 2021 tussen partijen heeft gewezen.

1.2

Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het rolbericht van de gemeente van 9 februari 2023 met één nadere productie.

2.De kern van de zaak

2.1

GW en de gemeente twisten over de vraag welke huurprijs de gemeente moet betalen na ommekomst van de huurtermijn van 20 jaar die op enig moment in 2020 afliep.

2.2

Volgens GW heeft de gemeente een huurachterstand omdat geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Daarom zou de gemeente de oorspronkelijke huurprijs moeten doorbetalen die hoger is dan de huurprijs waarover partijen hebben gesproken in de onderhandelingen over de verlenging van de huurovereenkomst. Als dat anders is en toch een nieuwe huurprijs geldt, dan heeft GW gedwaald en moet de nieuwe huurovereenkomst met de lagere huurprijs vernietigd worden.

2.3

De gemeente vindt dat er overeenstemming was over de essentialia voor een nieuwe huurovereenkomst per 19 september 2020, waaronder een lagere huurprijs, en wil dat GW meewerkt aan het op schrift stellen van ook de andere huurvoorwaarden.

2.4

De kantonrechter oordeelde dat partijen het eens zijn geworden over de essentialia voor voortzetting van een huurovereenkomst met ingang van de dag die volgt op de dag waarop de oude huurovereenkomst afliep. Dat GW van een latere expiratiedatum uitging dan de gemeente komt voor risico van GW omdat de exacte datum van expiratie en ingang van de nieuwe huurvoorwaarden tijdens de onderhandelingen niet is benoemd. Voor de gemeente was niet kenbaar dat GW dwaalde en bij een juiste voorstelling van zaken de nieuwe overeenkomst niet zou hebben gesloten. Op vordering van de gemeente is GW veroordeeld om binnen drie maanden mee te werken aan het vastleggen van de nieuwe huurovereenkomst. De gemeente heeft dus geen huurachterstand en de vordering van GW is afgewezen.

2.5

Met het hoger beroep wil GW bereiken dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen en die van de gemeente worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1

Het hof is het eens met de uitkomst van de beoordeling door de kantonrechter. Waarom dat zo is, zal het hof uitleggen nadat eerst de feiten zijn vastgesteld. De kantonrechter heeft dat uitgebreid gedaan. Het hof geeft hierna de feiten weer die van belang zijn voor de beoordeling in hoger beroep.

de feiten

3.2

Op 23 augustus 1998 is tussen de gemeente als huurder en de heer [naam1] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor een nog te realiseren bedrijfsruimte aan het Plein 2000 te Huizen. De gemeente ging daar de bibliotheek vestigen. In de overeenkomst, volgens het ROZ-model uit 1996 voor zogeheten niet-1624-bedrijfsruimte, is vastgelegd dat de huur zou ingaan op de dag waarop het gehuurde door de verhuurder aan de huurder wordt opgeleverd en verder dat de huur jaarlijks wordt aangepast, voor het eerst één jaar na ingang van de huurovereenkomst. De huurtermijn is 20 jaar en de opzegtermijn is twee jaar.

3.3

GW is op 23 mei 2007 eigenaar geworden van het gehuurde via een ABC-transactie waarbij GW het pand verkreeg van Annaraad B.V. (de “B” in deze transactie). In een bijlage bij de koopovereenkomst tussen Annaraad en GW is opgenomen dat de expiratiedatum van de huur voor de bibliotheek 31 december 2020 is en de indexeringsdatum 1 oktober 2007.

3.4

In december 2016 heeft de gemeente aan GW laten weten dat zij zich genoodzaakt ziet de huur op te zeggen als zij niet binnen vier weken een voorstel tot huurverlaging ontvangt.

Daarop heeft de heer [naam2] , indirect bestuurder van GW, in januari 2017 geantwoord dat de gemeente tot eind 2018 de tijd heeft om op te zeggen.

3.5

Hierna hebben partijen gecorrespondeerd over het voortzetten van de huurovereenkomst dan wel het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst en de voorwaarden waaronder dit zou kunnen plaatsvinden, onder voorbehoud van goedkeuring door het college en de gemeenteraad. Op het voorstel van de gemeente om de nieuwe huurovereenkomst met een lagere huurprijs eerder in te laten gaan, heeft GW laten weten dat geen sprake kan zijn van een eerdere ingang dan de afloop van de vigerende huurovereenkomst.

3.6

Op 20 oktober 2017 deed GW het voorstel:
“We dienen de huidige huurovereenkomst uit daarna nieuwe overeenkomst 15 jaar 190.000 waarbij een index van 2 procent geldt. Eerste vijf jaar korting van 5.000 per jaar op de geïndexeerde huur. Ok ?”

Daarop reageerde de woordvoerder van de gemeente dat hij vond
“dat we op respectvolle en constructieve wijze tot dit resultaat zijn gekomen. Ik ga het met het college bespreken. Zodra er een besluit ligt laat ik (...) jou dat weten.”

3.7

Het concept-raadsvoorstel is op 28 november 2017 toegestuurd aan GW met een begeleidende brief waarin staat dat als er vragen zijn, gebeld of gemaild kan worden. In het voorstel staat dat de gemeenteraad verzocht wordt in te stemmen met een nieuw huurcontract met de volgende uitgangspunten:

“• ingangsdatum 1 september 2020

• huurperiode van 15 jaar

• aanvangshuurprijs van € 190.000,-

• jaarlijkse indexatie van 2%

• eerste vijf jaar een korting van € 5.000,- op de geïndexeerde huur.”

In de toelichting op het te nemen besluit staat dat per 31 augustus 2020 de huurtermijn voor de bibliotheek afloopt.

Op 19 februari 2018 heeft de gemeente GW bericht dat de gemeenteraad heeft ingestemd en dat de gemeente het initiatief zal nemen om de nieuwe huurovereenkomst op schrift te stellen.

3.8

In een e-mail van 16 april 2019 liet [naam2] aan de gemeente zijn ongenoegen blijken over een parkeerverbod bij Oud Valkeveen en in een “PS” voegde hij toe:
“Ik begrijp van kantoor ook dat er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen m.b.t. de bibliotheek en dat de oude onder de oude voorwaarden doorloopt.”

De gemeente heeft daags daarop laten weten dat zij een voorstel zal doen voor de nieuwe huurovereenkomst op basis van het onderhandelingsresultaat. De uitwerking had inmiddels wel geformaliseerd moeten zijn, maar men is ermee bezig. In de nieuwe huurovereenkomst wil de gemeente ook de huidige handelwijze qua onderhoud/service opnemen en de overeenkomst moet voldoen aan de huidige wet- en regelgeving.

Diezelfde dag nog, op 17 april 2019, schreef [naam2] terug:
“Afspraak was een getekende huurovereenkomst voor de opzeggingsdatum. Het delen van een akkoord op huurprijs is niet voldoende voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Alles blijft bij het oude en de bestaande huurovereenkomst loopt door.”

3.9

Op 22 juli 2019 heeft de gemeente aan GW een concept huurovereenkomst gestuurd op basis van het ROZ-model uit 2015 voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

3.1

In een e-mail van 2 oktober 2019 heeft [naam2] de gemeente laten weten dat er geen overeenkomst is en dat hij enorm teleurgesteld is in de gemeente in verband met de strijd om Oud Valkeveen. Op 11 november 2019 schreef [naam2] dat hij eerst wilde zien wat de gemeente voor hem kon doen in de parkeerkwestie en pas als daar duidelijkheid over is, is hij bereid een afspraak te maken over een eventuele huurovereenkomst.

3.11

Vanaf 1 oktober 2020 betaalt de gemeente de huurprijs die overeenkomt met het onder 3.6 opgenomen voorstel van GW. GW heeft op 25 januari 2021 aanspraak gemaakt op achterstallige huur en boetes voor te late betaling. In een brief van 2 februari 2021 liet de gemeente weten dat zij de datum van oplevering van de bibliotheek niet heeft kunnen achterhalen, maar dat zij niet beter wist dan dat de huur zou expireren op 31 augustus 2020. In haar administratie heeft zij wel een bewijs gevonden voor huurbetaling over het vierde kwartaal van 2020, zodat de huur uiterlijk per 1 oktober 2000 moet zijn aangevangen.

In de procedure bij de kantonrechter heeft de gemeente, na onderzoek in haar archief, alsnog correspondentie overgelegd uit september 2000 met [naam1] , de eerste verhuurder. Daarin schrijft [naam1] dat de bibliotheek op 19 september 2000 is opgeleverd en dat de huurbetaling op dit moment ingaat.

de bezwaren van GW tegen het vonnis van de kantonrechter

3.12

De bezwaren (‘grieven’) van GW tegen het vonnis zijn gericht tegen:

a. de feitenvaststelling door de kantonrechter,

b. het oordeel dat het geschil gaat over de juiste ingangsdatum van de nieuwe huurprijs in plaats van de stelling van GW dat geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen,

c. de verwerping van het beroep op dwaling en

d. de beslissing over de proceskosten.

Bij bezwaar a. heeft GW geen belang omdat het hof hiervoor zelf opnieuw de van belang zijnde feiten heeft vastgesteld. Op betwiste stellingen van partijen komt het hof terug waar dat bij bespreking van andere bezwaren nodig is.^[1]

overeenstemming over voortzetting tegen nieuwe voorwaarden

3.13

Volgens GW is er ondanks overeenstemming over het huurobject, de huurprijs en de duur van de verlenging geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat overeenstemming ontbreekt over de ingangsdatum van de lagere huurprijs.

GW ging op basis van de koopovereenkomst met Annaraad (zie overweging 3.3) uit van

expiratie van de lopende huurtermijn op 31 december 2020 en daarmee van 1 januari 2021 als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Dat die datum haar uitgangspunt was, was kenbaar voor de gemeente doordat zij de gemeente heeft gewezen op de termijn voor opzegging, die eind 2018 zou aflopen. Bij een opzegtermijn van twee jaar moest de gemeente daarom begrijpen dat de huurperiode volgens GW eind 2020 afliep, aldus GW.

3.14

Het hof oordeelt dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over het ingangsmoment van de lagere huur, en wel met ingang van de dag waarop de huur is verlengd in aansluiting op de expiratiedatum van de oorspronkelijke huurovereenkomst. Als al sprake was van een discrepantie tussen de wil en de wilsverklaring (het aanbod) van GW, dan nog mocht de gemeente er gerechtvaardigd op vertrouwen dat GW met haar onder 3.6 vermelde aanbod bedoelde dat de lagere huur zou ingaan op de datum van verlenging.

Gedurende de onderhandelingen is een exacte ingangsdatum niet genoemd. Partijen hebben onderhandelingen gevoerd over voortzetting van de huurverhouding na de expiratiedatum van de lopende huurovereenkomst met (onder meer) een lagere huurprijs. Daarbij is duidelijk besproken dat GW de huurverlaging niet vóór afloop van de lopende huurtermijn wilde laten ingaan. Duidelijk was ook dat de gemeente de huurovereenkomst alleen wilde verlengen als de huurprijs omlaag zou gaan. Daarmee ligt voor de hand dat, als er geen duidelijke aanwijzingen voor het tegendeel zijn, de huurprijsverlaging zou ingaan bij verlenging. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft GW desgevraagd bevestigd dat niet is gesproken over de mogelijkheid van verlenging waarbij de ingangsdatum van de verlaagde huur later zou ingaan dan de datum waarop de lopende huurperiode zou eindigen.

De gemeente heeft op goede gronden betwist dat zij dat toch had moeten begrijpen. Als onweersproken staat vast dat de gemeente de inhoud van de koopovereenkomst tussen Annaraad en GW niet kende. Zij hoefde uit de enkele opmerking (in januari 2017) dat voor eind 2018 zou moeten worden opgezegd niet (in oktober 2017) af te leiden dat het aanbod van GW inhield dat de lagere huurprijs op 1 januari 2021 zou ingaan en niet daags na de expiratiedatum van de lopende huurovereenkomst.

3.15

Het hof verwerpt ook de stelling van GW dat het op de weg van de gemeente had gelegen om voorafgaand aan de onderhandelingen duidelijkheid te krijgen over de expiratiedatum en GW daarover te informeren. Waarom die onderzoeks- en mededelingsplicht op de gemeente zou rusten, heeft GW niet duidelijk gemaakt. Daarvoor is, anders dan GW tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft aangevoerd, niet genoeg dat de gemeente later - zoals later is gebleken - in haar archief stukken van de oorspronkelijke verhuurder bleek te hebben waaruit volgt dat de huur destijds op

19 september 2000 is ingegaan. Voor zover het - pas tijdens de mondelinge behandeling bij het hof - gedane beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen nieuwe

(te laat ingediende) grief is maar een verdieping van de hiervoor vermelde stelling, is dat beroep onvoldoende onderbouwd door slechts te wijzen op het zorgvuldigheidsbeginsel. De gemeente heeft herhaald dat de exacte expiratiedatum tijdens de onderhandelingen geen rol speelde en dat in die onderhandelingen nooit een concrete datum is genoemd. Uit de overgelegde stukken blijkt dat ook niet. GW heeft evenmin aan de gemeente gevraagd om uitsluitsel te geven over de vraag wanneer het gehuurde aan haar was opgeleverd of de huurperiode van 20 jaar was ingegaan, terwijl het op de weg van GW had gelegen zelf duidelijkheid te krijgen bij haar rechtsvoorgangster Annaraad, gelet op het verschil tussen de indexatiedatum en de expiratiedatum in de bijlage van de koopovereenkomst. Uit de huurovereenkomst zelf had GW ook kunnen opmaken dat de jaarlijkse indexatiedatum uiteindelijk na 20 jaar ook de expiratiedatum zou zijn.

3.16

GW betoogt nog dat haar aanbod inhield dat een nieuwe overeenkomst gesloten moest worden en dat er nog geen overeenstemming was over alle condities. Het hof verwerpt dit betoog omdat uit het enkele gebruik van de woorden “nieuwe huurovereenkomst” in het onder 3.6 weergegeven aanbod niet volgt dat GW nog wilde onderhandelen over wijziging van huurvoorwaarden. GW heeft dat ook niet op andere wijze kenbaar gemaakt, bijvoorbeeld naar aanleiding van de mededeling van de gemeente dat de raad had ingestemd met de voortzetting van de huur onder de nieuwe voorwaarden (zie overweging 3.7).

3.17

De conclusie is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de kernvoorwaarden voor een nieuwe huurperiode in aansluiting op de eerste termijn

(zie overweging 3.6) en dat is voldaan aan de voorwaarde dat de gemeenteraad daarmee zou instemmen (zie overweging 3.7). GW heeft van haar kant niet als voorwaarde gesteld dat de huurovereenkomst op schrift moest staan voordat de opzegtermijn van de lopende huurovereenkomst zou zijn verstreken. Ook heeft zij geen voorbehoud gemaakt met betrekking tot minder essentiële huurvoorwaarden waarover eerst nog overeenstemming bereikt zou moeten worden. Het vonnis van de kantonrechter op dit onderdeel wordt bekrachtigd.^[2]

beroep op dwaling terecht verworpen

3.18

GW heeft, voor het geval het hof wel van een verlenging met een lagere huurprijs vóór januari 2021 uitgaat, vernietiging van die overeenkomst gevorderd wegens dwaling. Daartoe voert zij aan dat zij heeft gedwaald over de ingangsdatum die essentieel voor haar was, dat de gemeente dit als oorspronkelijke contractspartij wist en toch heeft nagelaten haar daarover in ter lichten.

De gemeente heeft betwist dat voor haar kenbaar was dat GW een onjuiste voorstelling van zaken had, omdat zij geen reden had om aan te nemen dat GW dwaalde over het ingangsmoment dat werd bepaald door de expiratiedatum van de oude overeenkomst.

3.19

Het hof constateert dat GW voor de kenbaarheid van het bij haar levende misverstand weer verwijst naar haar (onder 3.4 vermelde) reactie over de opzegtermijn waaruit de gemeente, volgens GW, had moeten begrijpen dat GW uitging van het aflopen van de oorspronkelijke huurtermijn per 31 december 2020. De gemeente heeft dat terecht betwist. De enkele mededeling in januari 2017 dat een eventuele huuropzegging voor eind 2018 ontvangen moet zijn, brengt nog niet mee dat het enkele maanden later, ten tijde van het maken van de afspraak over verlenging van de huur, voor de gemeente kenbaar was dat GW zich vergiste in de ingangsdatum van de verlenging en daarmee de nieuwe huurprijs.

De gemeente heeft dan ook niet gezwegen op een punt waarop zij beter wist en GW had moeten inlichten. Het hof verwijst verder naar wat al is overwogen onder 3.15 van dit arrest. Het beroep op dwaling gaat niet op.^[3]

proceskostenbeslissing is juist

3.2

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter terecht de vorderingen van GW heeft afgewezen en die van de gemeente grotendeels heeft toegewezen. GW is dan ook terecht veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter.^[4]

de conclusie

3.21

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat GW in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, waaronder de nakosten die volgens de Hoge Raad niet nader gespecificeerd hoeven te worden.^[5]Die proceskosten van de gemeente zijn € 783 griffierecht en € 3.760 voor salaris van de advocaat volgens liquidatietarief (2 punten à € 1.880 per punt, tarief V in hoger beroep). De wettelijke rente over deze kosten is verschuldigd indien GW deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest heeft betaald.

3.22

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad

(uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 29 december 2021;

4.2

veroordeelt GW tot betaling aan de gemeente van de volgende proceskosten:

€ 783 aan griffierecht

€ 3.760 aan salaris van de advocaat van de gemeente;

4.3

bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, W.F. Boele en R. Koolhoven en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

14 maart 2023.